嘉興樓市未來價格走勢分析

□文/周曉明 張建華

（嘉興學院 浙江·嘉興）

嘉興市地處長江三角洲南翼的杭嘉湖平原、浙江省的東北部，東鄰上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北接蘇州，京杭大運河穿境而過，滬杭鐵路復線貫穿全市，320 國道和滬昆高速公路橫貫東西，乍-嘉-蘇高速公路連接南北，距上海、杭州、蘇州和寧波均不到100 公里路程，具有優(yōu)越的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。

進入2014年以來，在溫州、杭州、寧波等地樓市出現(xiàn)“成交持續(xù)萎縮、房價不斷下跌”的情況下，嘉興樓市目前處在什么樣的狀況？未來價格走勢如何？已經(jīng)成為嘉興市相關部門、開發(fā)商和廣大市民共同關注的話題。本文根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對嘉興市區(qū)樓價走勢作一初步分析，拋磚引玉，供各位商榷。

一、嘉興市區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2014年，雖然全國各地房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)調(diào)整，但嘉興市區(qū)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動出擊，積極采取各種有效的促銷措施，來自市建委住房保障局的統(tǒng)計資料顯示，市區(qū)房地產(chǎn)市場總體運行情況良好，樓市表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

（一）房地產(chǎn)投資額平穩(wěn)增長。盡管受到全國房地產(chǎn)市場調(diào)整大環(huán)境的影響，2014年市區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模并沒有出現(xiàn)下滑，仍然保持平穩(wěn)增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，市區(qū)全年共完成房地產(chǎn)投資額191.49 億元，同比增長3.0%。其中住宅完成投資額103.13 億元，同比出現(xiàn)4.2%的小幅下降；辦公樓完成投資額17.20 億元，同比增加18.7%；商業(yè)用房完成投資額43.04 億元，同比出現(xiàn)19.8%的增長。數(shù)據(jù)表明，前幾年市區(qū)住宅投資過熱的勢頭已經(jīng)得到控制，住宅市場進行了平穩(wěn)發(fā)展階段，但數(shù)據(jù)也顯示，辦公樓和商業(yè)用房投資仍然出現(xiàn)兩位數(shù)的增長，說明未來市區(qū)辦公樓和商業(yè)用房的供應量將出現(xiàn)較大的增長，市場競爭將日趨激烈。

（二）新開工面積大幅下降。2014年市區(qū)全年房屋新開工面積386.33 萬平方米，同比下降了35.6%，其中住宅新開工面積184.00 萬平方米，同比下降了38.60%；辦公樓新開工面積48.22 萬平方米，下降了27.80%；商業(yè)用房新開工面積83.65 萬平方米，下降幅度也達到22.20%。新開工面積的大幅度下降，意味著雖然2014年市區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模保持穩(wěn)定，但全國范圍的調(diào)整態(tài)勢還是對嘉興樓市產(chǎn)生了很大的影響，許多開發(fā)商收縮了開發(fā)規(guī)模，對未來樓市持謹慎態(tài)度，觀望氣氛濃重。

（三）施工面積仍然偏大。作為2012年、2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長的直接表現(xiàn)，2014年市區(qū)房屋施工面積仍然偏大，年末市區(qū)房屋施工面積達到1，775.81 萬平方米，同比增長3.00%。其中，住宅施工面積961.10 萬平方米，同比下降了0.10%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然14年房屋施工面積同比只有3.0%的增長，特別是住宅的施工面積與2013年相比，出現(xiàn)微幅下降，與前幾年兩位數(shù)的增長有了明顯的下降，但相對于市區(qū)2014 全年193.29 萬平方米的房屋銷售量以及157.58 萬平方米的住宅銷售量，現(xiàn)有施工面積確實偏大，表明今后幾年內(nèi)市區(qū)商品房供應量非常充足，供求矛盾將十分突出。

（四）辦公、商業(yè)用房前景堪憂。受前幾年住宅限購、限貸等國家宏觀調(diào)控政策的影響，許多開發(fā)商將目光轉向辦公樓和商業(yè)項目的開發(fā)，造成市區(qū)辦公用房和商業(yè)用房的施工面積出現(xiàn)大幅度的增加。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)2014年辦公樓施工面積184.23 萬平方米，同比大幅增加了20.40%；商業(yè)用房施工面積295.18 萬平方米，同比也增長8.60%。但數(shù)據(jù)同樣顯示，2014年市區(qū)辦公樓銷售面積只有10.65 萬平方米；商業(yè)用房銷售面積也只有18.22 萬平方米。將二者相比較，明顯看出即使未來幾年沒有新增辦公用房和商業(yè)用房的開發(fā)，僅目前正在施工的存量就已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的供大于求局面。在我國實體經(jīng)濟沒有完全走出下行趨勢前，市區(qū)很難依靠自身的購買力來消化這些存量項目，辦公、商業(yè)用房前景十分令人堪憂。

（五）銷售面積出現(xiàn)下滑。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，消費者已經(jīng)變得更加成熟、更趨理性，投機性、盲目性購房行為大為減少。特別是進入2014年之后，受杭州、寧波等周邊大城市樓市調(diào)整的影響，嘉興樓市也出來了一定程度的調(diào)整，具體表現(xiàn)為全年市區(qū)商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度的下滑，2014年市區(qū)商品房銷售面積193.29 萬平方米，同比下降了17.10%；作為普通消費者最關心的住宅，全年銷售量為157.58萬平方米，比13年下降了14.90%。銷售面積同比出現(xiàn)兩位數(shù)的下降，表明周邊城市的調(diào)整，已經(jīng)對嘉興樓市產(chǎn)生了較大的影響，消費者普遍持有觀望情緒，等待市場行情的進一步明朗。

（六）待售面積大幅增加。受前幾年房地產(chǎn)開發(fā)面積大幅增加以及2014年銷售疲軟的影響，市區(qū)商品房待售面積出現(xiàn)較大幅度的增加。統(tǒng)計資料顯示，截至2014年底，市區(qū)商品房待售面積210.14 平方米，同比增加15.10%，其中住宅的待售面積就有99.19 萬平方米，同比增加10.70%；商業(yè)用房待售面積66.23 萬平方米，同比增加了17.60%；而辦公樓待售面積增長最多，待售面積24.50 萬平方米，同比大幅增加了50.70%。

（七）商品房價格保持穩(wěn)定。在一片觀望氛圍中，受包括一線城市在內(nèi)的全國大部分城市房價下跌的影響，雖然市區(qū)商品房成交量出現(xiàn)了一定的下降，但商品房成交均價并沒有出現(xiàn)太大起伏，仍然保持平穩(wěn)，根據(jù)商品房合同備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年市區(qū)商品房成交均價為7，622 元/平方米，同比下降2.51%。其中，住宅成交均價為7，212 元/平方米，同比微降0.85%。然后從2014年每月的備案均價來看，一年來，雖然年均房價波動不大，但總體還是出現(xiàn)下降趨勢，以住宅價格為例，備案均價最高值為1月的7，691 元/m2，到9月則創(chuàng)出6，802 元/m2的全年最低值，進入四季度后，受到央行降息，公積金新政等利好因素刺激，住宅備案均價雖然有所回升，12月份達到7，029 元/m2，但還是沒有突破1月的價格高點。

（八）開發(fā)商拿地熱情銳減。作為房地產(chǎn)開發(fā)先行指標，土地購置面積數(shù)量和成交價格將在一定程度上影響未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。2014年受房地產(chǎn)市場調(diào)整和商品房成交萎縮的影響，開發(fā)商拿地熱情銳減，土地成交面積、金額都出現(xiàn)了縮水，土地購置面積和成交價格雙雙出現(xiàn)下滑。據(jù)統(tǒng)計，2014 全年市區(qū)共成功出讓105 宗地塊，相比13年減少12 宗，土地出讓面積約278.96 萬方，折合約4，184.34 畝，同比下滑約16.8%，土地出讓金額約36.38 億元，同比下降約53.1%，另有8 宗地塊遭遇流拍。而在全年成功出讓的105 宗地塊中，有101 宗地塊全部以底價直接成交，僅4 宗地塊進入競價環(huán)節(jié)，且均為商業(yè)及工業(yè)性質地塊，涉宅性質地塊則幾乎以接近零溢價出讓。

二、嘉興樓市未來價格走勢分析

2014年四季度，許多開發(fā)商為了突破樓市成交低迷的局面，紛紛推出打折、送家電、送裝修、買小高層送部分公攤面積等促銷措施，再加上央行降低存貸款利率，銀行放松貸款限制以及市政府推出公積金新政等措施，受此影響，部分消費者開始入市，樓市出現(xiàn)一定轉機，出現(xiàn)成交量有所放大，成交價格觸底回升的可喜形勢。進入2015年后，許多市民非常關心嘉興未來房價的變化趨勢，未來幾年房價是漲還是跌？對樓市未來趨勢的判斷很大程度上決定著他們的購房決策。

展望未來，筆者認為市區(qū)的房價既不會大漲，但也不會像某些城市那樣出現(xiàn)持續(xù)下跌的情況，因為市場上既存在著推動房價上漲的因素，也存在著制約房價上漲的客觀現(xiàn)實情況，房價保持平穩(wěn)將是未來二、三年內(nèi)的主基調(diào)。

（一）促使房價上漲的主要因素

1、快速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟。近年來，依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和通暢便捷的交通條件，嘉興市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，嘉興市已經(jīng)連續(xù)多年GDP 增幅保持較高的增幅。2014年，面對復雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，嘉興國民經(jīng)濟依然保持較快的發(fā)展勢頭，全市生產(chǎn)總值3，352.8 億元，按可比價格計算，增長7.5%；全市財政總收入568.09 億元，較上年增長9.8%。伴隨著地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，嘉興市城鄉(xiāng)居民的收入也不斷穩(wěn)步提高，2014年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42，143 元，同比增長9.0%，扣除價格因素實際增長6.9%；農(nóng)村居民人均可支配收入24，676 元，增長10.2%，實際增長8.0%。經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示嘉興經(jīng)濟已進入一個新的快速發(fā)展階段和全面轉型時期，隨著人們收入水平的提高，不少家庭對住房的需求已由數(shù)量型轉向數(shù)量、質量、環(huán)境并重型，住房升級換代、二次置業(yè)等都將對住房需求產(chǎn)生一個新的跨越。因此，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入的日益提高將為嘉興樓市的可持續(xù)發(fā)展奠定可靠的經(jīng)濟基礎。

2、優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。嘉興地處長三角核心區(qū)，交通便利，鐵路、公路、水路四通八達，京杭大運河穿境而過，滬杭鐵路、320國道、滬杭高速、乍嘉蘇高速、申嘉湖高速公路等貫通境內(nèi)，全市境內(nèi)的高級和次高級路面鋪裝率居浙江省之冠，實現(xiàn)了嘉興市到所轄縣（市）的半小時交通圈，一小時就能接駁上海、杭州、蘇州、寧波等經(jīng)濟發(fā)達城市。便捷的交通、低廉的地價、勞動力成本，使得嘉興比周邊上海、寧波、杭州等大城市具有較大的創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢，將吸引越來越多的國內(nèi)外投資者來嘉興投資創(chuàng)業(yè)。大量人、財、物的集聚，必將給嘉興房地產(chǎn)市場帶來新的消費群體，為樓市發(fā)展創(chuàng)造外部條件，也給嘉興房價的上漲帶來了一定的動力。

3、適宜的居住城市。近年來，為了加快市區(qū)人居環(huán)境的建設，滿足人們對居住環(huán)境及基礎設施的要求，市政府加大了對市區(qū)環(huán)境、基礎設施的投資力度，僅城市綠化一項，就先后投入近20 億元，通過幾年努力，目前城市綠化覆蓋率達到42.6%，人均公共綠地11.88 平方米，取得國家園林城市的稱號。此外，嘉興大劇院、國際會展中心、博物館、圖書館、群藝館、體育場等一大批重點市政工程的陸續(xù)建成與投入使用，也使嘉興城市基礎設施得以進一步的完善。宜居環(huán)境的基本形成和基礎設施的完善將大大提升嘉興在長三角地區(qū)的競爭力。嘉興優(yōu)美的環(huán)境、安逸的城市個性受到上海、杭州等周邊城市居民尤其是老年人的青睞，他們愿意來嘉興購房、安度晚年，許多嘉興的樓盤深受上海、杭州等老年人的歡迎，在上海、杭州、寧波等大城市一亮相就取得了不俗的銷售業(yè)績。

4、不斷上升的開發(fā)成本。嘉興作為傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)”，在農(nóng)保率高達85%的情況下，經(jīng)過前幾年大量供地后，市區(qū)建設用地供應總量不可能再有大幅度的增加，商品房建設用地出讓規(guī)模也將日趨緊縮，開發(fā)商拿地成本將不斷提高。由于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中一般占有30%～50%的比例，因此土地出讓價格的大幅上漲反映到樓市上就是導致房價不斷呈現(xiàn)剛性上漲的趨勢。另外，由于建筑工地勞動非常辛苦，建筑用工不足的情況時常出現(xiàn)，為了解決用工荒，施工企業(yè)只能提高工資待遇，導致建筑人工費逐年增加，也在一定程度上增加了開發(fā)成本。同時，籌資成本、各項行政規(guī)費等剛性成本也封殺了房價的下跌空間。

5、相對偏低的銷售價格。盡管嘉興房價經(jīng)過前幾年的不斷上漲，商品房成交均價已經(jīng)達到每平方米7，622 元，但與周邊長三角地區(qū)其他類似城市如浙江紹興、湖州、江蘇鎮(zhèn)江等地的高房價相比，尚處于偏低狀態(tài)，其中每平方米7，212 元的住宅平均價格也處于全省11 個地級市中第三梯隊位置。相對較低的房價也為未來嘉興房價提供了一定的上漲空間。

（二）制約房價上漲的主要因素。雖然未來幾年存在著促進房價上漲的眾多理由，但制約房價上漲的因素也不可忽視：

1、供大于求的市場形勢已經(jīng)形成。2009～2013年，嘉興樓市也與全國的房地產(chǎn)市場一樣，經(jīng)歷了一次狂熱的漲價，伴隨著房價的上升，開發(fā)商拿地熱情高漲，大量開發(fā)用地被搶購。進入2014年后，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)各項宏觀調(diào)控政策的逐步落實，樓市已經(jīng)回歸理性，表現(xiàn)為房價漲幅逐步回落、銷售面積穩(wěn)中有降的局面。但是，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)具有二至三年滯后的特點，前幾年巨大的建設用地開發(fā)量將給未來幾年帶來創(chuàng)記錄的供應量。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以看到，2014年嘉興市區(qū)房地產(chǎn)施工面積達到1，775.81 萬平方米，其中住宅施工面積961.10 萬平方米。以住宅為例，即使扣除當年銷售的157.58 萬平方米，還有803 萬平方米左右的住宅將進入市場，再加上今后幾年的新開工面積，初步估算，商品住宅供應量將超過1，000 萬平方米，相對于市區(qū)2014年157 萬方左右的銷售量，未來二三年嘉興樓市將出現(xiàn)嚴重的供大于求局面，市場形勢不容樂觀，開發(fā)商之間激烈的競爭不可避免，這也極大地制約了房價的上漲。

2、購房者觀望情緒濃重。進入2014年以后，我國各地的房地產(chǎn)市場普遍進入調(diào)整態(tài)勢，許多城市房價出現(xiàn)不同程度的下降，特別是杭州、寧波等周邊城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交不斷萎縮、房價持續(xù)下滑的局面。受全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，雖然嘉興房價沒有出現(xiàn)大幅下降，但也出現(xiàn)了成交萎縮的情況。盡管央行已經(jīng)連續(xù)二次降低了貸款利率、銀行放寬了二套房貸款的條件、市政府出臺了公積金新政，但未來幾年，如果全國房地產(chǎn)市場沒有扭轉當前“成交萎縮、價格下跌”這一態(tài)勢，消費者依然會選擇觀望態(tài)度。在投資性需求受到抑制、改善性需求選擇等待，僅憑剛性需求的釋放將很難促使市區(qū)房價的上漲。

3、拆遷安置建房過多。近年來，隨著舊城改造力度的加大和城市規(guī)模的擴大，市區(qū)舊房和城郊結合部農(nóng)民住房都在大量拆遷。為了穩(wěn)定社會局面，減少拆遷產(chǎn)生的各種矛盾，嘉興市在拆遷安置上主要采取實物補償?shù)男问?。大量城郊結合部的農(nóng)民原有住宅建筑建筑面積非常大，拆遷后每家往往都能得到三至四套安置房。拆遷安置采取實物補償雖然有利于社會安定，但拆遷補償?shù)蕉嗵鬃≌牟疬w戶除了自住外，多余的安置用房最終都要以二手房的形式進入房地產(chǎn)市場，不可避免對正常的商品房市場產(chǎn)生沖擊，牽制了市區(qū)整個房地產(chǎn)市場的價格。

綜上，未來幾年嘉興房價平穩(wěn)發(fā)展是其主基調(diào)，當然也不排除個別地段優(yōu)越、戶型新型、營銷能力強的項目脫穎而出，房價出現(xiàn)大幅上漲。畢竟隨著房地產(chǎn)市場價格機制的形成，在目前的經(jīng)濟周期內(nèi)，隨著開發(fā)商洗牌的加速，不同樓盤的市場需求大不一樣，價格也就各異，上下波動調(diào)整也屬正常。■