集體建設(shè)用地入市及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用研究

于艷文 辛?xí)岳?/p>

【摘要】 農(nóng)村集體建設(shè)用地入市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。本文主要從正面影響與負(fù)面影響兩個(gè)方面闡述了集體建設(shè)用地入市及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用。在此基礎(chǔ)上，提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的有效策略，以期為引導(dǎo)集體建設(shè)用地入市、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展提供指導(dǎo)和借鑒。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)，集體建設(shè)用地，作用，策略

農(nóng)村集體建設(shè)用地是建設(shè)用地的有機(jī)內(nèi)容之一，長(zhǎng)期以來(lái)，其流轉(zhuǎn)問(wèn)題始終受到社會(huì)各界的普遍重視。其僅僅利用土地征收這一個(gè)渠道變成國(guó)有土地，這樣方可入市流轉(zhuǎn)。黨的十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的直接入市進(jìn)行闡述，為深入農(nóng)村土地制度改革提供了良好的機(jī)遇。有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)建設(shè)用地總量為4.1億畝，包括2.6億畝農(nóng)村居民點(diǎn)用地。充分表明了我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地入市具有非常廣闊的發(fā)展前景?，F(xiàn)階段，浙江、江蘇等省已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行了這方面的試點(diǎn)工作，探索集體土地的科學(xué)有效的流轉(zhuǎn)模式。盡管現(xiàn)階段我國(guó)法律政策之中依舊明確指出農(nóng)村集體建設(shè)用地禁止開(kāi)發(fā)為商品房住宅，然而該政策的頒布將在很大程度上降低我國(guó)土地供應(yīng)緊張的不利格局，同時(shí)還能夠有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格逐漸增長(zhǎng)的勢(shì)頭。鑒于這一個(gè)方面的原因，本文從正面影響與負(fù)面影響兩個(gè)方面闡述了集體建設(shè)用地入市及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用，提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的有效策略，希望能夠與業(yè)界同仁一同探討這一問(wèn)題，共同進(jìn)步。

一、集體建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用分析

（一）正面作用

首先，有助于將房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷打破，推動(dòng)市場(chǎng)不斷完善。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家始終壟斷著土地供給一級(jí)市場(chǎng)，而并沒(méi)有將農(nóng)村集體土地納入其中。土地供給具有很大程度的非市場(chǎng)化、不公平現(xiàn)象。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，能夠和城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，表示大量村集體將發(fā)展成土地供給一級(jí)市場(chǎng)的主體，而將傳統(tǒng)的國(guó)家壟斷格局打破，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體向著多元化的方向發(fā)展，促進(jìn)市場(chǎng)展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)，促使土地價(jià)格合理回歸，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷完善。

其次，應(yīng)對(duì)供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。研究發(fā)現(xiàn)，土地成本在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)非常大的份額，由于國(guó)家長(zhǎng)期壟斷城市建設(shè)用地來(lái)源，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和其價(jià)值發(fā)生一定的背離。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅與土地出讓金屬于其主要財(cái)政收入，從而對(duì)于房?jī)r(jià)日益上漲產(chǎn)生一定的主推作用。雖然政府頒布實(shí)施了相關(guān)調(diào)控制度，然而在供需失衡的市場(chǎng)環(huán)境中根本發(fā)揮不了有效的作用。在這種形勢(shì)下，要是農(nóng)村集體建設(shè)用地可以入市，一方面能夠在很大程度上縮減流轉(zhuǎn)成本，降低交易成本，另一方面還能夠使建設(shè)用地大幅提升，將相對(duì)較城市建設(shè)用地供求緊張狀況徹底扭轉(zhuǎn)，消除房地產(chǎn)泡沫，推動(dòng)房?jī)r(jià)合理回歸。市郊的集體用地將依靠其價(jià)格優(yōu)勢(shì)而促使企業(yè)向前聚集，將城市建設(shè)用地的緊張局面緩解。這樣，城中的過(guò)去的工業(yè)用地就能夠開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)，特別是可以用于建設(shè)保障性住房，從而實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)、緩解住房難的目的。

再次，有助于農(nóng)村土地市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益。按照法律條文，建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房均為違法的。因廣大農(nóng)村地區(qū)存在大量的隱形土地市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)均存在或多或少的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，特別在那些大城市，土地隱性市場(chǎng)非常無(wú)序，小產(chǎn)權(quán)房交易非常普遍，對(duì)于農(nóng)民權(quán)益產(chǎn)生損害。集體建設(shè)用地入市，能夠推動(dòng)當(dāng)前的隱性市場(chǎng)透明發(fā)展，使其成為合法行為，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地市場(chǎng)，充分確保農(nóng)民合法權(quán)益。

（二）負(fù)面作用

首先，使國(guó)家宏觀調(diào)控變得更加困難。宏觀調(diào)控基本上利用控制土地供給的方式進(jìn)行的。國(guó)家利用制定供地計(jì)劃、土地規(guī)劃等方式，來(lái)控制城市建設(shè)用地。要是將農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，那么肯定會(huì)使國(guó)家調(diào)控的難度有所增加。鑒于當(dāng)其住房難這一個(gè)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資非常具有吸引力。要是農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法獲得足夠的投資，那么就非常有可能會(huì)受到利益的驅(qū)使而發(fā)展為房地產(chǎn)，與法律相背離，無(wú)形中增加了調(diào)控難度，或許將助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。

其次，使征地成本與難度提高。如果集體建設(shè)用地入市，那么會(huì)使得土地身價(jià)明顯提升，同時(shí)征地費(fèi)用同樣會(huì)有所增加，導(dǎo)致國(guó)家征地成本與難度不斷提高。政府開(kāi)始同樣監(jiān)管城市與農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得管理費(fèi)用有所提高。另一方面，土地收益同樣將有所下降，使得政府財(cái)政困難加劇。

再次，將會(huì)造成土地供應(yīng)失控和房產(chǎn)投資過(guò)熱的不利局面。中國(guó)人口數(shù)目大，同時(shí)由于受到傳統(tǒng)觀念的作用，具有非常大的住房需求。同時(shí)，住房存在著一定的保值增值的作用，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了人們的購(gòu)房欲望。盡管集體建設(shè)用地入市后仍然沒(méi)有獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，然而當(dāng)其無(wú)法充分吸引投資的時(shí)候，那么將導(dǎo)致有的人置法律于不顧而進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)，使得用地?cái)?shù)量大幅提高，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱。進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，最終能夠使房?jī)r(jià)劇烈震蕩。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的有效策略

（一）切實(shí)強(qiáng)化土地資源的規(guī)劃工作

集體建設(shè)用地人市必須堅(jiān)持“規(guī)劃覆蓋”的基本思想，唯有那些在國(guó)土部門(mén)規(guī)劃范圍之內(nèi)的集體建設(shè)用地才能夠準(zhǔn)許入市。國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真編制城鄉(xiāng)土地規(guī)劃，同時(shí)還必須保證其得到貫徹落實(shí)。另一方面，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃這兩個(gè)方面的工作。

（二）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好年度用地計(jì)劃

為構(gòu)建起一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要把集體建設(shè)用地歸進(jìn)建設(shè)用地年度計(jì)劃的范疇，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)建設(shè)用地，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建起城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)用地年度計(jì)劃對(duì)集體建設(shè)用地的雙重審核制約機(jī)制，并且還需要注重土地供應(yīng)的節(jié)奏，避免用地進(jìn)入混亂狀態(tài)。

（三）進(jìn)一步改進(jìn)相關(guān)法律制度

我國(guó)發(fā)展進(jìn)入到了轉(zhuǎn)型階段，相關(guān)法律制度已經(jīng)很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，特別是無(wú)法滿足現(xiàn)階段的土地供需形勢(shì)。盡管?chē)?guó)家在關(guān)于規(guī)范集體建設(shè)用地方面頒布了不少政策，然而多數(shù)均超越了《土地管理法》的范疇，因此，需要及時(shí)對(duì)《土地管理法》進(jìn)行修訂，以確保全國(guó)各地試點(diǎn)相關(guān)政策與法律相一致，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，降低不正當(dāng)者結(jié)盟的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，為充分發(fā)揮農(nóng)村集體建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正面作用，應(yīng)做好土地資源規(guī)劃和用地計(jì)劃，完善相關(guān)法律制度。[通訊作者 于艷文 13792646580]

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