建設(shè)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的投資控制

林靜霞

【摘 要】建設(shè)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，往往在施工階段出現(xiàn)竣工結(jié)算超設(shè)計(jì)概算和投資估算的現(xiàn)象，這對建設(shè)單位在工程施工階段的投資控制提出了高要求。本文通過介紹建設(shè)單位投資控制相關(guān)理論，著重分析施工階段投資控制的依據(jù)和措施，為建設(shè)單位在施工階段作出項(xiàng)目管理決策提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)單位；施工階段；投資控制

隨著我國房地產(chǎn)市場和科技的不斷進(jìn)度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中投入的財(cái)力、物力、人力越來越大，如何在一定資金投入的基礎(chǔ)上，保證其質(zhì)量、進(jìn)度和施工安全，是每一個(gè)建設(shè)單位面臨的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段是資金投入最大的階段，因此，本文主要對建設(shè)單位在施工階段的投資控制進(jìn)行研究。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本建設(shè)程序與投資控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從策劃、評估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、交付使用的整個(gè)建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵循的先后工作次序。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本建設(shè)程序主要分為以下階段：

①結(jié)合行業(yè)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，提出項(xiàng)目建議書。

②在調(diào)查研究和詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告。

③根據(jù)咨詢評估情況對項(xiàng)目進(jìn)行決策。

④根據(jù)可行性研究報(bào)告，編制設(shè)計(jì)文件。

⑤初步設(shè)計(jì)經(jīng)批準(zhǔn)后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并做好施工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

⑥組織施工，并根據(jù)施工進(jìn)度做好準(zhǔn)備工作。

⑦按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)內(nèi)容完成施工安裝，經(jīng)驗(yàn)收合格后交付使用。

⑧根據(jù)需要編制項(xiàng)目后評價(jià)。

投資控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序，從前期決策直至竣工驗(yàn)收的每一個(gè)階段都存在投資控制問題，若對投入的資金、資源和投入過程控制不力，投資浪費(fèi)的可能性就很大。因此，投資控制成為我們項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段投資控制理論

2.1投資控制的意義和基本原則

項(xiàng)目投資是指建設(shè)單位為了獲取項(xiàng)目的預(yù)期效益，對項(xiàng)目進(jìn)行策劃決策、建設(shè)實(shí)施，直至竣工驗(yàn)收等一系列投資管理活動(dòng)，所花費(fèi)的全部費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制是建設(shè)單位合理控制建設(shè)成本、保持合理利潤、立身生存的基本法則，它對確保開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度的完成具有重要意義。

實(shí)施有效的投資控制應(yīng)遵循以下原則：

①注重項(xiàng)目開發(fā)全過程的投資控制。投資控制貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的始終，我們不僅要關(guān)注項(xiàng)目前期決策和設(shè)計(jì)階段的投資控制，還應(yīng)注重施工階段的投資控制和竣工交付使用后的日常維護(hù)修理費(fèi)用、大修理和局部更新費(fèi)用等。

②主動(dòng)控制與被動(dòng)控制相結(jié)合。為盡可能減少實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與目標(biāo)投資的偏離，應(yīng)主動(dòng)采取控制措施能動(dòng)地影響投資決策、工程設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工。也應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)過程中通過調(diào)查-分析-決策的過程，進(jìn)行偏離-糾偏-再偏離-再糾偏的被動(dòng)控制，來實(shí)現(xiàn)投資的有效控制。

③組織、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)措施相結(jié)合。要有效地控制投資，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面采取措施。通過組織協(xié)調(diào)、技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，力求在技術(shù)先進(jìn)的條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上組織可行，將投資控制的理念滲透到各項(xiàng)施工技術(shù)中。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段是根據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的要求，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建筑安裝施工的活動(dòng)。它主要存在以下特點(diǎn)：

①施工階段是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段。隨著工程項(xiàng)目的進(jìn)展，投資需要相繼投入，從資金投放數(shù)量來講，其他階段都無法與其相比。進(jìn)行投資控制時(shí)，必須抓住施工階段這一最大的特點(diǎn)。

②施工階段是合同雙方利益沖突最多的階段。由于施工階段合同數(shù)量大，存在頻繁和大量的支付關(guān)系，又因?yàn)楹贤p方對條款的理解存在差異，加上外部環(huán)境變化引起的分歧，容易導(dǎo)致索賠事件甚至合同糾紛的發(fā)生，這給投資控制帶來一定難度。

③施工階段工期長、信息量大、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)。施工階段時(shí)間長，則內(nèi)外因素變化就多，各種工程信息和環(huán)境因素信息數(shù)量就多，內(nèi)容復(fù)雜，存在明顯的動(dòng)態(tài)性。掌握正確真實(shí)的工程信息，成為投資控制成敗的關(guān)鍵。

2.3施工階段對投資控制的影響

由于施工階段存在的明顯特點(diǎn)，又由于施工組織設(shè)計(jì)、工程變更、索賠、工程計(jì)量方式的差別以及工程實(shí)施中各種不可預(yù)見因素的存在，使得施工階段的投資控制難度很大。就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，施工階段對投資控制的影響主要在以下幾方面：

①違反項(xiàng)目基本建設(shè)程序。目前，有些建設(shè)單位急于施工，匆忙成立項(xiàng)目指揮部，邊決策、邊設(shè)計(jì)、邊施工，甚至在“五證”不齊的情況下開工建設(shè)，嚴(yán)重違反了項(xiàng)目基本建設(shè)程序。這種情況下施工的項(xiàng)目往往對投資額度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度、發(fā)包沒有嚴(yán)格把關(guān)，造成施工階段大幅的變更設(shè)計(jì)，若對變更的必要性和合理性也不進(jìn)行監(jiān)督，那么投資控制的難度將會(huì)很大，很容易造成損失。

②現(xiàn)場簽證管理混亂。有些施工單位為了獲取高額利潤，設(shè)法巧立名目，弄虛作假，有意曲解合同中詞句的含義，不該簽證的隨意上報(bào)簽證，應(yīng)該簽證的以少報(bào)多。加上監(jiān)理工程師或建設(shè)單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人不認(rèn)真審核，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對合同、預(yù)算和相關(guān)規(guī)定不熟悉，造成現(xiàn)場工程量不經(jīng)核實(shí)就盲目簽證的情況時(shí)有發(fā)生，很容易造成投資失控。

③施工單位隨意抬高報(bào)價(jià)。有些施工單位對單價(jià)較高、計(jì)算復(fù)雜的項(xiàng)目，通過加大工程量或多次計(jì)價(jià)的方式來獲取高額利潤；對已包括在綜合單價(jià)中的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)、擴(kuò)大取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；甚至對施工過程中需要專業(yè)分包的甲控項(xiàng)目，與分包單位串通來抬高報(bào)價(jià)。這些現(xiàn)象都容易造成投資控制混亂，稍不注意就會(huì)造成投資損失。

3、建設(shè)單位施工階段投資控制的依據(jù)和措施

3.1建設(shè)單位施工階段投資控制的依據(jù)

建設(shè)單位在施工階段進(jìn)行投資控制的依據(jù)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

①建設(shè)工程施工合同。

施工階段投資控制首先要以發(fā)承包雙方簽訂的施工合同為依據(jù)，相互制約、彼此監(jiān)督。目前我國使用的施工合同是2013年由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商行政管理總局制定的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）。

《示范文本》中不僅對合同價(jià)格形式、工程量計(jì)量、預(yù)付款和工程進(jìn)度款的支付方式、竣工結(jié)算等與投資密切相關(guān)的條款作了規(guī)定，還對法規(guī)變化、物價(jià)變化、工程變更、工程索賠、現(xiàn)場簽證等影響合同價(jià)款的內(nèi)容作了說明，這些內(nèi)容發(fā)承包雙方都必須在施工合同中明確，以作為日后進(jìn)行結(jié)算和價(jià)格調(diào)整的依據(jù)，合理分配雙方的風(fēng)險(xiǎn)，有效地進(jìn)行投資控制。

②建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范。

工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范是為規(guī)范建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)行為，統(tǒng)一建設(shè)工程計(jì)價(jià)文件的編制原則和計(jì)價(jià)方法制定的。目前我國使用的是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布，于2013年7月1日開始實(shí)施的《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2013。

《計(jì)價(jià)規(guī)范》中對合同價(jià)款約定、工程計(jì)量、合同價(jià)款調(diào)整、合同價(jià)款期中支付、竣工結(jié)算與支付等內(nèi)容作了規(guī)定。建設(shè)單位在施工階段進(jìn)行投資控制時(shí)，通過工程量清單上的單價(jià)和施工單位已完成的合格工程量，可以輕易地確定進(jìn)度款的支付額。根據(jù)工程量清單，建設(shè)單位可對投資變化一目了然，在要進(jìn)行變更時(shí)，可以很容易知道它對投資的影響，從而決定是否變更或進(jìn)行方案比較，找到最恰當(dāng)?shù)奶幚磙k法。

③建設(shè)工程造價(jià)信息。

建設(shè)工程造價(jià)信息是為了滿足建設(shè)市場發(fā)承包及參與建設(shè)工程各方主體造價(jià)信息的需求，由各省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)通過收集并整理有關(guān)數(shù)據(jù)庫和人、材、機(jī)市場價(jià)格信息，在各地工程造價(jià)信息網(wǎng)站、刊物發(fā)布的價(jià)格。

合同履行期間，因人工、材料、機(jī)械臺班價(jià)格波動(dòng)影響合同價(jià)款并超過合同約定范圍時(shí)，人工、機(jī)械臺班價(jià)格可按建設(shè)工程造價(jià)信息發(fā)布的人工成本信息、機(jī)械臺班單價(jià)或機(jī)械臺班價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，材料價(jià)格可由發(fā)包人參考建設(shè)工程造價(jià)信息發(fā)布的相應(yīng)材料價(jià)格，對承包人上報(bào)的材料價(jià)格進(jìn)行審批并確認(rèn)后，最終作為投資控制的依據(jù)。

3.2建設(shè)單位施工階段投資控制的措施

投資、質(zhì)量、進(jìn)度、安全是每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的四大目標(biāo)，建設(shè)單位在施工階段進(jìn)行投資控制時(shí)，必須兼顧這四大目標(biāo)構(gòu)成的統(tǒng)一矛盾體。實(shí)施有效的投資控制，我們要做好以下工作：

①加強(qiáng)合同管理。

建設(shè)工程施工合同，是明確發(fā)承包雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，是提高投資控制管理水平的重要方法和手段。根據(jù)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）中的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意合同價(jià)格形式、項(xiàng)目承包范圍、施工工期、預(yù)付款的支付與扣回、進(jìn)度款的支付、供應(yīng)材料范圍和方式、結(jié)算原則等是否與招投標(biāo)過程中的要約和承諾一致。要做到資料齊全、文字嚴(yán)密，才能有效避免合同履行過程中的施工索賠、減少投資增加的可能。

由于施工階段項(xiàng)目實(shí)際情況的變化，建設(shè)單位對施工合同中約定合同價(jià)款的調(diào)整事件、調(diào)整方法及調(diào)整程序等關(guān)系雙方風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容要特別注意。按《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2013中的相關(guān)規(guī)定，在施工合同中明確工料機(jī)價(jià)格變化、工程量增減、結(jié)算原則等影響合同價(jià)款調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，是對發(fā)承包雙方權(quán)益的保護(hù)。

②加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，減少工程變更和現(xiàn)場簽證。

加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，首先要對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真審查。除了應(yīng)組織專家對招標(biāo)文件中的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查外，還應(yīng)對施工過程中的具體施工方案進(jìn)行審查，在保證工程質(zhì)量的前提下力求做到科學(xué)合理，達(dá)到資源的最佳配置，減少變更和簽證的可能。

另外，施工階段常常因?yàn)閷υO(shè)計(jì)項(xiàng)目的修改和現(xiàn)場施工條件限制、施工技術(shù)要求而產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。這就要求建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)就做好充分的論證、提出完整的方案要求和完善的標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)計(jì)出圖后，組織各參建單位做好圖紙會(huì)審，技術(shù)交底，避免施工過程中出現(xiàn)不必要的設(shè)計(jì)變更。同時(shí)，對施工階段投資控制極易出現(xiàn)漏洞的現(xiàn)場簽證，建設(shè)單位要慎重對待。必須明確簽證的范圍，切勿盲目簽證。在簽證時(shí)要嚴(yán)格施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、建設(shè)單位代表四方簽證制度，簽證內(nèi)容應(yīng)量化具體，與實(shí)際情況相符。

③掌握市場工、料、機(jī)價(jià)格。

施工階段人工、材料、機(jī)械臺班價(jià)格波動(dòng)對合同價(jià)款變化的影響很大，掌握市場工料機(jī)價(jià)格的變化對投資控制具有很大幫助。建設(shè)單位及時(shí)了解國家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策，掌握市場價(jià)格信息變化，就能預(yù)測變化趨勢和周期性，對資金占用額大、采購較困難的材料予以重點(diǎn)控制。

④規(guī)范施工過程管理，公正、合理、及時(shí)處理索賠。

做好施工過程管理，就要在工程進(jìn)行的同時(shí)收集完整內(nèi)外業(yè)資料，時(shí)間節(jié)點(diǎn)清晰有效，特別是發(fā)承包雙方就工程技術(shù)、投資、進(jìn)度和其它涉及合同管理問題的磋商、會(huì)議紀(jì)要等做好文字記錄、各方會(huì)簽，以作為日后處理索賠、進(jìn)行結(jié)算的依據(jù)。對施工中因施工現(xiàn)場條件、氣候條件、施工進(jìn)度變化、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)文件等因素發(fā)生的不可避免的索賠，建設(shè)單位應(yīng)公正、合理、及時(shí)地處理，以免引發(fā)合同糾紛，影響施工的正常進(jìn)行。

⑤做好室外配套工程的實(shí)施。

室外配套工程由兩部分組成，一部分是建筑物外至紅線部分，稱為區(qū)內(nèi)配套；另一部分是紅線與市政大網(wǎng)連接部分，稱為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。配套工程的實(shí)施方式有兩種，一種是地方政府審定發(fā)布收費(fèi)文件，由建設(shè)單位向收費(fèi)單位繳納，收費(fèi)單位實(shí)施；另一種是政府和專業(yè)主管局審定方案，建設(shè)單位與各專業(yè)主管局合作實(shí)施。針對第二種實(shí)施方式，建設(shè)單位必須以優(yōu)化方案為先導(dǎo)，在設(shè)計(jì)方案確定的基礎(chǔ)上，遵循施工招標(biāo)的做法，實(shí)施工程量清單招標(biāo)，并在做好工料機(jī)價(jià)格動(dòng)態(tài)控制后簽訂施工合同、進(jìn)行結(jié)算。

4、結(jié)論

本文在介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段投資控制理論的基礎(chǔ)上，說明了建設(shè)單位在施工階段投資控制的依據(jù)和措施，希望能為建設(shè)單位的施工管理提供一定的參考。隨著我國科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，施工技術(shù)水平的不斷提高，施工工藝的逐漸完善，新材料新器械的合理利用，建設(shè)單位如何在施工階段做好投資控制，將是一個(gè)永不停止的課題。

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