社區(qū)物業(yè)管理問題淺析

戰(zhàn)秋蓮

摘 要：隨著我國(guó)大量法規(guī)的不斷修改完善，我國(guó)法律體系日趨完備，人們的法律意識(shí)也在日益增強(qiáng)。與城市人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的無外乎是自己每天都要生活的家園——自己所在的社區(qū)，它包括社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、共用部分的使用、私有部分的維護(hù)修善等，這些問題的來源無外乎是物業(yè)管理，而我國(guó)目前的物業(yè)管理是以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃分的，加上新舊物業(yè)的混合存在，人們對(duì)社區(qū)居委會(huì)職能的誤認(rèn)，導(dǎo)致物業(yè)糾紛日益增多，也加大了社區(qū)居委會(huì)的工作。筆者通過對(duì)赤峰市社區(qū)和居民的走訪，了解到了赤峰社區(qū)物業(yè)管理存在的一些問題，從而提出幾方面的解決措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主管理委員會(huì)；居民委員會(huì)

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2015）05-0085-02

一、赤峰社區(qū)物業(yè)管理存在的問題

赤峰地區(qū)隨著舊居民小區(qū)住宅修善需求的增加、設(shè)施設(shè)備的老化，人們對(duì)環(huán)境衛(wèi)生要求的提高，物業(yè)管理問題也隨之增加。面對(duì)較難解決的物業(yè)糾紛，赤峰的物業(yè)問題存在其自己的特點(diǎn)。

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分不明

所謂物業(yè)管理區(qū)域是指由物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管部門在街道辦事處和居民委員會(huì)的配合下，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況劃定的并由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的居住區(qū)域。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)的劃分需要考慮居住物業(yè)之間的基礎(chǔ)配套設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、居民委員會(huì)的設(shè)立范圍、是否宜于統(tǒng)一整治封閉成一個(gè)區(qū)域的物業(yè)等諸多因素。而目前赤峰地區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分存在著不明確，或者說自從物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施以來沒進(jìn)行過統(tǒng)一的物業(yè)管理區(qū)域的劃分，從而導(dǎo)致一個(gè)居民委員會(huì)管理若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，而一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有的由幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)共同管理，這與國(guó)家最初設(shè)立物業(yè)管理區(qū)域的初衷相違背。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致了物業(yè)管理難度加大，居民權(quán)力難于維護(hù)的局面。如赤峰市松山區(qū)松洲街道辦事處富貴園社區(qū)居民委員會(huì)其所管轄區(qū)并沒有進(jìn)行過物業(yè)管理區(qū)域的劃分，只是確定其所管轄的區(qū)域范圍，此范圍的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有三個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理，每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所轄物業(yè)均是獨(dú)立存在封閉式的一個(gè)居住小區(qū)，且其管轄街區(qū)還存在互不相鄰的情形。從這一現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)，有關(guān)機(jī)關(guān)和人士把居住小區(qū)和一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域混淆了，從而導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域劃分的不明確，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)了幾個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)，各自為政，物業(yè)管理存在較大的問題，物業(yè)糾紛也日益增多。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新舊物業(yè)交錯(cuò)存在

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的風(fēng)起，赤峰地區(qū)許多社區(qū)居民委員會(huì)所在轄區(qū)出現(xiàn)了新舊物業(yè)交錯(cuò)存在的現(xiàn)象。舊小區(qū)由于建成年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)物業(yè)法律規(guī)范不完善，建成時(shí)物業(yè)的大修基金要么沒繳，要么繳納后沒有存放指定賬戶或挪作他用，現(xiàn)在業(yè)主的物業(yè)出現(xiàn)需要維修情況，但卻無可用的維修基金。道路崎嶇不平，設(shè)施設(shè)備老化不堪重負(fù)，居民的生活苦不堪言，而且許多舊小區(qū)居住的是老年人，經(jīng)濟(jì)條件不好，收入較少，維修費(fèi)用收不上來，出現(xiàn)物業(yè)管理維修不到位的情況，最終造成惡性循環(huán)，物業(yè)糾紛越來越多。而新建成的小區(qū)居民情況良好，入住的業(yè)主多為年輕人，或經(jīng)濟(jì)條件較好的住戶，新小區(qū)建成時(shí)既有物業(yè)公司接手管理，服務(wù)較好，相對(duì)于舊小區(qū)而言，在現(xiàn)有法規(guī)較為完善的情況下，大修基金有統(tǒng)一專門賬戶管理，?？顚Ｓ?，物業(yè)糾紛相對(duì)較少。這時(shí)所在轄區(qū)居民委員會(huì)會(huì)面對(duì)很多不同層次的物業(yè)糾紛問題，加大了工作和管理難度。

（三）居民缺乏法律知識(shí)，解決問題方法不當(dāng)

每個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)面對(duì)不同文化水平，不同年齡、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同素質(zhì)的居民，而物業(yè)問題又是同每一個(gè)人都息息相關(guān)的問題，不同的人群有不同的需求，導(dǎo)致出現(xiàn)不同種類的物業(yè)糾紛。現(xiàn)在多數(shù)居民對(duì)物業(yè)管理法律知識(shí)缺乏，不知如何正確維權(quán)，有些人甚至不知道自己在物業(yè)管理中享有哪些權(quán)利，承擔(dān)怎樣的義務(wù)，以及如何通過業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán)。所以多數(shù)人在遇到物業(yè)糾紛時(shí)，通過拒不繳納物業(yè)費(fèi)來提出抗議，從而導(dǎo)致物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量下降，加劇了問題的惡性循環(huán)，但當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟途徑解決此類糾紛時(shí)，居民往往會(huì)敗訴。這時(shí)居民發(fā)現(xiàn)通過拒交物業(yè)費(fèi)而不能解決問題時(shí)，往往就會(huì)求助居委會(huì)。居委會(huì)居間調(diào)解后，部分居民又拒不履行約定，讓居民委員會(huì)也會(huì)倍感無力，尤其是那些舊小區(qū)問題多，沒有物業(yè)管理企業(yè)愿意接手，從而居民委員工作難于進(jìn)行下去。居民的問題也就不可能解決。

（四）社區(qū)居民委員會(huì)工作人員缺乏相關(guān)知識(shí)

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，一個(gè)新建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成，舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的改選，物業(yè)公司的入住，都離不開居民委員會(huì)。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)糾紛的增多，許多居民在物業(yè)問題上首先考慮到的就是要到居民委員會(huì)反應(yīng)問題，而一部分物業(yè)公司在進(jìn)駐一個(gè)物業(yè)小區(qū)從事物業(yè)管理時(shí)，也離不開居民委員會(huì)。但由于居民委員會(huì)的工作人員缺乏相關(guān)的法律知識(shí)，在這期間的工作有時(shí)會(huì)出現(xiàn)失誤，使得居民委員會(huì)成為矛盾的焦點(diǎn)，加大了社區(qū)工作的難度，也導(dǎo)致簡(jiǎn)單的物業(yè)糾紛解決不及時(shí)。

二、解決赤峰社區(qū)物業(yè)管理存在的問題的措施

面對(duì)紛雜的物業(yè)糾紛和赤峰地區(qū)物業(yè)管理存在的問題，我們應(yīng)找出正確的方法和措施來杜絕這一現(xiàn)象。

（一）明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分

物業(yè)糾紛問題不是小問題，因?yàn)樗P(guān)系著每個(gè)人的生活，明確一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，它便于業(yè)主組建業(yè)主管理委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)自主管理業(yè)主，自主選擇物業(yè)公司，減少居民委員會(huì)的工作量；明確物業(yè)管理區(qū)域，便于居住區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理，作為一個(gè)相對(duì)封閉管理的物業(yè)管理區(qū)域，有利改善城市居民的居住環(huán)境。這樣就要求赤峰市、縣房地產(chǎn)管理部門在街道辦事處和居民委員會(huì)的配合下，根據(jù)實(shí)際情況劃分物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域要考慮一些相關(guān)因素，如是否為相對(duì)完整的居民區(qū)或組團(tuán)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模應(yīng)界定在3-10萬平方米；是否處于一個(gè)街區(qū)，位置要互相靠近；基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施是否相關(guān)；是否與居民委員會(huì)的設(shè)定范圍一致；新設(shè)立的居住區(qū)域或組團(tuán)是否按城市詳細(xì)規(guī)劃屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。明確了物業(yè)管理區(qū)域的劃分，會(huì)減少居民委員的工作難度，對(duì)物業(yè)糾紛找出統(tǒng)一有效的解決辦法，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

（二）新舊物業(yè)區(qū)別對(duì)待

上面我們介紹新物業(yè)區(qū)域的設(shè)立，由于現(xiàn)有法律相對(duì)完善，管理到位，物業(yè)糾紛相對(duì)較少，而舊小區(qū)遺留問題較多，這樣就要求對(duì)新舊物業(yè)小區(qū)區(qū)別對(duì)待。對(duì)待舊小區(qū)政府相應(yīng)主管機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)介入，而不能單獨(dú)由居民委員會(huì)去解決問題，因?yàn)榫用裎瘑T會(huì)的行為不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，會(huì)導(dǎo)致工作做了許多卻不見成效，矛盾仍不能緩解。政府主管機(jī)關(guān)介入舊小區(qū)的管理，首先要解決歷史遺留問題，對(duì)于沒有繳納大修基金的小區(qū)，政府要定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一收繳，納入專門賬戶，對(duì)于無力承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用的孤寡老人，可以允許其向相應(yīng)機(jī)構(gòu)尋求救濟(jì)，由國(guó)家單獨(dú)劃撥費(fèi)用進(jìn)行救助；對(duì)于業(yè)主已繳納大修基金的舊物業(yè)小區(qū)，如果大修基金被挪作他用或沒存入指定賬戶的，政府機(jī)關(guān)亦應(yīng)主動(dòng)介入，查找大修基金流向，對(duì)相關(guān)人員追究相應(yīng)的法律責(zé)任，保證大修基金的正常啟動(dòng)，從而維護(hù)廣大業(yè)主的利益，減少糾紛發(fā)生。解決歷史遺留問題后，新舊小區(qū)重新歸入一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，進(jìn)行統(tǒng)一集中管理。

（三）對(duì)社區(qū)居民進(jìn)行普法宣傳，正確維權(quán)

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們的法律意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，但人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)相對(duì)了解較少，所以要求居民委員會(huì)要對(duì)廣大社區(qū)居民進(jìn)行物業(yè)管理法規(guī)的普及教育，定期進(jìn)行宣傳，必要時(shí)可以安排專題講座，而不是像現(xiàn)在這樣，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位時(shí)，以拒交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗，我們知道物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)不到位針對(duì)不同業(yè)主，反映出的問題不一樣，有的是維修不及時(shí)，有的是衛(wèi)生打掃不及時(shí)，有的是公用照明存在問題等等。所以統(tǒng)一用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)公司服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)是不正確的，且拒交物業(yè)費(fèi)往往會(huì)造成惡性循環(huán)，越拒交，服務(wù)越不到位，服務(wù)越不到位越拒交，最后會(huì)在業(yè)主和物業(yè)公司之間造成死結(jié)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷于癱瘓，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)流血事件，后續(xù)物業(yè)公司也不敢入駐，業(yè)主的生活嚴(yán)重受到影響。也有時(shí)是個(gè)別業(yè)主影響整個(gè)物業(yè)區(qū)域的業(yè)主。所以，居民委員會(huì)可組織居民學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，遇到物業(yè)問題時(shí)，通過合理取證、舉證，通過訴訟途徑解決物業(yè)糾紛，讓物業(yè)公司提高其服務(wù)水平，使得業(yè)主合法權(quán)益最大化。

（四）社區(qū)居民委員會(huì)吸納相關(guān)專業(yè)人員

目前我國(guó)存在社區(qū)居民委員會(huì)工作人員缺乏的狀況，工作人員少且多數(shù)工作人員都不掌握相關(guān)法律知識(shí)，針對(duì)日益增多的物業(yè)糾紛，居委會(huì)工作量加大，甚至有些居民連安裝空調(diào)出問題都來居委會(huì)進(jìn)行投訴，所以目前社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)吸納有相關(guān)法律知識(shí)的專業(yè)人員，這樣能更大限度減少居委會(huì)的工作難度，也能最大限度為所在轄區(qū)居民服務(wù)，提供法律知識(shí)咨詢，幫助廣大業(yè)主維權(quán)。

城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，隨著物業(yè)管理企業(yè)飛速增加，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。而社區(qū)物業(yè)管理又是一個(gè)相對(duì)難以解決的復(fù)雜問題，它和人們的生活息息相關(guān)，應(yīng)引起政府和社會(huì)各界人士的重視，共同尋求解決之路，增進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯 徐陽）