論房屋租賃中附合裝飾裝修物的物權(quán)歸屬

□陳志軍

(太原警官職業(yè)學(xué)院，山西 太原 030032)

1 城鎮(zhèn)房屋租賃中裝飾裝修行為的概念、特征和分類

城鎮(zhèn)房屋租賃合同是人們?nèi)粘Ｉ钪休^為常見的一種合同類型，其合同當(dāng)事人是出租人和承租人，合同標(biāo)的物是作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋。房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同，這一點(diǎn)將其與買賣合同區(qū)分開來，后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的的合同。在房屋租賃合同中，出租人對房屋享有的是所有權(quán)，而承租人享有的是使用權(quán)。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進(jìn)行使用收益，而不得處分。裝飾裝修行為不同于一般的使用房屋行為，和通常的使用房屋有很大的不同，有其自身的含義、特征和分類。要正確理解房屋租賃中附合裝飾裝修物的物權(quán)歸屬，必須對這些問題有正確的理解。

1.1 房屋租賃中裝飾裝修行為的概念

為了規(guī)范裝飾裝修行為，維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部在1995年頒布《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》，在這個(gè)規(guī)定中首次對裝飾裝修行為的概念進(jìn)行了一般規(guī)定。在這個(gè)規(guī)定的第2條指出:本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。結(jié)合《合同法》第223條的規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或增設(shè)他物。可以看出，在我國相關(guān)法律法規(guī)所指的裝飾裝修行為主要是指以下幾種情況:第一，承租人在不改變房屋的結(jié)構(gòu)、功能的前提下對房屋所進(jìn)行的修飾處理;第二，對房屋的結(jié)構(gòu)和功能進(jìn)行改變的改建行為;第三，為了特定的目的在房屋內(nèi)外增設(shè)設(shè)施設(shè)備的增設(shè)行為。本文所指的裝飾裝修物也是這三種行為的產(chǎn)物。

1.2 房屋租賃中裝飾裝修行為的特征

1.2.1 裝飾裝修行為既體現(xiàn)物權(quán)關(guān)系又體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系

承租人的裝飾裝修行為可能使裝飾裝修物和承租房形成附合法律關(guān)系，在這種情況下將會(huì)有物權(quán)法和債權(quán)法上的雙重法律效果。首先，從物權(quán)法上來說，將會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)所有人的所有權(quán)延生到動(dòng)產(chǎn)上，導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)所有人的所有權(quán)滅失，不動(dòng)產(chǎn)所有人即時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這種物權(quán)關(guān)系的形成直接來源于法律的強(qiáng)行性規(guī)定，不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移。其次，從債權(quán)法上來說，由于法律的強(qiáng)行性規(guī)定導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)，進(jìn)而帶來了當(dāng)事人利益的失衡。失去所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)所有人獲得了附合求償權(quán)，同時(shí)承租人的裝飾裝修行為在未征得出租人同意的情況下可能構(gòu)成侵權(quán)或違約，從而帶來了相關(guān)債法上的法律關(guān)系。

1.2.2 裝飾裝修行為既體現(xiàn)法律規(guī)范的強(qiáng)制性又體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則

形成附合的裝飾裝修物在物權(quán)上應(yīng)該歸屬于不動(dòng)產(chǎn)所有人，這是法律規(guī)范強(qiáng)行性在附合制度上的體現(xiàn)。法律之所以這樣規(guī)定是考慮到一般情況下不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大于動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，為了維護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定和促進(jìn)新物價(jià)值的充分發(fā)揮利用，在法律技術(shù)上強(qiáng)制由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得物權(quán)。但由于裝飾裝修行為的特殊性，裝飾裝修物的價(jià)值和房屋的價(jià)值在特定情況下可能相當(dāng)甚至大于房屋本身的價(jià)值，應(yīng)該允許當(dāng)事人自由約定。這樣的約定是民法意思自治原則的充分體現(xiàn)。

1.2.3 裝飾裝修行為具有目的的多樣性和價(jià)值確定的復(fù)雜性

裝飾裝修行為的目的由于承租人使用房屋的目的不同而各有不同:居住性承租人為了居住的舒適可能增加或改進(jìn)空調(diào)、水電等設(shè)施設(shè)備。商業(yè)性承租人為了商業(yè)目的可能對承租房進(jìn)行適合商業(yè)活動(dòng)的內(nèi)部空間改造、外部廣告設(shè)置。對房屋的裝飾裝修有時(shí)改進(jìn)了房屋的用途，增加了房屋的價(jià)值，有時(shí)不符合出租人的審美情趣和利用計(jì)劃，甚至損毀了房屋的構(gòu)造和功能，構(gòu)成了對出租人的侵權(quán)。

1.2.4 裝飾裝修行為的分類

根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對裝飾裝修行為進(jìn)行不同的分類，本文主要涉及兩種分類方法。首先，根據(jù)附合制度的判斷標(biāo)準(zhǔn)可以分為形成附合的裝飾裝修行為和未形成附合的裝飾裝修行為。其次，根據(jù)承租人的裝飾裝修是否經(jīng)過出租人的同意，可以分為善意的裝飾裝修和惡意的裝飾裝修。

2 形成附合的裝飾裝修物的適用條件、判斷標(biāo)準(zhǔn)

按照民法的理論，附合是添附制度中的一種形式，分屬不同所有人的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)由于事實(shí)原因或者法律原因相結(jié)合，動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要成分不能分離或強(qiáng)行分離不符合經(jīng)濟(jì)效用原則。我國現(xiàn)行立法當(dāng)中沒有對附合制度作出明確的規(guī)定，但在房屋租賃糾紛中對裝飾裝修物的處理只有適用附合制度才能對其物權(quán)歸屬作出合理的認(rèn)定。

2.1 附合制度在裝飾裝修中的適用條件

民法中的附合制度要形成必須滿足特定的條件:第一，結(jié)合在一起的物是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn);第二，動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的重要成分，且不能分離或強(qiáng)行分離不符合經(jīng)濟(jì)效用原則;第三，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的所有人。在前文已經(jīng)提到裝飾裝修行為是指承租人對承租房進(jìn)行的修飾處理、改建行為和增設(shè)行為，承租人所使用的材料都是動(dòng)產(chǎn)，而歸屬于出租人所有的房屋是不動(dòng)產(chǎn)，符合了附合制度的第一個(gè)條件。從承租人裝飾裝修承租房的現(xiàn)實(shí)情況來看，裝飾裝修物和承租房可能形成不同的結(jié)合狀態(tài)。首先，未與房屋形成緊密結(jié)合的裝飾裝修物，例如承租人自己購買的家電、寢具，當(dāng)然不適用附合制度。其次，有的裝修裝飾物和房屋形成了緊密的結(jié)合，例如承租人在承租房內(nèi)鋪設(shè)的地磚、張貼的壁紙等，因?yàn)檫@類裝飾裝修和房屋形成了緊密的結(jié)合且不易分離或強(qiáng)行分離會(huì)造成原物的毀損，當(dāng)然滿足附合制度的第二個(gè)條件。在房屋租賃合同中出租人享有的是房屋的所有權(quán)，承租人享有的是使用權(quán)，而在形成附合之前動(dòng)產(chǎn)是承租人自己購買的，所有權(quán)屬于承租人，符合附合制度的第三個(gè)條件。

附合制度的功能是為了維護(hù)一物一權(quán)原則，促進(jìn)物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大利用。承租人的裝飾裝修行為在使裝飾裝修和承租房形成緊密結(jié)合的狀態(tài)下應(yīng)該適用附合制度。

2.2 裝飾裝修物是否形成附和的判斷標(biāo)準(zhǔn)

承租人的裝飾裝修行為不同于一般的房屋使用行為，以上對附合制度在裝飾裝修中適用條件的論述只是從附和制度的條件對是否形成附和的初步判斷，在實(shí)踐中單純從物的結(jié)合程度也不足以判斷附合的形成。故要判斷裝飾裝修物是否和房屋形成符合需要在客觀和主觀上確立具體的標(biāo)準(zhǔn)。

首先，固定性和持續(xù)性的判斷是在客觀上形成附合應(yīng)滿足的兩個(gè)必要條件。附合制度的目的是借助物權(quán)法的強(qiáng)行性效力，在技術(shù)上使形成附合的新物歸屬同一個(gè)人所有，以維護(hù)物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值并促進(jìn)物的最大利用。如果允許形成附合的新物歸不同的人所有，所有人可能會(huì)硬性拆除不可分離的新物。在裝飾裝修物和承租房形成附合的情況下則會(huì)損害當(dāng)事人的利益，甚至?xí)Ψ课菰斐刹槐匾膿p害。固定性以非損毀為依據(jù)，即指動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要成分，動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)立性喪失，非經(jīng)毀損不能將二者分離。持續(xù)性排除暫時(shí)性，指承租人添附裝飾裝修物時(shí)是為了長期利用，按照其經(jīng)濟(jì)計(jì)劃在租賃合同終止時(shí)裝飾裝修物的價(jià)值使用完畢。

其次，附合行為人主觀心理狀態(tài)不影響附合的形成。承租人的裝飾裝修行為經(jīng)過出租人的同意，為善意的裝飾裝修。如果承租人的裝飾裝修行為沒有經(jīng)過出租人的同意，為惡意裝飾裝修。附合制度作為一種確認(rèn)所有權(quán)的制度，其所有權(quán)的取得方式是原始取得，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得不以原所有人的所有權(quán)和意志為根據(jù)，而直接依據(jù)法律規(guī)定取得物權(quán)。在現(xiàn)有國情之下，我國的土地制度實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)和使用權(quán)分離。加之我國的城鎮(zhèn)房屋建設(shè)不僅和土地使用權(quán)有關(guān)，而且與行政規(guī)劃和行政審批有緊密的關(guān)系。這些因素使得維護(hù)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的穩(wěn)定、促進(jìn)房屋價(jià)值的充分發(fā)揮顯得非常重要。附合制度的主要功能也是合理界定所有權(quán)的歸屬、維護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系穩(wěn)定和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，附合行為人的主觀心理狀態(tài)不影響符合的適用及其功能的發(fā)揮。

3 形成附合后裝飾裝修物的物權(quán)歸屬

3.1 附合行為人沒有約定時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得裝飾裝修物的物權(quán)

物權(quán)法的重要原則是一物一權(quán)，附合制度的適用正是這個(gè)原則的體現(xiàn)。從社會(huì)實(shí)踐和經(jīng)濟(jì)效用的角度考察，一般來說不動(dòng)產(chǎn)所有人享有物權(quán)的房屋價(jià)值更大，不動(dòng)產(chǎn)所有人更加愿意取得形成附合的裝飾裝修物，也更能合理的利用該物。傳統(tǒng)的附合制度認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值大于附合其上的動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，如果出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的附合，應(yīng)該由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。所以在附合行為人沒有約定的情況下應(yīng)該按照傳統(tǒng)的附合理論，由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。

3.2 允許附合行為人自由約定房屋的物權(quán)歸屬

附合制度是民法當(dāng)中的一項(xiàng)重要制度，民法作為處理平等主體間財(cái)產(chǎn)和人身關(guān)系的規(guī)范首要原則是意思自治。附合制度應(yīng)該允許平等主體根據(jù)自己的意愿約定附合物的物權(quán)歸屬，而國家不需要強(qiáng)行介入。從社會(huì)現(xiàn)實(shí)來說，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平和品味追求不斷提高，承租人在租用房屋居住時(shí)可能投入更多裝飾裝修費(fèi)用。特別是將租用房屋用于商業(yè)經(jīng)營目的的承租人，對租賃房屋投入大于房屋本身價(jià)值的裝飾裝修費(fèi)用。在這種情況下租賃合同出現(xiàn)糾紛時(shí)，強(qiáng)行有不動(dòng)產(chǎn)所有人取得附合物權(quán)，當(dāng)事人雙方的利益難以平衡。故應(yīng)該允許附合行為人自由約定附合房屋的物權(quán)歸屬，以減少糾紛、穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系。

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