小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力研究

姜河舟 劉穎

[摘 要]最近幾年來關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛越來越多，并且牽扯到的金額也越來越大，這對于我國的房地產(chǎn)市場和社會穩(wěn)定都是不利的。我國相關(guān)法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房并沒有一個明確的規(guī)定，導(dǎo)致很多案件法院在分析審理時不能很好地與國家政策相銜接，全國各地的小產(chǎn)權(quán)房糾紛的案件審理結(jié)果各有差異未能統(tǒng)一，這對于我國保護農(nóng)民利益、集體組織團結(jié)和社會和諧穩(wěn)定發(fā)展都是不利的。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的問題顯得尤為重要。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 法律效力 原因 對策

[中圖分類號] D922.3;D923.2[文獻標(biāo)識碼] A[文章編號] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及出現(xiàn)問題的原因

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

2007年6月建設(shè)部公布的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》是這樣定義小產(chǎn)權(quán)房的：“對于所有沒有經(jīng)過批準建設(shè)在農(nóng)民集體所有土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房產(chǎn)部門頒發(fā)的，而是由村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)的，并且沒有繳納土地出讓金等費用向集體組織以外成員銷售的就是小產(chǎn)權(quán)房。”[1]

通過這條規(guī)定筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在于“是否通過正規(guī)手續(xù)得到國家頒發(fā)的房產(chǎn)證”。房產(chǎn)證只要是通過正規(guī)的程序得到國家頒發(fā)的就是大產(chǎn)權(quán);除此之外由其他部門或者是自治組織發(fā)布的房產(chǎn)權(quán)證，而且不是由集體組織成員所購買的房屋就是小產(chǎn)權(quán)房。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的原因

從表面上看，小產(chǎn)權(quán)房是由于城市商品房價格高昂，中低收入人群無力負擔(dān)而產(chǎn)生的。但是我們把所有小產(chǎn)權(quán)房問題進行剖析會發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國所特有的土地制度——城鄉(xiāng)土地管理二元化所致。在我國土地分為兩類：國有土地和集體土地。這在《中華人民共和國憲法》第十條、《中華人民共和國土地管理法》第八條中有明確的規(guī)定。

在現(xiàn)實生活中，集體土地使用權(quán)并不能像國家土地使用權(quán)一樣進行有償轉(zhuǎn)讓，國家對于集體土地的使用進行了嚴格的限制，不允許將集體土地作為工業(yè)和商業(yè)用地，這就使城鎮(zhèn)居民在購買或者租讓農(nóng)民房屋時無法可依，最終造成了越來越多的小產(chǎn)權(quán)房糾紛的出現(xiàn)。另外在拆遷補償方面，由于拆遷補償與土地所有權(quán)有緊密的聯(lián)系，所以城鄉(xiāng)房屋在拆遷補償方面有著不同的對待。[2]農(nóng)民集體成員土地房屋被拆遷后往往只能得到安置和征地補償，這對于整個土地建造所產(chǎn)生的高額利潤而言是微不足道的，這勢必造成農(nóng)民集體與政府之間的矛盾。在矛盾和利益的驅(qū)使下，集體土地所有者就有了建造小產(chǎn)權(quán)房的動機。[3]

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認定

法律賦予依法成立的合同一定的法律效力，以此來約束雙方當(dāng)事人的行為，這就叫合同的效力。當(dāng)出現(xiàn)一方違反合同約定或者是第三方干擾時，法律就會產(chǎn)生效力，強制讓違約方履行合同或者排除第三方干擾。合同的效力是國家意志力的體現(xiàn)，也是合同雙方當(dāng)事人真實的意識表現(xiàn)。國家強制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力體現(xiàn)的根源。當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實意識被法律所認可后，雙方當(dāng)事人將實現(xiàn)其所想表達的法律效果，其在合同中所訂立的各種款項將產(chǎn)生應(yīng)有的法律效力，對雙方當(dāng)事人都是有效的;當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實意識被法律所不認可時，合同自始無效，也就對雙方當(dāng)事人不產(chǎn)生法律效力;當(dāng)雙方當(dāng)事人的真實意識被法律相對否定時，這個合同就處于效力待定的狀態(tài)，是否對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律的效力則看雙方當(dāng)事人進一步的意識表示。

關(guān)于合同的有效要件可以參考《民法通則》第五十五條規(guī)定：雙方當(dāng)事人意識表示真實，具有相應(yīng)的民事行為能力，合同的內(nèi)容不違反法律法規(guī)或者公共利益。這里的公共利益是指大多數(shù)人的利益，是相對于小部分或者小范圍集體的利益。法律條文由于自身性質(zhì)的局限性才作出這樣的規(guī)定。自改革開放以來，社會發(fā)展越來越快，各類新事物層出不窮，與之帶來的各種交易新問題也紛紛出現(xiàn)。[4]法律作為上層建筑，它是離不開經(jīng)濟基礎(chǔ)的。我們不能用法律條文對還沒出現(xiàn)的新事物、新問題進行約束。民事行為也不可能一一地被法律條文所解釋，在很多時候法律條文解釋不通時，我們可以用“社會公眾利益”來考量。當(dāng)民事法律行為與公眾利益發(fā)生沖突時，這個民事法律行為就是無效的。

在國務(wù)院辦公室1999年發(fā)布的39號文件和2004年發(fā)布的28號文件中，我們可以看到國家對土地轉(zhuǎn)讓的管理實行了嚴格的監(jiān)管制度，特別是對集體土地的管理，以求保證農(nóng)民的合法利益和維護社會的穩(wěn)定，杜絕“炒房熱”。國務(wù)院辦公室在2007年發(fā)布的一號文件中明確強調(diào)了“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法性，同時要求各個機關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服從國家的土地管理規(guī)定，以大局為重，以農(nóng)民的利益為重。我國是一個農(nóng)業(yè)大國，土地不僅是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，而且也是我國能否安定發(fā)展的基礎(chǔ)。如果我國允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組織土地，那么勢必會有很多農(nóng)民為了眼前的利益而放棄自己的土地。這樣做的后果不僅使農(nóng)民的生活無法得到保障，而且也給我國的安定發(fā)展帶來了嚴重的隱患。所以國家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易的目的其實是為了保護農(nóng)民利益和社會的安定團結(jié)。

一般情況下，我們對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是持無效的態(tài)度的。但是也有一些例外，比如有些小產(chǎn)權(quán)房交易的時間久遠，其合同標(biāo)的物已經(jīng)完全發(fā)生了改變，這類情況應(yīng)該重新分析、判定。筆者認為小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)當(dāng)以1999年5月6日為時間分界線分為兩個階段。

第一階段：1999年5月6日前簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。在1999年我國土地管理有了重大的轉(zhuǎn)變，其中最明顯的特征是第二次修訂的《土地管理法》和國務(wù)院辦公室發(fā)布的39號文件，這些法規(guī)中明確指出集體土地不得進行轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的房屋。而在1999年之前，我國城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的房屋是未被禁止的，只需要雙方去有關(guān)部門申請并得到準許即可。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十四條規(guī)定，對于那些回鄉(xiāng)落戶的華僑、回鄉(xiāng)定居的人們以及原本的農(nóng)民可以通過申請，經(jīng)過正規(guī)的程序得到有關(guān)部門頒發(fā)的宅基地使用證明。1999年5月6日前買賣的小產(chǎn)權(quán)房，由于國家政策是不禁止的，所以買賣雙方當(dāng)事人是基于對國家的信任進行交易的。到了現(xiàn)在，不僅年代已經(jīng)久遠，而且有的當(dāng)事人甚至已經(jīng)扎根在集體組織。所以如果這時司法部門再判定這些小產(chǎn)權(quán)房無效，那么不僅違背了新法不朔及既往的原則，更是會激發(fā)社會矛盾，影響社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。因此，1999年5月6日之前的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同交易應(yīng)當(dāng)被認為是有效的。

第二階段：1999年5月6日以后簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。在此期間如果某些小產(chǎn)權(quán)房合同確實存在著其特殊的情況，那么也可以對其進行單獨處理。比如當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房賣房者故意欺詐或者隱瞞事實真相而取得房管部門的信任，取得房屋登記證明的。對于這種情況，主要過錯方是賣房者，應(yīng)當(dāng)由賣房者承擔(dān)由此產(chǎn)生的一系列后果;再比如當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買賣交易成功后，糾紛發(fā)生前，賣房者的戶口已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變成為城鎮(zhèn)戶口，這時之前發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房買賣已經(jīng)沒有其理論和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)認為此合同是有效的;與此情況相反的小產(chǎn)權(quán)房合同交易成功后，糾紛發(fā)生以前，購買者的戶口變遷到所購房屋的地方，這時的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同也應(yīng)當(dāng)被認為是有效的。

三、當(dāng)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效時所產(chǎn)生的法律后果

《合同法》第五十八條規(guī)定：“如果合同雙方中一方是有過錯的，那么有過錯的一方應(yīng)當(dāng)就所造成對方的損失進行賠償;如果合同雙方都存在過錯，那么應(yīng)當(dāng)就各自過錯的后果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”一般來說，我們知道的過錯形式有兩種：一種是只有單方有過錯;一種是雙方都存在過錯。

（一）單方過錯的情況

這種情況大多是由于賣方的過錯，即賣方故意對購買者隱瞞了事實的真相，讓購買者想當(dāng)然地認為自己所購買的房屋是合法有效的。此種情況下購房者不但可向賣方索賠，還可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定要求雙倍賠償。只有符合一定條件才可以要求雙倍賠償：首先，購買方僅僅從合同中無法判定房屋是否為集體所有;其次，賣方故意隱瞞或者故意提供虛假證明讓購房者以為取得了房屋預(yù)售許可證;再次賣方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而不是集體組織性質(zhì)。

（二）雙方都存在過錯的情況

如果雙方都有過錯，那么可以根據(jù)《合同法》第九十九條和第一百條有關(guān)債之抵銷規(guī)定，先將各自由于過錯應(yīng)當(dāng)賠付的數(shù)值相同的部分給以抵消，然后由過錯較大的一方再賠償對應(yīng)的差額。如果是在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，買賣雙方都有過錯，即賣房者明知不能賣而賣，購房者明知不能買而買的。一般情況下法院會判定賣方對合同的無效負主要的責(zé)任，因為首先就是賣方明知小產(chǎn)權(quán)房不能買賣卻故意知法犯法出售小產(chǎn)權(quán)房，而交易成功后又背信棄義主張合同無效;而買方雖然知道小產(chǎn)權(quán)房不能買賣但是也依照合同的規(guī)定履行了自己的責(zé)任，無論是從法理還是從情理上看，買方相對于賣方都應(yīng)該承擔(dān)次要的責(zé)任。在法理上我們也可以用締約過失責(zé)任和信賴利益損失來解釋，當(dāng)一方當(dāng)事人先違反合同義務(wù)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人受到損失，違反合同和遭到損失存在因果關(guān)系時締約過失責(zé)任成立。信賴利益損失是其主要賠償范圍，有直接損失和間接損失兩種。對于買方來說直接損失主要是付房款所損失的利息，以及為促進小產(chǎn)權(quán)房合同的完成所支出的路費等;而間接損失則主要是由于買方在此期間因為房價上漲帶來的差額損失和因為購買小產(chǎn)權(quán)房有可能錯過的機會損失。對于賣方而言，由于占據(jù)了天時地利，其直接損失和間接損失都遠遠小于買方。除此之外，小產(chǎn)權(quán)房被拆遷后所獲得的補償款也是造成小產(chǎn)權(quán)房糾紛的一個大問題。我們都知道房屋拆遷款是一批比較大的金額，這也往往是賣方背信棄義主張合同無效的主要原因。[5]筆者認為法院在審理這類案件時應(yīng)當(dāng)以賣方不因失信而獲利和使買方不受損失為原則。

四、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題的對策

隨著小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的越來越多，法院如何判定這些案件不僅關(guān)系到農(nóng)民、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的利益，更關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。所以為了更好地保護相關(guān)人員的利益和社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同制訂一個切實可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城鄉(xiāng)土地制度

前文我們已經(jīng)分析過我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元化制度是造成小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的頻繁出現(xiàn)說明我國現(xiàn)行的土地政策已經(jīng)遠遠不能跟上時代進步的腳步。[6]由于當(dāng)前我國的土地是處于壟斷地位的，農(nóng)民根本不可能支配自己的私有財產(chǎn)，因此筆者認為可以從兩個方面來解決此問題，一方面是對土地所有權(quán)進行改革，完善集體土地所有權(quán)制度。當(dāng)然土地是國家之根本，在進行改革的同時也要加強對農(nóng)村土地的管理，堅決禁止占有耕地來開發(fā)商品房的行為;對于符合國家規(guī)定合理開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房可以辦理相關(guān)手續(xù)后給予正式的產(chǎn)權(quán)。[7]另一方面，我們可以建立以產(chǎn)權(quán)和市場為指導(dǎo)的土地管理制度。這樣不僅可以增加土地使用和城市擴張的成本，避免通過土地征用來低價獲取土地而使土地資源白白浪費，還間接地保護了耕地，這與我國《憲法》和《土地管理法》中關(guān)于農(nóng)民耕地的保護規(guī)定是相適應(yīng)的。在這里，我們還有一些問題需要注意，例如政府在強調(diào)保護耕地的同時可以對集體土地進行一些經(jīng)濟上的補貼，使農(nóng)村集體組織從主觀上不再抱有把耕地變成建設(shè)用地的想法。[8]這樣就可以讓農(nóng)民從主觀上來自覺地保護耕地，同時又使自己的經(jīng)濟收入得到了提高。黨的十七屆三中全會特別提出要保障農(nóng)民的合法權(quán)益，允許農(nóng)民通過合法程序來參與開發(fā)集體土地，同時要逐漸建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。此決定無疑為解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供強有力的政策支持。所以，按照此指導(dǎo)思想，只要通過合法的程序獲得有關(guān)部門的批準，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就可以對集體土地進行開發(fā)建設(shè)。在這里能否進行小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵就在于能否得到有關(guān)部門的批準。因此筆者認為我國應(yīng)該盡快制定關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的一系列法規(guī)政策。

（二）完善小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償制度

小產(chǎn)權(quán)房合同簽訂后，購房者雖然住進了所購買的房屋，但是其對房屋并沒有合法的產(chǎn)權(quán)證明，一旦遇見拆遷時，購房者將有可能既失去自己所購買的房屋又得不到任何賠償。而對于農(nóng)民來說，購買小產(chǎn)權(quán)房沒有得到房產(chǎn)部門的登記，因此其在法律上對此房屋并沒有享有合法所有權(quán)。因此當(dāng)房屋被拆遷時，農(nóng)民所獲得的補償款相對于實際的補償款將會少很多，這樣的后果既損害了購房者的利益又損害了農(nóng)民的利益，進而有可能引發(fā)社會矛盾。所以，怎么保護當(dāng)事人的利益是很重要的。[9]由于小產(chǎn)權(quán)房長期以來一直在市場上流轉(zhuǎn)，不是一朝一夕就能杜絕的。所以對其拆遷補償一方面應(yīng)根據(jù)市場價和區(qū)位差價，采用城市房屋拆遷估價辦法計算;另一方面要考慮到小產(chǎn)權(quán)房的特殊性，在其沒有完全繳納土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費的前提下，應(yīng)當(dāng)對其補償請求限制在一定的范圍內(nèi)。如李玉蘭案的最終調(diào)解結(jié)果就是，如果小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷，那么土地賠償款歸售房農(nóng)民所得，搬遷費用、地上物補償款、區(qū)位補償款等歸房主所有。

[ 注 釋 ]

[1] 喬新生.小產(chǎn)權(quán)房的制度創(chuàng)新經(jīng)驗[J].中國改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補償問題[J].法律經(jīng)緯，2009（7）.

[3] 胡俊.小產(chǎn)權(quán)房法律問題淺析[J].經(jīng)濟與法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市場經(jīng)濟與公序良俗原則[A].民商法論叢（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋實.農(nóng)民賣房后告買主討拆遷款[N].京華時報，2009.

[6] 趙海萍.小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2009（2）.

[7] 馬錦毅.小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問題探討[J].法制與社會，2009（6）.

[8] 王云利.淺析小產(chǎn)權(quán)房法律問題[J].法律經(jīng)緯，2009（1）.

[9] 曹俊英.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化的思考[J].江蘇警官學(xué)院學(xué)報，2008（3）.

[責(zé)任編輯：覃侶冰]