“以房養(yǎng)老”意愿及需求傾向研究

摘 要：今年上半年各地陸續(xù)出臺“以房養(yǎng)老”具體方案，爭議多年的“以房養(yǎng)老”有了實質(zhì)性進(jìn)展。但此前在北京、上海、 杭州等地進(jìn)行的“以房養(yǎng)老”試點，均未取得預(yù)期效果。文章以“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”、“售房預(yù)支養(yǎng)老”等多種形式的廣義“以房養(yǎng)老”為研究對象，選取杭州市最早開展“以房養(yǎng)老”試點的上城區(qū)為調(diào)研地點，調(diào)查居民對“以房養(yǎng)老”政策的認(rèn)知水平，“以房養(yǎng)老”的選擇意愿及對“以房養(yǎng)老”的需求傾向。通過實證分析，探尋“以房養(yǎng)老”模式推進(jìn)中存在的障礙及影響因素，為“以房養(yǎng)老”今后的發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 需求傾向 影響因素

中圖分類號：F840 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）11-051-02

一、“以房養(yǎng)老”內(nèi)涵與推行模式

早在1999年我國就進(jìn)入國際公認(rèn)的老齡化社會。隨著“倒金字塔式”家庭、少子化家庭、“空巢”家庭的增多，使得贍養(yǎng)率及贍養(yǎng)成本不斷提高，家庭養(yǎng)老的功能逐步弱化。目前我國的養(yǎng)老保障體系仍不完善，養(yǎng)老資源非常短缺。但與短缺的養(yǎng)老資源相比較，住房資源相對比較富裕。在這樣的社會經(jīng)濟(jì)大背景下，通過“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，探索老人自我養(yǎng)老的新途徑，充分利用老年人擁有的各類資源，尤其是價值巨大的房產(chǎn)資源，將其以多種形式變現(xiàn)，用于補(bǔ)充養(yǎng)老資金，顯得必要且迫切。

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，指老人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。但必須指出的是，這只是一種狹義的理解。以房養(yǎng)老并非只有倒按揭一種方式。從廣義的角度看待以房養(yǎng)老，是指在擁有個人房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，以家庭資源在生命周期中的配置、流動為前提，利用房屋使用周期和家庭生命周期的不一致性，將住房這一不動產(chǎn)進(jìn)行合理安排，采用多種配置方式，以實現(xiàn)其價值的流動性，最終發(fā)揮養(yǎng)老保障的功效，成為傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老之外的一個重要補(bǔ)充。以房養(yǎng)老的推行模式有倒按揭養(yǎng)老、房產(chǎn)養(yǎng)老、壽險養(yǎng)老、售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、房產(chǎn)置換養(yǎng)老、房產(chǎn)租換養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老等多種形式。

二、杭州市上城區(qū)居民“以房養(yǎng)老”意愿與需求傾向調(diào)查結(jié)果分析

研究以居家養(yǎng)老老人和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老老人為調(diào)查對象，于2015年3月至5月，對杭州市上城區(qū)居民“以房養(yǎng)老”意愿與需求傾向展開調(diào)查。調(diào)查在上城區(qū)所轄6個街道中，按社區(qū)數(shù)分層， 隨機(jī)抽取10個社區(qū)，共回收有效問卷500份。在所轄13家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，按床位數(shù)分層，隨機(jī)抽取3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共回收有效問卷62份。問卷從基本情況、“以房養(yǎng)老”認(rèn)知水平、“以房養(yǎng)老”看法及接受意愿、“以房養(yǎng)老”需求傾向四個模塊進(jìn)行了分析。

（一）不同因素對“以房養(yǎng)老”認(rèn)知水平及接受意愿的影響

研究以被調(diào)查者的各項基本信息為自變量，以他們對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知程度與接受意愿為因變量進(jìn)行均值比較與方差分析，具體數(shù)據(jù)如表1所示。

由上表可以看出不同特征人群對“以房養(yǎng)老”認(rèn)知水平差異不顯著，這可能是由于杭州市上城區(qū)較早實施了“以房養(yǎng)老”實踐，宣傳普及工作有一定的基礎(chǔ)。居民大都聽說過“以房養(yǎng)老”，大都認(rèn)為“以房養(yǎng)老”制度的實施需要一個良好的社會環(huán)境，健全的法律制度和服務(wù)體系。但認(rèn)知中大多數(shù)對“以房養(yǎng)老”的形式認(rèn)識比較淺，往往將形式單純看為“倒按揭”模式或“賣房養(yǎng)老”模式。

而在“以房養(yǎng)老”接受意愿上，不同特征人群顯示出明顯不同（sig<0.05即P值小于0.05）。從性別差異來看，通過均值比較，男性接受“以房養(yǎng)老”意愿明顯高于女性，而女性選擇子女居住在一起的比例較高，她們中多數(shù)也認(rèn)為“有房才有家”，很多女性不愿意去改變養(yǎng)兒防老的這種傳統(tǒng)模式;從年齡差異來看，通過多重比較，年齡在40～49歲的被調(diào)查者與年齡在60～69歲及70歲以上的差異特別明顯。年齡越大，養(yǎng)兒防老的意識就越強(qiáng)烈，接受“以房養(yǎng)老”的意愿度就越低;從學(xué)歷差異來看，學(xué)歷在初中及以下和初中以上的被調(diào)查者差異特別明顯，學(xué)歷越高接受“以房養(yǎng)老”意愿度越高;從被調(diào)查者子女?dāng)?shù)差異來看，單一子女老人與子女?dāng)?shù)兩個及以上的被調(diào)查者存在明顯差異，子女?dāng)?shù)越多接受“以房養(yǎng)老”意愿度越低;從被調(diào)查者現(xiàn)居住情況差異來看，獨居或僅與配偶居住的被調(diào)查者更愿意選擇“以房養(yǎng)老”模式，而與子女居住在一起的老人接受度較低;從被調(diào)查者家庭收入情況差異來看，收入在4000元以下與收入在4000元以上存在顯著差異，收入越高的家庭實施“以房養(yǎng)老”的意愿度越低。

（二）“以房養(yǎng)老”需求傾向分析

調(diào)查中有24.2%的居民愿意采用“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式，50.8%的居民表示會采取這種養(yǎng)老方式的可能性比較小，其中有7.2%的人幾乎不會采用這種方式。不贊同“以房養(yǎng)老”的原因中，只有大約3%的人是因為“有足夠的養(yǎng)老保障而不需要別的養(yǎng)老方式”，97%的被調(diào)查者不贊同的原因是傳統(tǒng)觀念的影響、認(rèn)知水平的影響、法律制度不夠完善、房產(chǎn)評估和信用風(fēng)險及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)不到位。很多被調(diào)查者認(rèn)為如果采用了“以房養(yǎng)老”這種方式，房產(chǎn)不留給子女，會造成與子女關(guān)系的裂痕，而且子女也會有輿論壓力;很多居民認(rèn)為“以房養(yǎng)老”就是賣房養(yǎng)老，從一開始就對此產(chǎn)生了排斥，不愿意接受與此相關(guān)的任何信息;部分被調(diào)查者認(rèn)為目前相關(guān)法律制度不夠完善，個人權(quán)益沒有得到很好的保障，對于未來風(fēng)險比較擔(dān)心;還有部分被調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費較高，環(huán)境和服務(wù)卻沒有達(dá)到相應(yīng)的水平，不愿選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

而贊同的人群中只有2.2%的人是因為“有房產(chǎn)無人繼承”原因選擇“以房養(yǎng)老”。愿意接受的人中大部分是由于“以房養(yǎng)老”可以提高養(yǎng)老水平和質(zhì)量、拓寬收入來源、減輕兒女的負(fù)擔(dān)和使兒女獨立自強(qiáng)的原因。

從杭州市目前推行的“租房增收養(yǎng)老”、“售房預(yù)支養(yǎng)老”、“退房補(bǔ)貼養(yǎng)老”、“換房差價養(yǎng)老”四種方式來看，有69.66%的被調(diào)查者傾向于租房增收養(yǎng)老的模式，10%傾向于售房預(yù)支養(yǎng)老，17%的傾向于換房差價養(yǎng)老的方式，3.34%傾向于退房補(bǔ)貼養(yǎng)老。租房增收養(yǎng)老與別的三種模式相比較，最大的不同之處是房屋的產(chǎn)權(quán)問題。受傳統(tǒng)思想觀念的影響，租房增收養(yǎng)老可以為子女留下遺產(chǎn)，易讓老人接受。大多數(shù)人認(rèn)為租房增收養(yǎng)老的方式自己占據(jù)比較主動的位置，可控性比較強(qiáng)，相對來說，風(fēng)險小，成果明顯。而大家最不喜歡的方式就是賣房養(yǎng)老。被調(diào)查者普遍擔(dān)心賣房養(yǎng)老引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)變更;其次擔(dān)心在70年產(chǎn)權(quán)政策下，如果一個老人他的產(chǎn)權(quán)持有期只剩下10年，但是他依舊身體很健康，沒有任何疾病的現(xiàn)象，銀行可能會不愿意接受這樣的產(chǎn)權(quán);也有人在考慮如果現(xiàn)在參與了賣房養(yǎng)老，未來的收入能否支持他余生的所有費用。而換房差價養(yǎng)老即用大房換小房，用市中心房換郊區(qū)房，通過換房的差價來籌集養(yǎng)老金。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)這種方式有少部分人考慮接受，這種方式的優(yōu)點是老年人仍擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，另一方面換房收益也可以提高養(yǎng)老水平和質(zhì)量。但被調(diào)查者也提出換房過程中的買賣房子本身具有一定的風(fēng)險，房屋價值評估和對未來房價走勢的判斷對老年人來說操作困難，而考慮到郊區(qū)房屋會給老人出行、就醫(yī)、日常生活帶來的不便，這種方式也沒有得到大多數(shù)老人的青睞。退房補(bǔ)貼養(yǎng)老的方式，具體的實施辦法還沒有出臺，目前來看這種方式是將房子退回給房管部門或社區(qū)，房管部門或社區(qū)供老年人入住養(yǎng)老院并提供費用。就調(diào)查結(jié)果來看，接受這種方式的老年人也較少。

三、加快推行“以房養(yǎng)老”的政策建議

（一）關(guān)注老年人需求，多樣化模式并舉

“以房養(yǎng)老模式”主要是依靠房租、房價、退房補(bǔ)貼、房產(chǎn)養(yǎng)老壽險、房屋地段差價等資源提高老人的生活水平，其突出特點是多樣化。各種推行模式應(yīng)將房屋的產(chǎn)權(quán)是否變更，如何變更，簽約后老人住何處等問題都交由老人自己決定，保證老人能夠根據(jù)自身需求和偏好選擇適合自己的養(yǎng)老模式。推行中應(yīng)充分考慮到“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念對老人的影響，政府應(yīng)加大宣傳和教育工作力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、保險公司、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體協(xié)調(diào)配合，在推行中關(guān)注老年人的需求。

（二）細(xì)化操作規(guī)范，排除實施的政策性障礙

“以房養(yǎng)老”推行中涉及房產(chǎn)這一家庭最重要資產(chǎn)，被調(diào)查群體普遍特別關(guān)注風(fēng)險問題。因此完善的法律法規(guī)體系，明確的政策條款，對行為操作的細(xì)化規(guī)范就顯得尤為重要。國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，出臺了一攬子促發(fā)展的政策，各地還應(yīng)根據(jù)地區(qū)實際情況制定具體操作辦法和實施計劃。

（三）推進(jìn)民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，構(gòu)筑社會化養(yǎng)老體系

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多不愿意考慮“以房養(yǎng)老”的老年人普遍對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的現(xiàn)狀不滿意。老年人反映公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)往往“一床難求”;民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)環(huán)境及設(shè)施較差，服務(wù)不到位，而且很多收費昂貴。政府應(yīng)關(guān)注民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，應(yīng)關(guān)注養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會化過程中多個權(quán)利主體間的復(fù)雜關(guān)系，構(gòu)架政府主管部門、社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會組織、公民個人共同參與，多中心互動的公共行動體系，從治理主體角度分析各種利益相關(guān)者的集合及如何建立在信任與互利基礎(chǔ)上的養(yǎng)老社會化協(xié)調(diào)治理網(wǎng)絡(luò)。

（四）建立多主體共贏的金融體系，加快以房養(yǎng)老金融創(chuàng)新

“以房養(yǎng)老”既涉及住房問題又涉及養(yǎng)老問題，將家庭的住房與養(yǎng)老保險兩大行為，借助于構(gòu)思巧妙的金融保險手段達(dá)成一種有機(jī)的綜合體，雖然構(gòu)思巧妙，但是實際運作中會遇到很多問題，也有很多的風(fēng)險。如果這些風(fēng)險全部由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，勢必會讓公眾產(chǎn)生疑慮和擔(dān)心。因此政府應(yīng)引導(dǎo)銀行、保險機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)合作，應(yīng)該協(xié)調(diào)銀監(jiān)會、保監(jiān)會、民政部門、社保部門、社區(qū)管理部門的功能，設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，通過政策導(dǎo)向，引導(dǎo)、指導(dǎo)社會機(jī)構(gòu)為老年人提供房屋買賣、租賃、房產(chǎn)壽險等相關(guān)服務(wù)，為“以房養(yǎng)老”推行提供保障。

[基金項目：浙江省民政廳政策規(guī)劃課題《治理視野下城鎮(zhèn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會化發(fā)展及“民辦公助”模式研究——以杭州市為例》（ZMYB201304）階段性成果]

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（作者單位：浙江中醫(yī)藥大學(xué) 浙江杭州 310053）

（作者簡介：陳雅婷，浙江中醫(yī)藥大學(xué)講師，主要研究方向：養(yǎng)老保障。）（責(zé)編：賈偉）