“以房養(yǎng)老”模式在當(dāng)代中國的探討

洪銘璐　趙萬才

【摘 要】經(jīng)過30年的改革開放，中國的經(jīng)濟快速發(fā)展，人口紅利的消失，人口老齡化也越來越成為人們關(guān)注的問題。然而人口結(jié)構(gòu)的變化，使得傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式遭受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”這種新的制度將在2014年正式實施。本文將分析“以房養(yǎng)老”這種新模式在中國的形成基礎(chǔ)、目前出現(xiàn)的困局，并對我國“以房養(yǎng)老”體系提出幾點建議，以更好的完善這種制度，促進社會全面發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；現(xiàn)狀：風(fēng)險：阻礙；完善

“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。①是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。

目前，“以房養(yǎng)老”的模式主要有兩種。分別是美國模式和新加坡模式，也叫逆向年金抵押貸款和住房產(chǎn)權(quán)信托。

一、中國人背景以及“以房養(yǎng)老”模式在中國的提出

（一）產(chǎn)生和發(fā)展

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表表性的則是美國。②此項業(yè)務(wù)在美國興起，并由此開始向世界各國蔓延。

（二）國際標(biāo)準(zhǔn)

按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個國家0-14歲人口在總?cè)丝诋?dāng)中所占比重越大，這個國家的人口就越年輕；一個國家0-14歲人口逐漸減少，15-64歲人口增多，65歲及以上年齡人口在7%以下，則這個國家的人口越呈“成年型”；一個國家65歲老年人口在總?cè)丝诋?dāng)中所占比重超過了7%，則這個就已家的人口就進入了"老齡化"時期。若按此標(biāo)準(zhǔn)，我國從1999就已不步入老齡化社會。

（三）我國人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)表明，60歲及以上人口為177648705人，13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。我國成為世界上唯一老年人口超過1億人的國家，而且老齡化進程正在加速。據(jù)《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》執(zhí)法檢查報告提供的預(yù)測分析，據(jù)“國家應(yīng)對人口老齡化戰(zhàn)略研究”課題組預(yù)測，2014年我國老年人口將超過2億，2025年達(dá)到3億。2042年老年人口比例將超過30%。

（四）“以房養(yǎng)老”在中國的提出

人口老齡化進程的加速，老齡人口的增多，人口紅利的消失，這些都將無疑給國家的養(yǎng)老政策提出了新的巨大的挑戰(zhàn)，也將給經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展和人民生活水平等各個方面帶來巨大的影響。由于我國大范圍的繳納養(yǎng)老保險金的時間短，子女經(jīng)濟狀況不佳，養(yǎng)老制度不完善等一系列因素，使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟保障，特別是當(dāng)他們成為空巢老人時，他們的生活就會陷入困境。如何使老人安度一個舒適安享晚年？在這種背景下，2006年三月全國“兩會”上，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明提出了“以房養(yǎng)老”模式，“60歲前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”，建議成立課題小組進行可行性調(diào)研，并選擇了大城市做試點，待成熟后再向全國推廣。

二、“以房養(yǎng)老”在中國可行性的依據(jù)

（一）理論依據(jù)

第一，生命周期假說生命周期假說又被稱為消費與儲蓄的生命周期假說，這一理論假定人為理性的消費，在追求其個人效用最大化時，追求其生命周期內(nèi)一生的收入和財富效用最大化而其約束是生命周期內(nèi)的收入與消費支出的平衡。以房養(yǎng)老方式正是借鑒生命周期理論思想，顯示人們的消費平準(zhǔn)化傾向，從家庭資源的合理配置與效用最大化的目標(biāo)著手，實現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最佳組合。第二，資產(chǎn)流動理論，每個家庭都擁有大量資產(chǎn)，而不同資產(chǎn)的流動性和盈性也不盡相同流動性是資產(chǎn)發(fā)揮功用的前提，資產(chǎn)只有在不斷的流動中才能發(fā)揮其功能并實現(xiàn)價值的增值。這就是該理論的核心。住房是家庭資產(chǎn)中價值較大的資產(chǎn)，盈利性和安全性較好，但流動性差，一般只有在出售或出租時才有經(jīng)濟利益流入。第三，家庭代際財富傳遞理論家庭代際財富傳遞理揭示的是代際之間財富的傳遞及其影響。涉及社會、家庭創(chuàng)造的財富如何在父代與子代之間發(fā)生流動，以及這種流動會對社會和家庭造成何種影響。作為經(jīng)濟組織，如何使家庭資源的效用最大化，不只是某一代人之間的財富效益最大化，及家庭內(nèi)的財富傳遞。4、期貨權(quán)理論“以房養(yǎng)老”實質(zhì)上是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險公司等金融機構(gòu)或是特定機構(gòu)，并從那里獲得年（月）金，而此時老年人對該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離世，房產(chǎn)才可以交割，所有權(quán)才有權(quán)歸貸款機構(gòu)所有。

（二）現(xiàn)實基礎(chǔ)

1.多重問題給社會養(yǎng)老施壓

在人口老齡化的今天，社會化養(yǎng)老越來越凸顯其弊端，越來越不能承受當(dāng)今的社會壓力。2013年1月，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國15—59歲勞動年齡人口在相當(dāng)長時期里第一次出現(xiàn)了絕對下降，比上年減少345萬人，這意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致未來中國經(jīng)濟要過一個“減速關(guān)”。人口紅利的消失，城鎮(zhèn)領(lǐng)退休的速度加快，農(nóng)村領(lǐng)取養(yǎng)老金的人數(shù)增多，這些問題均增加了社會養(yǎng)老金的壓力。

2.國家“未富先老”加劇養(yǎng)老問題

今天，我國已經(jīng)超過日本成為世界上第二大經(jīng)濟體。改革開放的30年，中國的經(jīng)濟迅速增長，巨大的市場吸引力，使得國際怎本不斷的投入中國。然而，自上世紀(jì)50年代出生的人口進入老年化階段，70年代計劃生育政策的實施，使得目前中國進入了一個老齡化的高峰時期。經(jīng)濟的高速發(fā)展并沒有和我國的社會福利保障體制同步，養(yǎng)老水平、保障體制的滯后，出現(xiàn)了大量的失能、失獨、空巢老人；巨大的要老金虧空。這都依賴國家財政的支撐。在國家經(jīng)濟提速階段，也正是我國的老齡化高峰時期。就我國的人均GDP而言，也遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國的水平。典型的“未富先老”，這也將加劇我國的養(yǎng)老問題。

3.人口結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式遭遇挑戰(zhàn)

新中國成立初期人口劇增，促進了當(dāng)時經(jīng)濟的發(fā)展；顯然人口的高速增長也將阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。計劃生育的實施，控制了人口增長，同時也帶來了嚴(yán)重的人口結(jié)構(gòu)問題：人口結(jié)構(gòu)呈到三角，家庭結(jié)構(gòu)呈“4-2-1”模式；③即一對夫婦要贍養(yǎng)他們的4為老人，同時要撫養(yǎng)他們他們的子女。資源有限的同時，贍養(yǎng)費用的巨大投入，養(yǎng)老問題成了考慮重要的問題。

4.養(yǎng)老機構(gòu)的不完善，發(fā)展緩慢

社會養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾突出。一是服務(wù)設(shè)施不足。目前，城市建設(shè)中對養(yǎng)老服務(wù)用地和養(yǎng)老機構(gòu)、服務(wù)設(shè)施建設(shè)缺乏規(guī)劃的情況還比較普遍；農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短缺的情況更為嚴(yán)重，特別是農(nóng)村失能半失能老人和空巢、留守老人的養(yǎng)老服務(wù)匱乏。農(nóng)村社會化養(yǎng)老的基礎(chǔ)薄弱，已成為我國老齡工作的一大突出問題。二是專業(yè)護理人員短缺。三是民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展緩慢。養(yǎng)老行業(yè)屬于投資回報率低的微利行業(yè)，民間資本參與的意愿不強。

通過以上分析，可知，我國推行“以房養(yǎng)老”模式具有較強的現(xiàn)實基礎(chǔ)，此外，推行“以房養(yǎng)老”也可以盤活住房，優(yōu)化固定資產(chǎn)，實現(xiàn)個人資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

三、實施“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險與阻礙

我國在“以房養(yǎng)老”的實際操作過程中，還有以下一些風(fēng)險和困局：

（一）金融市場風(fēng)險

對于房產(chǎn)的估值是確定養(yǎng)老金的關(guān)鍵。而房屋的價格是隨市場不停波動的。房價上漲漲，不排除一些老人反悔：房價下降，給金融機構(gòu)造成一定的風(fēng)。對銀行來說，“以房養(yǎng)老”這一新的商業(yè)模式，收益回報時間跨度長，前期市場發(fā)放金額大，成不高。而且金融市場的風(fēng)險性也給以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)帶來了相應(yīng)的風(fēng)險。利率的變化對以房養(yǎng)老的收益有很大的影響。

（二）傳統(tǒng)觀念仍占主流

“但存方寸地，留與子孫耕”，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭情感；“封妻蔭子”等觀念的盛行，為下一輩留下房產(chǎn)，是老一輩觀念。而這種傳統(tǒng)觀念阻礙著以房養(yǎng)老制度的建立。

（三）養(yǎng)老體系的不完善，增加了老年人的后顧之憂

養(yǎng)老機構(gòu)的不完善，大多數(shù)的養(yǎng)老機構(gòu)只是單純的營業(yè)性機構(gòu)，并沒有家的感覺。而且，我國目前的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量少，養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，養(yǎng)老前景不明朗。

（四）70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更后怎么辦？

近年以來，試點工程有許多，然而成功的卻很少。重要原因就是“居民普遍預(yù)計房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。雖《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當(dāng)事人都會受到很大損失。

四、如何健全“以房養(yǎng)老”的體系

（一）科學(xué)認(rèn)識“以房養(yǎng)老”，改變傳統(tǒng)觀念

我國的傳統(tǒng)的財富代際關(guān)念根深蒂固，如如何讓民眾接受新的消費觀，除了經(jīng)濟措施外，現(xiàn)代理財觀念也相當(dāng)重要。清楚的認(rèn)識“以房養(yǎng)老”只是一種新的養(yǎng)老模式，不是子女不用盡養(yǎng)老義務(wù)或者由國家承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任。使得家庭固有的資本發(fā)出最大化的經(jīng)濟效益。社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。

（二）完善相應(yīng)的法律法規(guī)，完善保障機制和貸款機構(gòu)保護體系

“以房養(yǎng)老”的順利進行與否很大程度上取決于風(fēng)險的控制。建立完善的擔(dān)保機制，尤其是政策性擔(dān)保機制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng)營風(fēng)險，提高機構(gòu)開展的此項的業(yè)務(wù)的積極性。2013年9月6日，國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見；2014年6月17日，保監(jiān)會發(fā)布了中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見。其他制度的跟進，有利于以房養(yǎng)老的制度進一步完善。

（三）建立金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評估等機構(gòu)的合作平臺

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險、及行政管理多個領(lǐng)域，，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是“以房養(yǎng)老”得以實施的平臺。完善對房地產(chǎn)評估的市場，建立規(guī)范、高效、立體化的房地產(chǎn)市場的評估。實現(xiàn)商業(yè)銀行、擔(dān)保機構(gòu)、老人的互惠共贏。

（四）調(diào)整經(jīng)濟政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”合適的社會環(huán)境

首先，延長居民住宅70年土地使用權(quán)的期限，減少市場的交易成本，加速商品的流通，優(yōu)化社會資源，盤活房地產(chǎn)市場。解除銀行和老人的后顧之憂，可以大膽的進行嘗試。其次，適當(dāng)?shù)拈_征遺產(chǎn)稅，隔斷財富代際傳遞關(guān)系，倡導(dǎo)獨立自強的觀念，在新時代呈現(xiàn)新的理財觀念。

注釋：

①王艷粉《關(guān)于實施“以房養(yǎng)老”模式的意義與對策研究》，《前言》2008年第11期.

②翟思達(dá)《以房養(yǎng)老：中國老齡化社會養(yǎng)老模式探討》，《中國人力資源開發(fā)》2012年第9期.

③翟思達(dá)《以房養(yǎng)老：中國老齡化社會養(yǎng)老模式探討》，《中國人力資源開發(fā)》2012年第9期.

【參考文獻】

[1]范雪蕾，高子健.“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構(gòu)想[J].商業(yè)時報，2009（08）.

[2]王艷粉.關(guān)于實施“以房養(yǎng)老”模式的意義與對策研究[J].前言，2008（11）.

[3]以房養(yǎng)老：逆向年金抵押貸款.觀察與思考.

[4]王丹.“以房養(yǎng)老”面臨的五大難題[N].北京商報，2010-12-20.

[5]以房養(yǎng)老：中國老齡化社會要老模式探討.政策分析.

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[7]全國人民代表大會常務(wù)委員會執(zhí)法檢查組關(guān)于關(guān)于檢查《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》實施情況的報告，全國人大網(wǎng)，http：//www.npc.gov.cn/npc/xinwen

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[8]《中國第五次人口普查分析》，中國網(wǎng)http：//www.china.com.cn/renkou/6thrkpc

/2010-08/19/content_20746721.htm.