企業(yè)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅淺析

徐進(jìn)

【摘 要】企業(yè)自用房頻繁變更的會(huì)計(jì)處理，不僅會(huì)影響企業(yè)固定資產(chǎn)入賬價(jià)值，還影響企業(yè)房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅計(jì)算。本文從現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和稅收政策角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)自用房產(chǎn)增減變更經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析探討，便于企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)房產(chǎn)稅有更清楚的認(rèn)識(shí)，正確處理具體實(shí)務(wù)，以期房產(chǎn)稅計(jì)算快捷準(zhǔn)確。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；房產(chǎn)稅；計(jì)算

蓬勃發(fā)展中企業(yè)房產(chǎn)會(huì)增多，價(jià)值不斷的增大，新增房產(chǎn)、改擴(kuò)建房屋、與房屋建筑物不可分割的附屬和配套設(shè)備不斷增加。這些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)變動(dòng)都會(huì)涉及房產(chǎn)稅計(jì)算。由于企業(yè)部分納稅人對(duì)房產(chǎn)稅政策學(xué)習(xí)了解不夠，認(rèn)為房產(chǎn)稅是小稅種，可征可不征、可多征可少征，不像增值稅、營(yíng)業(yè)稅能引起足夠重視。有企業(yè)將已投入使用房產(chǎn)長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上，不轉(zhuǎn)成本，隱瞞應(yīng)稅房產(chǎn)；有的將中央空調(diào)、電梯等設(shè)備從房產(chǎn)價(jià)值中剝離，減少房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值；也有財(cái)務(wù)人員認(rèn)為自行車棚等簡(jiǎn)易房不屬于房產(chǎn)不交房產(chǎn)稅等問(wèn)題。根據(jù)國(guó)務(wù)院令第546號(hào)規(guī)定，從2009年1月1日起無(wú)論內(nèi)外資全面征收房產(chǎn)稅。企業(yè)財(cái)務(wù)人員如何解決，下面筆者總結(jié)日常實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，圍繞企業(yè)自用房產(chǎn)及其附屬設(shè)施新增和后續(xù)支出涉及房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)進(jìn)行探討。

一、房產(chǎn)稅相關(guān)政策

適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，稅收法規(guī)不斷修改完善，企業(yè)財(cái)務(wù)工作者應(yīng)持續(xù)學(xué)習(xí)。

（一）房產(chǎn)稅總述：根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋計(jì)稅余值或租金收入，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收一種財(cái)產(chǎn)稅。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能遮風(fēng)避雨，供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資場(chǎng)所，包含具備房屋功能地下建筑物，獨(dú)立于房屋之外建筑物，不屬房產(chǎn)。企業(yè)在自用房房產(chǎn)稅計(jì)算公式=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%，其中：房產(chǎn)計(jì)稅余值=房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）。原值減除比例由各省自治區(qū)自行規(guī)定。在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅有兩個(gè)重要指標(biāo)，一是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，一是開(kāi)始計(jì)征時(shí)間。

（二）房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)1）自2009年1月1日起，依照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載，應(yīng)按規(guī)定預(yù)以調(diào)整或重新評(píng)估；2）自2006年1月1日起，房產(chǎn)原值應(yīng)包括為維持和增加房屋使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)附屬設(shè)備和配套設(shè)施，主要有暖氣、衛(wèi)生等設(shè)備；各種管線如蒸汽等管道及電力等導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)等。電燈網(wǎng)等從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)價(jià)值；對(duì)其中易損壞、需要經(jīng)常更換零配件更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。3）自2011年起，按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5，按房產(chǎn)建筑面積2倍計(jì)算土地面積并確定計(jì)入房產(chǎn)原值地價(jià)。

（三）房產(chǎn)稅開(kāi)始計(jì)征時(shí)間。1）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成次月起；2）原有房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起；3）納稅人因房屋大修停用半年以上，大修期間免；4）為基建工地服務(wù)各種工棚、等臨時(shí)房屋，施工期間免，工程結(jié)束后，轉(zhuǎn)給基建單位，次月征。5）從2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)實(shí)物或權(quán)利發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，其應(yīng)納稅款計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月末。

二、房產(chǎn)及其附屬設(shè)施的新增和后續(xù)支出具體業(yè)務(wù)的涉稅處理

企業(yè)科學(xué)管理和核算固定資產(chǎn)，有利于提高資產(chǎn)使用效率和保護(hù)資產(chǎn)安全完整。不影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)下，遵守企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)兼顧稅收法規(guī)規(guī)定處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，有利簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)工作者計(jì)算房產(chǎn)稅。房產(chǎn)是企業(yè)固定資產(chǎn)，會(huì)計(jì)處理應(yīng)遵守《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》要求，確認(rèn)和計(jì)量房產(chǎn)新增和后續(xù)支出處理。

（一）房產(chǎn)及其附屬設(shè)施新增經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉稅處理。1）資產(chǎn)分類：房產(chǎn)分類要考慮企業(yè)自身管理需要。按4號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第五條，固定資產(chǎn)各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。對(duì)于房屋及其不可分割各種附屬設(shè)備和配套設(shè)備設(shè)施分為兩大類，一類為：房屋和一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)備設(shè)施作為房產(chǎn)管理，如暖氣等設(shè)備、各種管線，如蒸汽等管道及電力等導(dǎo)線；另一類為雖不可分割但具有不同使用壽命設(shè)備作為機(jī)器設(shè)備管理，如電梯、中央空調(diào)、冷水機(jī)組等。避免后期計(jì)算房產(chǎn)稅需從資產(chǎn)清單尋找附屬設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，在新增時(shí)可借助財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行管理，對(duì)每項(xiàng)新增固定資產(chǎn)在其卡片上彈性域名或備注字段處標(biāo)上從價(jià)、從租或無(wú)標(biāo)識(shí)。健全每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)明細(xì)資料，在匯總計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，通過(guò)資產(chǎn)清單明細(xì)賬快速篩選房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。如公司新增一臺(tái)中央空調(diào)，在固定資產(chǎn)卡片備注從價(jià)，新增一項(xiàng)辦公樓備注上從價(jià)，若辦公樓從自用改為出租，就在資產(chǎn)卡片備注從租，這樣處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不但計(jì)算房產(chǎn)稅受益，在企業(yè)所得稅匯算時(shí)計(jì)算稅法折舊額也從中受益。2）轉(zhuǎn)固時(shí)間的確定：自行建造房屋完工后驗(yàn)收達(dá)到可使用狀態(tài)，按4號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四條規(guī)定與該有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)和成本能夠可靠地計(jì)量就應(yīng)該確定該項(xiàng)固定資產(chǎn)。稅法規(guī)定在投入使用次月開(kāi)始計(jì)繳房產(chǎn)稅。實(shí)務(wù)工作存在各種原因?qū)е买?yàn)收?qǐng)?bào)告在部門(mén)之間流轉(zhuǎn)或人為耽誤，造成會(huì)計(jì)賬上轉(zhuǎn)固日期滯后于實(shí)際使用日期，財(cái)務(wù)人員應(yīng)按投入使用部門(mén)簽收日期補(bǔ)提房產(chǎn)稅，避免少繳房產(chǎn)稅現(xiàn)象。稅務(wù)稽查時(shí)往往會(huì)關(guān)注到這種細(xì)節(jié)，若處理不當(dāng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅收處罰。3）轉(zhuǎn)固價(jià)值的確定：自行建造房屋到達(dá)可使用狀態(tài)投入使用后，相關(guān)房產(chǎn)就要預(yù)轉(zhuǎn)固。按4號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第九條規(guī)定自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生必要支出構(gòu)成。賬務(wù)上預(yù)轉(zhuǎn)固時(shí)一般按合同金額進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，但項(xiàng)目的合同金額和工程決算報(bào)告通常會(huì)有出入，造成會(huì)計(jì)賬上預(yù)轉(zhuǎn)固的價(jià)值與最終房產(chǎn)價(jià)值不一致。在預(yù)轉(zhuǎn)固時(shí)，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為財(cái)務(wù)賬上預(yù)轉(zhuǎn)固房產(chǎn)價(jià)值；但在工程決算后，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為財(cái)務(wù)賬上固定資產(chǎn)價(jià)值，按稅法規(guī)定需要追溯調(diào)整預(yù)轉(zhuǎn)固價(jià)值和最終決算價(jià)值的差額部分房產(chǎn)稅。這與會(huì)計(jì)上折舊計(jì)提方式不一樣，折舊不追溯調(diào)整，僅在剩余期間攤銷即可。

（二）房產(chǎn)及其附屬設(shè)施后續(xù)支出經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅處理。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)使用過(guò)程中發(fā)生更新改造、修理費(fèi)用等，其處理原則為符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本，將被替換賬面價(jià)值扣除，不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。按房產(chǎn)稅相關(guān)政策規(guī)定只有資本化增加到固定資產(chǎn)賬面價(jià)值后續(xù)支出才影響房產(chǎn)稅的計(jì)算。

三、化繁為簡(jiǎn)的房產(chǎn)計(jì)算方法

通過(guò)上面歸納總結(jié)，每月計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)從財(cái)務(wù)賬套中導(dǎo)出固定資產(chǎn)清單，關(guān)鍵字段應(yīng)有：資產(chǎn)名稱、賬上轉(zhuǎn)固日期、實(shí)際投入使用日期、資產(chǎn)原值和備注字段，通過(guò)Excel的篩選功能方便快捷的確認(rèn)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算當(dāng)月房產(chǎn)稅。每年12月底，再根據(jù)固定資產(chǎn)明細(xì)賬，特殊附屬設(shè)備及其土地價(jià)值匯總檢查一次本年度的房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)是否準(zhǔn)確。

總之，對(duì)房產(chǎn)增減變動(dòng)紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，專業(yè)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)把握一個(gè)準(zhǔn)則：會(huì)計(jì)核算是基礎(chǔ)，了解稅收特殊政策是關(guān)鍵，對(duì)特殊的業(yè)務(wù)問(wèn)題要及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)溝通，這樣既能提高工作效率，也能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)稅。