對(duì)渝、滬房產(chǎn)稅改革的研究分析

西同英

摘要：當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理持續(xù)上漲問(wèn)題、房地產(chǎn)商品有效供給不足問(wèn)題、房地產(chǎn)無(wú)效供給過(guò)剩并存問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的不規(guī)范問(wèn)題、房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)性增長(zhǎng)等問(wèn)題突出地反映了房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。文章運(yùn)用多個(gè)學(xué)科的理論，借鑒他國(guó)成熟的房地產(chǎn)稅制度，針對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)稅請(qǐng)況進(jìn)行綜合分析，探索和解決這些問(wèn)題的政策路徑及其可行性，從而為房產(chǎn)稅改革提供全局性的分析視角和建設(shè)性策略。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速崛起，房?jī)r(jià)居高不下，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)問(wèn)題較為突出。住房難逐漸成為了一個(gè)民生問(wèn)題，因此，有必要對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅進(jìn)行改革以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。2011年1月28日我國(guó)將上海市和重慶市作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，在保有環(huán)節(jié)征稅上針對(duì)部分個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房，上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市的加速擴(kuò)容是當(dāng)前我國(guó)住房形式發(fā)展的必然，然而要強(qiáng)調(diào)指出的是我國(guó)的房產(chǎn)稅的問(wèn)題仍然不夠成熟并且存在著許多問(wèn)題需要解決。房產(chǎn)稅改革從政策面上已經(jīng)是勢(shì)在必行，但是這個(gè)出臺(tái)的過(guò)程，牽扯了太多的因素，而是國(guó)家為達(dá)成特定目的而需要的效率價(jià)值與政策決策。從百姓角度看待國(guó)家稅收，更多是從微觀角度考慮自身的得失與公平。筆者認(rèn)為：房產(chǎn)稅改革，無(wú)疑是一場(chǎng)國(guó)家利益與個(gè)人利益的博弈，在其中既有專(zhuān)家學(xué)者的制度設(shè)計(jì)，也有既得利益者不愿改革的抗拒排斥，更多的還是普通百姓患得患失式的擔(dān)憂與企盼。

一、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基本內(nèi)容

2011年1月28日我國(guó)將上海市作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)單位并進(jìn)行房產(chǎn)稅征收工作，其征收方案是：征收對(duì)像是指本市居民家庭和本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房（包括新購(gòu)二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房平均每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于該市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減位0.4%。

2011年1月28日同日，重慶市也作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)單位。其征收方案是：在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新疆商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）知4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；納稅時(shí)間為“產(chǎn)權(quán)登記日期次月起”。計(jì)稅方法，為按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)征稅額。納稅期限為每年的10月1日至31日。

二、渝、滬房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題

（一）房產(chǎn)稅改革的合法性問(wèn)題

土地歸國(guó)家所有是我國(guó)與其他國(guó)家實(shí)行的土地私有化政策的不同之處，在我國(guó)公民個(gè)人只有70年土地產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)歸居民所有，居民具有了房產(chǎn)權(quán)，但房產(chǎn)征稅其合理性在于政府有權(quán)對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。征收房產(chǎn)稅，一方面表明了政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)合法性的肯定，也屬于政府借助政治權(quán)利的管理職能，這樣有助于縮小貧富差距和經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)、調(diào)節(jié)收入分配，所以，政府對(duì)房產(chǎn)稅的征收是合理合法的。

（二）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不合理

對(duì)于渝、滬按照房產(chǎn)交易價(jià)的70%和房屋交易價(jià)格原值來(lái)征收是試點(diǎn)方案中提到的一個(gè)主要問(wèn)題。但是按照市場(chǎng)價(jià)征收首先要考慮其條件是否成熟？如果條件不成熟按市場(chǎng)價(jià)格征收就行不通，從以上提到和運(yùn)行的方案可中房產(chǎn)稅計(jì)稅的依據(jù)是交易時(shí)的價(jià)格，使房產(chǎn)稅無(wú)明確財(cái)產(chǎn)稅屬性而偏向與流轉(zhuǎn)稅，不利于控制房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控目的。沒(méi)有相應(yīng)健全的評(píng)估機(jī)制體系，納房產(chǎn)稅的改革可能會(huì)因?yàn)椴还蕉兄旅癖姷姆磳?duì)。所以，征收房產(chǎn)稅，對(duì)于計(jì)稅依據(jù)是必要明確加以說(shuō)明，同時(shí)明確說(shuō)明對(duì)于征收房產(chǎn)稅尤為重要。

（三）要完善房產(chǎn)稅價(jià)值評(píng)估體系

渝、滬房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的改革方案中，納入征收范圍的個(gè)人房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)或增加對(duì)房產(chǎn)評(píng)估的難度。而相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)上海和重慶都沒(méi)有建立，沒(méi)有相應(yīng)健全的評(píng)估機(jī)制體系，納房產(chǎn)稅的改革可能會(huì)因?yàn)椴还蕉兄旅癖姷姆磳?duì)。

（四）征稅對(duì)象范圍小的問(wèn)題存在

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在該試點(diǎn)方案里，該方案不針對(duì)存量房主要是針對(duì)增量房而言，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)突出問(wèn)題，也就是不公平性的問(wèn)題，我們肯定地說(shuō)這些問(wèn)題是不符合稅收制度基本原則的。重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，只針對(duì)那些高檔住房、別墅進(jìn)行征收。在此過(guò)程里雖然有所涉及增量房存量房，但是稅收范圍狹小的問(wèn)題凸顯，這樣是難以滿(mǎn)足稅收收入需求。稅基不寬直接導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收減少，只能作為地方財(cái)政收入的補(bǔ)充來(lái)源。

（五）房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)是否合理性問(wèn)題

一般的說(shuō)，在稅率設(shè)計(jì)取決于征稅的目的和納稅人的承受能力。另外針對(duì)商品房檔次差異性問(wèn)題，固定稅率的逐步實(shí)行將更為適合，在實(shí)踐中實(shí)行稅率設(shè)計(jì)的不斷改進(jìn)。渝、滬房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)是否合理性問(wèn)題對(duì)試點(diǎn)研究提供了好的機(jī)會(huì)，只要在試點(diǎn)研究工作中找到合適稅率經(jīng)驗(yàn)，就一定會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛加以推廣。

三、優(yōu)化房產(chǎn)稅改革的相關(guān)政策建議

（一）各種稅費(fèi)金要合理歸并

歸并名目繁多的稅費(fèi)金是房產(chǎn)稅改革的重要方向，在實(shí)際運(yùn)作中形成規(guī)范統(tǒng)一的稅種。在工作實(shí)踐中不僅要結(jié)合土地制度的改革，統(tǒng)籌和重新設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅種，包括各類(lèi)收費(fèi)改單一性問(wèn)題，更要考慮將此稅收形式納入到公共財(cái)政的預(yù)算體制中來(lái)，從而不斷理清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不同環(huán)節(jié)稅種之間的關(guān)系要素。避免重復(fù)、遺漏征收是稅收的同一環(huán)節(jié)的兩個(gè)方面。在房地產(chǎn)取得及交易和保有的不同環(huán)節(jié)上形成有效銜接和平衡分布來(lái)對(duì)稅種大小、稅負(fù)大小來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（二）設(shè)置稅率要科學(xué)合理

進(jìn)行房產(chǎn)稅率設(shè)置：一要根據(jù)不同地區(qū)的不同用途，二要根據(jù)房屋所有人所擁有住房面積和套數(shù)多少。普通住宅、一般企業(yè)房產(chǎn)的設(shè)置要設(shè)置較低稅率，而對(duì)于高級(jí)別墅、高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所的房產(chǎn)要設(shè)置較高的稅率，同時(shí)對(duì)于擁有較多房產(chǎn)所有人采取遞增累進(jìn)稅率政府部門(mén)要根據(jù)其住房套數(shù)和面積設(shè)置稅率，也就是說(shuō)設(shè)置的稅率越高是持有房產(chǎn)越多、面積越大的，這樣就會(huì)遏制房產(chǎn)投機(jī)，不但增加居民持有房產(chǎn)的成本更加有利于減少房屋的空置率?？傊诜慨a(chǎn)稅的征收上，房屋征收稅主要針對(duì)高收入人群。從國(guó)際上看居民的自有住房是不征稅的。

（三）擴(kuò)大征收對(duì)象

要真正發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入，發(fā)揮財(cái)富分配的真正作用，對(duì)于唯一住房的家庭建議要免征，針對(duì)二套及二套以上的房產(chǎn)采用和采取差別的累進(jìn)稅率方式征稅。對(duì)于試點(diǎn)城市重慶的征稅情況看：重慶的房產(chǎn)稅征收對(duì)象雖然包含了增量房存量房的別墅，其他高檔住房都是針對(duì)增量房產(chǎn)進(jìn)行征收；上海作為另一個(gè)試點(diǎn)城市，在實(shí)際征稅工作中主要是針對(duì)新增房產(chǎn)進(jìn)行征收。征管方案應(yīng)逐步進(jìn)行改革，不只針對(duì)新房征收，應(yīng)將居民現(xiàn)有大戶(hù)型和單價(jià)高的住宅也逐步納入新的試點(diǎn)范疇。

（四）房地產(chǎn)稅收制度改革要建立在立法層面

啟動(dòng)個(gè)人住房普查工作進(jìn)程、加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的步伐，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅貪污腐敗行為就一定要堅(jiān)決實(shí)施住房實(shí)名制，更要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域資金外逃。提高稅收的立法層次以法律的形式頒布和實(shí)施住房稅收制度，涉及到基本財(cái)稅制度、房產(chǎn)稅，也涉及到對(duì)公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)問(wèn)題。

（作者單位：山東眾成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）