淺析北京市不動(dòng)產(chǎn)登記制度

趙凱麗等

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。以實(shí)證調(diào)查的方式對北京市不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行深入研究，對維護(hù)北京市不動(dòng)產(chǎn)交易秩序、保障交易安全提出相應(yīng)建議，將具有很強(qiáng)的實(shí)踐價(jià)值。

關(guān)鍵詞：北京市；不動(dòng)產(chǎn)登記；登記機(jī)關(guān)

基金項(xiàng)目：本文為北方工業(yè)大學(xué)2015年大學(xué)生科技項(xiàng)目《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)證調(diào)查研究》的階段性成果之一。項(xiàng)目編號：15006

1 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀分析

（一）登記機(jī)關(guān)的分散狀態(tài)帶來諸多弊端

目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記的最大問題就是登記不統(tǒng)一，各地區(qū)登記缺乏真正統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，彈性較大，一些標(biāo)準(zhǔn)被不適當(dāng)?shù)奶Ц呋蚪档汀６粍?dòng)產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一，主要表現(xiàn)在我國尚沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，現(xiàn)有的登記機(jī)關(guān)以分散的狀態(tài)存在。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記部門主要包括：土地、房屋、林業(yè)等。即土地在土地管理部門登記和管理，林木在林業(yè)管理部門登記和管理，房屋在房屋管理部門登記和管理。這樣繁雜的登記體制在實(shí)踐中影響著執(zhí)行效率并必然地產(chǎn)生弊端

（二）登記機(jī)關(guān)權(quán)利和義務(wù)的不對等

權(quán)利和義務(wù)具有牽連性，但是在實(shí)踐中我國登記機(jī)關(guān)對出現(xiàn)的審查不到位以及重登和漏登的現(xiàn)象卻從來不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，包括登記資料遺失在內(nèi)的重大失誤，致使有關(guān)當(dāng)事人遭受嚴(yán)重?fù)p失。這是權(quán)利和義務(wù)的嚴(yán)重割裂。一方面，登記機(jī)關(guān)僅享受收費(fèi)的權(quán)利，卻對登記失誤不負(fù)責(zé)任，這實(shí)際上損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。另一方面，登記機(jī)關(guān)對登記內(nèi)容不負(fù)任何責(zé)任，也不利于其以較強(qiáng)的責(zé)任感履行其審查義務(wù)。

（三）關(guān)于登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)

我國法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積，體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價(jià)格主管部門規(guī)定。多數(shù)意見認(rèn)為，我國的登記機(jī)構(gòu)不是盈利性組織，登記有其社會服務(wù)性的一面。物權(quán)登記費(fèi)用應(yīng)該有一套全國性的標(biāo)準(zhǔn)以增強(qiáng)其實(shí)際可操作性。

2 我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置

我們認(rèn)為應(yīng)該建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，但是應(yīng)該選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)作為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，在眾學(xué)者之間仍然存在爭議，概括而言主要有以下幾種觀點(diǎn)：

1.法院登記說。其基本內(nèi)容為：由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院對不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)進(jìn)行管轄，廢除原來的多部門登記 。

2.行政機(jī)關(guān)登記說。有學(xué)者認(rèn)為如果由法院作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，那么勢必會加重法院的負(fù)擔(dān)。

3.現(xiàn)狀妥協(xié)說。還有學(xué)者認(rèn)為， 建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)是一個(gè)必然的趨勢， 由于不動(dòng)產(chǎn)登記牽扯到的利益太多，無論哪個(gè)部門都不愿意放棄這一業(yè)務(wù)，所以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的難度太大，行政管理的介入不可避免， 故以維持現(xiàn)狀為最好的方法。

就關(guān)于未來不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的選擇，很多學(xué)者和專家都有自己的觀點(diǎn)，有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由統(tǒng)一的行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由法院作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)實(shí)中，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記一直由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，而因我們國家長期以來在私法領(lǐng)域受到公權(quán)力的干涉比較多，所以有學(xué)者會認(rèn)為由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記會妨礙登記的私法性質(zhì)。隨著立法理念的明確以及觀念的改變，行政機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記主要目的是確認(rèn)權(quán)屬和物權(quán)內(nèi)容。那些選擇由行政機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的國家或地區(qū)也沒改變不動(dòng)產(chǎn)登記的私法性質(zhì)。

筆者認(rèn)為未來不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的選擇，要考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容，對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的選擇.不能脫離現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。在對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記之前有許多技術(shù)性工作，這是登記機(jī)構(gòu)所沒法做的，所以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的選擇?？梢詫ΜF(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行形式上的合并。把各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的登記科室獨(dú)立出來，組成一個(gè)形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，人員及編制還是歸屬原來的單位，但是這個(gè)形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受同一法律法規(guī)及規(guī)章制度的約束，如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)章制度與自己本單位的規(guī)章制度相沖突，當(dāng)然優(yōu)先適用不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)章制度。選擇這樣一種模式既可尊重現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)方方面面的優(yōu)勢，又可實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利義務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合問題如果是一個(gè)宏觀的，根本性的大問題的話，那么對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)力義務(wù)歸屬，則是關(guān)乎老百姓切身利益的問題了。

在走訪中，包括豐臺區(qū)與石景山區(qū)的房屋登記機(jī)關(guān)，都只是采取形式審查的方式，僅對于登記申請者提供的材料進(jìn)行合法性審查，而沒有進(jìn)行真實(shí)性審查。一間房屋的過戶，只是看了申請材料上的公章，而并沒有對于材料本身有任何疑問，這對于申請人的行為是不負(fù)責(zé)的，一點(diǎn)紕漏都是會造成惡意、虛假登記的可能。對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)同樣也是部分責(zé)任的，因?yàn)槿绻驗(yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)審查不到位的原因而造成申請人損失的，很有可能會對登記機(jī)關(guān)的公信力造成難以磨滅的損失，所以登記機(jī)關(guān)在行使自己權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)該負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的，就是為了將不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)加以記錄，并方便公眾了解查看，從而保證交易人的合法權(quán)益。對申請登記的資料進(jìn)行審查，確保其正確性與合法性，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獲取公信力的根本。筆者比較推崇登記生效主義與實(shí)質(zhì)審查，登記生效主義保障了交易安全，登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義使登記這種公示方法獲得了公信力，這都是登記生效主義與實(shí)質(zhì)審查的功能與制度優(yōu)勢。當(dāng)然，我們需要從兩方面看待這個(gè)問題，凡事都有利有弊。登記生效主義及實(shí)質(zhì)審查方式使國家機(jī)關(guān)的登記與審查成為決定物權(quán)變動(dòng)的最終因素，國家通過登記控制了物權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人如果想實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)，必須滿足國家設(shè)立的強(qiáng)制條件，其交易狀態(tài)將不得不暴露于國家面前。①從這里我們可以感受到國家對于交易的監(jiān)督，登記因此成為了監(jiān)督的一道關(guān)卡。但如果對于任何交易行為都進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的話，那么必然會對登記機(jī)關(guān)以及交易人造成金錢、精力上的負(fù)擔(dān)。所以，如何處理好實(shí)質(zhì)審查與形式審查的關(guān)系，就成了解決這一問題的關(guān)鍵所在。

物權(quán)法定和物權(quán)公示是很有必要的，因?yàn)檎加胁⒉荒苷蔑@不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)交易在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會中處于非常重要的地位，就豐臺區(qū)而言，每天的房屋交易量就達(dá)到上千，如此重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常需要國家出力保護(hù)，這就要求不動(dòng)產(chǎn)的公示方式必須適應(yīng)當(dāng)下需求。登記制度最大的作用就是保障交易的安全，這恰恰是符合了公眾的需要。登記制度必須要有公信力才能保障交易安全，即以法律的形式增強(qiáng)交易者對登記內(nèi)容所產(chǎn)生的安全感和信心，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)享有的經(jīng)濟(jì)秩序。在登記制度中，登記生效主義有利于維護(hù)交易安全，對登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是使登記具有公信力的必要前提。在登記生效主義中，對在先受讓人的保護(hù)通過預(yù)告登記得到加強(qiáng)，對第三人（后買受人）的保障以物權(quán)行為的無因性的相對性加以限制。而對實(shí)質(zhì)審查主義以物權(quán)行為理論及輔之以公證制度切斷國家進(jìn)一步深入干涉私生活的路徑，保證了登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性，使登記的公信力沒有降低。兼顧到了社會利益、個(gè)體利益的最佳的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。②

至于不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)，可以根據(jù)物權(quán)法第二十二條采取措施，即不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價(jià)格主管部門規(guī)定。本條是關(guān)于登記收費(fèi)問題的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并不是營利性組織，而北京市大部分不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)從事的登記工作一般也只是對登記申請人提供的有關(guān)材料是否符合規(guī)定的條件進(jìn)行審核，而并沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因此登記收費(fèi)不宜與不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款等因素掛鉤。據(jù)此，本條作出上述規(guī)定。立法過程中，有的觀點(diǎn)表示不應(yīng)在立法中規(guī)定收費(fèi)問題。也有的觀點(diǎn)認(rèn)為，對于這種程序性問題，可以由不動(dòng)產(chǎn)登記法作規(guī)定。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)問題關(guān)乎老百姓的基本生活，是一個(gè)非常重要的民生問題，所以有必要在相關(guān)法律法規(guī)中做出明確的規(guī)定，具體再去那種方式都是可以在實(shí)踐中不斷改善變通的，但是一定在明確下來，不能隨意的任由某些單位或個(gè)人更改。

不動(dòng)產(chǎn)登記有其特定的功能，也正因?yàn)槿绱?，登記制度的完善才顯得尤為重要。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載著擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有人、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利所包括的范圍、有效期間等多重關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。而在涉及不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，眾所周知，占有并不代表物權(quán)的轉(zhuǎn)移，只有在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記后，國家才認(rèn)可產(chǎn)權(quán)的效力，才能實(shí)現(xiàn)真正的現(xiàn)實(shí)的物權(quán)轉(zhuǎn)移。公示作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的生效要件，在不動(dòng)產(chǎn)交易的過程中，如果只有當(dāng)事人意思表示一致以及有效的合同存在，在法律上并沒有發(fā)生現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。因此，國家通過登記制度明確不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，維護(hù)交易安全，調(diào)動(dòng)市場積極性，也更有利于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。

我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，市場調(diào)節(jié)是資源配置的重要手段之一，供求關(guān)系作為市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)，其滯后性對于不動(dòng)產(chǎn)交易有著極大的不利影響。交易主體必然不能預(yù)見交易中存在的所有情況，而不同的情況極容易導(dǎo)致交易中斷，造成不必要的資源流失。一個(gè)典型的現(xiàn)實(shí)中的例子就是“一物二賣”。市場調(diào)節(jié)是一個(gè)流動(dòng)的過程，往往等到市場的最終結(jié)果呈現(xiàn)時(shí)才能夠得到交易中的真實(shí)情況，因此，當(dāng)事人的合法權(quán)益可能因?yàn)椴煌蛟馐軗p失。這時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中的預(yù)告登記制度就開始發(fā)揮效用，使得市場調(diào)節(jié)的功能在不動(dòng)產(chǎn)交易這一區(qū)域更趨公平的發(fā)展。

市場調(diào)節(jié)無法完全管理不動(dòng)產(chǎn)市場，此時(shí)就需要輔以行政監(jiān)管，二者的相輔相成，更有利于不動(dòng)產(chǎn)市場的健康發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅體現(xiàn)在法律法規(guī)中，在實(shí)踐中又會以行政規(guī)范的方式規(guī)定許多問題。通過不動(dòng)產(chǎn)登記，國家可以全面掌控不動(dòng)產(chǎn)登記信息，在把握信息的基礎(chǔ)上，制定宏觀調(diào)控政策并進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管與調(diào)節(jié)。

上述提到過不動(dòng)產(chǎn)登記的明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能，誠然，人們在交易時(shí)需要依賴大量的社會信息，我們判斷社會信息是否值得取用的標(biāo)準(zhǔn)，很多時(shí)候依賴于登記這種形式，因?yàn)樵诘怯洐C(jī)關(guān)登記后我們可以確認(rèn)其信賴?yán)娴拇嬖凇Ｔ诒Ｕ袭?dāng)事人隱私的情況下信息公開，即對當(dāng)事人個(gè)人提供信息服務(wù)，這種服務(wù)因?yàn)橐哉疄橐劳?，具有可靠性。信息來源的保障促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)交易。交易完成后，通過變更登記，登記簿上所載之人擁有合法有效的物權(quán)，這種字面上的確認(rèn)實(shí)則因國家法律的保障而使得交易圓滿完成。

總而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)制度，對于我國經(jīng)濟(jì)、民生以及法制發(fā)展都有千絲萬縷的聯(lián)系，在對北京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，或許在全國各地都有，而本文也據(jù)此提出了一些對于各地都適用建議，希望可以通過不斷的改革與完善，從北京是做起，逐步將好的制度推廣至全國，從而使得我國法律制度、經(jīng)濟(jì)制度更加完善，這也是學(xué)術(shù)界與政府的工作重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

①陳健 姚國《論我國不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式》

②馮玉梅 《試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)》