從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

8月5日公布的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，明確提出了房地產(chǎn)稅的立法規(guī)劃，匿跡已久的房地產(chǎn)稅改革終于再度走進(jìn)百姓視野。房產(chǎn)稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

2011年房地產(chǎn)稅率先在上海、重慶兩地開展向居民住宅征收的試點。這一次將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革?！胺慨a(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”的演變，僅一字之差，卻在征稅對象、稅制體系，甚至推出目的等方面有著本質(zhì)差別。

之前大規(guī)模討論房產(chǎn)稅，是內(nèi)地房價出現(xiàn)急速上漲趨勢，“專家”為抑制房價提出的政策建議，但試點城市的結(jié)果未盡人意。房地產(chǎn)的成本又具有相當(dāng)?shù)摹皠傂浴?，除去土地出讓金、各種政府收費（例如市政配套費）、各種稅費，開發(fā)商的成本（利息、建安成本）占比并不高且變動幅度不大。房產(chǎn)稅是在持有環(huán)節(jié)增加稅收，短時間看可能會抑制投資（投機）性需求，但長期看，該成本很容易轉(zhuǎn)嫁給買方（或房產(chǎn)的租用方）。決定房價的核心因素是供需，房產(chǎn)稅的征收并不能從根本上改變一國房地產(chǎn)的供求關(guān)系，自然也就不能真正起到調(diào)控房價的作用。韓國在1986-1989年和2005年分別加強了對物業(yè)稅征收，但此后1-2年的房價漲幅反而從此前的5%左右上升到10-15%;日本1973年和1991年兩次提高房產(chǎn)稅后不久均因經(jīng)濟危機導(dǎo)致資產(chǎn)價格崩潰，加速了房地產(chǎn)泡沫的破滅。

目前，我國房地產(chǎn)價格總體呈下降趨勢（除個別城市、地區(qū)仍在上漲，但最終難逃大趨勢），抑制房價已經(jīng)成為“不攻自破”的非主流（甚至被遺忘）過氣觀點。中國經(jīng)濟一旦企穩(wěn)，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型初見成效，政府會“停止護盤”房地產(chǎn)，放任其價值回歸。那么，房產(chǎn)稅改革到底為了什么？

房產(chǎn)稅是發(fā)達(dá)國家地方稅收收入主要的來源，在我國稅收中則占比較低。 2011年美國房產(chǎn)稅收入占到整個地方稅收收入的75%以上，而我國2011年房產(chǎn)稅收入僅占地方財政收入的2.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，排除了對住宅征收房產(chǎn)稅，征稅范圍較發(fā)達(dá)國家狹窄很多，上海和重慶試點也僅針對增量或高端住宅，且稅率較低?？梢?，此次改革更多的是從改善地方政府收入結(jié)構(gòu)考慮的，但如果沒有大幅降低土地出讓金的政策配套，無非是把股市的“割韭菜”模式移植到房地產(chǎn)市場，且是用“細(xì)水長流（低稅率）”的方式為政府增加穩(wěn)定的收入。

我國房地產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)本來就高，實行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金（注意這不是“稅”），已經(jīng)由購房者在房價中承擔(dān)了，房產(chǎn)稅難逃重復(fù)征稅嫌疑。同時，購房者僅僅擁有房屋所有權(quán)，對房屋所在的土地只有使用權(quán)，征稅前提存疑（房產(chǎn)稅應(yīng)為財產(chǎn)稅）。 （作者/李向民，資深地產(chǎn)金融人士）