淺析我國住房市場供給側(cè)改革的現(xiàn)狀及對策研究

馬子凡

【摘 要】自2008年以來，房價(jià)以一種異常的速度持續(xù)上漲，尤其是在北京等一線城市更是如此。房子，關(guān)乎每一個(gè)人的日常生活，房價(jià)的上漲也引起了國家與有關(guān)部門的高度重視。房子是一種商品，具有商品的一般屬性，商品的價(jià)格是由供給和需求決定的，房子也不例外。因此解決房價(jià)問題，主要有兩個(gè)入手的方向，一是需求側(cè)改革；二是供給側(cè)改革。在過去的幾年間，需求側(cè)改革成為了限制房價(jià)的主流，限購、限貸等措施的實(shí)施都是從需求端來解決住房問題，但效果并不十分顯著。因此，供給側(cè)改革應(yīng)運(yùn)而生。在今天，房價(jià)的上漲已經(jīng)明顯放緩，供給側(cè)改革的成效已經(jīng)初步顯現(xiàn)，但供給側(cè)改革仍然存在一些問題，希望通過對于現(xiàn)存問題的研究，對我國的住房政策改革起到一定的作用。

【關(guān)鍵詞】住房；供給側(cè)改革；現(xiàn)狀；對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析

1.現(xiàn)狀分析

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場依舊處于供需不對等的階段，一方面，北京等一線城市的住房剛需仍然未得到滿足；另一方面，部分城市的樓盤出現(xiàn)了建成之后無人入住因此成為鬼樓的現(xiàn)象。這充分體現(xiàn)了目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不平衡現(xiàn)狀。僅就北京等大城市而言，住房市場仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，投機(jī)的現(xiàn)象依然存在，房地產(chǎn)市場依舊十分火爆。北京等一線城市的房價(jià)在政府的持續(xù)調(diào)控下已經(jīng)逐漸停止上漲，但短期內(nèi)不會(huì)呈現(xiàn)下降的趨勢，房價(jià)的居高不下已經(jīng)對一部分對住房有剛性需求的人的定居造成了影響。

2.房價(jià)過高的危害

（1）人才的流失。過高的房價(jià)會(huì)對部分有剛性需求的人的生活造成影響，在過高的房價(jià)下，許多希望將來在北京定居的人不得不放棄，導(dǎo)致了一部分高質(zhì)量人才的流失，而房價(jià)如果繼續(xù)上漲，這種趨勢將會(huì)更加明顯。

（2）對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊。房地產(chǎn)商業(yè)的運(yùn)作模式?jīng)Q定了其不可能作為一個(gè)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在大量資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致一些本該發(fā)展的行業(yè)缺乏相應(yīng)的資金支持，導(dǎo)致行業(yè)的發(fā)展速度延緩，特別是以手工業(yè)、制造業(yè)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展遭受了巨大的沖擊，許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)公司倒閉，這都是房地產(chǎn)市場的不正常發(fā)展帶來的副作用。以小微企業(yè)的融資作為實(shí)例來研究，幾年之前，市場上的融資大多是在房地產(chǎn)企業(yè)，造成了很多小微企業(yè)因?yàn)槿谫Y困難而倒閉的現(xiàn)象，直到近幾年，國家大力推動(dòng)解決小微企業(yè)融資困難的問題，讓一些小微企業(yè)可以得到所需資金，才讓這些小微企業(yè)可以真正得到發(fā)展。？？

（3）金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展帶來的是巨大的泡沫，金融杠桿的不正常存在、信托等業(yè)務(wù)的不健康發(fā)展更是使這一泡沫越來越大，伴隨而來的是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)業(yè)的泡沫破裂，帶來的首先是資金鏈的斷裂，同時(shí)會(huì)對相關(guān)的方面（如信托、銀行貸款等）造成巨大的沖擊，可能會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)大量的違約現(xiàn)象，對相關(guān)的企業(yè)造成影響，甚至引發(fā)更為嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)。也會(huì)導(dǎo)致一些以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的房產(chǎn)估值出現(xiàn)錯(cuò)誤，這都是需要考慮的因素。

二、關(guān)于供給側(cè)改革的概述

1.深入理解房地產(chǎn)供給側(cè)改革

供給側(cè)改革，是指調(diào)整生產(chǎn)要素的投入比例以達(dá)到最大效用的改革，實(shí)施供給側(cè)改革的目的是為了矯正當(dāng)下國內(nèi)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡甚至是畸形的現(xiàn)狀，在不影響數(shù)量的情況下提高質(zhì)量，優(yōu)化相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，以達(dá)到生產(chǎn)要素的最優(yōu)配置。而房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，就是要打破以往房地產(chǎn)市場的種種亂象，達(dá)到根治房地產(chǎn)行業(yè)種種“亂象”的目的。

2.供給側(cè)改革的目標(biāo)

解決目前房地產(chǎn)市場存在的供需不平衡的現(xiàn)狀，使各個(gè)層次的需求得到相應(yīng)的滿足，使生產(chǎn)的效益最大化。

3.供給側(cè)改革的具體措施

目前，國家為了完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出臺(tái)了很多措施，包括限制非理性投資、限制投機(jī)性買房、政府提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、投資去杠桿等等，這些措施也取得了一些成效。

三、供給側(cè)改革的相關(guān)情況

1.現(xiàn)狀及問題

供給側(cè)改革實(shí)施以來取得了不菲的成就，首先，房價(jià)得到了控制，沒有再快速上漲，同時(shí)一些投機(jī)行為得到了遏制，相關(guān)的融資開始向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的方向傾斜，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得到了長足發(fā)展。房地產(chǎn)方面的政策調(diào)控勢必會(huì)影響到其他的方方面面，比如金融投資等等；其次，由供給側(cè)改革對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的的相關(guān)影響也不得不引起人們的注意；最后，供給側(cè)改革會(huì)導(dǎo)致住房數(shù)量的增加以及住房質(zhì)量的提高，由此帶來的環(huán)境問題也需要引起重視。

2.相關(guān)建議及可能的方向

想要解決目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的困境，主要可以從以下的3個(gè)方面進(jìn)行考慮：

（1）個(gè)人方面。個(gè)人對于房地產(chǎn)市場的需求主要分為兩個(gè)方面：一是自己的住房需求；二是投資的需求。對于希望擁有自己住房的一部分人而言，無疑需要關(guān)注國家的政策的走向，比如相關(guān)貸款的利率變化，等等。而對于希望以房地產(chǎn)作為投資的部分人，需要注意的則是目前的政策導(dǎo)向，比如三四線城市的去庫存的需要等等，可以關(guān)注相關(guān)信息并在了解相關(guān)信息的前提下作出一些理性的投資，同時(shí)需要建立完善的全國市場個(gè)人征信體系。

（2）企業(yè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過一些方式來提高自己的競爭力。例如可以通過兼并重組等方式加大在當(dāng)?shù)厥袌鲋械恼加新?，形成?guī)模效應(yīng)以降低成本。企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮結(jié)合自身的狀況作出一些有特色的相關(guān)產(chǎn)品，例如旅游住房，或者是風(fēng)景房等等。還可以考慮完善周邊的相關(guān)設(shè)施的建設(shè)以吸引顧客。同時(shí)，通過一些相關(guān)的文化活動(dòng)去吸引入住也是一種可行的營銷手段。

在資金的流動(dòng)方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量降低自己的成本以有效提高自己的競爭力。首先，企業(yè)可以選擇一些相對新型的融資方式，而不是僅僅限于傳統(tǒng)的銀行貸款等，同時(shí)，自身的信用也是企業(yè)需要考慮的一個(gè)要素；其次，企業(yè)可以通過一些恰當(dāng)?shù)姆绞娇s短資金回籠的周期，以加快資金的流轉(zhuǎn)速度，提高效率；最后，具體情況具體分析，在有的城市，房地產(chǎn)企業(yè)在投資新的房產(chǎn)時(shí)可以考慮對現(xiàn)有的老舊建筑進(jìn)行拆遷而不是想辦法去開發(fā)新的土地。企業(yè)也需要考慮到不同層次消費(fèi)者的不同需求并對自己的營銷策略作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，特別是在不同城市需要考慮每個(gè)城市的特點(diǎn)。

非房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮一些新的辦公模式，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式已經(jīng)普遍存在的今天，企業(yè)可以考慮通過在一些三四線城市安置辦公地點(diǎn)然后通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行辦公，這樣可以降低企業(yè)的成本，同時(shí)也可以幫助三四線城市有效去庫存。

（3）政府層面。對于中央政府，可以考慮通過宏觀政策的調(diào)控推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的進(jìn)程，目前已有的政策需要進(jìn)一步的貫徹，同時(shí)可以考慮一些新的方向，例如對某些類型的房地產(chǎn)開發(fā)給予相應(yīng)的定向補(bǔ)貼。

也可以考慮對租房市場給予一些扶持，讓租房在一定程度上緩解大城市房源緊張的現(xiàn)象，政府可以規(guī)范目前較為混亂的租賃市場，建立一個(gè)較為統(tǒng)一、集中的租賃平臺(tái)，通過互聯(lián)網(wǎng)的手段將信息整合與發(fā)布，讓一些閑置的住房發(fā)揮其作用。同時(shí)可以鼓勵(lì)農(nóng)村人口城市化，以填補(bǔ)一些城市住房無人居住的空缺。

建立住房誠信制度，建立房地產(chǎn)買賣的黑名單，對于一些投機(jī)的行為予以打壓，繼續(xù)推動(dòng)住房聯(lián)網(wǎng)工作的進(jìn)行，建立一個(gè)大型的數(shù)據(jù)庫以對各個(gè)城市的房價(jià)信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析，做到對各地房價(jià)水平的全面了解，從而及時(shí)關(guān)注房價(jià)出現(xiàn)異常的區(qū)域并采取必要的舉措。

考慮全國的城市布局，在一些大城市旁設(shè)立衛(wèi)星城以做到局部地區(qū)的整體優(yōu)化，使大城市的房地產(chǎn)緊張的狀況得到緩解。

各個(gè)地方的政府需要結(jié)合城市自身的情況，制定出適合自己城市的中長期戰(zhàn)略，例如一些三四線城市可以考慮將部分無人居住的商品房長期租賃，一是可以提高房屋的利用率；二是可以安置一些無力買房的相對低收入階層。真正實(shí)現(xiàn)住房與需求的對接。同時(shí)可以加強(qiáng)對非城市人口的接受工作，為城市注入新的活力，當(dāng)然也需要注意這一部分人的安置工作，特別是其子女的相關(guān)問題，包括但不僅限于其子女的升學(xué)、就業(yè)等方面，可以針對部分群體推廣租住同權(quán)政策，幫助其在城市定居。

加強(qiáng)對于土地的監(jiān)管，在審批建筑用地時(shí)需要更加謹(jǐn)慎，需要考慮城市的整體布局，改變以前只追求GDP的粗放式增長模式，對城市整體形成一個(gè)合理的規(guī)劃。以求將來的可持續(xù)性發(fā)展。同時(shí)也需要考慮城市的環(huán)境問題，對于一些對環(huán)境造成過多損害的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)不予通過，已經(jīng)通過的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)暫停整改。

當(dāng)?shù)氐恼畱?yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，對于房價(jià)給予一定的指導(dǎo)性意見，同時(shí)對于明顯存在炒作行為或者明顯定價(jià)不合理的情況應(yīng)當(dāng)予以叫停。

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