住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售制度分析

徐金娟

摘 要：自2006年深圳正式成為首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化越來(lái)越得到大家的關(guān)注。我國(guó)目前商品房主要采用預(yù)售模式，因此住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售制度能否仍然適用成為值得探討的話題。首先對(duì)目前住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并且列舉出住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問(wèn)題。同時(shí)，指出住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售可能會(huì)面臨的問(wèn)題，提出一些完善制度的建議，力求住宅產(chǎn)業(yè)化更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化;商品房預(yù)售;制度完善

引言

一直以來(lái)，建筑業(yè)和制造業(yè)作為我國(guó)的兩大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，兩者在生產(chǎn)方式和管理體系方面存在明顯不同，建筑業(yè)一直希望并試圖學(xué)習(xí)和借鑒制造業(yè)的生產(chǎn)模式和管理模式[1]?；m和廷伯萊克提出：新建筑不是新在造型、風(fēng)格上，而是新在更為本質(zhì)的東西——建造的方法和流程，要在材料科學(xué)家、產(chǎn)品工程師和流程設(shè)計(jì)師的支持下，完成設(shè)計(jì)和組裝工藝的完全整合[2]。而住宅產(chǎn)業(yè)化恰恰就是將建筑業(yè)與制造業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合了起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了在工廠里建造房子。沙凱遜 [1]的研究對(duì)制造業(yè)和建筑業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行比較，從理論上證實(shí)了在建筑業(yè)中實(shí)施精益項(xiàng)目管理和預(yù)制生產(chǎn)與預(yù)裝配的可行性，但是又指出精益項(xiàng)目管理并不是簡(jiǎn)單地把制造業(yè)精益生產(chǎn)的技術(shù)移植到建筑業(yè)，而是用精益思想對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位、全過(guò)程的改造，在項(xiàng)目的目標(biāo)、組織、決策、實(shí)施過(guò)程等各個(gè)方面都產(chǎn)生根本性的改變。建筑產(chǎn)業(yè)化的實(shí)現(xiàn)不僅要借助制造業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，更要針對(duì)建筑業(yè)的自身特點(diǎn)制定對(duì)應(yīng)的實(shí)現(xiàn)對(duì)策。然而，住宅產(chǎn)業(yè)化在我國(guó)正處于發(fā)展時(shí)期，各個(gè)方面并不健全，尤其是我國(guó)目前商品房基本采用預(yù)售制度，兩者相結(jié)合必然會(huì)面臨諸多問(wèn)題。

一、產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀

建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化是一種新型的住宅建設(shè)生產(chǎn)方式，也稱為建筑工業(yè)化，就是采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式來(lái)建造住宅。具體來(lái)講，就是將住宅生產(chǎn)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、構(gòu)配件和部品生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)組裝建造、住宅銷售以及售后服務(wù)集為一體的完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。在實(shí)現(xiàn)建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化的過(guò)程中，需要以工業(yè)化的方式來(lái)生產(chǎn)部品、構(gòu)配件，將房子的建造過(guò)程搬到生產(chǎn)車間內(nèi)[3]。目前，現(xiàn)代建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)對(duì)于傳統(tǒng)建筑方式的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯，建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化不僅能夠加快建設(shè)周期，而且能夠降低水耗、能耗、人工以及垃圾和污水的排放量，為人們提供健康舒適和高效的住宅。

我國(guó)已有國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地分為政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種形式，深圳市、沈陽(yáng)市、濟(jì)南市和合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)為政府主導(dǎo)形式，企業(yè)主導(dǎo)形式主要為建設(shè)領(lǐng)域具有代表性的大型領(lǐng)軍企業(yè)，例如萬(wàn)科、遠(yuǎn)大住工等。

二、產(chǎn)業(yè)化的短板

1.政府短板。自1994年產(chǎn)業(yè)化在我國(guó)被正式提出以來(lái)，政府對(duì)相關(guān)企業(yè)的政策扶持缺少，缺乏政府的鼓勵(lì)以及支撐，企業(yè)就不能積極有效地聯(lián)合高校的科研力量對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行相應(yīng)的科學(xué)技術(shù)研究;并且相關(guān)優(yōu)惠策及扶持措施在后續(xù)發(fā)布的文件也很少提及，住宅產(chǎn)業(yè)化相應(yīng)的政策體系不完善，政策支撐沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處。意識(shí)到住宅產(chǎn)業(yè)化中政府政策支持的重要性后，沈陽(yáng)市人民政府印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》，推出18條新政推進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于主動(dòng)申請(qǐng)采用裝配式建筑技術(shù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，給予一定數(shù)量的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》開(kāi)辟綠色通道等服務(wù)支持;適當(dāng)上調(diào)現(xiàn)行普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)，以及享受稅收等方面優(yōu)惠政策;鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購(gòu)買采用裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購(gòu)買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。隨著產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，政府對(duì)其的政策支持還會(huì)不斷加大。

2.技術(shù)短板。住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)點(diǎn)之一是成本降低，但是由于目前我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化處于起步階段，在加工設(shè)備上的自動(dòng)化程度、加工精度、數(shù)控化程度還不能與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，并且在規(guī)模上沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模效應(yīng)。因此，目前我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化要想突破技術(shù)關(guān)，必須引進(jìn)、消化、吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的技術(shù)體系。

3.標(biāo)準(zhǔn)短板。歐洲在提出住宅產(chǎn)業(yè)化之前，就標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題做了大量的研究，在提出住宅產(chǎn)業(yè)化以后，即制定了產(chǎn)業(yè)化建筑和通用部品的標(biāo)準(zhǔn)。日本提出住宅產(chǎn)業(yè)化以后成立了日本住宅公團(tuán)，歸納了大量的通用部品的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并制定了公共住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)了標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑體系。而我國(guó)從正式提出住宅產(chǎn)業(yè)化以來(lái)，對(duì)于相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范沒(méi)能進(jìn)行嚴(yán)格確切的制定，在推廣產(chǎn)業(yè)化住宅時(shí)缺乏系統(tǒng)通用的標(biāo)準(zhǔn)體系。但隨后各地根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際結(jié)合國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展成熟國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，制定了多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將以往抽象理念轉(zhuǎn)化為可依據(jù)的具體理論，企業(yè)、行業(yè)技術(shù)體系、標(biāo)準(zhǔn)體系從無(wú)到有、逐層豐富，奠定了行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，行業(yè)整體技術(shù)積累開(kāi)始形成。

4.資金短板。合肥市提出住宅產(chǎn)業(yè)化的菜單順序：保障房、棚戶區(qū)安置房、公益性項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)廠房、商品房，這也反映了我國(guó)對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)發(fā)展思路，即先從政府主導(dǎo)的保障房入手，最終擴(kuò)展到市場(chǎng)主導(dǎo)的商品房。目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化主要的建設(shè)對(duì)象是保障房，查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于保障房與住宅產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合的研究比較多，但是住宅產(chǎn)業(yè)化最終面向的是市場(chǎng)更加廣闊的商品房。由于商品房具有預(yù)售制度，因此對(duì)于資金的要求有其特殊性。

綜上所述，雖然住宅產(chǎn)業(yè)化在政府支持、技術(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)等方面存在著有待改進(jìn)的地方，但是上述問(wèn)題已經(jīng)在實(shí)踐中被認(rèn)識(shí)并且逐漸得到解決。然而當(dāng)商品房預(yù)售遇上住宅產(chǎn)業(yè)化，一系列的問(wèn)題便接踵而至，下面本文主要來(lái)分析一下住宅產(chǎn)業(yè)化下的商品房預(yù)售必須要面對(duì)的問(wèn)題。

三、住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)售制度問(wèn)題

我國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售是引進(jìn)香港的通行做法，商品房預(yù)售制度的確立，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密相連，它的引進(jìn)為成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一項(xiàng)扶持政策，降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足的困難，增加了商品房供應(yīng)，保證了我國(guó)住房制度改革順利進(jìn)行，目前預(yù)售已成為我國(guó)商品房銷售的最主要方式。

一般制造業(yè)資金需求量相對(duì)建筑業(yè)來(lái)說(shuō)較少，且制造周期較短，資金回籠快。但由于建筑業(yè)的特點(diǎn)是資金需求量大，建造周期長(zhǎng)，因此他跟制造業(yè)的銷售方式有所不同，目前我國(guó)建筑業(yè)商品房中大都采用預(yù)售方式也就很大程度上解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題。如今，商品房預(yù)住宅產(chǎn)業(yè)化結(jié)合，也就是將建筑業(yè)跟制造業(yè)相聯(lián)系。例如，長(zhǎng)沙57層的“小天城”只需19天即可建成，實(shí)際上就是住宅產(chǎn)業(yè)化的成果。人們不禁要考慮：在這么短的時(shí)間內(nèi)就可以完成一項(xiàng)工程，根據(jù)預(yù)售條件“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，且滿足施工進(jìn)度達(dá)到±0才能預(yù)售的話，預(yù)售時(shí)間將大大縮短，并且跟傳統(tǒng)建造方式相比，裝配式住宅在成本上還不能達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，資金需求相對(duì)來(lái)說(shuō)高于現(xiàn)澆式建筑，那么對(duì)于龐大的資金需求便又成了亟須解決的問(wèn)題。

四、建議

根據(jù)以上對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售的分析，不難看出，原有的預(yù)售條件不能很好地適用于住宅產(chǎn)業(yè)化下的商品房預(yù)售，根據(jù)分析提出以下建議：

住宅產(chǎn)業(yè)化商品房預(yù)售，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，所需構(gòu)配件必須在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)組裝前到位，也就是說(shuō)在項(xiàng)目建設(shè)前期，就需要向部品生產(chǎn)企業(yè)下訂單，因此建設(shè)資金很大一部分需要在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)裝配前到位。針對(duì)此問(wèn)題，可以嘗試將預(yù)售時(shí)間提前，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制定預(yù)售時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。例如將預(yù)售提前時(shí)間按照計(jì)劃工期來(lái)制定，或者按照項(xiàng)目的投資金額來(lái)確定預(yù)售的時(shí)間等，這樣就可以滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求。當(dāng)然，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)?shù)貙?duì)購(gòu)房者提出鼓勵(lì)措施，例如沈陽(yáng)市《關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》中還提到：如果購(gòu)買裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%，購(gòu)買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。通過(guò)政府的各項(xiàng)鼓勵(lì)措施使購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買裝配式商品房，這樣對(duì)于資金回籠也會(huì)起到重大的推進(jìn)作用。

結(jié)語(yǔ)

住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設(shè)的趨勢(shì)，其各方面的優(yōu)越性已經(jīng)證明了這一點(diǎn)，要將住宅在產(chǎn)業(yè)化全面推廣，僅僅依靠保障房是不夠的，必須要跟商品房建設(shè)相結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)普遍意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化。兩者的結(jié)合過(guò)程中由于建設(shè)方式的改變，預(yù)售條件、資金管理等問(wèn)題有待通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐進(jìn)行深入探討。

參考文獻(xiàn)：

[1] ?沙凱遜.業(yè)務(wù)流程再造與建筑業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2003，（11）.

[2] ?[美]斯蒂芬·基蘭，詹姆斯·廷伯萊克.再造建筑——如何用制造業(yè)的方法改造建筑業(yè)[M].何清華，祝迪飛，等，譯.北京：中國(guó)建筑工

業(yè)出版社，2009.

[3] ?王麗華.關(guān)于完善商品房預(yù)售制度的思考[J].經(jīng)管視線，2014，（9）.

Analysis of the Pre-sale of Commercial Residential System under Housing Industrialization

XU Jin-juan

（Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

Abstract：Housing industrialization has been more 0f our attention，since shenzhen became the first national housing industrialization integrated pilot cities in 2006.In our country，commercial housing mainly adopts the model of pre-sales at present，so it becomes a worthwhile subject to discuss whether the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization can still apply .This paper firstly analyzes the present situation of housing industrialization，and lists out the problems existing in the housing industrialization.It also points out the possible problems happened in the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization，puts forward some advice to perfect the system，and strives for better development of housing industrialization.

Key words：housing industrialization;pre-sale of commercial r esidential;perfect system