安徽省商品住宅價格影響因素的實證分析

[摘要]改革開放以來，新型住房模式使得我國居民的住房消費能力得到空前釋放，商品住房逐漸成為人們的消費和投資熱點，有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，商品住宅開發(fā)規(guī)模不斷擴大。同時，商品住宅價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，導(dǎo)致普通老百姓買房難問題日益突出，影響了社會穩(wěn)定和金融安全。有鑒于此從供需兩方面并運用計量經(jīng)濟學(xué)方法，建立多元回歸模型，從實證角度分析各因素對安徽省商品住房價格的影響，并進一步提出提高城鎮(zhèn)居民收入水平，改善住宅供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障體系，加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布與監(jiān)測體系建設(shè)的對策建議。

[關(guān)鍵詞]商品住宅價格；影響因素；供求關(guān)系；多元回歸模型

[中圖分類號]F2933[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]

2095-3283（2015）08-0092-04

[作者簡介]郭睿（1995-），男，安徽銅陵人，本科生，研究方向：金融學(xué)。

一、引言

商品住宅是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。商品住宅是由房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造，借由房地產(chǎn)市場運行機制自行定價，出售或出租給消費者的產(chǎn)品。它是面向社會所有人的完全的市場行為，也是房地產(chǎn)開發(fā)商以贏利為目的的市場行為。商品住宅價格是由市場供求構(gòu)成機制決定的，市場供求理論是決定商品市場價格的核心理論。市場中其他任意因素對商品價格的影響都要通過供給和需求來發(fā)揮作用。而對于商品住宅來說，其供給與需求對價格的變動有著不同程度的影響，這體現(xiàn)在房價在短期和長期內(nèi)的主要影響因素的不同。從短期來看，由于住宅建設(shè)周期長，供給量短期內(nèi)幾乎保持不變，供給彈性無窮小，因而短期內(nèi)商品住宅價格主要由需求決定。從長期來看，人們的住房需求突有大幅上升趨勢，但供給一時根本無法滿足其需求的增長，房價上升。但隨著房屋建設(shè)項目的完工，商品住宅的需求與供給便又能實現(xiàn)新一輪的均衡，而在此過程中商品住宅成本呈現(xiàn)攀升的態(tài)勢。因此，長期內(nèi)商品住宅價格除了受供求影響之外，還受到商品住宅成本的約束。

二、文獻綜述

（一）國外文獻綜述

西方國家的市場經(jīng)濟相對發(fā)達，對商品住宅價格的研究手段比較先進，有關(guān)影響商品住宅價格因素的定性、實證研究也都具有重要的學(xué)術(shù)價值，形成了頗具代表性的商品住宅價格理論。

Nellis和Longhottom（1981）基于供求定理，采用英國商品住宅的價格數(shù)據(jù)對房價進行研究，推導(dǎo)出關(guān)于商品住宅均價的簡化公式。最終得出結(jié)論，個人收入是影響房價的首要因素，貸款利率、貸款余額和股市是影響商品住宅價格的次要因素。Case和Shiner（1990）采用時間序列和截面回歸方法，對美國四個城市67個季度的數(shù)據(jù)進行分析，并據(jù)此預(yù)測房價的趨勢。結(jié)果表明，成本價格比、成年人口的變化和人均可支配收入的變化均與商品住宅價格具有正相關(guān)的關(guān)系。Stuart AGabriel，Joe PMattery和William LWascher（2000）從人口遷移、城市發(fā)展帶來結(jié)構(gòu)變化的角度進行商品住宅價格影響因素的研究。得出結(jié)論：房屋租金與住宅價格高度相關(guān)。Min Hwang和John MQuigley（2006）以美國1987—1999年74個城市的房價為樣本建立均衡模型。該研究的創(chuàng)新之處在于其增加了人口特性、房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤和政府對建筑的限制規(guī)定等因素。最終得出結(jié)論：房屋空置率升高，房價則會下跌。同時，一地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值、失業(yè)狀況和家庭年均收入情況都對住宅價格有很大影響。

（二）國內(nèi)文獻綜述

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國起步較晚，相關(guān)統(tǒng)計資料存在不全面、不及時、信息公開制度不完善等問題，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)價格實證方面缺乏深入研究。并且目前大多還是對商品住宅價格的定性理論分析，也有少量學(xué)者開始從實證微觀角度對住宅價格進行分析和預(yù)測。

張紅和李文誕（2001）利用價格代價模型和二次曲線趨勢模型作了實證分析，認(rèn)為實際住宅建造成本和實際國內(nèi)生產(chǎn)總值對北京住宅價格產(chǎn)生顯著影響。沈悅和劉洪玉（2002）以商品住宅價格和宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的關(guān)系為研究對象，選取了一系列商品住宅宏觀經(jīng)濟指標(biāo)與價格指標(biāo)進行分析，對其關(guān)系進行了解釋說明。陳多長和蹤家峰（2004）著眼于稅收這一因素，通過縝密的理論分析，最終得出結(jié)論：稅收既能改變投機者對價格的預(yù)期，也能改變商品住宅的投資回報率。周建軍（2008）利用我國2000年第一季度到2007年第二季度的住宅相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，得出結(jié)論：土地的使用成本越高，居民的可支配收入越高，商品住宅價格越高；而當(dāng)實際利率越高時，商品住宅價格就越低。在此基礎(chǔ)上，進一步采取協(xié)整分析和H-P濾波，了解到國內(nèi)部分地區(qū)存在房價居高不下的現(xiàn)象。

三、安徽省商品住宅需求與價格現(xiàn)狀

（一）商品住宅需求現(xiàn)狀

據(jù)安徽省1992—2013年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅銷售面積由1992年的1100971平方米增加到2013年的55735341平方米。客觀表明安徽省的商品住宅需求逐年上升。根據(jù)安徽省居民購房的目的不同，可將住房需求分為真實性需求和投機性需求。

1真實性需求不斷增長

近年來安徽省經(jīng)濟發(fā)展迅猛，人民生活水平不斷提高，人們開始追求更高的生活品質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)隨之成為國民經(jīng)濟發(fā)展中的熱點。多年來安徽省的家庭規(guī)模發(fā)生巨大變化，小家庭模式越來越成為社會的主流。這一趨勢大大增加了商品住宅的真實需求。同時，由于城市化是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，農(nóng)村人口向城市的遷徙流動也會引起對商品住房需求量的增加。

2投機性需求不斷增長

由于全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)投資利潤率的大幅度提高，安徽省出現(xiàn)大量投資額流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。投資者預(yù)期商品住宅價格有上升趨勢，于是將閑置資金都用來購買商品房，再將其高價賣出或以租賃形式收取高額租金以獲得利潤。endprint

（二）商品住宅價格現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此商品住宅價格一直是社會廣泛關(guān)注的焦點問題，其直接關(guān)系到社會穩(wěn)定和金融安全。從20世紀(jì)末開始，安徽省商品住宅價格就處于快速增長、居高不下的態(tài)勢。據(jù)安徽省1992—2013年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅價格由1992年的614元/平方米上升為2013的4776元/平方米，增長了近七倍。安徽省居民目前的收入水平無法擔(dān)負(fù)起過高房價的壓力，這將進一步拉大社會的貧富差距，不利于社會公平。

四、安徽省商品住宅價格影響因素實證分析

（一）變量的選取與回歸模型的建立

在上述分析商品住宅價格的構(gòu)成機制和安徽省商品住宅價格現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，本文選取了6個可量化、具有代表性的指標(biāo)作為商品住宅價格的影響因素：

X1——城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，單位元；

X2——居民消費價格指數(shù)（CPI），（1990=100）；

X3——戶籍人口總數(shù)，單位：萬人；

X4——國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)（GDP），（1978=100）；

X5——房地產(chǎn)投資總額（住宅），單位：萬元；

X6——竣工房屋面積，單位：平方米。

本文采用1992—2013年安徽省商品住宅價格相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)進行時間序列回歸分析，各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)如表1所示：

以安徽省商品住宅價格為被解釋變量，以城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、居民消費價格指數(shù)、戶籍人口總數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)、房地產(chǎn)投資總額（住宅）和竣工房屋面積為解釋變量，建立多元回歸模型，根據(jù)模型安徽省1992—2013年的各指標(biāo)數(shù)據(jù)，從實證角度確定各解釋變量對商品住宅價格的影響程度。

根據(jù)被解釋變量與各解釋變量的相關(guān)圖分析，模型的一般形式可表示如下：

Yi=β0+β1X1i+β2lnX2i+β3lnX3i+β4X4i+β5lnX5i+β6lnX6i+μi，i=1，2，…22

其中，Y為被解釋變量，X1、X2、X3、X4、X5、X6為解釋變量，β1、β2、β3、β4、β5、β6為待估參數(shù)，即回歸系數(shù)，μ為隨機誤差項，i為觀測值下標(biāo)。

（二）模型的參數(shù)估計與檢驗

利用Eviews軟件，用OLS進行初次回歸分析，估計結(jié)果如下：

Y=7009565-0224788X1+8933326lnX2-7630264lnX3+2718574X4+7577761lnX5-1149266lnX6

（3354251）（01009）（3383744）（4110171）（06571）（1201156）（1997671）

（20898）（-22289）（26401）（-18564）（41377）（63087）（-57530）

R2=09967 R2=09953

DW=23264F=7490722

該模型的R2=09967，判定系數(shù)很高，F(xiàn)檢驗值7490722，明顯顯著。但是當(dāng)顯著性水平α=005時，X3的回歸系數(shù)的t檢驗未通過。這表明模型可能存在嚴(yán)重的多重共線性?，F(xiàn)對該模型進行計量檢驗：

1多重共線性檢驗

計算各個解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)，其大多數(shù)都大于08，表明該模型存在嚴(yán)重的多重共線性。根據(jù)經(jīng)濟理論和經(jīng)驗得知，商品住宅價格受城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響最大，故先建立Y與X1的一元基本回歸模型。再以上述一元回歸模型為基本模型，將其他解釋變量逐個引入模型。經(jīng)過反復(fù)的引入、檢驗、剔除，最終確定的理想模型如下：

Y=7402052+0187433X1+5979570lnX5-9623225lnX6

（1502096）（00132）（1185997）（1833774）

（49278）（141700）（50418）（-52478）

R2=09927R2=09914

DW=15814F=8104302

2自相關(guān)性檢驗

（1）DW值為15814，n=22，k=3，查DW檢驗表，得dL=1053，dU=1664，則dL

（2）偏相關(guān)系數(shù)檢驗：在殘差序列偏相關(guān)系數(shù)中，只有二階偏相關(guān)系數(shù)較大，表明存在二階自相關(guān)性。

（3）BG檢驗：取滯后期為2，prob（nR2）=0015825，小于給定的顯著性水平α=005，而且et-2回歸系數(shù)的t統(tǒng)計量值絕對值大于2，說明模型存在二階自相關(guān)性。

運用廣義差分法調(diào)整模型，得到如下結(jié)果：

Y=7021505+0201175X1+5142254lnX5-8726636lnX6+[AR（2）=-0623761]

（1171034）（00115）（987541）（1483203）（02609）

（59960）（175567）（52071）（-58836）（-23910）

R2=09942R2=09926

DW=17006F=6414972

調(diào)整后模型經(jīng)濟意義合理，調(diào)整的可決系數(shù)2有所改善，達09926，接近于1，表明模型對樣本數(shù)據(jù)擬合較好；F統(tǒng)計量為6414972，其伴隨概率為0000000，接近于零，表明X1、X5和X6共同對被解釋變量有顯著影響，模型總體線性關(guān)系顯著；解釋變量各自的回歸系數(shù)均顯著，且AR（2）項回歸系數(shù)也顯著，表明回歸模型確實存在二階自相關(guān)性。而調(diào)整后模型經(jīng)再檢驗已不存在自相關(guān)性。

3異方差檢驗

利用White檢驗，輔助回歸模型的nR2=5062965<χ2005（3）=781473，表明調(diào)整后模型也不存在異方差。

利用ARCH檢驗，在給定的顯著性水平α=005下，當(dāng)變量的滯后期數(shù)為1和2時，均有（n-p）R2<χ2α（p），則模型中的隨機誤差項確實不存在隨機誤差項。

（三）實證結(jié)果分析

根據(jù)以上實證分析可知，1992—2013年期間，安徽省商品住宅價格主要取決于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、房地產(chǎn)投資總額（住宅）和竣工房屋面積?；貧w結(jié)果表明：

城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與商品住宅價格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。自1992年以來，安徽省經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入持續(xù)增加，這意味著人民生活水平的提高。人們對于居住活動空間的要求會隨之增加，更加追求高品質(zhì)的住房，同時其住房購買力也相應(yīng)增強，從而增加了對商品住宅的需求，導(dǎo)致商品住宅房價格上漲。

房地產(chǎn)投資總額（住宅）與商品住宅價格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。改革開放后，安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大，投資總額不斷增加，從而提高了商品住宅的建設(shè)成本，導(dǎo)致住房價格的總體上漲。

竣工房屋面積與商品住宅價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。從理論上來講，竣工房屋面積越大，表明商品住宅的供給越多。假設(shè)在需求一定的情況下，商品住宅的供給增多，住房價格會有所下降。近年來，政府出臺了一系列關(guān)于扶持房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)和相關(guān)制度，促使投資商不斷增加對商品住宅的開發(fā)，竣工房屋面積擴大。這可能使得住房價格有微弱下降趨勢，但仍不足以抵消收入與投資對房價的抬高推動作用。

五、對策建議

（一）加快提高城鎮(zhèn)居民收入水平

盡管安徽省城鎮(zhèn)居民的收入水平已經(jīng)有了大幅的提高，但是其收入水平提高幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的上漲幅度，很多中低收入者根本負(fù)擔(dān)不起日益高漲的房價。因此，解決居民購房難的根本措施，就是加快提高居民的收入水平以增加居民的實際購買力，把不斷增加居民收入和抑制房價的上漲速度結(jié)合起來，保持合理的房價收入比，使房價的上漲速度低于居民收入的增長速度，從而增加住房的有效需求，為經(jīng)濟創(chuàng)造更好的發(fā)展空間。

（二）改善住宅供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障體系

在改善住宅供給結(jié)構(gòu)方面，根據(jù)相關(guān)法律體系以及稅收和金融政策，嚴(yán)格控制大套型、低密度高檔住宅項目開發(fā)，將資金重點投入于中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，尤其注重完善經(jīng)濟適用房制度，逐步實行貨幣化補貼。大力發(fā)展房屋租賃市場和二手房市場，規(guī)范房地產(chǎn)二級市場秩序。

在健全住房保障體系方面，依據(jù)政府收取土地出讓金的一定比例成立住房保障基金，完善廉租房建設(shè)計劃，緩解低收入家庭和貧困家庭的住房困難。

（三）加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布與監(jiān)測體系建設(shè)

充分利用房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加快建立健全房價動態(tài)監(jiān)測體系。政府應(yīng)加強對商品住宅供求的監(jiān)管預(yù)測，全面、準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格和銷售進度，做好宏觀調(diào)控，以減少盲目建設(shè)。并根據(jù)市場供需情況，每年公布一次指導(dǎo)價，以便公眾及時掌握市場供求和房價變化趨勢，增強房地產(chǎn)信息的公開透明度，從而促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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Abstract： Since reform and opening-up，the new housing model has made house-consumption unprecedented released and gradually become a new driving force and hot spot to expand domestic demand，which effectively contributes to the development of real estateBut in recent years，Anhui housing estate has been developing rapidly，and residential investment has been expanding graduallyMeanwhile，commercial housing price rises rapidlyEven in some areas，the house price goes up sharply，leading to such a difficult problem of ordinary people to buy a house that affects social stability and financial securityTherefore，to explore factors affecting residential price and the effective policy approaches to control housing price has important theoretical and practical valueBased on this，from the two respects of the supply and demand factors discussed Anhui provinces commodity housing price，using econometric theories and deriving a multiple regression model，this paper applies practical analysis methods to the research and proposes appropriate policy suggestions

Key words： commercial housing price； influential factors； supply-demand relation； multiple regression model

（責(zé)任編輯：郭麗春）endprint