深圳市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬分析

[摘要]關(guān)于住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題由來(lái)已久，無(wú)論是在學(xué)術(shù)理論探討上還是在實(shí)際日常生活中，因產(chǎn)權(quán)不明在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價(jià)的提升，這種紛爭(zhēng)愈演愈烈。深圳市為解決停車位相關(guān)問(wèn)題也出臺(tái)了相應(yīng)的停車位管理辦法，辦法擬對(duì)停車位進(jìn)行分類設(shè)置并分別確權(quán)。文章主要對(duì)這種確權(quán)方式是否合法進(jìn)行了分析，并對(duì)這種開(kāi)創(chuàng)式的車位歸屬表示肯定。

[關(guān)鍵詞]停車位；權(quán)屬；物權(quán)法；辦法

盡管《物權(quán)法》及與之相關(guān)的司法解釋1的有關(guān)條款對(duì)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，但均無(wú)法判斷在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情形下停車位究竟該歸何者所有2。當(dāng)前，廣大民眾對(duì)于早日確權(quán)并解決停車位問(wèn)題的呼聲也越來(lái)越高。2013年深圳“兩會(huì)”期間，南方都市報(bào)提出“關(guān)于明晰住宅地下停車位產(chǎn)權(quán)，解決租、賣亂象的建議”的南都5號(hào)提案，將解決停車位問(wèn)題提升到全市重大民生問(wèn)題的層面。3與此同時(shí)，停車位問(wèn)題也引發(fā)了市人大代表、政協(xié)委員的高度關(guān)注，多次就停車位問(wèn)題提出建議和提案。對(duì)此，深圳市人民政府法制辦公室和深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)一直致力于尋找平衡各方利益的妥當(dāng)途徑，依據(jù)《物權(quán)法》及有關(guān)法律法規(guī)，在學(xué)習(xí)和借鑒其他國(guó)家和城市的做法以及充分考慮深圳土地資源緊缺、停車位歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜等實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，起草并出臺(tái)了《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。該《辦法》對(duì)深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目附設(shè)停車位權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，以期對(duì)停車位爭(zhēng)議問(wèn)題能從源頭上得到解決。筆者就《辦法》的相關(guān)規(guī)定，解讀如下：

一、《辦法》對(duì)停車位權(quán)屬問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定

在討論深圳市停車位權(quán)屬問(wèn)題之前，有一個(gè)問(wèn)題需要予以說(shuō)明，即本《辦法》雖然著眼于深圳停車位問(wèn)題，但是由于停車位問(wèn)題紛繁復(fù)雜，不僅涉及新開(kāi)發(fā)商品房附設(shè)停車位，還包括現(xiàn)有停車位（或稱歷史停車位）。對(duì)于新開(kāi)發(fā)商品房附設(shè)停車位可以加以統(tǒng)一的調(diào)整，但對(duì)于歷史停車位，由于情況不一，如果加以統(tǒng)一的限定，難免不會(huì)引發(fā)諸多矛盾和爭(zhēng)議。因此，《辦法》著力于規(guī)范新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停車位權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，以明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位問(wèn)題的處理方向。對(duì)停車位歷史遺留問(wèn)題，在做好情況摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，再秉持依法、公平、公正和業(yè)主自治等原則，出臺(tái)專門的規(guī)范進(jìn)行解決。

關(guān)于深圳市新開(kāi)發(fā)商品房住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題，《辦法》第4條作出了相應(yīng)的規(guī)定4，從該條對(duì)停車位的權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定中可以看出，深圳市擬對(duì)新開(kāi)發(fā)小區(qū)停車位進(jìn)行分類設(shè)置并分別確權(quán)。目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目附設(shè)停車位進(jìn)行分類的做法。在一些地方，停車位被分為三種不同的類型，即法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位，對(duì)于這三種不同類型的停車位予之不同的權(quán)屬設(shè)計(jì)規(guī)則5?！段餀?quán)法》出臺(tái)前后，關(guān)于停車位權(quán)屬的爭(zhēng)論基于不同利益主體的不同立場(chǎng)和需求而存在諸多分歧，然而這些分歧并沒(méi)有因?yàn)椤段餀?quán)法》的出臺(tái)而得到相應(yīng)的緩解，由于相應(yīng)的規(guī)定并不詳盡，不同的解釋主體由此得出了不同的解釋結(jié)論，這也是車位問(wèn)題至今未能很好解決的原因。深圳市在結(jié)合域外國(guó)家和地區(qū)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和深圳市實(shí)際情況的基礎(chǔ)上將新建停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位兩種，并在土地使用權(quán)出讓的環(huán)節(jié)，通過(guò)合同的方式事先約定配建停車位歸全體業(yè)主共有，增設(shè)停車位可以將之約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。

二、《辦法》相關(guān)規(guī)定的合理性分析

《辦法》在征求意見(jiàn)期間，意見(jiàn)紛紜、莫衷一是。分歧點(diǎn)主要集中表現(xiàn)在兩種截然相反的觀點(diǎn)上：其一主要是代表廣大業(yè)主利益的一方表示該規(guī)定不違法，是在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)和授權(quán)之下所作的更為詳盡的規(guī)定；其二主要是代表開(kāi)發(fā)商利益的一方表示該規(guī)定是對(duì)現(xiàn)有法律的違背與逾越。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面：

（一）《辦法》是否違反了《立法法》

《立法法》第8條規(guī)定，部分事項(xiàng)只能由法律加以規(guī)定，其中包括民事基本制度。車位所有權(quán)的歸屬問(wèn)題是《物權(quán)法》的內(nèi)容之一，也是一項(xiàng)民事基本制度。關(guān)于車位權(quán)屬等問(wèn)題只能由法律加以規(guī)定，《辦法》擬采用政府規(guī)范性文件的方式出臺(tái)，在效力位階上不及法律，部分房產(chǎn)商律師認(rèn)為，此種停車位確權(quán)的方式有違《立法法》的規(guī)定，有以紅頭文件的形式規(guī)避法律規(guī)定之嫌6。針對(duì)這一問(wèn)題，廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師對(duì)此做出了有力的回應(yīng)，他認(rèn)為：首先，《物權(quán)法》第74條第2款關(guān)于停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題采用的是約定取得制；其次，《辦法》對(duì)于停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有明確的指出配建停車位和增設(shè)停車位具體歸誰(shuí)所有，而是規(guī)定“可約定”為全體業(yè)主共有或者是歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。因此，《辦法》的相關(guān)規(guī)定并未違反約定取得制，是符合意思自治的基本原則、符合《物權(quán)法》的7。

（二）《辦法》是否違反了《物權(quán)法》

對(duì)于《辦法》的規(guī)定是否違反《物權(quán)法》，深圳萬(wàn)科的代表律師認(rèn)為：第一，依《物權(quán)法》中基于事實(shí)行為取得物權(quán)這一原則8，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在將車位建造完成這一事實(shí)行為成就時(shí)，就享有了停車位的初始所有權(quán)。據(jù)此，《物權(quán)法》之相關(guān)規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)明確了此類停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬就是屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有9。第二，合同當(dāng)事人不能通過(guò)合同約定的形式直接創(chuàng)設(shè)物權(quán)，以土地使用權(quán)出讓合同的形式直接對(duì)停車位的初始產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約定違反了“物權(quán)法定”的基本原則?！掇k法》通過(guò)出讓合同方式確權(quán)的基本邏輯實(shí)際已經(jīng)突破了“物權(quán)法定”的基本原則，是違反現(xiàn)有法律規(guī)定的10。反對(duì)方則表示，前文已提及，《物權(quán)法》僅規(guī)定了權(quán)屬可約定取得，至于依事實(shí)行為取得車位的所有權(quán)僅是個(gè)人學(xué)理解釋，沒(méi)有法律效力11。

（三）《辦法》是否違反了《合同法》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商律師認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全體業(yè)主并非土地使用權(quán)出讓合同的合同主體，根據(jù)合同的“相對(duì)性”原則，土地使用權(quán)出讓方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)主人員尚未確定的情況下，約定配建停車位歸業(yè)主共有是沒(méi)有法律效力的。12而張茂榮律師認(rèn)為，合同是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，在締結(jié)合同的過(guò)程中，雙方可以提出各自的締約條件，政府作為土地的所有權(quán)人，其在出讓土地時(shí)附條件是其權(quán)利，受讓方可以選擇接受或者不接受，不能接受所附條件可以不與之簽訂土地使用權(quán)出讓合同13。

在對(duì)上述三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析思考后，筆者認(rèn)為，首先，從《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定中并不能得出小區(qū)停車位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，這也正是理論和實(shí)務(wù)界在這個(gè)問(wèn)題上不能得出統(tǒng)一的結(jié)論的原因；其次，《物權(quán)法》僅是指明當(dāng)事人可以采取約定的方式來(lái)確定停車位的權(quán)屬，《辦法》第4條關(guān)于權(quán)屬的規(guī)定中擬采用的字眼也是“應(yīng)約定為”、“可約定為”，可見(jiàn)，《辦法》關(guān)于停車位權(quán)屬的確定方式也是采取的約定取得制，這與《物權(quán)法》的規(guī)定是一致的。最后，取得土地使用權(quán)本身也是開(kāi)發(fā)商建設(shè)停車位的一個(gè)重要前提，在這一環(huán)節(jié)，政府與開(kāi)發(fā)商作為合同的當(dāng)事人，可以自主決定締約的條件，深圳市政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)對(duì)停車位的分類設(shè)置及其產(chǎn)權(quán)歸屬所附的條件并無(wú)不妥，這也是政府出于公共利益的考慮，平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主利益的結(jié)果。

三、結(jié)語(yǔ)

此次《辦法》對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明問(wèn)題予以了正視，通過(guò)附條件出讓土地的方式明晰產(chǎn)權(quán)，切實(shí)地為全體業(yè)主做了一件大好事，因?yàn)闃I(yè)主在購(gòu)房時(shí)互不相識(shí)，形成不了合力，無(wú)法集體與房產(chǎn)商協(xié)商約定車位屬于買方所有，深圳市政府已經(jīng)開(kāi)始正視并面對(duì)這一問(wèn)題，并采取了行之有效的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。開(kāi)發(fā)商在配建之外可以根據(jù)自身的能力去增設(shè)停車位，并對(duì)增設(shè)的停車位享有相對(duì)自由的處分權(quán)限。這種分類確權(quán)的做法一方面可以保障小區(qū)業(yè)主對(duì)于停車位的基本需求，另一方面也可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建停車位以解決當(dāng)前形勢(shì)下停車難的問(wèn)題。

現(xiàn)階段，該《辦法》仍在報(bào)市政府審議階段，是否能夠出臺(tái)尚未可知，以上僅是筆者對(duì)此問(wèn)題的淺薄認(rèn)識(shí)，不足之處敬請(qǐng)有學(xué)之士指正。

注釋

1《物權(quán)法》第74條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

第6條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

2丁南：《建筑物區(qū)分所有權(quán)語(yǔ)境下的停車位歸屬———對(duì)<物權(quán)法>第七十四條之再解釋》，載《法學(xué)雜志》2012年第10期。

3http：//www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

4《辦法》第4條停車位的分類、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中進(jìn)行約定。配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共有，增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。

5趙海樂(lè)：《論我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法定停車位制度及其啟示》，載《北方法學(xué)》2011年第01期。

6http：//money.163.com/14/1211/09/AD63IL5E002534NU.html。

7http：//www.bokee.net/newcirclemodule/article_viewEntry.do？cir-cleId=100288&id=21757575。

8《物權(quán)法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。

9同前注6。

10同前注6。

11同前注7。

12同前注6。

13同前注7。

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[作者簡(jiǎn)介]石盼（1990-），湖北天門人，深圳大學(xué)法學(xué)院，法學(xué)碩士學(xué)歷，研究方向：民商法。