投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公允價值的應(yīng)用及盈余管理

（山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院 山西太原030031）

一、引言

20世紀(jì)90年代以來，隨著我國證券市場的興起與發(fā)展，股票市場作為市場經(jīng)濟的重要組成部分，已經(jīng)滲透到社會政治、經(jīng)濟生活的各個方面。作為國民經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，證券市場對我國宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的影響越來越大，已經(jīng)成為社會資源配置的重要渠道。資本市場發(fā)揮資源配置基礎(chǔ)作用的主要依據(jù)是上市公司披露的會計信息，其中，盈余信息又處于核心地位。因此，上市公司報告的會計盈余是投資者、債權(quán)人、管理者等各利益相關(guān)者關(guān)注的焦點，也是連接投資者與上市公司的重要紐帶。

2006年2月，財政部出臺了新的會計準(zhǔn)則，且從2007年1月1日開始在上市公司率先實施。相對于舊會計準(zhǔn)則，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則最大的變化之一便是重新引入了公允價值。公允價值應(yīng)用于金融工具、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)、股份支付等17項具體準(zhǔn)則。

本文主要研究現(xiàn)行會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公允價值的應(yīng)用及盈余管理，并根據(jù)研究，提出相應(yīng)的政策建議。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公允價值的應(yīng)用

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?！睖?zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，必須滿足兩個條件，一是房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的交易價格及其他相關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

準(zhǔn)則還規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量方式不得隨意變更，采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在符合上述條件時可以改按公允價值模式進行后續(xù)計量，反之則不能。這一限制促使企業(yè)謹(jǐn)慎使用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

上述規(guī)定分別從投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、計量模式的變更、房地產(chǎn)用途改變等幾個方面對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用進行了規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理空間分析

（一）利用政策的可選擇性進行盈余管理

企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價值模式進行后續(xù)計量，并把計量模式的變更作為會計政策變更來處理。雖然準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量有限制性條件，但兩個條件都無法定量的衡量，需要專業(yè)人員的判斷，一旦涉及判斷，就會為企業(yè)的操縱留下一定的空間。當(dāng)企業(yè)的財務(wù)狀況好，不需要利用其他方式來增加企業(yè)利潤時，可以選擇采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，當(dāng)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無法盈利，需要通過其他方式來掩蓋虧損時，可能利用會計政策變更將采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式。這樣，一方面由于采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊進行攤銷，也不需要計提減值準(zhǔn)備，從而減少了當(dāng)期的費用；另一方面，近幾年來，房地產(chǎn)市場一派繁榮，價格不斷上漲，因此改用公允價值計量模式后，不斷上漲的價格以公允價值變動損益計入當(dāng)期損益。在費用減少和利得增加的雙重作用下，使原本虧損的局面轉(zhuǎn)為盈利。此外，改用公允價值模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)后，資產(chǎn)總額增加，負(fù)債沒有變化，因此資產(chǎn)負(fù)債率降低，表面上企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降低，從而在一定程度上提高了其融資能力。

（二）利用投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換進行盈余管理

改變用途時，自用房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，反之也可以。自用房地產(chǎn)采用成本模式計量，需要計提折舊或者攤銷，企業(yè)根據(jù)需要，利用關(guān)聯(lián)方交易將自用房地產(chǎn)出租給對方，從而轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。同上一種情況類似，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后，不但減少了當(dāng)期費用，而且在房地產(chǎn)市場價格上升時，由于其公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，因此會增加企業(yè)利潤。兩種效果雙重疊加將顯著地增加當(dāng)期利潤。反之，為了隱瞞企業(yè)當(dāng)期利潤，或采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值下降嚴(yán)重，企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方解除租賃協(xié)議，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的自用房地產(chǎn)，恢復(fù)折舊的提取或價格的攤銷，減少當(dāng)期利潤，或者因為投資性房地產(chǎn)的價格下降程度遠(yuǎn)大于計提的折舊或攤銷，所以改用成本模式計量以防止當(dāng)期利潤嚴(yán)重下滑。

四、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理案例分析

通過以上分析可知，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中公司利用公允價值進行盈余管理的空間很多，本文以金融街控股股份有限公司為實例，具體分析實務(wù)中公司應(yīng)用投資性房地產(chǎn)進行盈余管理的過程。

（一）公司基本情況

金融街控股股份有限公司由重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司發(fā)展而來，自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡稱“金融街”（股票代碼000402）。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新技術(shù)及產(chǎn)品項目投資、銷售商品房、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、承辦展覽展示、飯店管理、餐飲管理、企業(yè)形象策劃、組織文化交流活動等。已建成國家金融管理中心金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大。

（二）盈余管理分析

1.投資性房地產(chǎn)核算方式。金融街是自2007年1月1日上市公司執(zhí)行現(xiàn)行會計準(zhǔn)則以來，第一家發(fā)布公告使用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的上市公司，并按照會計準(zhǔn)則的要求將該變更確認(rèn)為會計政策變更。2008年財務(wù)報表附注中顯示：從2008年1月1日起，公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量變更為公允價值計量。

2.財務(wù)狀況分析。投資性房地產(chǎn)核算方式變更后，公司對2008年1月1日財務(wù)報表追溯調(diào)整，公司投資性房地產(chǎn)公允價值高于賬面價值約17.57億元，因此，調(diào)整增加投資性房地產(chǎn)約17.57億元，該項會計政策變更，使公司2008年所有者權(quán)益增加約25.9億元，利潤總額增加約1 196.3萬元，其中因投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不計提折舊使得2008年度利潤總額增加約5 080.7萬元，因投資性房地產(chǎn)公允價值變動使得2008年度利潤總額減少3 884.4萬元。從以上分析可以得知，該項會計政策變更將會大大降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，與采用成本模式的其他房地產(chǎn)類上市公司相比在融資方面具有明顯的優(yōu)勢。此外，采用公允價值計量不計提折舊會增加企業(yè)利潤，而公允價值的變動可能增加也可能減少企業(yè)利潤，在目前的房地產(chǎn)市場行情下，其減少的利潤遠(yuǎn)不及不提折舊帶來的利潤增加。因此，2008年該項變更為企業(yè)增加利潤1 196.3萬元。這也許是企業(yè)管理層將投資性房地產(chǎn)計量模式由成本模式變更為公允價值模式的原因所在。

除此之外，該公司2007年按照成本法核算的投資性房地產(chǎn)約為15.12億元，占總資產(chǎn)的比重為10.90%，如此大比重的投資性房地產(chǎn)是否都能及時取得公允價值，符合公允價值的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，確實值得考慮。企業(yè)可能利用投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進行盈余管理。表1是該公司近三年間對不同建筑的處理情況。

從表1可以看出，該上市公司對同一建筑的分類不斷變化，尤其是德勝國際B座部分，2011年3月份才將9、10層確定為投資性房地產(chǎn)，12月就出售，并立即將12、13層從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，讓人懷疑其初始時是否符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件。再進一步分析，2009年末投資性房地產(chǎn)比期初增加82.80%，具體原因也是表1中顯示的不斷的確認(rèn)和出售。

從表2可以看出，2012年該上市公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅是原凈利潤的43.12%，而非經(jīng)常性損益中，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益達(dá)到其總額的100.26%，這顯然偏離了正常的數(shù)值。

對于公允價值的估計，公司在報表中注明：“公司投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段，存在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場，公司能夠取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價格?！庇墒袌霾块T采用市場成交價格法進行價值估測，選取了北京主要城區(qū)內(nèi)與估價標(biāo)的物可比項目進行了綜合調(diào)研，形成自持物業(yè)公允價值估測的基礎(chǔ)資料，并結(jié)合各可比項目的實際情況，對其成交價格進行進一步的分析和修正，從而得到估測結(jié)果。嚴(yán)格按照此種方法估計的公允價值大體是公允的，但不排除主觀因素的干擾，企業(yè)出于融資的需要，有粉飾自身盈利能力和償債能力的動機，又由于房地產(chǎn)市場價格對于投資者來說很難取得，因此，利用公允價值的估計來滿足這一需要不易被察覺。

表1 金融街近三年對房地產(chǎn)的分類變動

表2 金融街2012年財務(wù)狀況 單位：元

由此可見，金融街利用政策的可選擇性，對投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換進行了盈余管理。

五、防止應(yīng)用公允價值進行盈余管理的建議

2014年公允價值準(zhǔn)則的出臺在理論上進行了完善，準(zhǔn)則的實施是更加重要的部分。如果準(zhǔn)則實施中忽略監(jiān)管，忽略會計人員的業(yè)務(wù)及道德素質(zhì)仍然會導(dǎo)致低下的會計信息質(zhì)量。

首先，要提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)，會計人員是應(yīng)用公允價值的主體，應(yīng)用公允價值進行盈余管理也離不開會計人員的操作，因此，提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德至關(guān)重要，要完善會計人員的知識結(jié)構(gòu)。

其次，要加強監(jiān)管，準(zhǔn)則制訂的不斷完善，還要同時結(jié)合強有力的監(jiān)管，包括：完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、加強外部審計監(jiān)督、完善證券市場的監(jiān)管等各個方面。

最后，合理應(yīng)用中介服務(wù)。要健全資產(chǎn)評估行為，相關(guān)部門要及時制定和發(fā)布與資產(chǎn)評估相關(guān)的指導(dǎo)意見，以指導(dǎo)實踐活動。要建立完善的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，為企業(yè)查詢提供便利是必要的，同時也能為信息使用者提供判斷的依據(jù)。還要加強媒體的監(jiān)督，媒體的監(jiān)督作用對盈余管理等行為逐漸構(gòu)成了威脅，網(wǎng)絡(luò)或新聞媒體對企業(yè)負(fù)面信息的報道會給企業(yè)的經(jīng)營帶來許多無形的毀損。所以，為了避免負(fù)面信息的影響，企業(yè)的盈余管理行為會受到一定的限制。因此，要增加企業(yè)強制性披露的信息，為媒體的監(jiān)督提供依據(jù)。