國土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)

河南安陽縣國土資源局　鄭東偉

國土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)

河南安陽縣國土資源局鄭東偉

摘要：我國正在進(jìn)行社會主義新農(nóng)村建設(shè),在這個過程中離不開對土地的管理。土地是一種重要的不可再生資源,我國一直堅持18億畝耕地的紅線。因此必須做好國土資源管理工作,保障農(nóng)村建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)。本文對于國土資源管理和農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則進(jìn)行了簡要的分析,并提出了當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題,以此為基礎(chǔ)提出了相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)措施。

關(guān)鍵詞：國土資源管理；農(nóng)村建設(shè)用地；土地流轉(zhuǎn)

中圖分類號：P

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-864X（2015）03-0070-01

建設(shè)社會主義新農(nóng)村的過程中必須進(jìn)行嚴(yán)格的國土資源管理，使農(nóng)村建設(shè)用地能夠合理流轉(zhuǎn)，在保障耕地面積的基礎(chǔ)上促進(jìn)我國農(nóng)村地區(qū)的土地的節(jié)約集約利用。在進(jìn)行國土資源管理和農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是必須依據(jù)一定的原則，同時也看到當(dāng)前我國農(nóng)村建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)存在的一些問題，采取有效措施對其進(jìn)行改進(jìn)。

一、國土資源管理和農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則

（一）維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益

必須依法進(jìn)行國土資源管理，在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的過程中要維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，決不能損害和限制農(nóng)戶承包土地的權(quán)利。特別是要注意操作的過程中要堅持客觀公正性、公開透明性和合理合法性，決不允許任何組織和個人有損公肥私的行為。

（二）尊重農(nóng)民群眾的意愿

在進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是要充分尊重農(nóng)民群眾的意愿，特別是需要對土地用途進(jìn)行改變時更應(yīng)該傾聽農(nóng)民群眾的需求，保護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，對各項手續(xù)等進(jìn)行完善，避免在農(nóng)村引起社會群體矛盾。

（三）依法辦事，不超越法律的范圍

在進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時，必須嚴(yán)格依照《農(nóng)村土地承包法》以及其他的相關(guān)政策，做到權(quán)證到戶、手續(xù)完善、程序合法，絕不能超越法律的范圍，影響農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，甚至損害農(nóng)民群眾的合法權(quán)益。

（四）堅持土地承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定

我國法律明確規(guī)定土地承包權(quán)30年不變，這有利于維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定、保障農(nóng)民的合法權(quán)益。因此如果已經(jīng)完成了2輪土地承包，發(fā)包方絕不能對承包地隨意的調(diào)整，以免破壞農(nóng)村社會的穩(wěn)定[1]。

二、當(dāng)前我國農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和問題

所謂的建設(shè)用地指的是用來建造構(gòu)建物和建筑物的土地，例如軍事設(shè)施用地、旅游用地、交通水利設(shè)施用地、工礦用地、住宅用地等等。我國的物權(quán)法、地產(chǎn)法都對國有土地建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。然而當(dāng)前我國的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)仍然存在很大的問題。

（一）法律不健全

由于當(dāng)前我國的法律還沒有對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的流轉(zhuǎn)程序、收益分配、流轉(zhuǎn)條件進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致了我國的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)混亂的局面，存在著大量的變相轉(zhuǎn)讓和私下轉(zhuǎn)讓，造成土地利用的混亂，破壞了土地市場的秩序，混淆了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，嚴(yán)重影響了農(nóng)村社會的穩(wěn)定[2]。

（二）削弱了政府的調(diào)控力

由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出無序、自發(fā)的情況，嚴(yán)重削弱了政府對于土地市場的調(diào)控能力，導(dǎo)致政府不能有效的對建設(shè)用地的供應(yīng)總量進(jìn)行控制，從而無法準(zhǔn)確的實施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)重擾亂了土地利用的情況和土地市場的秩序。

（三）違法用地和隱形市場大量存在，沖擊耕地保護(hù)

18億畝耕地是我國的土地紅線，然而當(dāng)前由于流轉(zhuǎn)利益的驅(qū)動，一些農(nóng)民具有比較淡薄的耕地保護(hù)意識，集體經(jīng)濟(jì)組織也不愿意對耕地進(jìn)行保護(hù)，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種違法用地和隱形市場的存在，例如假借房屋出租的形式來私自轉(zhuǎn)讓住宅用地、通過聯(lián)營的名義出租和轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、低價轉(zhuǎn)讓和出讓農(nóng)民的集體用地、未經(jīng)批準(zhǔn)就隨意對耕地進(jìn)行占用和轉(zhuǎn)讓等等，這些行為都對我國的耕地保護(hù)造成了極其嚴(yán)重的沖擊。

（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的分配存在問題

因為市場機(jī)制的缺位和相關(guān)法律的不完善，導(dǎo)致在土地流轉(zhuǎn)過程中不能充分地體現(xiàn)資產(chǎn)自然屬性和土地的市場價值，導(dǎo)致國家土地稅費(fèi)嚴(yán)重流失。再加上我國農(nóng)村存在的集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)不完善、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等情況，難以保障農(nóng)民和農(nóng)民集體的合法土地流轉(zhuǎn)收益。

三、建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策

（一）對流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行完善

在國家還沒有出臺相應(yīng)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法規(guī)之前，地方應(yīng)該先出臺地方性的集體用地流轉(zhuǎn)管理辦法，對農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，做到有法可依。要對集體土地權(quán)利的內(nèi)容進(jìn)行明確，并且在有形土地市場中納入集體建設(shè)用地使用權(quán)，對使用權(quán)的范圍和條件進(jìn)行充分的明確，建立清晰的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要做到面積準(zhǔn)確、四至清楚、權(quán)屬合法、符合原則[3]。

（二）對集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)就是土地產(chǎn)權(quán)制度，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利，因此要對農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明細(xì)。首先，要做好集體土地所有權(quán)的登記工作，并對登記范圍進(jìn)行細(xì)化，將土地具體權(quán)利的主體確定下來。其次，對集體建設(shè)用地的相關(guān)權(quán)力進(jìn)行進(jìn)一步的明晰和細(xì)化，例如繼承權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)、買賣權(quán)、使用權(quán)和所有權(quán)等等，并明確土地的使用者和所有者應(yīng)該如何對利益、權(quán)力進(jìn)行分配。

（三）科學(xué)的流轉(zhuǎn)方式制定出來

可以借鑒國家建設(shè)用地使用權(quán)有償使用的模式，來制定科學(xué)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，也就是實行集體建設(shè)用地的年租、抵押、出租、轉(zhuǎn)讓和出讓制度，實現(xiàn)集體土地的有償流轉(zhuǎn)，使土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離開來。要在土地有形市場中納入存量集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，對其進(jìn)行統(tǒng)一管理，將集體土地的資產(chǎn)價值體現(xiàn)出來，實現(xiàn)農(nóng)民增收。

（四）將科學(xué)的流轉(zhuǎn)分配收益制度建立起來

要參照國有土地基準(zhǔn)地價，將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的最低限價制度建立起來，并在農(nóng)村集體財產(chǎn)管理中對其進(jìn)行統(tǒng)一管理?？梢圆扇∫欢ǖ墓膭畲胧?，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織來完成村莊的改造和搬遷工作，并且整理集體建設(shè)用地，對其進(jìn)行抵押、出租、出讓和轉(zhuǎn)讓，所得資金仍然用于整理集體建設(shè)用地。

四、結(jié)語

實現(xiàn)土地兩權(quán)分離有利于提高現(xiàn)有土地的商品率、產(chǎn)出率和利用率。然而在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的過程中要注意做好國土資源管理工作，正視當(dāng)前在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題，積極采取有效的措施對其進(jìn)行解決，維護(hù)農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]張新國.新農(nóng)村建設(shè)用地合理利用研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技. 2012（10）

[2]林和明，藺中，李金成.廣東省農(nóng)村建設(shè)用地整治潛力分析與測算[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué). 2013（05）

[3]吳濤，孔慶福，易勝果.農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾效益評價[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué). 2013（15）