經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動下的房價(jià)變化研究

摘要：中國是一個(gè)人口大國，“住”是關(guān)系每一個(gè)國民的生存之需。房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎到國計(jì)民生。本文主要以2013年全國各省份的房價(jià)為觀測樣本，通過建立以各地房價(jià)為因變量，其它影響房價(jià)的可能性因素為自變量的多元線性回歸模型，進(jìn)行量化分析，找出影響房價(jià)的主要因素，為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供參考，為消費(fèi)者提供信息。

關(guān)鍵詞：房價(jià) 人均可支配收入 房屋施工面積 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、經(jīng)濟(jì)背景及研究意義

中國自改革開放以來，國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)作為支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的條件下，已經(jīng)成為國內(nèi)不斷升溫的熱點(diǎn)。2014年，我國股市行情發(fā)展大好，流動性資產(chǎn)的增多帶動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)開始不穩(wěn)定并有不斷飆升的跡象。為此，我們必須要深究其根，找出影響房價(jià)的主要原因，從最根本的基點(diǎn)切入，解決房價(jià)不穩(wěn)定的狀態(tài)，以達(dá)到一種平衡，來適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，為國民謀福利。

二、文獻(xiàn)綜述

周艷（2009）通過對供求機(jī)制的分析來研究房價(jià)的影響因素；季方（2010）對影響我國房價(jià)的因素進(jìn)行了主客體分析：主體是政府、房地產(chǎn)商和需求方，客體是地價(jià)、房地產(chǎn)的建造成本、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及房地產(chǎn)不可移動的特性；石艷麗（2012）認(rèn)為我國房價(jià)一直呈現(xiàn)居高不下狀態(tài)的原因在于國內(nèi)物價(jià)上漲快、房地產(chǎn)的剛性需求、政府制度的不完善以及考核機(jī)制短期化。本文主要通過研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的變量，與各地商品房平均售價(jià)進(jìn)行模型的設(shè)定并改進(jìn)，找出其中影響最大的因素，為有關(guān)部門提出部分合理建議。

三、實(shí)證分析

（一）模型設(shè)定

設(shè)定原模型為：y=β0+β1x1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+u

（二）變量選擇

通過對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)實(shí)際情況的分析，我們可以先試圖引入以下自變量：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、人均可支配收入、各地區(qū)人口、各地房屋施工面積。除了以上研究變量，其它影響房價(jià)的因素通過擾動項(xiàng)來反映。

Y=pri——各地商品房平均售價(jià)（元/平方米），x1=gdp——地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）， x2=inc——人均可支配收入（元），x3=pop——年末常住人口（萬人），x4=squ——房屋施工面積（萬平方米），x5=com——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)），u——其它擾動項(xiàng)。

（三）方法選擇

E-views中的OLS模型估計(jì)法

（四）分析過程

1、對被解釋變量各地區(qū)商品房平均售價(jià)與各解釋變量的總體回歸得：

n=31 R2=0.89 F=40.637

由以上回歸結(jié)果可以看出，各地人均可支配收入對房價(jià)的影響最大，而其它幾個(gè)因變量的影響相對較小，我們通過E-views檢測各解釋變量間的相關(guān)性，結(jié)果如表1：

解釋變量中的gdp、pop、squ和com的相關(guān)性比較大，squ與com的相關(guān)性最大，而inc與這幾個(gè)變量的相關(guān)性都很低。

結(jié)合上述回歸結(jié)果，為了更好的構(gòu)建擬合模型，我們可以分別對pri做gdp、inc、pop、squ和com的回歸，確定對pri影響最大的因素后，再順次加入其它變量，模擬出最好的回歸結(jié)果。

利用E-views做的回歸結(jié)果可以看出：對房價(jià)影響最大的因素是各地人均可支配收入（inc），其它因素相對inc來說影響都比較小，所以我們以inc為基礎(chǔ)解釋變量，順次加入其它幾個(gè)因變量進(jìn)行回歸：其中加入squ這一解釋變量后，inc和squ的顯著性都明顯增加，加入其它三個(gè)變量后雖然顯著性也有所增加，但幅度沒有加入squ的大，所以確定了兩個(gè)解釋變量inc和squ，再以此為基礎(chǔ)，加入其它三個(gè)變量后，顯著性非但沒有提高，反而有的下降了，所以我們最終確定的解釋變量為inc和squ，這也正和上述相關(guān)性檢驗(yàn)相吻合：inc和squ的相關(guān)性較低。相應(yīng)的回歸模型如下：

2、異方差檢驗(yàn)

由異方差檢驗(yàn)中的B-P檢驗(yàn)結(jié)果得知：上述回歸結(jié)果確實(shí)存在異方差，所以我們需要消除或減弱異方差：將各變量變?yōu)閷?shù)形式后，異方差性消除，且常數(shù)項(xiàng)的值也變得相對較小，有利于實(shí)際分析，各解釋變量的顯著性沒有多大改變。

3、自相關(guān)檢驗(yàn)

將模型改為對數(shù)形式后，DW=2.07≈2，所以，自相關(guān)性檢驗(yàn)通過，模型不存在自相關(guān)。

綜合以上分析，我們確定的最終模型為：

四、模型分析

根據(jù)以上我們所確定的最終模型，可以得出下列結(jié)論：

（一）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）不是影響各地房價(jià)最主要的因素

雖然GDP單個(gè)變量對房價(jià)確實(shí)有影響，但是當(dāng)它和其它幾個(gè)變量結(jié)合起來分析時(shí)，產(chǎn)生了較嚴(yán)重的多重共線性，且影響并沒有預(yù)期那樣大。

（二）人均可支配收入對各地房價(jià)的影響最大也最為顯著

由模型可以看出：人均可支配收入增加1%，房價(jià)就會提高1.75%，這個(gè)因素的影響是很大的，超過了1∶1的增長比率，這也就意味著，如果基于市場自身的調(diào)節(jié)，則會導(dǎo)致人們的收入越多，房價(jià)上漲越迅猛。

（三）各地年末常住人口相對于其它因素來說，影響甚小

分析其原因，可能是因?yàn)楦鞯亓鲃尤丝诓欢?，人口短暫的增加和減少并不會影響各地最初的人口數(shù)量，市場規(guī)模也不會有大幅度的變動。所以，人口對房價(jià)的影響不是太大。

（四）各地房屋施工面積是繼人均可支配收入后對房價(jià)影響較大的因素

由模型可得出：房屋施工面積擴(kuò)大1%，則房價(jià)就會降低0.07%。究其根本，各地區(qū)土地占有面積有限，分給房屋建設(shè)的土地更加有限。若房屋施工面積不斷增加，那么單位住房面積的價(jià)值就會降低，總的房價(jià)就會下降。因此，二者成反比例變動。

五、結(jié)論及建議

房屋價(jià)格是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響指標(biāo)。各地區(qū)房價(jià)揭示了中國各省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與發(fā)展現(xiàn)狀，代表了一個(gè)地區(qū)人民生活水平的高低和物質(zhì)文化的富足程度。在中國現(xiàn)代化建設(shè)的今天，分析房價(jià)的影響因素對于政府作出合理決策、市場自動調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)狀況具有至關(guān)重要的作用。

（一）人均可支配收入是影響房價(jià)的最關(guān)鍵因素

它代表了國內(nèi)居民購買住房最基本的能力，收入越多，居民的購買力越強(qiáng)。無論發(fā)展到什么年代，居民收入都體現(xiàn)了一國或一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，它不只是影響房價(jià)的重要因素，也是分析其它經(jīng)濟(jì)問題不可忽視的一大關(guān)鍵。因此，保持國民收入的穩(wěn)定增長對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡量使居民的收入呈現(xiàn)穩(wěn)定增加的態(tài)勢，控制好人均可支配收入的增加比例，這樣就有利于市場自動調(diào)節(jié)房價(jià)的穩(wěn)定，不至于出現(xiàn)房價(jià)短時(shí)間內(nèi)的大幅度波動。

（二）房屋施工面積也是影響房價(jià)的主要因素

政府應(yīng)盡力控制好各地區(qū)房屋修建面積，杜絕房地產(chǎn)商大量開發(fā)土地來進(jìn)行房屋修建，以免出現(xiàn)房屋建設(shè)過多，殘留諸多“空房”的現(xiàn)象?！翱辗俊边^多，不僅是對各地土地資源和空間的極大浪費(fèi)，也是造成房屋掉價(jià)嚴(yán)重情況的導(dǎo)火索。因此，控制好房屋施工面積也有利于房價(jià)的穩(wěn)定。

（三）做好政府與市場協(xié)調(diào)配合的工作

政府和市場都會對房價(jià)產(chǎn)生一定影響。若只是任由市場自動調(diào)節(jié)房價(jià)，則不利于房價(jià)的穩(wěn)定；若只是由政府調(diào)節(jié)房價(jià)，則缺乏市場對經(jīng)濟(jì)的作用，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以二者必須做好協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)（房價(jià)）的共同作用，共同促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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[4]周鳴.影響房價(jià)的因素分析.時(shí)代金融[J]，2012

（孟芷汀，1994年生，山西晉城人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院）