山西省城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地交易市場構(gòu)建

支寧　景楊洋

摘 要：山西將繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革，逐步縮小征地范圍，明確公益用地界限，并探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。按照國土資源部統(tǒng)一部署，今年我省將繼續(xù)完善征地制度改革。除補償農(nóng)民被征收的集體土地外，還必須對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障。同時，今年我省將探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

關(guān)鍵詞：土地交易；平臺建設(shè)；土地制度

流轉(zhuǎn)農(nóng)地作為一種特殊的商品，既具有一般商品的屬性，但同時又有其它商品所不具有的特點：“一是不可再生性；二是不可移動性；三是區(qū)域、時間、對象、行業(yè)的限制性；四是自然屬性與經(jīng)濟(jì)屬性的統(tǒng)一性。”[1]這些特點使得流轉(zhuǎn)土地作為商品具有一定的障礙，加之各農(nóng)地市場要素發(fā)育尚不完善，要進(jìn)行市場化配置，在當(dāng)前情況下，還受諸多因素的制約。

1.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場面臨的制度性障礙

1.1集體土地所有權(quán)不完整導(dǎo)致其轉(zhuǎn)移受限

當(dāng)前法律規(guī)定集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。集體土地所有者不得擅自改變土地用途，向非農(nóng)用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等。同時規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地[2]。

1.2 宅基地使用制度不合理割裂了城鄉(xiāng)居住用地市場的統(tǒng)一

我國的城市居民和農(nóng)民的房屋均屬于個人財產(chǎn)，兩者并無多少區(qū)別。但城市住宅包括其占用的土地使用權(quán)可以自由買賣，農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓就受到限制，宅基地不能自由轉(zhuǎn)讓，這與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求大相徑庭，引起了很多問題。比如產(chǎn)權(quán)不清，存在非法交易，農(nóng)村房屋閑置，規(guī)劃不明確等。

1.3農(nóng)地市場管理的缺位和越位

由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育不完善，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場管理缺乏具體實施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定。土地流轉(zhuǎn)中政府部門更多地重視了合同的嚴(yán)肅性，普遍對在流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)方向上關(guān)注不夠，存在“缺位”現(xiàn)象。

2.土地流轉(zhuǎn)交易平臺建設(shè)

2.1建立信息公開平臺機(jī)制

（1）流轉(zhuǎn)信息咨詢站。對于土地流轉(zhuǎn)中涉及的相關(guān)問題，農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體對此感到模糊或難以理解的，可以向咨詢站進(jìn)行詢問。（2）流轉(zhuǎn)信息發(fā)布站。流轉(zhuǎn)信息發(fā)布站可以解決農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體最想獲取的當(dāng)天成交量及成交價格等信息問題。

2.2建立交易平臺服務(wù)機(jī)制

我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市已成為大勢所趨，隨著山西工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的迅速發(fā)展，對集體建設(shè)用地的需求激增，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也已相當(dāng)普遍。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”在十八屆三中全會加快完善現(xiàn)代市場體系的背景下有著相應(yīng)的特殊研究價值，因此對于土地市場規(guī)范化交易平臺建設(shè)至關(guān)重要。

（1）土地流轉(zhuǎn)前的土地評估服務(wù)。在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)前，要對土地進(jìn)行估價，交易平臺可為進(jìn)行流轉(zhuǎn)的雙方提供土地估價服務(wù)，精確的評估可為雙方利益提供可靠的保障機(jī)制，也為雙方在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過程中避免不必要的糾紛。（2）土地流轉(zhuǎn)的交易雙方談判服務(wù)。農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體可選擇交易平臺作為中介，可在交易平臺機(jī)制下根據(jù)成交價格高低自行選擇承包方作為交易對象，可自行選擇面對面與承包方進(jìn)行交談或委托第三方的交易中心進(jìn)行代為成交。

3.價格評估體系

據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至2012年底，全國已有800多個縣（市）、13000多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。目前，我國的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量還不多，多地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的實踐可以看出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場體系的建立有效地解決政事不分的問題，有利于政府轉(zhuǎn)變職能，發(fā)揮市場的決定性作用。

3.1農(nóng)村土地價格評估的特點

（1）市場供應(yīng)不足。對農(nóng)村土地使用權(quán)的評估依據(jù)缺失，有技術(shù)方法可操作，但制度規(guī)則不健全。（2）市場需求不旺盛。由于顯性規(guī)則（法律制度）滯后，目前的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)大多遵從的是隱性規(guī)則，開發(fā)建設(shè)隨意性大，交易雙方不需要也無法順利取得獨立第三方的評估技術(shù)支持。（3）農(nóng)村土地與國有土地在權(quán)利上存在著差別，阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的正常形成和發(fā)育。

3.2如何構(gòu)建

（1）土地流轉(zhuǎn)前的土地評估服務(wù)在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)前，要對土地進(jìn)行估價，而這是農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體個人單獨無法完成的，交易平臺可為進(jìn)行流轉(zhuǎn)的雙方提供土地估價服務(wù)，精確的評估可為雙方利益提供可靠的保障機(jī)制，也為雙方在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過程中避免不必要的糾紛。（2）土地流轉(zhuǎn)的交易雙方談判服務(wù)農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體可選擇交易平臺作為中介，可在交易平臺機(jī)制下根據(jù)成交價格高低自行選擇承包方作為交易對象，農(nóng)戶也可對成交期限、成交政策等相關(guān)問題咨詢交易中心。（3）土地流轉(zhuǎn)的協(xié)議簽訂服務(wù)土地流轉(zhuǎn)的雙方對簽訂協(xié)議不是十分了解或很少觸及，而交易平臺可為雙方進(jìn)行交易提供合同樣本供雙方查閱，并對要簽訂的合同或協(xié)議進(jìn)行講解。

4.監(jiān)督服務(wù)體系的構(gòu)建

4.1從地價監(jiān)管角度研究

為了防止地價泡沫、有利于土地宏觀調(diào)控，必須建立新的地價監(jiān)管體系。由于土地一、二級市場交易價格形成原因的差異，要根據(jù)不同的土地市場建立相應(yīng)的地價監(jiān)測體系。

4.2從監(jiān)管手段角度研究

土地交易監(jiān)管手段的運用主要是從如何發(fā)揮政府土地行政主管部門及其他職能部門的作用出發(fā)，提出相應(yīng)的具體辦法和措施。

（1）公開土地市場的監(jiān)督。公開土地市場既能夠給各市場主體進(jìn)行土地交易提供相對固定的場所，對市場主體的交易資格進(jìn)行審查，對交易對象進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，對交易環(huán)節(jié)實施監(jiān)督。（2）強化土地執(zhí)法監(jiān)察手段。各級土地行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)法，要大量采用“公開、曝光”的形式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對土地違法案件通過新聞媒介進(jìn)行披露，起到新聞監(jiān)督的作用。（3）加強土地的行政審批監(jiān)管。各級土地行政部門在每宗土地的具體審批過程中，嚴(yán)把行政審批關(guān)，防止交易主體采取欺騙手段。

4.3從建立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)角度研究

為了使集體土地使用權(quán)市場能夠得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須建立與農(nóng)村土地市場相關(guān)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。由于山西省缺乏相關(guān)經(jīng)驗，在這里可以借鑒重慶市各區(qū)縣土地交易市場的成功經(jīng)驗[3]。通過相關(guān)機(jī)構(gòu)的建立，完善土地交易市場中中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用。如表1所示：

4.4從制度創(chuàng)新角度研究

為了實現(xiàn)土地市場制度的創(chuàng)新和保障新土地市場制度的良好運行，需要深化土地產(chǎn)權(quán)、市場制度本身的改革，同時配套建設(shè)稅收、法律、社保體系和搞好土地市場宏觀調(diào)控[4]。城鄉(xiāng)土地使用權(quán)能保持一致，使農(nóng)村土地使用權(quán)能與城市土地使用權(quán)能統(tǒng)一和對等，合理確立土地產(chǎn)權(quán)的主體，構(gòu)建完整的土地產(chǎn)權(quán)體系，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的平等合理流動。根據(jù)法律規(guī)定，明確個人的權(quán)利和責(zé)任，保證有一個適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)體系。同時建立農(nóng)民的社會保障制度，使農(nóng)民的生活水平不降低，建立相應(yīng)的社會保障基金，并對其進(jìn)行監(jiān)管和經(jīng)營，由此健全農(nóng)民的社會保障制度。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 張紹良，侯湖平，公云龍，李晶晶.中國土地市場地價監(jiān)管新體系構(gòu)建.中國土地科學(xué)[J].2011.8.第25卷第8期

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[4] 張合林，郝壽義.城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度創(chuàng)新及政策建議.中國軟件科學(xué)[J].2007（2）.