芻議房地產(chǎn)估價的風(fēng)險與防范

楊立輝

[摘要]在房地產(chǎn)業(yè)運作的時候，房地產(chǎn)估價活動是非常重要的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)估價也會存在著一定的風(fēng)險，使得房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)以及健康發(fā)展直接受到影響。這篇文章重點剖析了房地產(chǎn)估價的風(fēng)險的現(xiàn)存特點，并就如何防范房地產(chǎn)估價風(fēng)險進(jìn)行了簡單的探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);估價;特點;健康發(fā)展

文章編號：2095-4085（2015）01-0066-02

1 房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要特點

1.1 多因素性

多因素性是房地產(chǎn)估價風(fēng)險中的一個重要特點，在估價整個過程當(dāng)中的任意一個方面和環(huán)節(jié)都存在著估價風(fēng)險，而這具體環(huán)節(jié)當(dāng)中的風(fēng)險又由各種各樣的因素共同構(gòu)成，它涉及到相關(guān)的經(jīng)濟(jì)主體、估價人員、估價機(jī)構(gòu)以及政府等各方面的利益，人員的職業(yè)操守、機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)營、政府的政策法律等都有可能變成風(fēng)險因素。

1.2模糊性

房地產(chǎn)估價的結(jié)果并不是唯一的，這點由房地產(chǎn)估價特點所決定。同時也決定了制定估價計劃、選擇估價方法與依據(jù)、選擇客戶等方面的不同，相應(yīng)的，估價結(jié)果也會有一些改變，所以，估價的風(fēng)險是很難進(jìn)行定量判斷的。

如今，對于風(fēng)險的個因素間的關(guān)系也沒有適當(dāng)?shù)哪Ｐ湍軌蚣右越忉?，使得風(fēng)險的衡量更為困難，難以界定責(zé)任。

1.3潛伏性

完成估價工作以后，在客觀上已經(jīng)形成了造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的因素，可是這些因素并不是一定會顯現(xiàn)出來，暫時相關(guān)的當(dāng)事人需要遭受的損失與承擔(dān)的責(zé)任并沒變成現(xiàn)實。在這些風(fēng)險因素已經(jīng)顯現(xiàn)出來并且有了改變以后才會變成風(fēng)險，然而一旦相關(guān)的利益者發(fā)現(xiàn)這種狀況，同時他們無法忍受這種狀況為他們帶來的損失，這時，這種潛在風(fēng)險就會轉(zhuǎn)換成事實的風(fēng)險。

2 形成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的具體原因

2.1 估價的客體與主體的信息不對稱

房地產(chǎn)估價這項工作的價值方法與標(biāo)準(zhǔn)各有側(cè)重、估價的目各異、估價的對象較為復(fù)雜、涉及面非常廣。房地產(chǎn)估價的主體主要通過分析、鑒定以及收集信息來揭示估價標(biāo)的價值進(jìn)而做價值判斷，市場信息與基礎(chǔ)資料掌握的是否豐富充足是估價結(jié)論公正準(zhǔn)確性的保障，但是在實際估價的過程當(dāng)中普遍都存在著信息不對稱的問題，導(dǎo)致估價的主體在對信息進(jìn)行分析、鑒定與收集的時候可能出現(xiàn)錯誤或者遺漏的狀況，進(jìn)而使得做出的結(jié)論和實際出現(xiàn)差距，產(chǎn)生估價風(fēng)險。

2.2 政府部門與社會公眾對行業(yè)沒有正確的理解

房地產(chǎn)估價這一行業(yè)是專業(yè)性的社會中介服務(wù)，它有著自身特別的作用及角色。但是.房地產(chǎn)估價的作用及功能在現(xiàn)實的社會當(dāng)中經(jīng)常會被人們曲解，這也為行業(yè)帶來了一定的風(fēng)險。

如今房地產(chǎn)估價這項事業(yè)的發(fā)展日益壯大，社會及行業(yè)對估價主體的實踐經(jīng)驗以及專業(yè)知識提出了更高要求，可是估價師們在執(zhí)行估價業(yè)務(wù)的時候有著比較強(qiáng)烈的主觀判斷，這和公眾公正、客觀、獨立的客觀要求是相矛盾的，對于這種矛盾如果沒有正確理解的話，也會使得房地產(chǎn)估價產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

2.3法規(guī)政策風(fēng)險

形成法規(guī)政策風(fēng)險的原因主要是估價人員沒有對地方以及國家相關(guān)的法規(guī)政策進(jìn)行透徹的理解、全面的掌握并且不合理的運用引發(fā)估價失誤進(jìn)而造成風(fēng)險。根據(jù)我國當(dāng)前階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，相關(guān)的法規(guī)政策有著較大的變動頻率，地方也依照當(dāng)?shù)氐奶厥鉅顩r頒布相應(yīng)規(guī)定。所以，估價人員與機(jī)構(gòu)一旦無法保持信息渠道的通暢，隨時了解地方的規(guī)定及法規(guī)政策的變化，對政策背景有充分的理解，就會使房地產(chǎn)的正常評估受到影響，進(jìn)而引發(fā)法規(guī)政策風(fēng)險。

3 規(guī)避和防范房地產(chǎn)估價風(fēng)險的具體措施

3.1 建立數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)信息的透明度

估價師在估價的過程中會需要很多信息來作為估價類比與參考的依據(jù)，因為信息不準(zhǔn)確、不完整所導(dǎo)致的風(fēng)險使比較難以避免的，這同當(dāng)前房地產(chǎn)信息的透明度不足有著一定的關(guān)系。房地產(chǎn)信息具體包含了房地產(chǎn)市場、政府政策以及其他的有關(guān)信息，指的是政府能夠公開的土地出讓情況、土地出讓計劃等和房地產(chǎn)企業(yè)的信用檔案、房屋的租賃管理、存量房的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的權(quán)屬登記、商品房的預(yù)售管理以及房地產(chǎn)市場的交易信息等。

3.2建立培訓(xùn)制度，提高房地產(chǎn)人員的道德水準(zhǔn)和專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價人員是否擁有較高的職業(yè)道德水平與專業(yè)素質(zhì)會直接影響房地產(chǎn)的估價風(fēng)險，同時也關(guān)系著風(fēng)險發(fā)生損失具有多大的可能性，還反映了房地產(chǎn)估價人員是否擁有較強(qiáng)的風(fēng)險意識。要想使房地產(chǎn)估價的風(fēng)險降低，首先要使房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德水平以及專業(yè)素質(zhì)得到強(qiáng)化，培訓(xùn)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育得到完善。估價師為了可以適應(yīng)環(huán)境不斷變化的需要，一定要不斷地學(xué)習(xí)，將自身的知識面拓寬并更新，關(guān)注行業(yè)的最新動態(tài)。想要使估價人員的專業(yè)素質(zhì)、技能得到增強(qiáng)，讓他們能夠熟練地掌握相關(guān)的估價法規(guī)法律，在實踐的過程當(dāng)中尋找新的估價方法和理論結(jié)合實踐。而房地產(chǎn)估價組織必須積極地提供條件，運用有效地方式給執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，多多開展交流活動，一起商討研究規(guī)避和防范房地產(chǎn)估價風(fēng)險的具體措施。

3.3完善管理制度，提高管理水平

取得估價任務(wù)是控制體系的起點，終止在完成項目并提供給用戶估價報告。估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險管理體系通常包含了風(fēng)險監(jiān)督、風(fēng)險控制以及風(fēng)險預(yù)測這三個階段。首先，風(fēng)險預(yù)測也就是估價機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)的時候需要謹(jǐn)慎，應(yīng)當(dāng)先充分的分析、了解委托的時限、要求、范圍、目的等，在制定項目的具體實施計劃的過程中，要對風(fēng)險預(yù)測內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增加，確定選派能夠勝任的、合適的專業(yè)人員。在實施項目的時候，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有完善科學(xué)的實施流程以及內(nèi)部控制計劃，并將其貫穿到估價項目的所有環(huán)節(jié)之中。要嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做到詳細(xì)記錄、底稿完整、取證適當(dāng)、充分。

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淄博超八成陶企已全線停窯檢修

隨著春節(jié)假期的日漸臨近，以及受2014年度行業(yè)形勢普遍低迷等多方因素影響，至2014年12月下旬，淄博產(chǎn)區(qū)多數(shù)陶企已陸續(xù)停窯檢修，這與往年停窯時間相比，停窯日期相對提前。截止目前，淄博產(chǎn)區(qū)至少有80%以上的陶企已全線停窯檢修，約20%陶企因出口訂單而處于繼續(xù)生產(chǎn)狀態(tài)。根據(jù)記者了解，當(dāng)前在產(chǎn)企業(yè)中，以內(nèi)墻磚、全拋釉以及仿古磚產(chǎn)品為主，多數(shù)計劃到1月下旬停窯檢修。

此次停窯檢修，淄博多數(shù)陶企均對生產(chǎn)線及設(shè)備進(jìn)行升級改造，從而使企業(yè)競爭力大大提升，這在一定程度上更加增添了淄博陶企面對后市的信心。