論未成年人房屋所有權(quán)處分及其規(guī)制

王克先

摘要：未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來越普遍。未成年人大多屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果不處理，被監(jiān)護(hù)人房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長發(fā)展將會(huì)受到影響，且處理結(jié)果使被監(jiān)護(hù)人實(shí)際獲益，該處理才能認(rèn)為是為被監(jiān)護(hù)人的利益?！斗课莸怯涋k法》第14條規(guī)定，因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。但這里的保證法律性質(zhì)僅是承諾。未成年人房屋處分登記應(yīng)予完善，不僅由監(jiān)護(hù)人對(duì)為未成年人利益作出承諾，同時(shí)由第三人作保證；并對(duì)為未成年人利益事由進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

關(guān)鍵詞：未成年人房屋所有權(quán)；處分規(guī)制

一、問題的由來

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，家庭財(cái)產(chǎn)日益增多。有的人出于種種原因，如：對(duì)子女關(guān)愛，夫妻感情不穩(wěn)定擔(dān)心離婚，準(zhǔn)備再婚，為逃避債務(wù)，規(guī)避未來開征遺產(chǎn)稅等等，出錢購買房屋，所有權(quán)登記在未成年子女名下，或?qū)⒆约悍课葑兏轿闯赡曜优?。此外，未成年人也可以通過繼承、受贈(zèng)等方式取得房屋所有權(quán)。因此，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來越普遍。相應(yīng)的，父母需要處分未成年子女房屋也與日俱增。未成年人房屋的處分及其規(guī)制也就成為人們不得不面對(duì)的問題。

未成年人是指未達(dá)一定年齡因而其行為能力和責(zé)任能力受到法律限制的自然人。

《未成年人保護(hù)法》第2條規(guī)定，本法所稱未成年人是指未滿十八周歲的公民?！睹穹ㄍ▌t》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第12條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。

父母可以未成年子女名義購房，可以將房屋所有權(quán)直接登記到未成年子女名下，也可以將未成年子女列為房屋的共有人。但是，處分未成年人房屋時(shí)，卻有一定的限制條件?！睹穹ㄍ▌t》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。父母將房屋所有權(quán)登記在未成年子女名下容易，但當(dāng)處分該房屋時(shí)，就會(huì)遇到法律障礙。

二、未成年人房屋來源

未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房屋。未成年人一般無勞動(dòng)、經(jīng)營收入，房屋以繼承、受贈(zèng)或其他無償方式取得。關(guān)于未成年人繼承、受贈(zèng)，法律有其特殊規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國繼承法）若干問題的意見》8、法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán)、受遺囑權(quán)。明顯損害被代理人利益的，應(yīng)認(rèn)定其代理行為無效。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》（試行）6、無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。129、贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

當(dāng)父母以未成年子女購房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會(huì)有贈(zèng)與合同，但房屋登記行為實(shí)際上就是將房屋贈(zèng)與給未成年子女的贈(zèng)與行為。

未成年人房屋可以個(gè)人所有或共有的形式存在，未成年人個(gè)人繼承、受贈(zèng)的房屋歸個(gè)人所有，共同受贈(zèng)、家庭共有房屋則以共有的形式存在。

三、處分未成年人房屋及其法律依據(jù)

未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨(dú)立管理、處分其房屋的能力。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。

《民法通則》第16條規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關(guān)系密切愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任的其他親屬、朋友中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》10、監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括：保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康，照顧被監(jiān)護(hù)人的生活，管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)，對(duì)被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行管理和教育，在被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益受到侵害或者與人發(fā)生爭議時(shí)，代理其進(jìn)行訴訟?！睹穹ㄍ▌t》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。這里的“處理”是指廣義的處分行為，對(duì)房屋而言，包括出賣、贈(zèng)與、抵押等行為。

也說是說，一般而言未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。而監(jiān)護(hù)制度重要內(nèi)容之一是管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)。監(jiān)護(hù)人管理被監(jiān)護(hù)人的房屋是監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，必須履行，但處分被監(jiān)護(hù)人的房屋是有限制的。法律并不禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋，只不過法律對(duì)該處分權(quán)設(shè)置了條件，即監(jiān)護(hù)人必須是為未成年人的利益處分其房屋。

四、為被監(jiān)護(hù)人利益的認(rèn)定

《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)該條規(guī)定，在處分未成年人房屋時(shí)，如何判斷為被監(jiān)護(hù)人的利益就成為一個(gè)核心問題。對(duì)此，我國法律、法規(guī)及司法解釋沒有具體規(guī)定。

有人認(rèn)為，被監(jiān)護(hù)人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長等必須、合理、必要之費(fèi)用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益。只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利而沒有設(shè)定義務(wù)的或義務(wù)小于權(quán)利的，屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，不屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益。

有人則將為被監(jiān)護(hù)人的利益事項(xiàng)作了例舉：

（1）父母為了未成年人的教育，比如子女求學(xué)花費(fèi)巨大，需要處理未成年人房屋。

（2）父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫(yī)療費(fèi)用，需要處理未成年人房屋。

（3）未成年人因侵權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，需要處理未成年人房屋。

（4）父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件，且購買的新房價(jià)值等于或大于舊房價(jià)值，或新購房屋價(jià)值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區(qū)的教育、就醫(yī)、成長環(huán)境等條件明顯優(yōu)于原房屋所在地區(qū)，而處理未成年人房屋。

（5）未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，處理未成年人房屋。

（6）父母為未成年子女購房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款。

（7）未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。

《婚姻法》第21條規(guī)定，父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)，未成年的或不能獨(dú)立生活的子女，有要求父母付給撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法）若干問題的解釋（一）》第21條規(guī)定，婚姻法第二十一條所稱“撫養(yǎng)費(fèi)”，包括子女生活費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用。因此，未成年子女的學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)一般不是父母處理未成年人房屋的正當(dāng)理由，除非父母確實(shí)無力負(fù)擔(dān)。

《侵權(quán)責(zé)任法》第32條規(guī)定，有財(cái)產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分，由監(jiān)護(hù)人賠償。未成年人侵權(quán)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，如未成年人有房屋無其他財(cái)產(chǎn)，可以處理其房屋。

購買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補(bǔ)償或辦理按揭貸款，應(yīng)是為被監(jiān)護(hù)人的利益。

因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應(yīng)妥善保管出賣房屋所得款項(xiàng)，不得挪作他用。

還有人認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)的，該處理應(yīng)當(dāng)有效，無需具備為未成年人的利益這一條件。

筆者認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定不能機(jī)械套用于處理未成年人房屋的合同，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)屬于法律強(qiáng)制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無效，監(jiān)護(hù)人追認(rèn)該處分，實(shí)際上屬于處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)規(guī)定的約束。

總體上看，認(rèn)定處理未成年人的房屋屬于為被監(jiān)護(hù)人利益應(yīng)符合下列條件：

一是如果不處理，被監(jiān)護(hù)人的房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長發(fā)展將會(huì)受到影響。

二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護(hù)人獲益，而不只是主觀上認(rèn)為被監(jiān)護(hù)人能獲益。

五、《房屋登記辦法》未成年人房屋處分登記規(guī)定及其缺陷

《民法通則》第9條規(guī)定，公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。第10條規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力一律平等。體現(xiàn)了無論是成年人還是未成年人，都享有民事權(quán)利能力，具體到房屋登記申請(qǐng)，成年人未成年人，都平等享有申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記和處分房屋的資格。房屋登記機(jī)構(gòu)許可將房屋所有權(quán)登記在未成年人名下，而在辦理未成年人房屋出賣或抵押登記時(shí)，持十分審慎的態(tài)度。

《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證?！墩憬型恋胤秶鷥?nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》第8條則進(jìn)一步規(guī)定，監(jiān)護(hù)人提供的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。

申請(qǐng)房屋登記需要申請(qǐng)人具有完全民事行為能力。而未成年人作為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，無法自己獨(dú)立完成申請(qǐng)行為，其房屋登記行為必須由監(jiān)護(hù)人代理?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定未成年人的房屋應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，此時(shí)監(jiān)護(hù)人是以未成年人法定代理人的身份活動(dòng)。未成年人買房，簽訂房屋買賣合同和申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)由未成年人的監(jiān)護(hù)人代理，這種代理屬于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出賣、贈(zèng)與或者抵押時(shí)，與一般的房屋登記有所不同，法定代理人無權(quán)隨意處分被監(jiān)護(hù)人的房屋，而必須要以為被監(jiān)護(hù)人的利益為前提。

筆者認(rèn)為，《房屋登記辦法》有關(guān)未成年人房屋處分登記規(guī)定的缺陷是明顯的：

1.《房屋登記辦法》第14條“保證”二字用語不規(guī)范

《擔(dān)保法》第六條規(guī)定，本法所稱保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。即保證人必須是債務(wù)人以外的第三人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由第三人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。從法律意義上看該條所稱的書面保證僅是一種承諾，并非擔(dān)保法意義上的保證，由自己保證自己是沒有法律意義的，起不了保障未成年人利益的作用。

2.為未成年人利益的承諾流于形式

處分未成年人房屋是否為未成年人利益的審查，《房屋登記辦法》的規(guī)定及各地房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)際做法都停留在形式上，并不作實(shí)質(zhì)審查。房屋登記機(jī)構(gòu)只是要求未成年人的監(jiān)護(hù)人作出書面保證，而這種保證是否能夠被遵守，則無人監(jiān)督，也沒有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)對(duì)違反承諾的監(jiān)護(hù)人進(jìn)行處理。這個(gè)書面保證即使經(jīng)過公證，仍是流于形式。公證處對(duì)為未成年人利益的書面保證出具公證書，不可能進(jìn)行深入調(diào)查，也只是審查相關(guān)資料。

因此，這些規(guī)定對(duì)于保護(hù)未成年人利益的意義不大。但是，這些規(guī)定對(duì)防止監(jiān)護(hù)人私自處分未成年人房屋具有一定的控制作用。

六、未成年人房屋處分登記的完善

房屋登記機(jī)構(gòu)的登記模式是形式審查。在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請(qǐng)的登記時(shí)，只要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，監(jiān)護(hù)人實(shí)際上是否為未成年人利益，登記機(jī)構(gòu)不作實(shí)質(zhì)審查。這種形式審查模式僅僅依據(jù)一份“為未成年人利益的書面保證”就可以進(jìn)行處分未成年人財(cái)產(chǎn)有失謹(jǐn)慎，應(yīng)予完善：

1.監(jiān)護(hù)人對(duì)“為未成年人利益”作出書面承諾，并由第三人作出保證

監(jiān)護(hù)人因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面承諾，并同時(shí)提交第三人為此作出的保證書。

2.對(duì)提交的財(cái)產(chǎn)憑證、合同、證明等進(jìn)行真實(shí)性、合法性審查

監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)?zhí)幚砦闯赡耆朔课葸€應(yīng)當(dāng)提交其他證明材料，以證明其確為子女利益而為處分行為

如監(jiān)護(hù)人出售未成年人房屋是為改善未成年子女的住房條件，應(yīng)提交未成年人為買方或買方之一的新購房合同，新房屋價(jià)值大于原房屋或新房屋條件優(yōu)越于原房屋條件的證明。

如未成年子女出現(xiàn)重大疾病，父母確無能力承擔(dān)等需要出售其房屋的情況，應(yīng)提交未成年人的病歷和醫(yī)院出具的確需大筆醫(yī)療費(fèi)用，相關(guān)部門出具的父母確無能力的證明等。

3.認(rèn)真聽取未成年人本人意思表示

《未成年人保護(hù)法》第14條規(guī)定，父母或者其他監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)未成年人的年齡和智力發(fā)展?fàn)顩r，在作出與未成年人權(quán)益有關(guān)的決定時(shí)告知其本人，并聽取他們的意見。處理未成年人房屋應(yīng)該把聽取十周歲以上的未成年人本人意思表示作為必經(jīng)程序。

4.讓當(dāng)事人自由選擇是否公證

法律并未對(duì)贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等法律行為或事實(shí)強(qiáng)制要求公證，但房屋登記中卻規(guī)定強(qiáng)制性公證，可能是考慮讓公證處分擔(dān)房屋登記機(jī)構(gòu)審慎審核義務(wù)和登記錯(cuò)誤時(shí)的責(zé)任，對(duì)于當(dāng)事人而言沒有任何益處。因此，保證書是否公證，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓當(dāng)事人自由選擇。

（說明：本文根據(jù)不同的語境使用了父母、監(jiān)護(hù)人；未成年子女、被監(jiān)護(hù)人；處理、處分等，為同一意思）