對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的探討

文/陳文柱

對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的探討

文/陳文柱

根據(jù)我國目前稅制改革的進(jìn)度來看，2015年年底，要實現(xiàn)全行業(yè)“營改增”，雖然房地產(chǎn)行業(yè)還沒進(jìn)行稅制改革，但是推行增值稅也只是時間問題。房地產(chǎn)行業(yè)是受稅制影響比較大的行業(yè)，其應(yīng)對措施十分重要。稅制改革相對復(fù)雜，涉及面廣，如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有提前做好相應(yīng)準(zhǔn)備，就會影響企業(yè)的健康發(fā)展。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)提前做好“營改增”應(yīng)對顯得十分重要。

房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；問題措施

一、增值稅的概念

“營改增”的基本概念是將目前行業(yè)通用的營業(yè)稅征稅方式換為增值稅。營業(yè)稅征稅方式換為增值稅。增值稅是對銷售、進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。簡單來說，增值稅可根據(jù)增值發(fā)票進(jìn)行抵扣，并只對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價值征收。其目的是避免重復(fù)征稅。在實際操作中，企業(yè)要索要增值稅專用發(fā)票，然后憑發(fā)票來進(jìn)行抵扣。增值稅專用發(fā)票是企業(yè)避免重復(fù)納稅的重要單據(jù)，如果無法取得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就會存在重復(fù)納稅的風(fēng)險。

二、 “營改增”房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）影響企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤

實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，即項目產(chǎn)品在未完全交工時，為緩解資金壓力而進(jìn)行提前銷售。而根據(jù)我國現(xiàn)行的營業(yè)稅要求，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，從而降低了企業(yè)采用預(yù)售制緩解資金壓力的效果。根據(jù)我國現(xiàn)行的營業(yè)稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%,這部分稅金往往在企業(yè)項目還沒有全面完成就要繳納，從而給企業(yè)資金鏈條帶來一定風(fēng)險。而“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)進(jìn)項稅額大于銷項稅額的情況。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在項目開始前提前購入建筑材料，因此在項目開發(fā)的初期開始的一段時間內(nèi)無稅可繳，也無法及時進(jìn)行抵扣，因此減少企業(yè)流動資金的占用，短期內(nèi)擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。由于進(jìn)項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進(jìn)項稅額少，到中后期，造成企業(yè)稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。

（二）建筑業(yè)的稅負(fù)成本增加必然轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)

1.由于建筑業(yè)所需原材料較多，而且其成面臨的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票。材料進(jìn)項無法抵扣，使建筑業(yè)實際稅負(fù)增加。

2.根據(jù)我國《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）的規(guī)定，以下四種企業(yè)銷售自產(chǎn)的貨物可以按6%征收率計算繳納增值稅，這四種自產(chǎn)貨物為：

（1）企業(yè)自己采掘的砂、石、石料或其他礦物或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰等。但是這部分不包含黏土實心磚、黏土實心瓦等貨物。

（2）建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

（3）企業(yè)用自來水

（4）以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土

這四項都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的必須品，通常在整個工程的造價中，占有很高的比例。如果建筑業(yè)實行“營改增”，那么建筑業(yè)的增值稅銷項稅率為11%，那么就會存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)稅率不平衡的現(xiàn)象，建筑企業(yè)要增加5%的稅收成本。房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)緊密相聯(lián)，因此，建筑企業(yè)為了減少稅務(wù)必會將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)行業(yè)。

3.通過對建筑業(yè)人工費的調(diào)查，目前，在泉州地區(qū)建筑業(yè)的人工成本占近30%，且人工成本還有不斷上漲的趨勢。而且這些人工成本沒有增加稅發(fā)票，亦沒有過項可以抵扣，勢必加大建筑業(yè)的人工稅負(fù)。

以上三方面導(dǎo)致建筑業(yè)成本的增加必然轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)商，擠占開發(fā)商的利潤空間。

（三）對財務(wù)人員要求高

“營改增”后，實行新的稅收體制，必定給財務(wù)人員一定壓力。增值稅相對于營業(yè)稅來說，計算相對復(fù)雜，需要核算的內(nèi)容很多，對企業(yè)的財務(wù)人員你的素質(zhì)提出了更高的要求。“營改增”后，必定帶來開票系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、報稅系統(tǒng)、稅款繳納等操作方面一些列問題，如果財務(wù)人員學(xué)習(xí)能力不強(qiáng)，業(yè)務(wù)不熟練，就不能實現(xiàn)替企業(yè)減輕稅負(fù)的目的，甚至因為失誤還可能給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”的應(yīng)對措施

（一） 提前做好“營改增”準(zhǔn)備

對尚未加入營改增的房地產(chǎn)企業(yè)，管理層應(yīng)該提高思想認(rèn)識，提前研究并制定應(yīng)對之策。

1.政策尚未出臺階段

企業(yè)要對自身生產(chǎn)管理流程進(jìn)行全程梳理，把握合同、會計核算等方面可能出現(xiàn)的變化，透徹了解“營改增”后可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營管理方面的變化，組織相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)知識培訓(xùn)，定期匯報工作狀況。同時，企業(yè)還應(yīng)及時對自身利潤、定價、合同等方面的制度進(jìn)行預(yù)調(diào)，按照營改增后的處理流程留出變更空間，把握發(fā)票等營改增必要材料，盡可能迅速地與稅務(wù)部門溝通，從而利用營改增機(jī)會獲取資產(chǎn)增值。

2.政策出臺到生效日之間的短期過渡階段

對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程及系統(tǒng)實施改造，與供應(yīng)商、客戶簽訂新的合同，購買安裝稅控系統(tǒng)、熟悉發(fā)票申領(lǐng)、開具、認(rèn)證、作廢等操作和增值稅申報流程。

3.政策生效并執(zhí)行階段

企業(yè)必須時刻關(guān)注國家稅收政策的變動，對于“營改增”政策的更新和進(jìn)展情況，及時進(jìn)行評估，并根據(jù)政策改進(jìn)狀況進(jìn)行調(diào)整。

（二）完善合同

在不影響各類常用合同使用的前提下，結(jié)合稅制改革的要求，對常用合同中涉稅事項增設(shè)重要法律條款。同時對可能引發(fā)重大涉稅風(fēng)險的合同、甚至交易行為給予專業(yè)意見，對于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。

1.加強(qiáng)采購合同管理

增值稅要求采購過程票、款、貨一致。即納稅人在需納稅的經(jīng)濟(jì)活動中必須保證所支付款項的單位、開具抵扣憑的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，否則將不予申報抵扣稅額。除非取得了當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)的同意，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項。

2.修訂違約條款

增值稅法將價外費用分為兩大類：一是代收代墊性質(zhì)的價外費用；二是具有收入性質(zhì)的違約金、賠償金等價外費用。無論屬于何種價外費用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價外費用并沒有對應(yīng)的進(jìn)項稅金可以抵扣。簡言之，價外費用的合同條款或者行為會產(chǎn)生高額稅負(fù)！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。

3.規(guī)范代建行為

營改增后，代建房屋如果依照代理業(yè)繳納增值稅，須同時符合下列條件：（1）必須事先與委托方訂有委托代建合同。并在合同上載明取費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（2）所建房屋的基建計劃與立項必須是計劃部門下達(dá)給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；（3）以委托方的名義與施工方結(jié)算；（4）不墊付建設(shè)資金。

如果客戶存在代建業(yè)務(wù)，需要對代建行為重新規(guī)范。

（三） 加強(qiáng)進(jìn)項稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理

增值稅能夠幫助企業(yè)減少稅務(wù)壓力主要體現(xiàn)在進(jìn)項稅額可以抵扣上，這是避免重復(fù)征稅的重要舉措。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對進(jìn)項稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理，不能出現(xiàn)該抵扣的項目沒有進(jìn)行抵扣的現(xiàn)象，否則會增加企業(yè)的稅務(wù)成本，減少企業(yè)的實際利潤。所以加強(qiáng)進(jìn)項稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理，有利于幫助企業(yè)減少稅負(fù)。

（四） 注重財務(wù)人員培訓(xùn)

面對新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)，加大對財務(wù)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)力度，如果沒有相應(yīng)的知識理論支撐，那么在實踐工作中就會走彎路，給企業(yè)造成不必要的損失。雖然對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，會增加一定的人力成本和資金成本，但是對于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，是必不可少的舉措。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全獎懲制度，通過獎懲制度，來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的質(zhì)量。同時，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部員工，也需要不斷學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)知識，注重積累實踐經(jīng)驗，保證能夠精準(zhǔn)地核算銷項、進(jìn)項等稅額，確保企業(yè)稅收核算工作不會出現(xiàn)人工因素的失誤。財務(wù)員工應(yīng)當(dāng)樹立與企業(yè)共命運的思想觀念，認(rèn)識到只有企業(yè)整體效益提升，個人待遇才會提高的事實。

四、結(jié)語

我國實行“營改增”的目的是減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，是我國稅收體制進(jìn)步的一個表現(xiàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)積極適應(yīng)增值稅，提前做好應(yīng)對準(zhǔn)，并在“營改增”過程中尋求新的稅務(wù)籌劃方法，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，影響企業(yè)的經(jīng)營狀況。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須積極重視稅制改革，在企業(yè)內(nèi)部積極尋找應(yīng)對措施，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢。

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[3] 程子建.增值稅擴(kuò)圍改革的價格影響與福利效應(yīng)[J]. 財經(jīng)研究. 2011(10).

（作者單位：泉州卓輝置業(yè)有限公司）