論小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的基石

林紅

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展一直是大家比較關(guān)心的事情，很多人都在觀望小產(chǎn)權(quán)房是否有轉(zhuǎn)正的機(jī)會。2015小產(chǎn)權(quán)房最新消息，國土部表態(tài)：土地改革不是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那么購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險？小產(chǎn)權(quán)房何時才能轉(zhuǎn)正？怎樣才能轉(zhuǎn)正？

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)證；土地使用權(quán)；集體土地所有權(quán)；農(nóng)村社會保障

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)并出售給非本集體成員的一類房屋。小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家目前的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

首先，分析小產(chǎn)權(quán)房的合法性。根據(jù)目前的法律規(guī)定，購買小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房產(chǎn)所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。同時，在購買的過程中，不能抵押、不能貸款，不允許買賣或進(jìn)入二級市場、再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。

因此，面對價格誘惑的小產(chǎn)權(quán)房，購買者一定要謹(jǐn)慎。其次，購買小產(chǎn)權(quán)房有如下風(fēng)險，有可能面臨這些風(fēng)險：1、拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會和開發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。2、即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無法上市交易，無法得到銀行貸款和按揭，不允許過戶。3、有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險。即便是為了居住的需要購買，小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，不在國家規(guī)劃之列，不能得到有效保證。所以，在購房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。您有必要對自己所要購買的房子性質(zhì)要明確清楚。因為，如今購買小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險，一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，購買時一定要謹(jǐn)慎購買。

與小產(chǎn)權(quán)房對應(yīng)的是大產(chǎn)權(quán)房，即國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)房。近年來，大產(chǎn)權(quán)房的價格過高并不斷攀升，讓老百姓買房的難度越來越大。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)正好迎合了無力支付高額正規(guī)商品房房款以及不符合現(xiàn)有保障性住房審核條件或雖然符合國家申請條件但尚未或者不想購買這類房屋的人群的需要。

“小產(chǎn)權(quán)房”雖不是法律概念，但已是大家認(rèn)同的概念，是在社會生活實(shí)踐中創(chuàng)制的。我們不能否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房在將來會成為法律概念，因為部分法律概念是可以來源于社會現(xiàn)象的。小產(chǎn)權(quán)房合法化不僅符合我國社會發(fā)展的需求，也有利于我國法律體系的完善，應(yīng)讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，從立法上對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化定性。

雖然現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。但是，應(yīng)從立法上對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化定性，通過一些基石，即制定農(nóng)村土地規(guī)劃法規(guī)范農(nóng)村土地的合理利用，同時完善現(xiàn)有的制度，包括集體土地所有權(quán)制度、農(nóng)村社會保障制度等，以達(dá)到對小產(chǎn)權(quán)房問題的合理解決。這樣不僅符合我國社會發(fā)展的需求，也有利于我國法律體系的完善。

小產(chǎn)權(quán)房治理工作關(guān)系到我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗，在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下，如何滿足其基本的住房需求是一個嚴(yán)峻問題。小產(chǎn)權(quán)房有助于改善城市住房的社會價值已得到多數(shù)人承認(rèn)，因此對其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

對于新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)格控制，依法排查，從用地審批到建設(shè)、銷售等多環(huán)節(jié)入手，防止土地資源的浪費(fèi)。而對于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權(quán)房，治理更需智慧。藍(lán)皮書建議，自留地上的農(nóng)村房屋（須符合安全和居住使用要求）同城市房屋一樣可以自由買賣或出租，非自留地上的農(nóng)村房屋不能買賣或出租，只能自用；同時，應(yīng)允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房納入經(jīng)濟(jì)適用房或者保障房體系，建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，使大部分小產(chǎn)權(quán)房合法化、規(guī)范化，以促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（作者單位：西南民族大學(xué)）

基金項目：本項目得到西南民族大學(xué)研究生創(chuàng)新型科研項目資助（CX2015SP05）

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