基于利益相關者理論視角下城市虛高房價的治理思路

摘 ? ? ?要：城市房價虛高對當前經濟社會發(fā)展產生了巨大的影響。利益相關者理論與治理城市虛高房價存在著內在的邏輯關聯。利益相關者理論不僅可以解釋城市房價虛高的致因，也給治理城市虛高房價帶來了理論啟示。

關 ?鍵 ?詞：利益相關者;房價虛高;治理

中圖分類號：F293.31 ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ?文章編號：1007-8207（2015）03-0047-07

收稿日期：2014-09-02

作者簡介：譚英?。?980—），男，湖南茶陵人，廣西行政學院公共管理教研部副教授，博士，碩士研究生導師，研究方向為公共管理與領導科學。

基金項目：本文系國家社會科學基金項目“西部貧困地區(qū)縣級政府扶貧開發(fā)政策執(zhí)行力問題研究”的階段性成果，項目編號：12CZZ045;廣西黨校咨政類重大項目“進一步貫徹落實國家對廣西的優(yōu)惠政策研究”的階段性成果，項目編號：2012ZZZD009。

一、城市房價虛高的現狀及其影響

城市房價問題一直是民生的熱點問題，受到了社會各界的高度關注。黨中央和國務院非常重視城市房價問題，各級政府也在科學發(fā)展的指導下，從建設和諧社會的高度來看待城市房價問題。自2010出臺“新國十條”以來，城市房價初步實現了“遏制房價過快上漲”的目標。但該輪調控的效果更多地體現在遏制投資和投機性需求，對改善普通居民居住性購房需求則效果有限。特別是隨著經濟形勢下行以及貨幣政策的放松，房價上漲的壓力越來越來大。盡管國家后續(xù)出臺了包括限購令在內的更加嚴厲的調控政策一度對房價有所遏制。但是，2014年3月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與市場“房價將大跌、暴跌”預期信號再次出現背離。數據顯示，2月份，70個大中城市中，房價僅溫州同比下降，上海漲幅最高，達18.7%。具體而言，在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有1個，上漲的城市卻有69個。在二手房住宅價格變動方面情形也大致相同。2月同比價格變動中，最高漲幅為15.9%，最低為下降8.8%。[1]我國房價到底是高還是低，成為社會熱議的話題。國際上的通行標準就是房價收入比，它是用來衡量一個國家或一個城市居民住房消費水平的一個綜合性指標，是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。目前，國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3-6倍，世界銀行專家的說法為4-6倍。[2]有關數據顯示，2010年我國平均房價為每平米5165元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，房價收入比約為8.11。在保障性住房建設和“三限”政策（限購、限貸、限價）的共同作用下，2011年的房價漲幅略有回落。據2012年1月國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%。[3]據上海易居房地產研究院2012年3月6日發(fā)布的報告顯示，按照2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長保持14%（名義）、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長3.8%推測，新建商品住宅價格增長為6.1%。我國2011年房價收入比是7.50，明顯高于國家標準線。而我國典型城市的房價收入比均明顯偏高，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部一些較大城市房價收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年的房價收入比分別達到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。而房價收入比相對較低的重慶、沈陽等中西部城市也逐漸超過了全國的總體水平。[4]國際投資銀行摩根十丹利在一份研究報告中指出，人均收入不到美國1/30的中國購房者正在負擔著和美國人一樣高的房價。在中國一套普通住宅大約等于城市居民10-15年的收入。[5]可見，房價虛高已經成為我國房地產業(yè)的事實。房價虛高問題直接關涉到廣大中低收入居民的生活質量及百姓對政府的信心，加之房地產開發(fā)所帶來的拆遷、征地、就業(yè)、社會保障等種種民生問題，特別是房價居高不下，更加大了貧富差距的顯形化與視覺化，極易激發(fā)社會底層的怨氣，引發(fā)更大的社會問題。而虛高房價帶來的巨大利潤空間又吸引了更多的資金入市，極易制造房地產泡沫，從而對房地產業(yè)自身，對投資者與消費者，對金融機構乃至整個國民經濟都會產生巨大影響?？梢?，讓房價回到合理水平是科學、理性的訴求。

二、利益相關者理論與城市房價

問題研究的契合性

利益相關者的概念最早出現在1708年的《牛津辭典》中，表示人們在某項活動中所下的賭注。最早正式將“利益相關者”一詞引入管理學界的是美國學者安索夫。他認為：“企業(yè)的目標應從平衡經理、員工、股東、供應商、買主等公司利益相關者互相沖突的權利中獲得”。[6]利益相關者理論認為，任何一個組織的發(fā)展都離不開各種利益相關者的參與，組織應該追求的是利益相關者的整體利益，而不僅僅是自身主體的利益。利益相關者就是任何可能影響組織目標實現的群體或個人，或者是在這一過程中遭受其影響的群體或個人。[7]利益相關者理論最初源自于企業(yè)管理實踐，后廣泛運用于其它領域，如旅游行業(yè)、教育管理、食品安全等方面，主要是對行業(yè)利益相關者構成、行業(yè)利益相關者分類等采用利益相關者的分析方法，或對利益相關者單個成員逐個分析、或是兩兩之間的關系分析、或按類別進行關系分析，從而提出革新主張。房地產業(yè)是一個典型的系統(tǒng)，“房地產業(yè)的利益相關者”在房地產市場運行之中為各自獲得最大化利益或者效用而相互作用，進行相互制約的博弈，或為房價虛高的利益基礎與行為基礎。將利益相關者理論引入到房地產市場的治理領域，以明晰各利益相關者的利益訴求和行為，對各個主體的利益進行有效地協(xié)調和引導，進而謀求更有效、更有針對性的治理策略，從而為治理虛高房價找尋到新的出路。

三、利益相關者理論視角下城市房價

虛高的原因分析

弄清楚“誰是我們的利益相關者”是實現利益相關者管理的第一步。[8]我國房地產業(yè)涉及的利益主體眾多，利益同盟關系復雜。按照利益相關者理論對利益主體進行的多維細分，可將其大致劃分為直接利益相關者和間接利益相關者。前者包括房地產開發(fā)商、房地產中介、房地產消費者、房地產投機者、地方政府及其相關官員、銀行信貸機構;后者包括房地產相關協(xié)會、輿論媒體等。利益相關者為了自身或者短期同盟的利益在一定時期內拉抬房價，致使房價嚴重背離其價值，出現虛高的狀態(tài)。從某種意義上說，城市虛高房價是在一定的制度約束下，各個利益相關者追求利益最大化的必然結果。

⒈開發(fā)商追逐私利。盈利是開發(fā)商投資房地產的動力，無可厚非，但一些開發(fā)商過于追逐私利，忘卻社會責任，是房價虛高的重要原因。如開發(fā)商只注重建設高檔住房，供給保障性住房不足，造成住房結構不合理，從而引發(fā)供求矛盾;開發(fā)商進行土地投機，造成地價飛漲;開發(fā)商操縱房價，或雇人排隊，或聯系中介，制造緊張氣氛，哄抬價格等等。

⒉地方政府行為不當。土地收益與房產方面的稅收曾一度是地方政府財政收入的重要來源。為了擴大財稅收入，鼓勵并刺激房地產開發(fā)成為很多地方政府的政策導向。特別是由于地產開發(fā)權和銀行信貸權這兩大房地產核心資源都掌握在地方政府手里，為“公權尋租”提供了可能。而一些地方政府在行政審批、土地拍賣等環(huán)節(jié)的尋租行為無不推動了房價的居高不下。

⒊消費者哄抬房價。由于消費者與開發(fā)商之間存在著信息不對稱，消費者在房價判斷上明顯處于劣勢。當房價漲高之時，預期價格越高投機者預期的資本收益率會越高，消費者“買漲不買跌”的心理就會得到強化，導致不理性投資需求的增多。如增加現期購買及囤積等行為都在一定程度上助長了房價的不合理上漲。消費者的從眾心理與“羊群效應”更導致房價偏離了正常軌道。

⒋金融機構推波助瀾。為了追求信貸規(guī)模與貸款收益，一些金融機構存在著盲目房貸行為。特別是受匯率影響，“熱錢”進入金融市場的速率增加。外資、企業(yè)自有資本、“灰色收入”、居民儲蓄等資金大量流入房地產市場，這在一定程度上也助長了房價的虛高。

⒌房地產非政府組織發(fā)育不成熟。我國房地產行業(yè)發(fā)展的總體水平仍處于帶有計劃經濟色彩的半市場化狀態(tài)，與房地產相關的非政府組織如消費者協(xié)會、房地產行業(yè)協(xié)會、房地產評估機構、志愿者組織，以及各種形式的商會、學會、協(xié)會等組織發(fā)育還不成熟，力量還不夠強。因此，還不能有效承接政府的部分職能，其協(xié)調溝通的作用還未能充分發(fā)揮出來，對房價的影響力也極其有限，還不能在理性定價方面發(fā)揮重要作用。

⒍社會輿論也是影響房價的重要原因。有的媒體與房地產開發(fā)商形成了利益聯盟，在報道房地產消息時常常偏離客觀原則，在消除利益相關方的信息不對稱方面沒有起到應有的作用，反而誘導了消費市場的不理性消費，造成了供需關系的虛假失衡，助長了房價的不合理上漲。

四、基于利益相關者理論視角下城市

房價虛高的治理策略

房地產業(yè)利益相關者各自的利益訴求不同，不可避免地會產生相互之間的沖突。在目前的制度約束下，房地產業(yè)的利益相關者按照自身利益（或效用）最大化模式配置自己的資源，這對市場經濟的理性人而言無可厚非，但其結果是房價虛高現象屢治不止。利益相關者理論告訴我們，對虛高房價進行有效的治理，應在利益分配和溝通機制方面入手。因此，應合理分配社會資源，兼顧公平與效率，同時建立社會網絡整合資源，最大限度地提高利用率，增強溝通意識，拓展溝通渠道，強調共同利益，以緩和沖突，實現多贏。

（一）明確政府權力與責任，兼顧公平與效率

政府作為房地產業(yè)中最具宏觀調控能力的利益相關者，應明確界定應有的權力，切實擔負起促進社會發(fā)展與和諧的責任。政府的關注重點應在于確保大環(huán)境的穩(wěn)定和社會的健康發(fā)展，在社會經濟發(fā)展的基礎上獲得利益，而不應與民爭利。

⒈規(guī)范房地產市場秩序。首先，政府要強化房地產市場監(jiān)管，采取有力措施堅決整治房地產開發(fā)、交易、中介服務、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法、違規(guī)行為，依法維護群眾的合法權益。其次，要堅持公開、平等、公正的競爭原則，進一步完善經營性用地的招、拍、掛程序和制度，堅決遏制違法、違規(guī)占地。進一步完善信息發(fā)布制度，規(guī)范數據公布程序，嚴厲打擊發(fā)布虛假信息等誘導消費者的不當行為。第三，要嚴厲打擊囤房惜售、隨意漲價等不法行為，加大反腐力度，嚴查商業(yè)賄賂、權錢交易等行為。

⒉強化土地管理與監(jiān)控。首先，政府土地管理部門應進一步規(guī)范土地市場的管理，嚴格限制并動態(tài)監(jiān)控土地使用權的交易，以減少多次加價轉手的機會。土地使用權轉移應采用土地招標、拍賣等規(guī)范化方式，嚴格限制以協(xié)議方式出讓用地。其次，應建立健全土地儲備制度，確?！靶粜汀?、經濟房、政策性住房的土地供給。第三，應積極盤活現有存量土地，打擊囤積土地行為，加快“城中村”改造。第四，實行有效的市場區(qū)隔，不斷優(yōu)化住房戶型與面積結構，為百姓提供多種選擇。

⒊完善房地產稅制。“炒房”是造成房價虛高的一大原因。由于部分購房者囤積空置住房，客觀上限制了他人購房的空間，在一定程度上夸大了購房需求。但“炒房”只要不存在欺詐、逃稅，就很難通過法律途徑進行治理。因此，遏制“炒房”既不能簡單的訴諸法律，也不能指望道德層面的譴責，只能通過稅制改革來壓抑過度投機，把房價控制在合理的水平。因此，通過財稅政策來提高投機活動的交易成本，并在房地產三級市場截斷炒房投機機會應是明智的選擇。

⒋建立住房保障體系。房價虛高的一大特征就是很多低收入群體沒有購買商品房的能力。解決低收入群體住房問題不僅是政府維護社會公平的重要職責，也是遏制房價高漲的重要途徑。只有解決好低收入群體的住房問題，才能在一定程度上緩解購房的壓力，從而保持住房供需之間的平衡。因此，政府要進一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標準，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金的來源。要改進和規(guī)范經濟適用房制度，規(guī)范經濟適用住房供應對象，合理確定經濟適用住房標準，嚴格經濟適用住房上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。要逐步改善其他住房困難群體的居住條件，加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作，積極推進對舊住宅區(qū)的綜合整治，多渠道地改善農民工的居住條件。

（二）引導市場理性發(fā)展，注重責任與規(guī)范

在房地產領域，市場主體是利益的直接相關方。房地產市場中充斥著極為復雜的利益關系，而在整個房地產利益相關者體系中市場主體間的矛盾占主要地位，如何把“利益蛋糕”做大并分配得令各方相對滿意，正確引導社會創(chuàng)新發(fā)展和理性的回歸顯得至關重要。依據利益相關者理論，蛋糕不僅要分好，還要做大，只有做大才有更多的余地進行協(xié)調分配，以緩和沖突。

⒈房地產業(yè)要拓展自主創(chuàng)新渠道。首先，發(fā)展房地產業(yè)租賃市場。受資金和房源等因素的制約，我國房地產業(yè)租賃房市場一直未能成長起來。因此，當前可從以下幾個方面來考慮：一是建立長期性的租賃房基金，引導居民資金的合理流向。二是可以考慮發(fā)行長期專項租賃房建設國債或地方債券給予資金扶持。三是給予租賃房稅收方面的優(yōu)惠，同時加大個人住房出租的稅收征繳力度，以補貼租賃房資金的不足。四是建立一個以財政預算為主、多元化籌措資金的籌資渠道。其次，拓展房地產企業(yè)融資渠道。我國目前房地產資金來源還比較單一，房地產金融機制、產品品種、服務費等方面都滯后于房地產健康發(fā)展的要求，這就需要不斷創(chuàng)新金融產品。筆者認為，房地產證券化，既能滿足房地產的長期投資需要，合理配置風險與收益，又能為企業(yè)提供資金來源。

⒉金融機構應規(guī)范房地信貸。一是建立規(guī)范化的個人信用評級體系。建立一套完整、規(guī)范的個人信用評級體系有助于加強對借款人借款資格和償還能力的審查。我國目前正處于經濟社會發(fā)展的轉型期，市場經濟主體的信用約束機制尚未建立，既無完善的個人信用評級體系，又無健全的宏觀法律環(huán)境，這就迫切需要立足我國實際，借鑒國外先進經驗，建立符合國情的個人信用評級體系，為建立信用良好的房地產市場秩序奠定基礎。二是科學設計房貸操作程序，有效規(guī)避房貸操作風險。貸款程序的科學程度決定著貸款的效益，也與房價有著密切的關系。因此，銀行要科學設計房貸程序，鼓勵信貸人員根據借款人特點進行房貸管理手段創(chuàng)新。各銀行總行應就房貸管理制訂相應的操作手冊，其內容應包括房貸風險點、完善合約的程序、相關法規(guī)制度、違反操作程序的責任制度等。同時，還應不定期地組織金融、法律、房地產及相關知識的培訓和學習，培訓一批業(yè)務骨干，建設一支高素質的房地產貸款業(yè)務隊伍。

⒊房地產企業(yè)要擔負社會責任。利益相關者理論認為，企業(yè)應當為所有的利益相關者創(chuàng)造財富。因此，房地產企業(yè)也應轉變觀念，從傳統(tǒng)的“股東至上”逐步轉變?yōu)椤瓣P注利益相關者”。房地產企業(yè)不僅是經濟人，而且是社會人、生態(tài)人，也應承擔起應有的社會責任?！胺康禺a企業(yè)應該放寬視野，通過企業(yè)資源與能力為社會創(chuàng)造更多的價值，并以此獲得社會應有的尊重”。“一個有智慧的優(yōu)秀房企，應是在達到企業(yè)經營目標的同時，也為各相關利益群體創(chuàng)造價值”。[9]房地產企業(yè)積極承擔社會責任，不僅僅是造福社會，也是其自身可持續(xù)發(fā)展的基石。因此，房地產企業(yè)在追逐私利的同時，也應考慮社會效益的最大化，保持企業(yè)與經濟社會的協(xié)調關系。房地產企業(yè)在項目開發(fā)前應科學定位消費群體，合理制定價位，努力降低成本，調整住房結構和戶型設計，提供高質量的產品和優(yōu)質的服務，走可持續(xù)發(fā)展的道路，實現由數量型增長轉變?yōu)橘|量型增長。

⒋消費者購房要回歸理性。消費者的不理性行為也是助長房價高漲的重要原因，因此，消費者應樹立正確的心態(tài)，理性進入房地產市場。首先，要改變傳統(tǒng)購房觀念。在我國的傳統(tǒng)文化中，擁有屬于自己的房子歷來被視為一種幸福生活的象征，也是評價一個人社會地位的重要標準。這種居家觀念導致很多人“傾其所有”，成為“房奴”和“負翁”。這就需要消費者改變傳統(tǒng)的居家觀念，根據自身情況選擇租房等經濟實惠的渠道來滿足自身的居住需求。其次，要克服從眾心理。消費要根據自身的實際情況，明確自己的購房效用，避免盲目跟風。消費者的從眾心理和真實需求常常是交織在一起的，在從眾心理的影響下潛在需求多提前釋放。有專家指出，購房者分自用型和投資型兩種：自用型購房者根據經濟情況應分為低、中、高三種需求類型，低需求者為“實用型”消費者，中需求者為“改善型”消費者，高需求者為“享受型”消費者。這三種類型反映了購房者的需求。投資型購房者則根據其自身對政策的判斷、對樓盤所處區(qū)域的未來發(fā)展趨勢等因素來判斷是否購買。[10]消費者要根據自身需求做出購房決定，而不是盲目跟風。第三，消費者要克服隨意心理。消費者可以借助專業(yè)機構和專業(yè)人士判斷房子價值及其對自身的效用，譬如事先請專業(yè)評估師對現房進行估價，再根據自身的購買能力決定，做到量入為出，理性消費。

（三）強調社會協(xié)作與溝通，營造健康發(fā)展環(huán)境

社會主體是房地產領域的間接利益主體，不是房價的決定者，但對房價產生著重要的影響，它們作用的有效發(fā)揮，也是治理虛高房價的積極力量。

⒈充分發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用。房地產行業(yè)協(xié)會盡管是房地產市場的間接利益相關者，但其在抑制虛高房價中發(fā)揮著重要的作用。因此，各級房地產協(xié)會及其研究會等行業(yè)協(xié)會應做好以下幾個方面的工作：一是明確職能。明晰職能是房地產行業(yè)協(xié)會有效發(fā)揮作用的前提。房地產行業(yè)協(xié)會應真正擺脫不必要的行政干預和行政束縛，保持相對的獨立性，提高公信力，成為真正的介于政府和市場之間的第三方治理力量。二是加強理論研究。房地產行業(yè)協(xié)會要緊緊圍繞政府重大決策，整合協(xié)會研究力量，追蹤研究房地產行業(yè)運行態(tài)勢，及時做好房地產市場的形勢分析和研判，在公共住房政策和產業(yè)政策方面提高理論水平和研究質量，更好地為政府提供決策咨詢服務。三是做好行業(yè)指導。房地產協(xié)會應借鑒國外的先進經驗，協(xié)助政府完善房地產信用體系、制定行業(yè)服務和質量標準，做好低碳環(huán)保、節(jié)能減排等方面政策研究，培訓并提高行業(yè)從業(yè)人員崗位勝任力和職業(yè)素質，引導行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

⒉營造良好的社會輿論環(huán)境。雖然房價的高低本質上與市場的供需關系密不可分，但社會輿論也能對房價產生重要的影響力。中國傳媒大學網絡輿情研究所發(fā)布的《2009中國網絡輿情指數年度報告》認為，從論壇發(fā)帖內容來看，房價成為最受百姓關注的話題，帖子多為各地房價“漲落”的展示，網民普遍認為房價過高，輿論主要矛頭指向我國房地產行業(yè)現狀不盡人意，亟待改善。但是，在社會輿論的關注聲中，一些媒體出于炒作和吸引大眾眼球的經濟利益驅動，爭相以大篇幅頻繁報道地價、房價上漲及外資炒作等消息，虛假的數據和空穴來風的新聞充斥版面，造成消費者對地價、房價上漲產生恐慌性情緒。可以說，房地產價格過快增長，與部分媒體的誤導和推波助瀾不是沒有關系的。[11]這就迫切需要政府的相關部門對社會輿論進行管控，使之正確報道國家在房地產調控方面出臺的各種政策及成效，大力宣傳優(yōu)質企業(yè)及其產品服務，客觀、全面、真實地報道當前房地產市場的狀況，引導社會公眾理性看待房價，適度消費，為抑制虛高房價營造良好的輿論環(huán)境。

⒊合理配置信息資源。利益相關者理論重點強調要通過有效的協(xié)調和溝通，建構起利益發(fā)展共同體。在虛高房價治理系統(tǒng)中，應加強各利益相關主體之間的信息傳遞與交流，建立暢通的溝通渠道，其中建立科學的房地產信息披露制度是當務之急。由于房地產市場受眾多因素的影響，房地產市場信息是否全面、完整、客觀、科學、及時就顯得十分重要。社會各界要負擔起引導社會動態(tài)信息的責任，提高房地產市場相關信息的透明度，積極為各利益相關者的溝通提供更多可能的途徑，緩和利益沖突。只有保持房地產市場各利益主體之間的信息分享與溝通暢通，才能創(chuàng)造一個有利于信息交流的大環(huán)境，使利益相關者各方坐下來認真探討共同的利益訴求，合理配置利益，達到共贏。

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（責任編輯：王秀艷）