試述當(dāng)前房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中存在的問題及建議

李昆鵬

(吉林大學(xué)建設(shè)工程學(xué)院 吉林建工集團有限公司，吉林 長春 130052)

1.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)是房地產(chǎn)項目開發(fā)單位將擬建待建的房地產(chǎn)工程設(shè)計、施工及相關(guān)物資采購任務(wù)，經(jīng)專業(yè)造價或有相關(guān)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)完成項目造價估算后，在指定的媒介上發(fā)布工程招標(biāo)信息，邀請若干家符合資質(zhì)要求和施工能力的建筑施工安裝企業(yè)投標(biāo)，房地產(chǎn)項目業(yè)主方從中擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，以完成工程建設(shè)任務(wù)的過程。投標(biāo)是與招標(biāo)相對應(yīng)的概念，是指投標(biāo)人應(yīng)招標(biāo)人特定或不特定的邀請，根據(jù)招標(biāo)文件要求，編制投標(biāo)文件，并以中標(biāo)為目的的商業(yè)行為。招投標(biāo)模式是當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中招標(biāo)方選擇施工單位并進行物資采購的主要手段。隨著建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，為充分保障市場份額，獲得更多的施工任務(wù)，多數(shù)房地產(chǎn)項目施工方均能通過提高企業(yè)自身施工人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、優(yōu)化施工組織設(shè)計、提升管理水平等方式滿足項目業(yè)主的要求，房地產(chǎn)項目招標(biāo)方也能通過編制科學(xué)細(xì)致的招標(biāo)文件，以從投標(biāo)單位中擇優(yōu)選擇質(zhì)量、進度、造價和安全管理都符合要求的施工企業(yè)，從而有效地進行項目建設(shè)全過程的質(zhì)量控制和造價控制［1］。施工企業(yè)和物資供應(yīng)企業(yè)不斷發(fā)掘自身潛力，提升管理水平和施工質(zhì)量，促進企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制的落實，調(diào)動了企業(yè)內(nèi)部的積極性，促進整個建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的積極向上發(fā)展。但與此同時，我們也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前仍有部分項目招標(biāo)方對所招標(biāo)項目具體價值及可能面臨的施工風(fēng)險認(rèn)識不清，編制或委托編制的招標(biāo)文件內(nèi)容與工程施工存在差異，造成項目結(jié)算上的困難，不利于項目投資及成本控制;部分投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)、串標(biāo)、買標(biāo)的現(xiàn)象依然存在，甚至為謀求中標(biāo)向招標(biāo)方輸送不正當(dāng)利益，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)項目招投標(biāo)市場的環(huán)境，破壞了房地產(chǎn)項目建設(shè)的正常秩序。

2.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)存在的問題分析

2.1 業(yè)主方對項目招標(biāo)目標(biāo)及項目價值定位不清

房地產(chǎn)項目招標(biāo)的最終目的是以最優(yōu)質(zhì)的性價比完成項目開發(fā)任務(wù)。因此，在房地產(chǎn)項目招標(biāo)過程中，業(yè)主單位應(yīng)熟知招標(biāo)的范圍、招標(biāo)的內(nèi)容、招標(biāo)預(yù)期的結(jié)果以及工程施工中可能遇到的風(fēng)險，并在招標(biāo)過程中予以明確。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)項目招標(biāo)文件內(nèi)容和標(biāo)底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說，就是業(yè)主方往往只通過編制標(biāo)底來評判投標(biāo)企業(yè)的施工能力，而忽視了新技術(shù)應(yīng)用能力、企業(yè)成本水平和管理水平等對企業(yè)投標(biāo)報價的影響。對于低于標(biāo)底的投標(biāo)報價，往往認(rèn)為其低于成本價投標(biāo)而直接作廢，回避了對投標(biāo)企業(yè)施工能力和管理水平的進一步考量，放棄了節(jié)約投資、降低施工風(fēng)險、提高工程施工可靠度的機會［2］。

2.2 投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)現(xiàn)象依然存在

投標(biāo)企業(yè)通過圍標(biāo)的方式謀求中標(biāo)的歷史在我國由來已久，尤其是在利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)。各施工投標(biāo)企業(yè)為謀求中標(biāo)，獲得更大的經(jīng)濟效益，幾個投標(biāo)人之間往往相互約定，形成利益共同體，一致抬高或降低投標(biāo)報價，以使其中的利益相關(guān)者中標(biāo)，并共同分享利潤。一些投標(biāo)企業(yè)或個體老板通過資質(zhì)掛靠的方式獲取建設(shè)任務(wù)在客觀上加劇了圍標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。圍標(biāo)容易導(dǎo)致項目招標(biāo)方不得不擴大投資，造成了資金的浪費和不必要的開支。通過圍標(biāo)獲得施工任務(wù)的投標(biāo)企業(yè)或個人為收回圍標(biāo)時的“投資”，往往偷工減料，拖延工期，不利于建設(shè)任務(wù)的順利實現(xiàn)。同時，圍標(biāo)現(xiàn)象的存在也損害了投標(biāo)企業(yè)間的公平競爭。

3.應(yīng)對措施分析

3.1 招標(biāo)文件及標(biāo)底編制應(yīng)科學(xué)合理

招標(biāo)文件是整個招投標(biāo)行為的綱領(lǐng)性文件，在整個招投標(biāo)過程中起到指導(dǎo)性作用。因此，項目招標(biāo)方或有資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)在編制招標(biāo)文件及標(biāo)底過程中，應(yīng)充分考慮當(dāng)前建筑施工環(huán)境、新技術(shù)及新機械應(yīng)用情況，結(jié)合預(yù)招標(biāo)工程的施工特點及采購要求［3］，科學(xué)、合理、全面地編制招標(biāo)文件，不應(yīng)有缺項、漏項。同時，在選擇評標(biāo)方式及中標(biāo)價時，應(yīng)充分結(jié)合投標(biāo)企業(yè)的施工能力和企業(yè)管理能力等，明確鼓勵投標(biāo)企業(yè)深入了解投標(biāo)項目，積極運用新機械、新工藝、新技術(shù)，避免盲目投標(biāo)，對施工企業(yè)的選擇不僅僅局限于投標(biāo)報價，而應(yīng)組織對投標(biāo)文件的全部內(nèi)容進行分析，選擇合理低價。

3.2 規(guī)范招投標(biāo)行為的管理

房地產(chǎn)業(yè)作為與百姓生活息息相關(guān)的關(guān)鍵行業(yè)和支柱行業(yè)，其建設(shè)施工質(zhì)量切實關(guān)系到百姓的生活質(zhì)量。因此，花大力氣加大房地產(chǎn)業(yè)招投標(biāo)行為的監(jiān)管力度和審查力度，嚴(yán)厲打擊圍標(biāo)、資質(zhì)掛靠等不正當(dāng)競爭行為就顯得尤為必要。加大規(guī)范和監(jiān)管力度，主要有以下幾個方面需要注意:首先是各投標(biāo)人的投標(biāo)文件和報價是否呈不正常規(guī)律分布，如各投標(biāo)人都報高價，只有一家報低價;各投標(biāo)人投標(biāo)文件中都未按招標(biāo)文件要求提供相關(guān)技術(shù)資料，只有一家提供等。其次，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)管投標(biāo)文件中提交的人員、機械到崗情況，在施工過程中，對于中標(biāo)企業(yè)項目管理人員、機械未按照招標(biāo)文件要求到崗或擅自脫崗等，業(yè)主方應(yīng)果斷采取處罰措施，記錄企業(yè)不良行為。宜建立投標(biāo)企業(yè)的相關(guān)施工能力、信用度記錄制度，優(yōu)獎劣罰，不斷規(guī)范招投標(biāo)行為向更規(guī)范、更好的方向發(fā)展。

4.結(jié)語

可以預(yù)見，在今后一段相當(dāng)長的時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)仍將充分運用招投標(biāo)模式優(yōu)選施工和物資供應(yīng)企業(yè)。我們應(yīng)充分重視招投標(biāo)對招投雙方的重要意義，它不僅為工程招投雙方提供了一個公平競爭的機會，同時也最大限度地避免了工程交易中的違規(guī)行為。我們應(yīng)充分做好房地產(chǎn)項目開發(fā)中的招投標(biāo)工作，不斷提高招投雙方的業(yè)務(wù)素質(zhì)，共同維護好、發(fā)展好房地產(chǎn)項目招投標(biāo)市場。

文獻:

［1］.張亞楠.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理問題對策研究［J］.中國高新技術(shù)企業(yè)，2012 (19).

［2］.王芹.關(guān)于房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理的探討［J］.城市建設(shè)理論研究(電子版)，2013 (29).

［3］.薛金泉.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的問題及解決方案［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010 (8).