土地重置成本與房地產(chǎn)價格的關(guān)系

李偉舵

摘要：學(xué)術(shù)界通常把房地產(chǎn)資產(chǎn)價格和物業(yè)價值看作是房地產(chǎn)價格的決定因素，但在我國房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格是決定房地產(chǎn)價格的唯一因素；土地資產(chǎn)的重置成本和房地產(chǎn)的重置成本又決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格。因此從根本上講，土地重置成本對房地產(chǎn)價格具有一定的決定作用。要想有效的抑制房地產(chǎn)價格上漲，就應(yīng)對于房地產(chǎn)重置價格中的土地成本予以剔除，通過減少房地產(chǎn)交易次數(shù)來削弱其投資品屬性，進(jìn)一步減少投資性的土地資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 土地重置成本 資產(chǎn)市場

一、問題的提出

現(xiàn)如今國內(nèi)的學(xué)術(shù)界對于地價與房價的關(guān)系研究正逐步深入。200年左右徐艷、楊慎、包宗華提出房價是由地價決定的；劉潤秋、蔣永穆、朱道林、董瑪力則持相反意見，主張房價影響地價；劉琳、劉洪玉（2003）主張房價與地價二者密不可分，互相影響；高波、毛豐付（2003）按時間進(jìn)行分段闡述，認(rèn)為房價決定地價適用于較長的時間周期，在短時間段內(nèi)二者相互作用、相互影響；“房價是影響地價的主要因素，而地價對于房價幾乎沒有影響”是李珍貴在2005年提出的觀點。同年況偉大提出，從短時期看，房價和地價的決定作用并不明顯，二者相互影響；而在長時間段內(nèi)地價影響房價是毫無疑問的，但是房價是否影響地價他認(rèn)為還需進(jìn)一步研究和限定。

由此我們不難發(fā)現(xiàn)對于地價和房價的關(guān)系我國的學(xué)術(shù)界并沒有達(dá)成共識，形成這種現(xiàn)象的原因是多樣的：

第一，土地出讓用途多樣，主要有住宅、商業(yè)等，就同一塊土地而言，他既可以是公開出售的商品房，同時也可以作為公共配套建筑。競價地租很大一定程度上會受到土地用途的影響；而土地用途還會受到時間和空間的影響，如果不能詳細(xì)的界定土地的用途，就會導(dǎo)致地價缺乏可比性，不夠穩(wěn)定。

第二，受土地開發(fā)強(qiáng)度的影響，樓面地價多樣。受此原因限制房地產(chǎn)價格中所呈現(xiàn)的土地成本往往不等同于土地價格信息。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的不可確定因素較多，因此很難掌握土地價格和房地產(chǎn)價格問的關(guān)系。為了使前文中提到的問題得到緩解，本文以房地產(chǎn)空間和資產(chǎn)市場空間的聯(lián)系為切入點，結(jié)合遼寧省沈陽市房地產(chǎn)的典型案例，創(chuàng)新的對房價和地價的關(guān)系進(jìn)行探索研究。

二、房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場的有關(guān)界定

從本質(zhì)上講房地產(chǎn)其實是一種高檔耐用品?？臻g市場的生活生產(chǎn)資料屬性和資產(chǎn)市場的資產(chǎn)屬性是房地產(chǎn)最基本的屬性。下面我們將分別針對這兩個屬性進(jìn)行深入研究。

房地產(chǎn)空間是生活生產(chǎn)要素的典型代表，主要是指以使用為主要目的采用承租或購買等方式獲取空間市場，在該市場環(huán)境下，空間的使用者產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求。以使用該空間所產(chǎn)生的租金費用為成本的衡量方法適用于生活要素空間，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)被交易的市場稱為房地產(chǎn)市場。如想要擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資人和可以分配的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量都是影響房地產(chǎn)的價格的主要因素。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格和重置成本決定了房地產(chǎn)新增資產(chǎn)的供給量。土地供給缺乏彈性以及房地產(chǎn)建設(shè)周期較長導(dǎo)致房地長供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們需求，由此就會導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格上漲。而當(dāng)大量的新房源在市場上出現(xiàn)時，就會使投資需求迅速下降，因此這就會自然地導(dǎo)致房地產(chǎn)價格向重置資本回落。

（二）土地重置成本對房地產(chǎn)價格影響

房產(chǎn)的重置成本是指房產(chǎn)建造成本是由建筑材料和人工成本決定，其波動程度較小，在很長一段時間內(nèi)都會保持穩(wěn)定，而土地的重置資本受土地市場價格的干擾會產(chǎn)生波動。因此，本文將影響房地產(chǎn)價值的因素總結(jié)為以下兩個方面：一是把承租租金水平作為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)價值，這一標(biāo)準(zhǔn)主要適用于空間市場。與此相對應(yīng)，資產(chǎn)市場把重置成本作為資產(chǎn)價格。物業(yè)價值與資產(chǎn)價值達(dá)到平衡是市場所追求的最終目標(biāo)。若物業(yè)價值高于資產(chǎn)價值，則人們購買物業(yè)的愿望會更加強(qiáng)烈，因此就會產(chǎn)生用所有權(quán)占據(jù)居住空間的現(xiàn)象；若物業(yè)價值不足資產(chǎn)價值，人們開始用低價承租大量的物業(yè)，以此來占據(jù)空間市場。

“經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓必須一次性繳納出讓期間的所有土地資金”這是我國法律的明文規(guī)定。就住宅來講，70年的土地資金是被要求一次性收取的，所以這70年的土地使用權(quán)租金價格就大大的提高了住宅的土地資產(chǎn)價格。但是，使用空間是物業(yè)價值的主要計量標(biāo)準(zhǔn)，且使用空間在核算的過程中往往被劃分為年或更小的單位，物業(yè)價值若按年進(jìn)行劃分也就只含有1年的土地使用權(quán)，而資產(chǎn)價值則涵蓋了70年的土地使用權(quán)，我們不難發(fā)現(xiàn)這兩種價值衡量標(biāo)準(zhǔn)在計量時間方面存在差異，由此就會產(chǎn)生資產(chǎn)價值遠(yuǎn)高于物業(yè)價值，因此市場上的人們會增加資產(chǎn)投入，導(dǎo)致資產(chǎn)市場不良發(fā)展。

按居住空間的效用和需求對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房是商品房的主要構(gòu)成；商品房在房地產(chǎn)資產(chǎn)方面發(fā)揮著重要的作用，特別是對土地資產(chǎn)的投資與投機(jī)。目前我國對于商品房的需求主要集中在兩個方面，一方面是為了滿足自己的居住需要，另一方面則是為了滿足投資需求，把商品房作為投資品，進(jìn)一步達(dá)到土地投資和投機(jī)的目的。

資產(chǎn)市場會對商品房和土地資產(chǎn)進(jìn)行投資和投機(jī)，現(xiàn)有的市場運行機(jī)制尚未形成價格向價值回落的自我調(diào)整機(jī)制。在市場中，若物業(yè)價值占優(yōu)，即物業(yè)價值較高，人們往往能夠比較客觀的分析出市場形勢，核算出資產(chǎn)價值的低估，并開始大量的占有物業(yè)權(quán)。由此就會導(dǎo)致資產(chǎn)市場市場呈現(xiàn)強(qiáng)烈的需求，這將會導(dǎo)致資產(chǎn)價格逐步回升，直到和物業(yè)價值達(dá)到平衡。若市場中資產(chǎn)價值占優(yōu)，即投資價值較高，影響的因素眾多，我們很難一一去判斷分析，因此我們很難明確的判斷和掌握土地在使用權(quán)出讓期間的真實價值，資產(chǎn)價格在很大一定程度上還受到投資者和投機(jī)者的個人想法影響。同時，作為一種主要的不可再生資源土地會有一定的升值空間，資產(chǎn)的重置資本雖是開發(fā)商在定價時的主要參考因素，但其也總強(qiáng)調(diào)土地資產(chǎn)價格的高估基礎(chǔ)和未來趨勢。

通過前文的分析研究，我們把房地產(chǎn)的價格波動歸類為兩種：第一種是空間使用權(quán)、租金收益變動而引起的物業(yè)價值波動；第二種是由資產(chǎn)市場對土地資產(chǎn)投資而引起的資產(chǎn)價格波動，可以呈現(xiàn)出土地資產(chǎn)在使用權(quán)出讓期間內(nèi)收益的變化。

（三）案例分析

我們把沈陽市房地產(chǎn)市場作為典型的案例，來進(jìn)一步說明房地產(chǎn)價格與土地重置成本的關(guān)系，更深入的分析土地重置成本與商品房價格的關(guān)系。

1.同一公司相鄰地段不同時期項目比較分析。由房地產(chǎn)上司公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)的恒大御景灣和沈陽恒大城兩個項目隸屬于相鄰街區(qū)，周邊的設(shè)施和環(huán)境都完全相同，也并不存在嚴(yán)重的地租差。兩處樓盤均由恒大地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，因此忽略銷售和服務(wù)等原因?qū)r格的影響，但由于時間差異，所以兩次房產(chǎn)的土地成本并不相同。我們將兩項目樓面地價、商品房預(yù)售價格以及二手房價格總結(jié)如下表：

從表1的數(shù)據(jù)我們可以看出，兩項目的樓面地價即土地資產(chǎn)從2008年最開始的1087元/m²到2013年漲到了1292元/m²，上漲幅度僅為20%，但兩項目的預(yù)售價格卻從4600元/m²漲到了7000元/m²，上漲幅度達(dá)到了53%。僅從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，房價水平受地價水平的影響非常小。但實際上，恒大城2009年的預(yù)售價格是由當(dāng)時土地資產(chǎn)重置價格確定的，2014年恒大御景灣的預(yù)售價格也進(jìn)一步印證了這一道理。恒大御景灣在2014年預(yù)售價格為7000元/m²，絕不是土地資產(chǎn)初始價值（1292元/m²）所決定的，而是參考2014年的該區(qū)域土地的重置資產(chǎn)價格，并結(jié)合本時期內(nèi)的市場形勢，綜合考慮進(jìn)而確定出合理的預(yù)售價格。

2.不同公司相近地段不同時期項目比較分析。表2為相近的路段、不同的時期有不同公司開發(fā)的恒大綠洲和宏發(fā)英里兩個項目的基本數(shù)據(jù)。兩項目路段只有500米之隔，周邊環(huán)境和設(shè)施基本一致，可比性較強(qiáng)。

2006年恒大綠洲項目，土地資產(chǎn)初始價格為987元/m²，而在恒大綠洲預(yù)售階段并沒有實際的土地資產(chǎn)重置價格可以參考，因此開發(fā)商只能依據(jù)市場形勢對土地重置資本進(jìn)行評估，確定價格為6500元/m²。2010年宏發(fā)英里的樓面價值上升到1123元/m²，土地重置成本就為恒大綠洲2011年二手房轉(zhuǎn)讓提供了價格依據(jù)，2011年恒大綠洲二手房市場交易價定為6000元/m²，其也影響了2011年宏發(fā)英里的預(yù)售價格，定為5700元/m²，這樣在房地產(chǎn)市場我們又達(dá)到了新的平衡，即新小區(qū)的預(yù)售價格和已建成小區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓價格。

三、結(jié)論及政策建議

通過前文的分析研究表明，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格和物業(yè)價格是影響房地產(chǎn)價格的兩個主要因素，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的決定地位在我國得到了更明顯的體現(xiàn)，而土地資產(chǎn)的重置價格又決定了房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格。因此，土地資產(chǎn)重置價格的變化會引起房地產(chǎn)價格的波動，并在不同時期體現(xiàn)出不同的特征。即在繁榮期體現(xiàn)更加顯著，在衰落期土地的未來預(yù)期收益會在一定程度上對這一現(xiàn)象有所緩解。

空間市場對于居住物業(yè)的需求和資本市場對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求是目前我國最主要的房地產(chǎn)市場需求，在空間市場，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房可以大大的降低物業(yè)需求，具有一定的積極作用。但是其也存在一定的弊端，如審核手續(xù)冗雜，審核時間長，同時數(shù)量也比較少，難以滿足消費者與日俱增的需求。商品房的出現(xiàn)可以很好地緩解這一問題，在滿足空間市場物業(yè)需求的同時，也可以滿足資產(chǎn)市場的投資需求，尤其是在土地資產(chǎn)投資方面。人們對于資產(chǎn)未來增值收益的預(yù)期是影響房地產(chǎn)價格的又一重要因素。

受我國房地產(chǎn)現(xiàn)行體制中土地出讓制的影響，房地產(chǎn)價格受到土地資產(chǎn)價格的影響，土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地資產(chǎn)重置價格在長期內(nèi)一定會保持穩(wěn)步上升的勢頭，房價也會依據(jù)宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢實現(xiàn)周期性上漲。因此為了使房地產(chǎn)的重置資本減少，本文將從兩個角度提出建議，以期改革我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)機(jī)制。

1.改革過去一次性征收土地出讓金的方式，可以用物業(yè)稅代替。這種方式可以削弱房地產(chǎn)中的土地資產(chǎn)價值占有率，從而降低房地產(chǎn)的重置成本。同時，通過加重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)來抑制空間市場內(nèi)的物業(yè)需求，最終實現(xiàn)控制房價的目的。

2.嚴(yán)格限制房地產(chǎn)交易次數(shù)，為了有效的抑制由投資性需求帶來的房地產(chǎn)價格上升，就必須在市場交易的過程中減少房地產(chǎn)的投資屬性。新加坡的公共組屋與香港的公營房屋是其最好的實踐例證。我國所實行的以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房政策雖具有類似的性質(zhì)，但是地方政府往往更重視經(jīng)濟(jì)利益，關(guān)注商品房開發(fā)，進(jìn)而獲取土地的讓進(jìn)收益。為了使地方政府的社會作用更加明顯，可以采用收取物業(yè)稅并取消土地出讓金制度；大力效仿香港、新加坡等國加大保障性住房建設(shè)，但在這一過程中一定要把房地產(chǎn)的投資品屬性降到最低，這樣才能緩解房地產(chǎn)市場的供求矛盾，從根本上解決房價增長過快的問題，使中低收入人群也能在偌大的中國房地產(chǎn)市場中獲得合理的居住空間。