淺析房屋租賃合同特點(diǎn)與存在問題

黃俊

【摘要】現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房屋租賃的現(xiàn)象日益增多，房屋租賃合同已成為一種保護(hù)雙方當(dāng)事人的憑證，是對(duì)雙方當(dāng)事人的一種約束。文章介紹了房屋租賃合同的含義和特征，并分析了房屋租賃合同中可能存在的權(quán)利沖突問題和合同條款約定不明導(dǎo)致的一些風(fēng)險(xiǎn)，以期防范租賃合同產(chǎn)生的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權(quán) 稅收

【中圖分類號(hào)】G527 ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學(xué)科上有不同的含義。例如財(cái)務(wù)上會(huì)分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，稅務(wù)上會(huì)分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，簡(jiǎn)單來說，房屋租賃合同是當(dāng)事人就房屋的使用、占有和收益達(dá)成一致意見的協(xié)議。

第一，使用權(quán)是租賃合同關(guān)注的重點(diǎn)。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權(quán)。但是三者也有一些聯(lián)系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對(duì)所有權(quán)進(jìn)行審查。承租人只是取得使用權(quán)，因此房屋的承租人僅能依照合同的規(guī)定對(duì)承租的房屋進(jìn)行占有和使用，而不得進(jìn)行處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃的房屋不列入破產(chǎn)人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之中，出租人有權(quán)取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現(xiàn)有償、雙務(wù)和諾成的特點(diǎn)。雙方一旦對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致意見，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結(jié)果。承租人有交付租金的義務(wù)，出租人有收取租金的權(quán)利。換言之，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，故其稱為雙務(wù)合同。不論房屋用于居住還是商業(yè)使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒有期限，這會(huì)給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過長(zhǎng)，又會(huì)使使用權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別不再明顯，對(duì)出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個(gè)依據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：租賃房屋期限不得超過二十年。超過二十年期限的部分無效。如果房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂房屋租賃合同，但是續(xù)訂的房屋租賃合同也要符合上述規(guī)定，自續(xù)訂之日起其期限不得超過二十年。

雙方的權(quán)利義務(wù)。承租人的權(quán)利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人的義務(wù)是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規(guī)定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時(shí)要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權(quán)監(jiān)督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規(guī)定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權(quán)收回出租的房屋。而出租人的義務(wù)則是按照訂立的合同規(guī)定交付房屋給承租人，并定期對(duì)出租的房屋進(jìn)行檢查、維修。

承租人和出租人還應(yīng)考慮合同中關(guān)于租賃期限屆滿時(shí)承租人對(duì)房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規(guī)定。

在租賃合同中規(guī)定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時(shí)的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問題。

房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。房屋租賃權(quán)是一個(gè)具有歷史性的權(quán)利，對(duì)它的爭(zhēng)論從未停息過，并且會(huì)隨著時(shí)代、國家經(jīng)濟(jì)、政治、文化、價(jià)值觀等因素的不同而不斷變化。法學(xué)界關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)存在兩種觀點(diǎn)：債權(quán)性質(zhì)說和物權(quán)性質(zhì)說。

債權(quán)性質(zhì)說。這是早期的主流觀點(diǎn)。不論古羅馬還是古代中國，在立法上都基本把房屋租賃權(quán)看成債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，簡(jiǎn)單地說，承租人有支付租金的義務(wù)，而出租人有收取租金的權(quán)利。租賃合同的簽訂會(huì)使雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果一方?jīng)]有支付租金，就會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任的問題。因此法律上把房屋租賃權(quán)以合同法的方式加以保護(hù)。①

物權(quán)性質(zhì)說。這是當(dāng)今的主流觀點(diǎn)，即混合說。房屋租賃權(quán)具有公法私法的雙重性質(zhì)，換言之，房屋租賃權(quán)是以債權(quán)為主，物權(quán)為輔的一種混合性權(quán)利。雖然目前中國的立法還沒承認(rèn)居住權(quán)，但是通過買賣不破租賃的規(guī)定給予租賃權(quán)對(duì)抗第三人的權(quán)利，即以物權(quán)保護(hù)的方式來解決相關(guān)糾紛已經(jīng)得到了承認(rèn)。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對(duì)于短期租賃或許更適合，但對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合，同時(shí)也比較符合一般的商業(yè)習(xí)慣，有利于加強(qiáng)雙方當(dāng)事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實(shí)際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對(duì)方出示身份證和房產(chǎn)證，最好到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門去進(jìn)行核實(shí)以避免風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商定合同條款上一定要細(xì)化，盡量約定明確，例如違約責(zé)任的金額或者比例，房租的繳付時(shí)間，物業(yè)費(fèi)的繳納，租期屆滿后的通知義務(wù)和續(xù)租權(quán)利等。特別關(guān)于房屋是否用于個(gè)人居住還是商業(yè)使用需要特別進(jìn)行說明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等。這有可能導(dǎo)致合同解除，同時(shí)要承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。再次，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問題，如果承租人對(duì)房屋質(zhì)量沒有仔細(xì)檢查，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問題，追究責(zé)任人會(huì)出現(xiàn)很大困難。

登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響。關(guān)于登記和合同效力的關(guān)系，理論上無外乎兩種觀點(diǎn)，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認(rèn)為租賃合同具有公法和私法的雙重性質(zhì)，換言之，國家對(duì)合同的效力要進(jìn)行干預(yù)，后者認(rèn)為合同強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，只要不是違反國家強(qiáng)制性規(guī)定就不會(huì)無效。按照我國《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定和建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級(jí)別上來說，前者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，所以司法實(shí)踐中，人民法院重點(diǎn)審查民事行為的效力，以前者為判案的依據(jù)，至于合同是否違反了行政方面的規(guī)定而導(dǎo)致無效就不是民事審判關(guān)注的問題。兩個(gè)法律規(guī)定的不同從本質(zhì)上來說體現(xiàn)了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據(jù)，其判案依據(jù)主要是合同效力的三個(gè)因素：當(dāng)事人主體合格、意思表示真實(shí)、不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。從這個(gè)意義上來說，重點(diǎn)就是建設(shè)部的這個(gè)規(guī)章是否屬于強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為：登記備案無非是一種行政管理模式，登記后對(duì)監(jiān)管房屋租賃具有一定的積極意義，同時(shí)對(duì)稅收監(jiān)管具有正面影響。有的地方規(guī)定房屋租賃同時(shí)要在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)登記備案，這樣做無非是為了加強(qiáng)流動(dòng)人口管理的需要，簡(jiǎn)言之，這些都不是強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，行政立法的模糊性也為法官理解相關(guān)規(guī)定留下了隱患，目前我國的行政立法還沒有明確規(guī)定哪些規(guī)定屬于管理性規(guī)定，哪些規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定。

房屋租賃合同中存在的主要問題

買賣合同和租賃合同的關(guān)系。首先，房屋租賃合同對(duì)承租人的特殊保護(hù)體現(xiàn)在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關(guān)系是一個(gè)古老的債權(quán)關(guān)系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規(guī)定。但是羅馬法中有這樣的規(guī)定，即“承租人不能針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三者人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無憂的享用物而對(duì)其提出訴訟”，也就是說當(dāng)時(shí)的羅馬法是承認(rèn)租賃權(quán)優(yōu)先效力的。②另外，從羅馬法關(guān)于“出租人通常應(yīng)當(dāng)在買賣契約中要求買受人尊重承租人對(duì)物的租用”的規(guī)定中可以看出羅馬法系中對(duì)于“買賣不破租賃”規(guī)則的雛形已經(jīng)存在。買受人要尊重承租人對(duì)物的尊重，雖然沒有直接像現(xiàn)在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對(duì)于房屋承租人“特殊權(quán)利”的保護(hù)。這種權(quán)利雖然僅僅是對(duì)于承租權(quán)的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對(duì)抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經(jīng)將租賃權(quán)的權(quán)利優(yōu)先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的一種效力，簡(jiǎn)言之，如果租賃合同成立在先，那么依據(jù)權(quán)利在先，保護(hù)在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同不能優(yōu)于租賃權(quán)，新取得所有權(quán)的所有權(quán)人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權(quán)利。對(duì)于此，我國《合同法》和《物權(quán)法》都有相關(guān)規(guī)定。這種規(guī)定明顯是受到了租賃物權(quán)性質(zhì)說的影響。買賣不破租賃原則和優(yōu)先購買權(quán)雖然是一個(gè)古老的原則，但是是否符合我國的國情筆者不敢茍同，實(shí)踐中并沒有多少承租人去購買出租人的房產(chǎn)，另外租賃的產(chǎn)生一般都是暫時(shí)性的需求或者經(jīng)濟(jì)能力不足的人過渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會(huì)去買出租房。同時(shí)，買賣不破租賃的原則可能會(huì)導(dǎo)致出租人無法將房屋出售，因?yàn)橐粋€(gè)買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會(huì)買出租房。不僅如此，這個(gè)原則讓物權(quán)一般優(yōu)于債權(quán)的基本理論無法成立，因?yàn)榕袛嗨袡?quán)權(quán)屬最關(guān)鍵的問題是處分權(quán)，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實(shí)際上它對(duì)賣方也會(huì)產(chǎn)生約束力，特別是租賃期非常長(zhǎng)的情況下無疑會(huì)導(dǎo)致沒有買家愿意買房，那么賣方想趁房?jī)r(jià)高漲的情況而實(shí)現(xiàn)升值收益的愿望就無法實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個(gè)限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應(yīng)該受到這個(gè)限制，因?yàn)榍罢邥?huì)影響新的產(chǎn)權(quán)人實(shí)際使用的權(quán)利，而后者對(duì)新產(chǎn)權(quán)人的投資收益沒有負(fù)面影響。當(dāng)然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關(guān)系。關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)的規(guī)定，主要來自擔(dān)保法的司法解釋和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。學(xué)理上一般認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，所有權(quán)優(yōu)于使用權(quán)，但是由于房屋這種特別性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)越來越強(qiáng)調(diào)公法干預(yù)和所謂居住權(quán)的保護(hù)，這導(dǎo)致了實(shí)際立法上已經(jīng)不再采取學(xué)理上的保護(hù)順序。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定：如果出租在先，抵押在后，那么優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，除非抵押權(quán)在先，可以對(duì)抗租賃權(quán)。這種立法模式的理論依據(jù)主要有權(quán)利在先理論和登記效力對(duì)抗性，簡(jiǎn)言之，就是按照權(quán)利成立的先后時(shí)間來進(jìn)行保護(hù)，權(quán)利在先保護(hù)在先，而不分權(quán)利的性質(zhì)。首先，如果是先出租后抵押，則優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，這也間接影響抵押權(quán)的設(shè)立，換言之，如果抵押權(quán)人提前知道房屋已經(jīng)出租，可能會(huì)不接受抵押物而導(dǎo)致抵押合同無法成立，也間接影響了抵押人想通過抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來決定保護(hù)的順序。對(duì)于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產(chǎn)生抵押的物權(quán)效力，因此這種情況下優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)。這不僅僅是權(quán)利設(shè)立上優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)，關(guān)鍵是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，是否會(huì)受到買賣不破租賃的限制。對(duì)于此，物權(quán)法、合同法以及擔(dān)保法等都沒有明確說明，那么按照物權(quán)法第一百九十條的理解，應(yīng)該不受這個(gè)限制。另外，如果把設(shè)定抵押的房屋出租，按照擔(dān)保法的司法解釋，出租人應(yīng)該告訴承租人，如果告知義務(wù)履行后承租人還愿意承擔(dān)，那么說明他愿意承擔(dān)抵押產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個(gè)意義而言，抵押的設(shè)立會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)人期待的租金收益甚至?xí)绊懽饨鹗找娴穆淇?。如果房屋產(chǎn)權(quán)人沒有履行告知的義務(wù)，他可能構(gòu)成嚴(yán)重違約行為而需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。③

房屋租賃合同和稅收的關(guān)系。房屋出租行為要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對(duì)房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優(yōu)惠政策。但是對(duì)于居住和非居住究竟如何界定，國家稅務(wù)總局沒有給出具體的解釋。另外，在實(shí)踐中，一般出租人很少主動(dòng)就房屋租賃合同產(chǎn)生的收益去申報(bào)納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)踐中如何監(jiān)管此類稅收也成為一個(gè)難題。如果出租人不繳納相關(guān)稅款會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，例如罰款、滯納金和補(bǔ)繳稅款等，但是如果出租人拒不執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以采取查封房產(chǎn)等強(qiáng)制措施呢？特別是能否對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣從而以拍賣所得款項(xiàng)來實(shí)現(xiàn)稅收的收繳呢？換言之，由于行政責(zé)任導(dǎo)致的買賣能否被租賃還是一個(gè)立法上沒有明確的問題。在行政權(quán)力和租賃權(quán)的關(guān)系上誰更優(yōu)先受到保護(hù)也是一個(gè)值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關(guān)系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進(jìn)行出租，完全違反了城市規(guī)劃法、消防法等行政法規(guī)的規(guī)定。如果這類合同被查出，可能會(huì)被認(rèn)定為無效合同，這些房間還會(huì)面臨被強(qiáng)拆的境地，出租人也會(huì)面臨相應(yīng)的行政責(zé)任和承擔(dān)對(duì)承租人的違約責(zé)任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進(jìn)行出租，那么出租人可能構(gòu)成共同犯罪而被追究刑事責(zé)任。

合同條款的約定不明導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導(dǎo)致合同糾紛;出租人提供的房屋無法滿足承租人基本的使用要求而導(dǎo)致的合同糾紛;出租人以市場(chǎng)價(jià)格上漲為由提高租金導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于是否續(xù)租和通知義務(wù)未履行而導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于承租人不合理使用房屋設(shè)施導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施存在瑕疵導(dǎo)致的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)傷害而造成的侵權(quán)糾紛;關(guān)于租金和保證金交付和退還的糾紛;關(guān)于轉(zhuǎn)租的糾紛;關(guān)于承租人無償短期讓他人使用房屋的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施倒塌造成第三人的侵權(quán)責(zé)任而產(chǎn)生的糾紛。針對(duì)上述糾紛，如果提前將一些問題的解決方式加以明確約定，那么風(fēng)險(xiǎn)將大大減少。如對(duì)房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內(nèi)繳納了房租就可以繼續(xù)履行合同。關(guān)于保證金的性質(zhì)和金額法律沒有明確的規(guī)定，筆者認(rèn)為可以理解為賠償金，簡(jiǎn)言之就是承租人由于不當(dāng)使用房屋設(shè)施造成損害而需要承擔(dān)的民事責(zé)任，當(dāng)然如果雙方對(duì)賠償金有爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)第三方鑒定來解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認(rèn)為是出租人的過錯(cuò)，其當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任?？偠灾鞔_、細(xì)化的約定是預(yù)防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學(xué)院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛(wèi)：“論批準(zhǔn)、登記在我國法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學(xué)論壇》，2011年第1期，第20頁。

②[英]巴里·尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風(fēng)譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁。

③郭明瑞，王軼：《合同法新論·分則》，北京：中國政法大學(xué)出版社，1997年，第101頁。

責(zé)編/許國榮（實(shí)習(xí)）