2015房地產(chǎn)步入“白銀時代”

劉德炳

2014年是房地產(chǎn)行業(yè)的變革之年，在整體經(jīng)濟增速放緩的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度也在下降，房企紛紛選擇轉(zhuǎn)型。

2015年房地產(chǎn)業(yè)面對的政策環(huán)境將有哪些變化？在經(jīng)歷了2010年開始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動后，受此影響的房企在2015年的日子會更好過一些嗎？

寬松的政策環(huán)境將延續(xù)

宏觀經(jīng)濟下行壓力增大，寬松政策出臺，房地產(chǎn)步入上行通道，政策環(huán)境再次收緊，房地產(chǎn)業(yè)的起伏始終逃脫不出這一邏輯。在政策的一張一弛之間，政府一直在尋找一個平衡點，一方面希望釋放出房地產(chǎn)行業(yè)的能量，一方面又要防控風(fēng)險的發(fā)生。

從2014年下半年開始，此前針對房地產(chǎn)的緊縮政策開始松綁，房地產(chǎn)政策又一次來到了一個拐點。與此類似的是2008年的情況，自當(dāng)年9月開啟的寬松政策環(huán)境一直持續(xù)到2010年。

外界普遍預(yù)測，2015年寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境將得到延續(xù)。由中國社科院財經(jīng)院、城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2014—2015）》預(yù)測，2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現(xiàn)軟著陸。

報告預(yù)測，中央和地方政府可能的救市政策包括：仍在堅守限購的五個城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）有望在2015年內(nèi)全面放開;進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件;進一步降低包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等在內(nèi)的住房交易稅費等。

平安證券表示，降息周期開啟后房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。其測算降息40個基點將使購房者月供下降4.1%，房貸利息總額下降7.3%。

高盛表示，自2015年1月1日起，所有現(xiàn)有的按揭利率都會根據(jù)央行2014年11月21日的降息進行下調(diào)，而在其他條件不變的情況下，高盛預(yù)期按揭利率每向下浮動10%，對于購房者的支付能力而言就相當(dāng)于房價下降1%。

房地產(chǎn)業(yè)難以實現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)

平安證券表示，雖然此次政策調(diào)整的力度和方向與2008年有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當(dāng)前行業(yè)的整體供需已經(jīng)發(fā)生根本變化，整個行業(yè)難以實現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)。

在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，2015年及今后較長一段時間，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將逐漸下滑。

在市場供求已基本平衡的情況下，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代。張宏偉認為，供求關(guān)系的平衡使得購房者成為市場真正的核心，市場進入“白銀時代”。開發(fā)商很難再制造買漲不買跌的市場氛圍，此時，購房者的需求決定著房企的布局及產(chǎn)品策略，

而這意味著依靠高周轉(zhuǎn)繼續(xù)實現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼，開發(fā)商必須認真研究購房者的需求，否則將很難在“白銀時代”做精準(zhǔn)營銷。

《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2014—2015）》也指出，2013年至2014年度，我國住房投資投機全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩。

報告判斷，2015年房價將軟著陸，其中一二線城市房價將繼續(xù)下滑，三四線城市房價將穩(wěn)中有降。而隨著商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。