五部委密集出手穩(wěn)樓市

劉德炳

降首付比、免稅、調(diào)用地

房地產(chǎn)調(diào)控今年迎來了力度最猛的一只靴子。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，居民購買二套房首付比例從60%調(diào)整為40%。此外，財政部通知，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此前國土部和住建部還發(fā)文優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構(gòu)。這一連串舉措被一些媒體解讀為五部委聯(lián)手“穩(wěn)樓市”。

在這樣的舉措下，樓市又將何去何從？對此記者采訪業(yè)內(nèi)人士并走訪多地了解市場反應。

今年樓市密集調(diào)控力度強

3月30日下午2點左右，即央行等三部委聯(lián)合發(fā)文前，記者就接到了多個財經(jīng)圈的同仁發(fā)來的詢問，當日下午3點半以后央行將有重磅消息出臺的傳聞是否屬實。

由于剛剛降息不久，一般的降準措施又難以稱得上是重磅消息，坊間在交流時普遍預計，二套房貸款政策有可能出現(xiàn)較大的松動。

在從2009年到2013年的樓市上漲大勢中，二套房貸款政策屢屢被當做調(diào)控樓市的一個工具，二套房貸款首付比例步步提高，從40%經(jīng)過兩次調(diào)整上漲到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年樓市投機風盛行時，當年9月二套房貸款首付比例從30%提高到40%的政策出臺，也是迅速扭轉(zhuǎn)了當年房價快速上漲的勢頭，樓市迎來調(diào)整。

對于此次房貸政策的調(diào)整，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，此次二套房貸款首付比例下調(diào)至四成，力度較大，超出了此前業(yè)內(nèi)人士的預期;同時，此次的樓市調(diào)控措施，密度也非常大，就在4天前，即3月26日，國土部等部門還發(fā)布通知，樓市供應過大的地區(qū)要減少土地供應，這可能是2008年之后的最大力度、最密集的調(diào)控行動。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在我國經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下， 2015年樓市也迎來了新常態(tài)，其中樓市松綁是一個重要的表現(xiàn)?！昂暧^經(jīng)濟的低迷和房地產(chǎn)市場的疲軟是調(diào)控的主要原因?！?/p>

瑞銀中國近日發(fā)布研報明確指出，房地產(chǎn)下滑是今年經(jīng)濟增長最主要的拖累因素——今年1—2月房地產(chǎn)銷售面積同比下跌16%、新開工面積同比繼續(xù)大跌18%;房地產(chǎn)下滑拖累了大宗商品、原材料，以及機械設(shè)備的需求;工業(yè)生產(chǎn)和需求疲弱又進而拖累了工業(yè)投資。

業(yè)內(nèi)：一線城市上漲動能不足 ?政策刺激效果恐不超三個月

政策面暖風一吹，市場往往迎風起舞：2008年、2009年以來，樓市調(diào)控—市場回暖—量價上漲的規(guī)律已多年屢見不鮮。

這一次，樓市還會按照這種腳本演繹嗎？在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，市場各方對此政策的積極效果持相同看法，但也有些許分歧。

朱光認為，各種調(diào)控措施的密集出臺，無疑顯示了中央穩(wěn)定住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心，隨著各地政策的進一步落實，全國樓市復蘇將指日可待。

從記者走訪來看，有部分區(qū)域已經(jīng)走出較好勢頭。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，截至3月29日，北京市3月份二手房網(wǎng)簽量9648套，比2月份同期增長11.25%，比去年3月同期增長16.58%;網(wǎng)簽面積86.69萬平方米，比2月份同期增長10.19%，比去年3月同期增長13.36%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從現(xiàn)階段北京市二手房市場的量價情況來看，今年3月，在去年四季度各項利好逐步釋放的情況下，二手房市場成交量逐步上升。

胡景暉表示，3月份，該公司在北京區(qū)域的合同簽訂量比2月份同期大幅增長了149.89%，比去年3月同期大幅增長101.39%。由于網(wǎng)簽的滯后性，這些已經(jīng)簽訂的合同將于4月份在網(wǎng)簽量上有所體現(xiàn)，由此推斷，4月份的二手房網(wǎng)簽量還將再度攀高，2015年北京樓市有望迎來“小陽春”。

盡管如此，胡景暉對后市依然不太樂觀。他說：“很多同行說房地產(chǎn)的春天來了，我覺得這個不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量，比如降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數(shù)量更多，按揭的壓力就變大了。在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激效果可能也就維持兩三個月。”

實際的操盤者似乎有更深的感悟。在東北、云南等地均有地產(chǎn)項目的財富聯(lián)合集團地產(chǎn)項目負責人高偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，雖然這次政策力度大，但市場反響未必很大，興奮之后必須冷靜。對于一些人士持有的“市場會迎來類似2009年的一波大反彈”的觀點，高偉并不贊同?！敖裉斓氖袌龌A(chǔ)與2009年相比，已經(jīng)變化太大。比如2008年北京東三環(huán)外的某項目銷售價格為15000元/平方米，那房價很容易反彈，但今天北京東三環(huán)的項目都漲到了6萬元/平方米，市場的反彈空間沒有了。”高偉說。

高偉預測，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，一線城市北上廣等局部地區(qū)樓市在一段時間內(nèi)還比較堅挺，三四線城市樓市將遇到漫長的調(diào)整期。但即便是部分核心的一線城市，其房價上漲的動能已經(jīng)不足。

高偉所在公司在全國多個地方布局，但目前銷售遇到了一定的難題，尤其是三四線城市，比如他們在東北某省拿了一個100萬平方米的項目，從2010年至今，只開發(fā)了30萬平方米，而這部分已經(jīng)開發(fā)的物業(yè)，5年來銷售率不足50%?！拔以谠颇祥L期注意到，對面幾百套房子的小區(qū)，夜晚時打開的燈不足10盞燈，這真的十分值得警惕?！彼f。

高偉進一步指出，對于當前樓市而言，最核心的問題有兩個，一是有些地方樓市供應太大了，市場已經(jīng)飽和了;二是購房需求不知道去哪兒了。

樓市新政效果初顯：深圳、杭州等地房價已上漲

不過，隨著各項調(diào)控政策的出臺，地方政府和購房者的決策會有什么變化呢？

在被一些媒體質(zhì)疑為鬼城的內(nèi)蒙古二連浩特，早在此次樓市新政出臺前就開始布局去庫存了。2014年9月30日，二連浩特住建局官方網(wǎng)站發(fā)布的二連浩特市2014年房地產(chǎn)市場情況指出，截至2014年8月底，該市商品住房空置4318套44.75萬平方米，空置率為19.5%，按近三年平均銷售量看，需二至三年消化庫存。

二連浩特住建局指出，目前該市房地產(chǎn)最大的兩個問題，一是住房市場已經(jīng)飽和，供明顯大于需，供需已經(jīng)失衡;二是2014年房地產(chǎn)投資明顯減少。

為此，早在2014年年底，即在今年3月26日國土部提出嚴格控制總量之前，該市就提出，根據(jù)住房市場供需失衡的情況，要嚴格控制住房建設(shè)總量，擇優(yōu)批建，消化存量。同時政府要制定一些相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵居民改善住房、減免稅費等。

不過對于一些一線城市，新政出臺后，樓市價格立馬有了變化。據(jù)媒體報道，深圳部分開發(fā)商在3月31日開始漲價，有的漲幅高達10%，有的則以“漲價在即”為名促銷。深圳中原研究中心調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場，二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，新政出臺后現(xiàn)已突破33000元/平方米。另據(jù)媒體報道，在杭州有的房地產(chǎn)開發(fā)公司的新盤項目一天就銷售了一億元。

在河南鄭州，當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)者、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君告訴記者，目前鄭州房價相比去年已有下降。2015年1月，鄭州市商品住宅成交均價為7990元/平方米，相比于2014年12月下降481元/平方米。

而對于河南的其它地市，樓市新政似乎起到了積極效果。河南當?shù)氐拈_發(fā)商，萬創(chuàng)地產(chǎn)營銷管理中心總經(jīng)理鄭德對記者說，在新政策實施第一天（3月31日），公司在河南各地市的10個項目銷售房子81套，平均每個樓盤賣8套。在此之前，每天共賣40套左右，情況差時每天不足20套。

中原地產(chǎn)粗略預計，首付從60%-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲30%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉甚至認為，2015年的政策依然將會升級，房地產(chǎn)政策調(diào)控有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。