不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造的理論批判和制度重構(gòu)

夏小雄

內(nèi)容摘要：當(dāng)下中國的不動(dòng)產(chǎn)法律制度面臨較多挑戰(zhàn)，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)法制的變革發(fā)展存有爭議，理論視角的反思、制度層面的重構(gòu)變得極為必要。異域經(jīng)驗(yàn)表明，不能僅以古典主觀權(quán)利理論理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造，而應(yīng)根據(jù)社會(huì)變遷、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情況調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)法制的理論基礎(chǔ)和制度結(jié)構(gòu)，尤其是將其納入合憲性控制框架之中。然而，中國法上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造更為復(fù)雜，需要依據(jù)當(dāng)下中國具體國情確定具體方案，如此才能建構(gòu)出適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 主觀權(quán)利 社會(huì)義務(wù) 合憲性控制 社會(huì)變遷 法治發(fā)展

一、導(dǎo) ?論

在中國當(dāng)下法治建設(shè)歷程中，不動(dòng)產(chǎn)法制的改革完善是理論界和實(shí)務(wù)界最為關(guān)心的熱點(diǎn)問題之一。需要承認(rèn)的是，隨著近幾年來《憲法》的修訂、〔1 〕《物權(quán)法》的頒布、〔2 〕《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》的頒布、〔3 〕《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的修訂，〔4 〕我國的不動(dòng)產(chǎn)法制體系已經(jīng)初步確立，并隨著司法解釋的制定、〔5 〕實(shí)務(wù)判例的累積、學(xué)說反思的深入而逐步完善。但是，我國不動(dòng)產(chǎn)法制依然面臨很多理論爭議和實(shí)踐難題，并隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)變得更為突出。舉例而言，雖然不動(dòng)產(chǎn)征收法制漸趨完善，但是圍繞土地征收征用、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)募m紛也日益增多?！? 〕現(xiàn)有的土地承包經(jīng)營制度雖在過去三十年發(fā)揮了重要的經(jīng)濟(jì)社會(huì)功能，卻在一定程度上已經(jīng)滯后于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需要;〔7 〕地方政府大量依靠“出賣土地”增加財(cái)政收入，形成了所謂的“土地財(cái)政”問題，并在很大程度上推動(dòng)了房價(jià)的上漲;為了解決房價(jià)過高的問題，地方政府出臺(tái)了形形色色的“房屋限購措施”。這些措施是否正當(dāng)、是否合理卻是沒有得到深入追問?！? 〕毫無疑問，這些實(shí)踐層面的難題需要理論層面的回應(yīng)。

過去三十年間，中國民法學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)法制的體系建構(gòu)貢獻(xiàn)甚多。學(xué)者們參照異域（主要是德、日）不動(dòng)產(chǎn)法制的立法、判例、學(xué)理，并依據(jù)中國特殊國情“構(gòu)想”了具有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)法制的“理想圖景”?！? 〕這些學(xué)說構(gòu)想最終被立法者采納并反映在《物權(quán)法》等立法中。需要承認(rèn)，民法學(xué)者的努力使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系得以初步確立，不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系主體之間的權(quán)利義務(wù)得到合理界定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利侵害的救濟(jì)保障亦是得以實(shí)現(xiàn)。但是，這種權(quán)利體系建構(gòu)卻不足以解決不動(dòng)產(chǎn)法制全部爭議問題，因?yàn)樗鼉H是從私權(quán)保障的角度考慮不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)和保護(hù)，卻未能防范公權(quán)力的濫用可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私權(quán)利的侵害，也未充分考慮不動(dòng)產(chǎn)制度的“頂層設(shè)計(jì)”是否公正合理的問題。〔10 〕進(jìn)入21世紀(jì)之后，隨著不動(dòng)產(chǎn)爭議問題日益熱化，越來越多的公法學(xué)者也開始關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)法制的體系建構(gòu)問題，并且多從憲法視角討論了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)問題，這也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)征收程序的完善、補(bǔ)償公正的實(shí)現(xiàn)等目的。〔11 〕然而，真正立根于法律秩序視角（或者憲法秩序視角）全面反思不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的研究卻是依然缺乏，以至于面對(duì)上文提及的諸多問題時(shí)依然難以形成“共同意見”。在筆者看來，實(shí)有必要重新思考不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的理論基礎(chǔ)和制度建構(gòu)，以便更好地回應(yīng)上述理論爭議和實(shí)踐難題。

為了更好的理解“中國問題”的復(fù)雜性，筆者將首先介紹異域法制（尤其是歐陸國家法制）中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的歷史建構(gòu)和當(dāng)代發(fā)展，然后再參照上述經(jīng)驗(yàn)嘗試?yán)斫庵袊ㄕZ境下不動(dòng)產(chǎn)法制體系建構(gòu)的理論難點(diǎn)和制度焦點(diǎn)，最后將針對(duì)當(dāng)下中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的完善和法律規(guī)范的修訂提出參考建議。值得注意的是，筆者對(duì)于異域經(jīng)驗(yàn)的介紹并非簡單的“拿來主義”，而是因?yàn)槲鞣絿也粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)恰好經(jīng)歷了從農(nóng)業(yè)社會(huì)到工業(yè)社會(huì)、從工業(yè)社會(huì)到信息社會(huì)的變遷歷程，在面對(duì)城市化、工業(yè)化等問題有過更多的理論積累和歷史經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)代西方國家尤其是歐陸國家的合憲性控制制度也使理論界和實(shí)務(wù)界不再局限于從民法視角思考不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保障，而是從憲法秩序視角去反思不動(dòng)產(chǎn)法制的理論基礎(chǔ)和制度框架，使其能夠及時(shí)因應(yīng)社會(huì)變遷、調(diào)整內(nèi)容構(gòu)成。這種宏觀秩序?qū)用娴挠^察、微觀制度視角的批判恰是觀察分析中國不動(dòng)產(chǎn)法制體系建構(gòu)問題最為需要的。當(dāng)然，限于篇幅，筆者對(duì)于異域經(jīng)驗(yàn)的介紹、本土問題的反思不可能面面俱到，也不可能深度展開。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的西方經(jīng)驗(yàn)：以“主觀權(quán)利范式”為核心

（一）“主觀權(quán)利范式”的形成

在羅馬法時(shí)代，雖然土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)也受到保護(hù)，但是并未形成現(xiàn)代意義上的“物權(quán)”概念，不動(dòng)產(chǎn)所有者并未被視為現(xiàn)代意義上的權(quán)利主體，因?yàn)楸藭r(shí)并未出現(xiàn)“主觀權(quán)利”的觀念和理論。〔12 〕土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)受到侵害時(shí)，所有者往往通過提起所有權(quán)保全之訴、占有回復(fù)之訴、所有物返還之訴等保護(hù)自己正當(dāng)利益。在此背景下，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范體系雖已初步具備，但是并未發(fā)展出完善的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。換言之，不動(dòng)產(chǎn)所有者并未被視為現(xiàn)代意義上的“所有權(quán)人”，所有者的占有、使用、收益、處分等“主觀權(quán)利權(quán)能”也未得到理論闡釋和體系探討?！?3 〕這種局面一直延續(xù)到中世紀(jì)末期。

在理性自然法的影響下，中世紀(jì)末期部分法學(xué)家（格勞修斯、霍布斯、普芬道夫、洛克等）試圖重構(gòu)財(cái)產(chǎn)法尤其是不動(dòng)產(chǎn)法制的理論基礎(chǔ)和制度結(jié)構(gòu)。在這些法學(xué)家看來，人與生俱來享有一些不可剝奪的權(quán)利，財(cái)產(chǎn)權(quán)即是其一。具體到不動(dòng)產(chǎn)而言，土地、房屋的所有者享有的土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)也是自然權(quán)利構(gòu)成內(nèi)容，對(duì)于這些財(cái)產(chǎn)的占有、支配、使用、處分完全可以依據(jù)權(quán)利主體意愿進(jìn)行，這些財(cái)產(chǎn)本身也是支配主體內(nèi)在人格的延伸，同時(shí)上述權(quán)利原則上不可剝奪、不可限制?！?4 〕但是，值得注意的是，這種理解在當(dāng)時(shí)僅是停留于理論著述和學(xué)說研討之中，并未直接影響到成文立法和司法實(shí)踐。此外，此種基于自然權(quán)利視角的主觀權(quán)利論證更多具有政治哲學(xué)意涵，人們往往以其批判舊時(shí)代、舊觀念，但是并未直接用于羅馬法的理論更新和制度重構(gòu)。

啟蒙時(shí)代的其他哲學(xué)家將上述自然權(quán)利理念繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大，財(cái)產(chǎn)權(quán)作為天賦人權(quán)的觀念也已逐漸深入人心，這也影響到了大革命時(shí)代憲法觀念的形塑和憲法文本的構(gòu)造。法國的《人權(quán)宣言》第17條就確認(rèn)了“財(cái)產(chǎn)權(quán)是人不可侵犯和莊嚴(yán)的權(quán)利，任何人的財(cái)產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)被剝奪”，這標(biāo)志著財(cái)產(chǎn)權(quán)，特別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)成為憲法確認(rèn)的自然權(quán)利（主觀權(quán)利）。此后其他歐陸國家的憲法也確認(rèn)了此項(xiàng)原則。與此同時(shí)，這些國家的私法學(xué)家也充分接受了自然權(quán)利觀念的洗禮和熏陶，逐漸嘗試從主觀權(quán)利視角重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)法制體系，他們的理論著述和觀念見解也影響到了后來民法典的制定?！?5 〕

《法國民法典》在現(xiàn)代民法典中最早接受了“所有權(quán)神圣”的觀念，并且將個(gè)人主義理念下“所有權(quán)絕對(duì)”的原則貫徹到了極致。以第544條和第545條為例，這兩條分別確認(rèn)了“所有權(quán)是對(duì)物有絕對(duì)無限制地使用、收益及處分的權(quán)利”、“任何人不得被強(qiáng)制出讓其所有權(quán)”。從這些條款的表述可以看出，法國民法典確認(rèn)了所有人絕對(duì)無限制使用、收益、處分所有物的主觀權(quán)利權(quán)能，而且這些權(quán)能只能歸屬于所有人一個(gè)主體，而非封建時(shí)代的多個(gè)主體;這些主觀權(quán)利權(quán)能的實(shí)現(xiàn)只取決于權(quán)利人的意志，原則上不得被施加任何限制。實(shí)際上，上述條款主要是針對(duì)大革命之前不動(dòng)產(chǎn)上所強(qiáng)加的各種封建特權(quán)。在民法典編纂者看來，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的各項(xiàng)權(quán)能應(yīng)該得到完善保障，土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)具有和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相同的絕對(duì)性、私人性和永久性。土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為最為重要的財(cái)產(chǎn)形態(tài)，民法典物權(quán)法律制度的具體構(gòu)造應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的歸屬利用和權(quán)利保障作為核心?！?6 〕民法典的編纂者也基本遵從了這種思路，民法典中規(guī)定的用益權(quán)、地上權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、優(yōu)先權(quán)等制度也基本上和土地、房屋的利用密切相關(guān)。但是，由于《法國民法典》立法時(shí)主觀權(quán)利理論并未得到體系化的闡釋和制度化的梳理，《法國民法典》雖然全面貫徹了自然權(quán)利神圣的啟蒙理念，但在不動(dòng)產(chǎn)體系構(gòu)造和制度設(shè)計(jì)上并未完全以“主觀權(quán)利理論”作為建構(gòu)基礎(chǔ)。例如，無論不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，還是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的救濟(jì)，《法國民法典》基本上還是沿用羅馬法的思路，并未構(gòu)造出新的規(guī)則體系。〔17 〕換言之，《法國民法典》雖然以主觀權(quán)利理論作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的理念基礎(chǔ)，但在形式上和制度上卻依然沿襲羅馬法的體例，使得主觀權(quán)利范式下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造并不完善，基本上只是反映了農(nóng)業(yè)時(shí)代對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)歸屬和利用的基本需求?！?8 〕

《德國民法典》在一定程度上克服了《法國民法典》的弊端，將“主觀權(quán)利范式”下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造加以完善。經(jīng)過歷史法學(xué)派和潘德克頓學(xué)派對(duì)于羅馬法的改造，民法典的編纂不再采取傳統(tǒng)“三編式”，而是在提煉出法律關(guān)系、主觀權(quán)利、法律行為等框架性概念的基礎(chǔ)上增設(shè)總則并最終采納了“五編式”。尤其值得注意的是，按照這些法學(xué)家和立法者的預(yù)想，當(dāng)事人通過法律行為去形成、變更、消滅以各類主觀權(quán)利為核心的法律關(guān)系恰是民法典的重要規(guī)制對(duì)象?！?9 〕在此體系下，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)成為了民法典主觀權(quán)利體系中的核心，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利變動(dòng)也就成為了民法典中體系最為復(fù)雜、規(guī)范最為詳盡的部分。例如，土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)要求出讓人和受讓人達(dá)成符合形式要件的合意且不能附加任何條件，同時(shí)此種移轉(zhuǎn)必須在土地登記簿中進(jìn)行登記;為了防止土地出讓人惡意處分已經(jīng)出賣土地，民法典增設(shè)了預(yù)告登記制度以保障土地受讓人的合法權(quán)益;為了更好地保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，民法典增設(shè)了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)制度，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人針對(duì)各種損害行為可以提出排除妨礙、消除危險(xiǎn)、損害賠償?shù)日?qǐng)求。此外，由于《德國民法典》立法之時(shí)工業(yè)化、城市化正在持續(xù)推進(jìn)，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的利用狀態(tài)也發(fā)生了顯著的變化，民法典中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型也得到了進(jìn)一步的擴(kuò)展和優(yōu)化，滿足了工業(yè)化和城市化的要求。例如，以土地抵押、土地債、定期土地債為主要形式的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)制度得到了完善和發(fā)展;地上權(quán)制度得到了優(yōu)化，幾乎獲得了與土地所有權(quán)同等的“待遇”，進(jìn)而可以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓;針對(duì)住宅所有權(quán)發(fā)展出了獨(dú)特的法律規(guī)范體系，特別是對(duì)住宅共同所有等特殊狀態(tài)設(shè)計(jì)了較為詳盡的調(diào)整規(guī)則。〔20 〕

可以看出，“主觀權(quán)利范式”下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造更多強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)所有者的支配地位，突出了所有人的意志對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)占有、支配、使用、處分的影響，并且根據(jù)技術(shù)的發(fā)展、交易的需要不斷更新了權(quán)利體系內(nèi)容、完善了權(quán)利保障手段。如上所述，在私法層面而言，《德國民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的制度安排已經(jīng)趨于完美，無論體系構(gòu)造，還是理論論證，均已超越此前任何法典立法。這種以個(gè)人主義和私法自治為背景的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系和規(guī)范制度恰好迎合了18世紀(jì)和19世紀(jì)的時(shí)代思潮，也與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相契合，因而直至19世紀(jì)末20世紀(jì)初并未遭受理論挑戰(zhàn)和實(shí)務(wù)難題。

（二）“主觀權(quán)利范式”的批判

進(jìn)入20世紀(jì)之后，隨著第二次工業(yè)革命的逐步完成，歐陸國家大都從農(nóng)業(yè)化時(shí)代進(jìn)入了工業(yè)化時(shí)代，“主觀權(quán)利范式”下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)也面臨一些挑戰(zhàn)。首先，在傳統(tǒng)范式之下，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等權(quán)利形態(tài)被視為所有者人格的表達(dá)和延伸，不動(dòng)產(chǎn)所有人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有和支配被看作不動(dòng)產(chǎn)法制的調(diào)整重點(diǎn)，但是隨著工業(yè)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能發(fā)生了轉(zhuǎn)變，土地不是僅用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，房屋也非僅用于家庭居住，這些資源更多的與現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)等緊密的聯(lián)系在一起。換言之，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造在一定程度上需要去人格化，不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)權(quán)利和個(gè)人人格之間的緊密關(guān)聯(lián)，而是需要更加重視這些資源的商業(yè)利用并在制度上促進(jìn)交易效率、保障交易安全 〔21 〕其次，隨著社會(huì)國憲法理念的貫徹，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)為需在一定程度上承擔(dān)特定社會(huì)義務(wù)，國家可在特定條件下對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收或征用。這種情況在城市化過程中經(jīng)常出現(xiàn)，因?yàn)槌鞘泄不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要占用大量土地資源，但卻在一定程度上改變了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的絕對(duì)性特別是所有權(quán)的神圣性?！?2 〕再次，為了更好地規(guī)制工業(yè)生產(chǎn)、保障交易秩序、維系社會(huì)運(yùn)行，各國政府已不再固守“守夜人”的角色而是積極干預(yù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活，與之相應(yīng)的是各類管制措施因應(yīng)而生，這些管制措施在很大程度上也影響到了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和保障，例如土地用途的管制、建筑施工的限制、房屋出租的約束、環(huán)境保護(hù)的要求等。〔23 〕一些學(xué)者（如法國的狄驥、德國的基爾克）也敏銳地觀察到了這些社會(huì)現(xiàn)象的變化，并且據(jù)此展開了對(duì)“主觀權(quán)利范式”下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的理論批判，他們紛紛強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會(huì)義務(wù)，要求不動(dòng)產(chǎn)的歸屬利用必須納入政府的管制框架，并且希望據(jù)此重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系和制度結(jié)構(gòu)。

法國法學(xué)家狄驥基于社會(huì)連帶理論批判了主觀權(quán)利理論的弊端。在他看來，主觀權(quán)利理論過于強(qiáng)調(diào)個(gè)人意志的支配地位，卻忽視了人類生活集體連帶關(guān)系的影響，因此不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的建構(gòu)不僅需要考慮所有權(quán)人的主觀意志，而且需要考慮不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分給集體利益和社會(huì)生活帶來的影響。此外，主觀權(quán)利本身不能“自我證明”、“自我論證”，它們的發(fā)生、變更、消滅依然需要國家主權(quán)的確認(rèn)，因此民法典中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的安排和權(quán)利規(guī)范的構(gòu)造必須受制于主權(quán)意志的制約，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的享有必須充分考慮到社會(huì)連帶和集體利益的要求?！?4 〕

德國法學(xué)家基爾克對(duì)既有的“個(gè)人—國家”社會(huì)范式進(jìn)行了強(qiáng)烈的批判，認(rèn)為公司等社團(tuán)也是社會(huì)結(jié)構(gòu)中重要組成部分。私法制度的任務(wù)和功能不只是確認(rèn)和保護(hù)個(gè)人的合法權(quán)益，而是同時(shí)注重社團(tuán)利益的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)秩序的維系。在此背景下，基爾克對(duì)于德國民法典構(gòu)造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系進(jìn)行了猛烈的抨擊，認(rèn)為此種基于主觀權(quán)利觀念的制度構(gòu)造并未反映社會(huì)利益訴求。在他看來，不動(dòng)產(chǎn)法制必須考慮其應(yīng)實(shí)現(xiàn)的社會(huì)任務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)所有者必須時(shí)刻考慮不動(dòng)產(chǎn)所承載的集體利益訴求，必要時(shí)甚至通過積極的作為去實(shí)現(xiàn)這種要求，既有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系也必須據(jù)此進(jìn)行調(diào)整?！?5 〕

可以看出，主觀權(quán)利范式下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造在工業(yè)化時(shí)代來臨之后已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)所有者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的支配地位已經(jīng)不再絕對(duì)，不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分等行為也應(yīng)該考慮集體利益的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)發(fā)展的需要。在特定情況下，政府能夠征收、征用不動(dòng)產(chǎn)，只要這些行為合乎特定的實(shí)質(zhì)要件和程序要件。政府還能對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使施加各種管制，只要這些管制行為是基于實(shí)現(xiàn)公共利益的需要。因此，有必要重構(gòu)“主觀權(quán)利范式”下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。〔26 〕

（三）“主觀權(quán)利范式”的重構(gòu)

如前所述，“主觀權(quán)利范式”下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系多由民法學(xué)家加以構(gòu)造，憲法學(xué)者對(duì)此貢獻(xiàn)不多。但是，隨著20世紀(jì)初憲法理論的逐漸成熟，憲法學(xué)家也逐漸開始關(guān)注憲政秩序之下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的重構(gòu)問題。這種理論反思的成果集中體現(xiàn)在1919年頒布的《魏瑪憲法》之中，其第153條規(guī)定“所有權(quán)，受憲法之保障。其內(nèi)容及限制，以法律規(guī)定之”、“所有權(quán)為義務(wù)，其使用應(yīng)同時(shí)為公共福利之義務(wù)”、“公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據(jù)時(shí)，始得行之”。與此前的憲法有所不同，《魏瑪憲法》已經(jīng)不再限于從憲法理念層面對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行“權(quán)利宣示”，而是從憲法制度角度對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行“制度構(gòu)造”?！?7 〕此外，《魏瑪憲法》明確確認(rèn)了所有權(quán)的公共福利義務(wù)，并且具體闡明了財(cái)產(chǎn)公用征收的條件，這些內(nèi)容也是首次出現(xiàn)在憲法文本之中。這在一定程度上也意味著這一時(shí)期憲法從“綱領(lǐng)憲法”向“實(shí)質(zhì)憲法”的轉(zhuǎn)變?！?8 〕

與此前的純粹從民法視角建構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系有所不同，在憲法中明確引入上述條款之后，理論界和實(shí)務(wù)界就必須從憲法秩序視角重新審視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利不再是絕對(duì)的，公共福利義務(wù)的引入使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使需要更多考慮社會(huì)利益的實(shí)現(xiàn)，而征收征用制度的確立使得不動(dòng)產(chǎn)所有者的權(quán)利受到更為嚴(yán)重的限制，極端情況下甚至喪失不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。當(dāng)然，要求不動(dòng)產(chǎn)所有者履行社會(huì)福利義務(wù)特別是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的征收征用并非可以隨意為之，而是需要遵循法定的條件和程序。這些約束要件可以視為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利“限制”之“限制”。此外，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的安排和不動(dòng)產(chǎn)法制結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)不僅需要考慮是否具有經(jīng)濟(jì)效率，而且必須權(quán)衡是否影響社會(huì)公平。這種視角的觀察和思考對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造具有至關(guān)重要的意義，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)權(quán)的保障畢竟只是憲法價(jià)值體系的一個(gè)部分，它和其他憲法價(jià)值（如自由權(quán)、平等權(quán)）的體系性關(guān)聯(lián)和歷史性交融構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造的背景環(huán)境和框架制約。但是，在傳統(tǒng)的主觀權(quán)利范式之下此種憲法維度的體系關(guān)聯(lián)并不需要深究。〔29 〕

可以看出，通過引入上述內(nèi)容，以魏瑪憲法為代表的各國憲法已經(jīng)是從基本權(quán)利層面反思財(cái)產(chǎn)權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利）的理念邏輯和體系構(gòu)成。與傳統(tǒng)憲法立場有所不同，這些規(guī)定已經(jīng)較為具體的描繪了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造的“制度結(jié)構(gòu)”，而且也對(duì)立法者和司法者提出了更為確定的要求。隨后的憲法學(xué)者更是將此種理解演繹發(fā)展，要求國家必須通過立法確立相應(yīng)制度保障財(cái)產(chǎn)權(quán)等基本權(quán)利，也即形成了所謂“制度保障學(xué)說”。這種理解在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后德國、意大利等國的憲法文本中體現(xiàn)得更為明顯。具體而言，立法者需要將上述憲法理念通過立法加以“實(shí)質(zhì)化”，特別是通過制定特別法具體落實(shí)憲法的要求，確定具體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型的內(nèi)容及其限制，特別是落實(shí)社會(huì)福利義務(wù)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行使的具體要求。例如，為了消除土地私有制背景下市場機(jī)制的弊端，同時(shí)也為積極保護(hù)公共利益，德國聯(lián)邦和地方的立法部門先后制定了《空間秩序法》、《建筑法》、《土地交易法》、《自然保護(hù)法》、《住宅所有權(quán)法》、《改善承租權(quán)和限制租金增長法》等特別法;當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所有者的權(quán)利受到侵害之時(shí)，司法者必須提供及時(shí)而充分的救濟(jì)，特別是根須憲法精神的要求指引去解釋適用具體法律規(guī)范，進(jìn)而有效防范不同類型的私法主體和公法主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害?！?0 〕

更為重要的是，當(dāng)合憲性控制制度（違憲審查制度）確立之后，憲法制度對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保障提出了一些新要求：當(dāng)既有的不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范體系中存在違反憲法要求的法律規(guī)范時(shí)，憲法法院等機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)宣布這些法律規(guī)范因?yàn)檫`反憲法而無效;當(dāng)既有的不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范體系因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展變遷、立法技術(shù)滯后等原因而出現(xiàn)規(guī)整漏洞時(shí)，立法者必須被克以“積極立法義務(wù)”以便盡快消除體系漏洞;當(dāng)司法者沒有按照憲法秩序要求充分保障不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)利之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有者可以作為基本權(quán)利的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害為由向憲法法院等機(jī)構(gòu)提出憲法訴訟?！?1 〕

在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)所有人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利已經(jīng)上升為基本權(quán)利性質(zhì)的主觀權(quán)利，而非純粹私法維度的主觀權(quán)利，它不僅可以預(yù)防其他私法主體的侵害，也可以防御公法主體的剝奪。從基本權(quán)利的視角理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主觀權(quán)利性質(zhì)，不僅可以要求立法者積極制定具體法律落實(shí)既定憲法秩序?qū)τ诓粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利的制度構(gòu)想，而且可以授權(quán)憲法法院等機(jī)構(gòu)宣告與憲法秩序相矛盾的法律規(guī)范無效，不僅可以要求司法者通過具體司法判決保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)法律規(guī)范從抽象的、靜態(tài)的轉(zhuǎn)化為具體的、動(dòng)態(tài)的，而且可以在司法者沒有充分救濟(jì)之時(shí)賦予財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵害之人最后的救濟(jì)途徑?！?2 〕

在《魏瑪憲法》的影響下，其他歐陸國家憲法學(xué)界也更新了對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)特別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的理解和認(rèn)識(shí)，不僅完善了財(cái)產(chǎn)權(quán)條款的體系和內(nèi)容，而且也采納了合憲性控制制度（違憲審查制度）確保財(cái)產(chǎn)權(quán)條款的貫徹。尤其是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后，越來越多的歐陸國家設(shè)立了憲法法院，盡管在具體構(gòu)成、運(yùn)作模式、職權(quán)范圍、政治影響等方面存有差異，但是它們均以保障憲法尊嚴(yán)、促進(jìn)憲法實(shí)施為主要任務(wù)。憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)條款的貫徹實(shí)現(xiàn)也是憲法法院的重要職能，憲法法院的法官通過具體的違憲審查活動(dòng)不僅清除了法律體系內(nèi)與憲法價(jià)值相沖突的法律規(guī)范，而且也使得憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)條款得到了更為準(zhǔn)確的闡釋，不動(dòng)產(chǎn)法律秩序的構(gòu)造和權(quán)利體系的設(shè)計(jì)也得到了更為明確的指引。〔33 〕例如，經(jīng)過德國憲法法院幾十年的合憲性控制實(shí)踐，《基本法》第14條的意義更為明晰、內(nèi)容更為豐富、體系更為完善。德國憲法法院確認(rèn)了“所有權(quán)是個(gè)人自由發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)”，完善了所有權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利）個(gè)體保障和制度保障的具體制度，尤其是通過具體案件裁判對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制（特別是征收）的條件進(jìn)行了具體闡釋和體系歸納?！?4 〕同時(shí)，由于限制財(cái)產(chǎn)權(quán)的具體立法必須受到憲法價(jià)值的指引和憲法原則的約束，立法者的“恣意”便在一定程度上受到限制，這種“限制功能”的發(fā)揮也潛在的減少了立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利侵害。

更為重要的是，憲法法院等機(jī)構(gòu)基于具體案件對(duì)于財(cái)產(chǎn)權(quán)條款的闡釋使其能夠根據(jù)社會(huì)發(fā)展而及時(shí)進(jìn)行理念更新和體系發(fā)展。這種更新和發(fā)展也要求立法者據(jù)此重構(gòu)對(duì)具體法律規(guī)范的理解，甚至在一定條件下及時(shí)修訂或廢止部分法律規(guī)范。司法者也必須依據(jù)更新后的憲法價(jià)值去指引具體司法裁判尤其是將其應(yīng)用于具體法律規(guī)范的解釋適用過程。這種更新機(jī)制可在一定程度上克服私法規(guī)范體系不能適應(yīng)社會(huì)變遷發(fā)展的弊端，從而使得既有不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范體系能夠具有更好的“適應(yīng)性”，既促進(jìn)公民權(quán)益保障，又保障財(cái)產(chǎn)高效利用?！?5 〕

（四）小結(jié)

筆者主要以歐陸國家不動(dòng)產(chǎn)法律制度的結(jié)構(gòu)變遷為分析對(duì)象，探討了“主觀權(quán)利理論范式”下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的歷史發(fā)展?？梢钥闯觯粍?dòng)產(chǎn)所有者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利起初被視為純粹的“主觀權(quán)利”，不動(dòng)產(chǎn)所有者的主觀意志對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分具有絕對(duì)支配地位。這種理解既是當(dāng)時(shí)個(gè)人主義思潮的反映，也和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的變遷，以上述理解為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造逐漸不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。在工業(yè)化、城市化的背景之下，不動(dòng)產(chǎn)的利用方式更趨多樣化，而且需要承擔(dān)一定的社會(huì)福利義務(wù)，但是這種社會(huì)福利義務(wù)的承擔(dān)也不能構(gòu)成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的過度限制，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造和法律制度設(shè)計(jì)需要據(jù)此作出相應(yīng)調(diào)整。由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利限制（如征收、征用、管制等）主要源自于政府的行為，因而不可能再通過民法典的修訂加以規(guī)制，而單行特別立法又可能因?yàn)闆]有具體參照標(biāo)準(zhǔn)而施加過度限制。因此，20世紀(jì)歐陸國家在憲法秩序框架重新調(diào)整財(cái)產(chǎn)權(quán)條款的構(gòu)成，不僅依據(jù)社會(huì)變遷形勢確認(rèn)一些新內(nèi)容（如財(cái)產(chǎn)的社會(huì)福利義務(wù)、征收征用的法定條件），而且將這些內(nèi)容加以“實(shí)質(zhì)化”，要求立法者通過立法活動(dòng)、司法者通過司法活動(dòng)加以落實(shí)。在某種程度上可以說，傳統(tǒng)的“主觀權(quán)利理論范式”在20世紀(jì)已經(jīng)獲得一定修正，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造已經(jīng)不限于從私法層面展開，而是轉(zhuǎn)而從憲法層面獲得根本重視并在傳統(tǒng)意義上的私法層面、公法層面獲得具體落實(shí)。

三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的中國問題

恰如“導(dǎo)論”中所提到的那樣，當(dāng)下圍繞不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的爭議問題日益增多。雖然理論界和實(shí)務(wù)界也針對(duì)問題提出了各種解決方案，但是并未形成邏輯自洽、體系完善的理論框架和制度結(jié)構(gòu)?！?6 〕這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)法制所遭遇的各種實(shí)踐難題也難以得到有效解決。在此背景下，有必要深入思考為何會(huì)出現(xiàn)這種局面并且應(yīng)該尋找到解決上述難題的根本方法。

毫無疑問，近幾年來社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速，特別是工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是不動(dòng)產(chǎn)法制面臨挑戰(zhàn)的直接原因。實(shí)際上，土地的征收征用、房屋的拆遷補(bǔ)償、城市房產(chǎn)的限購、土地財(cái)政的出現(xiàn)、農(nóng)地的規(guī)?；?jīng)營、農(nóng)地的商業(yè)化運(yùn)用（入股、抵押等）等問題均和工業(yè)化、城市化、產(chǎn)業(yè)化的迅速推進(jìn)密切相關(guān)。與西方國家緩慢的城市化過程相比，我國的城市化速度相對(duì)較快，而且較為集中的發(fā)生在改革開放以來的三十多年時(shí)間。更為重要的是，這些問題也發(fā)生在我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過程中。換言之，這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型的過程本來就是一場偉大的嘗試，并未提前預(yù)設(shè)好各種“行動(dòng)準(zhǔn)則”。因此，對(duì)于工業(yè)化、城市化給不動(dòng)產(chǎn)利用帶來的變化我國既有法律體系也是缺乏完善規(guī)則應(yīng)對(duì)。在某種程度上可以說，社會(huì)劇烈轉(zhuǎn)型背景下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)出現(xiàn)各種問題的出現(xiàn)有其必然性。〔37 〕

更加值得注意的是，我國（在西方法治意義上）的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系塑造和法制構(gòu)建始于清末移植西方法律制度，迄今也不過百年光景。盡管在規(guī)范層面、形式層面不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造已和西方國家特別是歐陸國家有所相似，但在體系層面、實(shí)質(zhì)層面依然存在很大差距。〔38 〕上文對(duì)于歐陸國家不動(dòng)產(chǎn)法制發(fā)展歷史的簡要介紹表明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造經(jīng)歷了若干階段，從被視為純粹的“主觀權(quán)利”到經(jīng)受各種視角的批判，再到被整合入“憲法秩序體系”進(jìn)而被認(rèn)定為具有基本權(quán)利屬性的“主觀權(quán)利”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利強(qiáng)度、防御對(duì)象、救濟(jì)方式等均發(fā)生了較為明顯的變化。但是，這種體系變遷并非“任意妄為”，而是與特定時(shí)代背景的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。當(dāng)下我國的不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范體系雖已基本確立，但是從理論視角對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的理解依然不夠深入，欠缺歷史維度的完整反思、體系視角的全面認(rèn)知。私法學(xué)者、公法學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的體系構(gòu)成、實(shí)現(xiàn)方式等問題依然處于各說各話的境地，卻沒有依照當(dāng)下實(shí)踐需要進(jìn)行超越部門法學(xué)科限制的整合性思考。

但是，介紹異域法制并非要求我們簡單模仿或者刻意移植，其他國家的歷史經(jīng)驗(yàn)只能供我們參考借鑒。實(shí)際上，中國的不動(dòng)產(chǎn)法制體系所面臨的變革難題更為復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的建構(gòu)不僅面臨社會(huì)劇烈轉(zhuǎn)型的制度背景，而且存在理論基礎(chǔ)欠缺的尷尬處境。在這種背景下，我們有必要參照異域經(jīng)驗(yàn)重新梳理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的“中國問題”。

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的“憲法理想圖景”

討論當(dāng)代中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系問題，首先需要分析當(dāng)代中國憲法對(duì)于財(cái)產(chǎn)法秩序所描繪的“理想圖景”。換言之，既不能局限于私法視野的制度討論，也不能拘泥于公法維度的問題研究，中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)理想圖景已經(jīng)內(nèi)化于憲法秩序之中，因此必須回歸憲法框架之下加以闡釋。這是理論研討得以展開的基礎(chǔ)，也是具體問題可能解決的條件。

值得注意的是，當(dāng)代憲法理論對(duì)于憲法秩序的理解多有分歧?！?9 〕筆者需要強(qiáng)調(diào)的是，有必要從實(shí)質(zhì)意義上理解憲法秩序上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)成，也即尊重憲法規(guī)范的文義約束但不拘泥于憲法條款的文字表達(dá)，而是從憲法價(jià)值、憲法原則、憲法規(guī)范的整體視角理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的體系結(jié)構(gòu)?！?0 〕換言之，由于最近三十多年經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型較快，我國的不動(dòng)產(chǎn)制度受到經(jīng)濟(jì)改革、社會(huì)發(fā)展影響較大，也經(jīng)歷了較大的變化。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造的憲法規(guī)范雖然變動(dòng)較多，但也可以視為一個(gè)統(tǒng)一的整體，對(duì)于這些憲法規(guī)范的分析闡釋不能“切割分裂”，而是必須歷史性地、體系性地審視其價(jià)值基礎(chǔ)、理念變遷、內(nèi)容構(gòu)成。

首先，需要反思中國憲法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的價(jià)值預(yù)設(shè)。憲法價(jià)值預(yù)設(shè)是憲法條款的理念基礎(chǔ)，但是不同國家憲法預(yù)設(shè)的價(jià)值體系并非完全相同，對(duì)于憲法價(jià)值體系的準(zhǔn)確把握是分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的根本條件。盡管學(xué)者們對(duì)于中國憲法的價(jià)值體系構(gòu)成頗有爭議，但就不動(dòng)產(chǎn)制度而言，近年來的憲法實(shí)施歷史已經(jīng)基本確認(rèn)了以下價(jià)值共識(shí)：財(cái)產(chǎn)權(quán)是一種基本人權(quán)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須在憲法層面獲得確認(rèn)和保障;社會(huì)主義國家的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度特別是不動(dòng)產(chǎn)制度必須具有相應(yīng)特色，土地的國家所有和集體所有已經(jīng)成為中國特色社會(huì)主義制度的根本特征;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的體系安排必須考慮社會(huì)公正，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人需要承擔(dān)一定社會(huì)義務(wù)，但是這種義務(wù)的承擔(dān)必須在合理范圍之類，不能影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的核心內(nèi)容。此外，不動(dòng)產(chǎn)的制度安排還必須適應(yīng)中國社會(huì)發(fā)展變遷的需要，憲法也須因應(yīng)這種需求并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整?！?1 〕

其次，需要分析中國憲法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的原則規(guī)定。無論憲法理念，還是憲法價(jià)值，均是需要通過具體的憲法規(guī)范加以落實(shí)。我國《憲法》“總綱部分”第12條和第13條分別規(guī)定了“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”和“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，首先確認(rèn)了財(cái)產(chǎn)權(quán)作為基本權(quán)利不可任意侵犯的基本原則，在憲法層面確認(rèn)了財(cái)產(chǎn)權(quán)的存在。具體到不動(dòng)產(chǎn)制度特別土地而言，中國憲法又作出了具有中國特色的制度安排，第10條規(guī)定了“城市的土地屬于國家所有：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。我國憲法規(guī)定了土地的兩種所有形式（國家所有和集體所有），確認(rèn)了兩種形式的土地所有權(quán)主體。此外，我國《憲法》第10條和第13條特別強(qiáng)調(diào)了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”和“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，在一定程度上給土地等財(cái)產(chǎn)強(qiáng)化了公共利益義務(wù)，為國家的征收征用提供了合法性基礎(chǔ)。當(dāng)然，不可忽略的另外一個(gè)條款是第15條（“國家實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)”），此條雖未直接以不動(dòng)產(chǎn)制度為內(nèi)容，但是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)卻提出了一些約束性要求。換言之，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的建構(gòu)也必須符合市場經(jīng)濟(jì)的精神和邏輯，不可因?yàn)檫^度強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)制度安排的公平公正而損害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系制度的效率?！?2 〕

最后，需要展望中國憲法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)的實(shí)施機(jī)制。除了先進(jìn)的憲法理念和完善的憲法規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的根本實(shí)現(xiàn)和完滿保障還需良好的憲法實(shí)施機(jī)制。具體而言，憲法的理念和規(guī)范需要通過具體立法加以實(shí)質(zhì)落實(shí)，尤其是需要將基本權(quán)利視角對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的理解轉(zhuǎn)換為私法維度的具體制度建構(gòu)，使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利作為“主觀權(quán)利”的制度建構(gòu)更為完善。而當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)法制體系中存在違反憲法的法律規(guī)范時(shí)，這些法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)被特定機(jī)構(gòu)宣告為無效并被及時(shí)清除。立法者若因各種原因未能將憲法規(guī)范要求加以具體落實(shí)，也即沒有制定具體的法律規(guī)范時(shí)，也應(yīng)有特定機(jī)制督促立法者及時(shí)立法或修法。司法者在解決不動(dòng)產(chǎn)爭議糾紛之時(shí)也應(yīng)遵循“合憲性解釋”的要求。需要承認(rèn)的是，盡管我國在2000年生效的《立法法》對(duì)法規(guī)、規(guī)章的違憲違法審查制度進(jìn)行了完善;2004年全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)又專門設(shè)立了法規(guī)備案審查室，但就目前而言，我國的憲法實(shí)施制度依然不夠完善。當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)法制領(lǐng)域面臨各種問題，在某種程度上而言也和憲法實(shí)施機(jī)制的缺陷存在關(guān)聯(lián)，至于如何從憲法實(shí)施層面保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，筆者將展開具體討論。

（二）“主觀權(quán)利范式”的繼續(xù)貫徹

通過上文不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)憲法理想圖景的梳理特別是憲法實(shí)施機(jī)制的描述，筆者發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)在很大程度上取決于私法制度的建構(gòu)，這種私法制度建構(gòu)更多地落實(shí)在物權(quán)法或民法典中的物權(quán)法律制度。

前文已述，在以《法國民法典》為代表的近代民法時(shí)期和以《德國民法典》為代表的現(xiàn)代民法時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造主要是通過民法典的制定加以形成，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的基本類型、保護(hù)強(qiáng)度、救濟(jì)方式等均是依靠民法典的規(guī)范進(jìn)行確認(rèn)。后來隨著“實(shí)質(zhì)憲法”理論的出現(xiàn)和影響，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造越來越多地被納入到憲法秩序視野之內(nèi)，但依然不可否認(rèn)的是，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的具體構(gòu)造仍主要依賴民事立法加以實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，憲法秩序?qū)用娌粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的構(gòu)造理念也是抽象的、概括的、原則的，需要經(jīng)由具體部門立法加以具體化和實(shí)質(zhì)化?！?3 〕

具體來說，物權(quán)法等部門立法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的塑造主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的民事權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利作為私法層面的主觀權(quán)利，盡管已在憲法層面獲得確認(rèn)，但是還是需要通過私法立法獲得進(jìn)一步的明確，特別是各種類型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利均需通過法律條款得以明確規(guī)定。其次是界定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍的強(qiáng)度和廣度。當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)法制確認(rèn)了不同類型的權(quán)利類型，這些不同類型權(quán)利在主體范圍、客體廣度、內(nèi)容構(gòu)成等方面存有差異，需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要加以確定，私法立法可以根據(jù)實(shí)踐需要加以區(qū)分界定。再次是明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的侵害形式和保障方式，特別是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的具體侵害規(guī)定了不同類型的法律救濟(jì)方式，使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人能夠及時(shí)獲得法律救濟(jì)，進(jìn)而保障對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的圓滿支配和充分利用。最后是規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制的條件和途徑。盡管對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制的規(guī)制更多的體現(xiàn)在憲法和其他特別行政立法之中，但是在私法立法中這部門內(nèi)容亦是必不可少。這些規(guī)定既確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)福利義務(wù)，又強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制所應(yīng)遵循的條件和程序，因而也在一定程度上構(gòu)成了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制的“限制”。

基于上述論證思路，筆者首先需要肯定我國過去三十多年間民法學(xué)界重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的努力。在欠缺主觀權(quán)利觀念傳統(tǒng)的中國，這種以主觀權(quán)利理念為核心建構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的理論嘗試在一定程度上促進(jìn)了“權(quán)利”觀念的傳播，有利于公民財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念的形成。當(dāng)然，民法學(xué)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的建構(gòu)嘗試也遵循著體系化的邏輯，并且也充分考慮了中國不動(dòng)產(chǎn)利用制度的特殊國情，在此基礎(chǔ)上形成的法律規(guī)范體系具有一定的科學(xué)性（例如創(chuàng)設(shè)具有中國特色的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等規(guī)則）?！?4 〕這種體系化的建構(gòu)努力也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)法制的科學(xué)化，有利于促進(jìn)法律職業(yè)共同體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法制體系的理論認(rèn)知和實(shí)踐運(yùn)用。過去三十多年司法實(shí)踐歷史也已證明了民法學(xué)界此種努力的必要性，在以主觀權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)法制體系形成之后，以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的爭議糾紛也得到了更好的解決。

當(dāng)然，民法學(xué)界的上述努力并非“十全十美”，這種以主觀權(quán)利理念為核心的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)造也存在一定的問題。首先，民法學(xué)界對(duì)于主觀權(quán)利的理解還是處于“絕對(duì)權(quán)利”的階段，并未深刻認(rèn)識(shí)到實(shí)質(zhì)憲法理念下主觀權(quán)利“絕對(duì)性”的弱化問題（特別是因公權(quán)力限制、管制而受影響的問題）。因此，以物權(quán)法為核心的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)還是在一定程度上強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的絕對(duì)性，這種理解卻在一定程度上忽視了我國國情的特殊情況和西方經(jīng)驗(yàn)的變遷歷史。其次，這種以主觀權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利建構(gòu)過于強(qiáng)調(diào)了規(guī)范的協(xié)調(diào)、體系的自治，卻在一定程度上淡化了體系的開放問題。實(shí)際上，隨著科技的發(fā)展和技術(shù)的創(chuàng)新，不動(dòng)產(chǎn)法制體系面臨的挑戰(zhàn)越來越多，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系也必須保持一定的開放性進(jìn)而適應(yīng)社會(huì)發(fā)展變遷的需要。例如，及時(shí)確認(rèn)新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型、調(diào)整既有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型的保護(hù)強(qiáng)度、更新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保障方式。經(jīng)由這種體系層面的調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)法制體系才能更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利?！?5 〕

（三）憲法保障機(jī)制

從西方不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系建構(gòu)歷程可以看出，僅僅在私法層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利加以保護(hù)是不夠的。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)認(rèn)定，不僅應(yīng)從私法主觀權(quán)利層面加以認(rèn)定，而且應(yīng)當(dāng)從憲法基本權(quán)利維度加以拓展。這種觀察視角的轉(zhuǎn)換有利于防范公權(quán)力對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的侵害，而且也能促使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的制度安排更趨公正。因此，在介紹了憲法秩序?qū)τ诓粍?dòng)產(chǎn)制度的整體定位和私法制度對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)制度的具體安排之后，仍有必要討論不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憲法保障機(jī)制。

上文已經(jīng)提及，憲法中描繪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)“理想圖景”需要在法律秩序中得到具體化和實(shí)質(zhì)化。這一過程不僅要求立法者通過具體立法去落實(shí)憲法原則和憲法規(guī)范的要求，而且需要司法者通過司法裁判將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)規(guī)范從抽象的、靜態(tài)的轉(zhuǎn)化為具體的、動(dòng)態(tài)的。這些要求可以視為憲法對(duì)立法者和司法者施加的“積極義務(wù)”，立法者和司法者必須在職權(quán)范圍之內(nèi)盡可能的完成上述任務(wù)、落實(shí)上述要求。

但是，我們不能假定立法者和司法者就必然能夠完滿實(shí)現(xiàn)上述“積極義務(wù)”，因?yàn)榱⒎ㄕ吆退痉ㄕ咭矔?huì)因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)遲延立法、錯(cuò)誤立法、拒絕裁判、錯(cuò)誤裁判等問題，這些問題的存在必然會(huì)從根本上影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憲法保障機(jī)制對(duì)于立法者和司法者還提出了其他層面的要求。舉例而言，在立法機(jī)關(guān)制定的不動(dòng)產(chǎn)法律中存在違反憲法的法律規(guī)范時(shí)，這些規(guī)范必須由特定機(jī)構(gòu)宣告因違反憲法而無效，司法機(jī)關(guān)不得將其作為司法裁判的依據(jù);立法機(jī)關(guān)因?yàn)楦鞣N原因未能及時(shí)制定具體法律落實(shí)憲法要求，但是實(shí)踐爭議的解決又急需尋找基礎(chǔ)規(guī)范，此時(shí)特定機(jī)構(gòu)（例如憲法法院）亦應(yīng)闡明憲法條款已經(jīng)闡明的要求，并且將這種價(jià)值要求、原則指引“輸入”到部門法規(guī)范體系之中，使得法官能夠借助解釋一般條款解決相應(yīng)爭議。此外，當(dāng)司法機(jī)關(guān)拒絕裁判不動(dòng)產(chǎn)糾紛爭議，不動(dòng)產(chǎn)所有人的權(quán)利受到根本侵犯時(shí)，也應(yīng)允許不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以基本權(quán)利受到侵犯為由向特定機(jī)構(gòu)提出保護(hù)請(qǐng)求。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的此種憲法保障機(jī)制在現(xiàn)實(shí)生活中是具有理論價(jià)值和實(shí)踐意義的。首先，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的侵害已經(jīng)不限于私人層面的侵害，公權(quán)力的侵害在一定程度上已經(jīng)成為了主要的形式。這在當(dāng)下中國城市化的推進(jìn)進(jìn)程中表現(xiàn)的更為明顯，尤其是在涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征收征用過程之中部分地方政府更是成為了“直接侵害者”。對(duì)于這種公權(quán)力層面的侵害，特別是通過制定法規(guī)、規(guī)章的形式侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的，如果認(rèn)定其具有違反憲法、法律的情況存在，全國人大常委會(huì)就必須經(jīng)過合憲性審查宣告這些規(guī)范、規(guī)章為無效。〔46 〕其次，立法機(jī)關(guān)的消極不作為也會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人相應(yīng)權(quán)利的保障，特別是當(dāng)立法者并未對(duì)征收、征用等限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行為的條件、程序等作出具體規(guī)定時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制行為就不會(huì)受到嚴(yán)格的約束，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益更加容易受到侵犯。在此情形下，依據(jù)憲法的要求，立法者必須被克以積極立法的義務(wù)。立法者必須根據(jù)憲法的要求制定具體的、詳盡的法律以便更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。最后，如果司法機(jī)關(guān)對(duì)于侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行為不能及時(shí)加以救濟(jì)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益也就難以受到正當(dāng)保障。此時(shí)，正當(dāng)權(quán)利受到侵害的不動(dòng)產(chǎn)所有人應(yīng)當(dāng)可以通過憲法訴訟的方式向特定機(jī)構(gòu)提出基本權(quán)利保障要求。這種救濟(jì)途徑是既定法律秩序體系下最后的救濟(jì)途徑，也是不動(dòng)產(chǎn)所有人在基本權(quán)利層面保障財(cái)產(chǎn)權(quán)的最終方式?！?7 〕

（四）變遷調(diào)整機(jī)制

近幾年來，隨著中國改革開放和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷了較大程度的變革。盡管如此，當(dāng)下我國的不動(dòng)產(chǎn)法制體系在一定程度上依然滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)轉(zhuǎn)型的需要。在很多情形下，既有的不動(dòng)產(chǎn)法制體系確立的不動(dòng)產(chǎn)歸屬利用制度已經(jīng)影響了不動(dòng)產(chǎn)制度功能效率的發(fā)揮。如果繼續(xù)固守既有的不動(dòng)產(chǎn)法制體系，一些具有創(chuàng)新意義的不動(dòng)產(chǎn)利用行為可能會(huì)被認(rèn)定為“違法”，不動(dòng)產(chǎn)制度的整體運(yùn)行效率就會(huì)受到一定程度的影響?！?8 〕在此背景下，需要討論不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的變遷調(diào)整機(jī)制問題，也即不動(dòng)產(chǎn)法制如何根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要及時(shí)調(diào)整體系結(jié)構(gòu)和內(nèi)容構(gòu)成。

值得注意的是，這種調(diào)整不能完全依靠不動(dòng)產(chǎn)私法法律體系的“自我調(diào)整”。雖然不動(dòng)產(chǎn)私法法律體系自身也會(huì)根據(jù)學(xué)說的反思、判例的積累而不斷完善，但是這種層面的“調(diào)整”畢竟受到諸多層面的限制。首先，不動(dòng)產(chǎn)立法（如物權(quán)法等）已經(jīng)為這種調(diào)整劃定了框架界限，這些法律規(guī)范的構(gòu)成要件和法律效果雖然可以根據(jù)社會(huì)變遷需要不斷“具體化”和“實(shí)質(zhì)化”，但是不可逾越法律規(guī)范文義約束范圍;其次，即使法官可以通過填補(bǔ)法律漏洞的方式進(jìn)行法律續(xù)造，他們也必須遵循法律續(xù)造的一般規(guī)則，不可恣意進(jìn)行法律規(guī)范的創(chuàng)造;〔49 〕最后，即使可以通過修訂法律規(guī)范對(duì)不動(dòng)產(chǎn)既有法律體系進(jìn)行調(diào)整，但是這些方式均需經(jīng)過嚴(yán)格的學(xué)術(shù)論爭和漫長的修法準(zhǔn)備，在法律修訂之前既有規(guī)范體系往往難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。因此，按照上文闡釋的思路，審視“社會(huì)變遷和體系因應(yīng)”的問題不應(yīng)局限于私法體系內(nèi)部，而是應(yīng)該從法律秩序的整體架構(gòu)視角反思不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的架構(gòu)問題。換言之，我們不能再將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利視為私法層面絕對(duì)意義上的主觀權(quán)利，而是應(yīng)該從憲法秩序?qū)用娣此疾粍?dòng)產(chǎn)法律體系構(gòu)造和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)系，并通過建立合理的調(diào)整機(jī)制使得既有不動(dòng)產(chǎn)法律體系能夠盡快適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要。

這種調(diào)整機(jī)制不是要求不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范必須時(shí)刻保持變動(dòng)，而是強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)法制體系能夠依據(jù)社會(huì)變遷及時(shí)調(diào)整理念精神、更新制度內(nèi)容。可以追問的是，既有不動(dòng)產(chǎn)法制到底依據(jù)什么進(jìn)行調(diào)整，這種調(diào)整是否存在體系上的約束和制度上的限制。上文已經(jīng)提及，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)不再被視為純粹的絕對(duì)意義上的主觀權(quán)利，而是被納入到憲法秩序視角并需要承擔(dān)一定的社會(huì)福利義務(wù)。換言之，不動(dòng)產(chǎn)法制體系的調(diào)整依據(jù)最終來自于憲法秩序?qū)τ诓粍?dòng)產(chǎn)制度和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的界定。如果不動(dòng)產(chǎn)制度需要依據(jù)社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整，這種“訴求”應(yīng)當(dāng)最早反應(yīng)在憲法秩序?qū)用?。如果此種訴求具有正當(dāng)性和合理性，憲法秩序就必須將之納入到憲法價(jià)值體系，并促進(jìn)此種訴求在立法活動(dòng)和司法活動(dòng)中得到貫徹。依據(jù)上文已經(jīng)闡釋的憲法實(shí)施機(jī)制，立法者必須積極立法進(jìn)而將上述要求加以具體落實(shí)，一旦法律體系中存在與此種訴求相矛盾的法律規(guī)范，這些法律規(guī)范就應(yīng)當(dāng)被宣告為無效。司法者在處理相應(yīng)爭議案例時(shí)必須充分考慮這些憲法訴求的貫徹和落實(shí)，將其作為解釋一般不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范的價(jià)值指引和原則約束。當(dāng)然，可能更多的人會(huì)追問：到底如何在憲法層面及時(shí)接納、確認(rèn)社會(huì)變遷對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)法制體系和權(quán)利結(jié)構(gòu)提出的新要求？依據(jù)目前的理論通說和憲法實(shí)踐，較為可靠的憲法實(shí)施機(jī)制依然是合憲性控制機(jī)制，也即通過特定機(jī)構(gòu)（例如全國人大下設(shè)的審查機(jī)構(gòu)）的合憲性控制活動(dòng)去不斷闡明憲法中財(cái)產(chǎn)權(quán)保障條款的具體內(nèi)容，進(jìn)而不斷更新對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)制度的功能理解，在此基礎(chǔ)上再提出調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)法制體系和變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系的具體要求。

經(jīng)由此種調(diào)整機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)法制體系才能及時(shí)根據(jù)社會(huì)變遷需要進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利結(jié)構(gòu)才能更具適應(yīng)性和開放性?！?0 〕在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到更好地保障，不動(dòng)產(chǎn)制度才能更有經(jīng)濟(jì)效率、更具社會(huì)功能。

結(jié) ?語

從上文的論述可以看出，中國當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)法制體系建構(gòu)面臨的問題較為復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利制度保障遭遇的挑戰(zhàn)頗為嚴(yán)峻。若想正確解決這些問題，必須正視中國法語境下相應(yīng)制度的復(fù)雜性，尤其應(yīng)當(dāng)重視經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型帶來的挑戰(zhàn)和法律傳統(tǒng)缺失引發(fā)的問題。筆者的研究發(fā)現(xiàn)，西方國家尤其是歐陸國家在處理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保障問題上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，尤其是通過合憲性控制制度去調(diào)整社會(huì)發(fā)展變遷和（不動(dòng)產(chǎn)）法制體系建構(gòu)之間緊張關(guān)系的做法更是值得我們借鑒。當(dāng)然，異域經(jīng)驗(yàn)僅有有限的借鑒意義，我們必須依據(jù)當(dāng)下國情建構(gòu)具有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)法制體系并且形成結(jié)構(gòu)完善、體系開放的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系，進(jìn)而使得不動(dòng)產(chǎn)歸屬利用制度能夠適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)轉(zhuǎn)型的需要。