自貿(mào)區(qū)設(shè)立給房地產(chǎn)帶來的影響分析

鄭瑋

摘要：2014年12月29日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議決定福建自貿(mào)區(qū)為第二批自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)，而福建自貿(mào)區(qū)包含的三個(gè)片區(qū)中，以廈門片區(qū)面積最大。文章從自貿(mào)區(qū)的簡(jiǎn)介及上海自貿(mào)區(qū)的運(yùn)營(yíng)情況入手，分析自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響。

關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)；房地產(chǎn)

一、自貿(mào)區(qū)定義及福建自貿(mào)區(qū)概況

（一）自貿(mào)區(qū)定義及產(chǎn)生的背景

自由貿(mào)易區(qū)是指在貿(mào)易和投資等方面比世貿(mào)組織有關(guān)規(guī)定更加寬松的貿(mào)易環(huán)境。一般是簽署自由貿(mào)易協(xié)定，同意消除關(guān)稅、貿(mào)易配額和優(yōu)先級(jí)別的多個(gè)國(guó)家或地區(qū)組合。

目前，美歐日試圖通過TPP（跨太平洋伙伴關(guān)系協(xié)議）和TTIP（跨大西洋貿(mào)易與投資伙伴協(xié)議）改變世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易規(guī)則，由于TPP逐漸影響中國(guó)周邊及東盟國(guó)家，未來將會(huì)有更多的東盟國(guó)家加入，而致命的是上述兩個(gè)自貿(mào)區(qū)均將中國(guó)排除在外，中國(guó)若不采取有效的措施，將會(huì)被世界貿(mào)易經(jīng)濟(jì)邊緣化，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力將被削弱，貨幣國(guó)際化進(jìn)程放緩，因此中國(guó)亟需設(shè)立自貿(mào)區(qū)，學(xué)習(xí)并積累雙邊、多邊或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)并研究新的國(guó)際貿(mào)易規(guī)則，為與發(fā)達(dá)國(guó)家開展相關(guān)談判并爭(zhēng)取有利地位奠定基礎(chǔ)，也為中國(guó)參與新的國(guó)際經(jīng)貿(mào)規(guī)則制定提供有力支撐。

（二）福建自貿(mào)區(qū)簡(jiǎn)介

2014年12月29日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)以及中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域內(nèi)暫時(shí)調(diào)整《外資企業(yè)法》、《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《臺(tái)灣同胞投資保護(hù)法》規(guī)定的有關(guān)行政審批，但是國(guó)家規(guī)定實(shí)施準(zhǔn)入特別管理措施的除外，并同意于2015年3月1日起施行。這就意味著福建成為第二批自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，福建自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)包含福州片區(qū)、廈門片區(qū)及平潭片區(qū)，其中福州自貿(mào)區(qū)范圍共31.26平方公里，含福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)22平方公里及福州保稅港區(qū)9.26平方公里；平潭自貿(mào)區(qū)范圍共43平方公里，含港口經(jīng)貿(mào)區(qū)塊16平方公里、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊15平方公里及旅游休閑區(qū)塊12平方公里；廈門自貿(mào)區(qū)范圍共43.78平方公里，為三個(gè)片區(qū)中面積最大，含兩岸貿(mào)易中心核心區(qū)19.37平方公里、東南國(guó)際航運(yùn)中心海滄港區(qū)24.41平方公里。

二、自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給上海帶來的影響

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在增加國(guó)際貿(mào)易話語權(quán)的同時(shí)，也將給中國(guó)帶來新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。首先，國(guó)際貿(mào)易及物流產(chǎn)業(yè)將會(huì)搭乘改革的春風(fēng)快速發(fā)展，成為第一批受益的產(chǎn)業(yè)，以上海為例，在進(jìn)出口方面，2014年上海自貿(mào)區(qū)進(jìn)出口貨值7623.8億元人民幣，比2013年增長(zhǎng)8.3%，增速高于全國(guó)平均3.7個(gè)百分點(diǎn)；在集裝箱吞吐量方面，2014年1～10月，洋山、外高橋港區(qū)集裝箱吞吐量達(dá)到2707萬標(biāo)準(zhǔn)箱，較2013年同期增長(zhǎng)6.7%。兩個(gè)行業(yè)均呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

其次，與國(guó)際貿(mào)易及物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也將借勢(shì)發(fā)展，如金融、地產(chǎn)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在土地方面，受上海自貿(mào)區(qū)落地的影響，上海臨港新城涌現(xiàn)了一大批高溢價(jià)土地，2013年溢價(jià)率前七名的地塊全部位于臨港新城主城區(qū)板塊，溢價(jià)率最低為379.38%；在一手房市場(chǎng)方面，2014年12月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2013年12月相比下跌2.69%。而位于臨港新城板塊的保利蔚藍(lán)林語于2013年10月開盤，開盤當(dāng)月成交162套住宅，成交均價(jià)為17438元/平方米，2013年12月該項(xiàng)目再次加推，成交均價(jià)上漲至19420元/平方米。2014年12月份該項(xiàng)目的成交均價(jià)為21000元/平方米，上漲勢(shì)頭明顯。

最后，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)逐漸擴(kuò)散，相關(guān)配套行業(yè)及服務(wù)行業(yè)也會(huì)如雨后春筍般涌現(xiàn)，帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。2015年1月30日，上海海關(guān)發(fā)布2014年相關(guān)數(shù)據(jù)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)海關(guān)注冊(cè)企業(yè)已達(dá)1.25萬家，其中，2014年新注冊(cè)企業(yè)6950家，同比增長(zhǎng)4.9倍。

三、自貿(mào)區(qū)設(shè)立對(duì)廈門房地產(chǎn)的影響

（一）廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1. 土地供應(yīng)逐步緊縮，“宅”貴“商”賤

從廈門2012～2014的土地成交情況分析，受土地供應(yīng)持續(xù)緊縮的影響，土地成交面積下降明顯，2012年廈門土地供給量約238萬平方米，成交量約237萬平方米，成交可建筑面積約622萬平方米；2013年廈門土地供給量約153萬平方米，成交量約151萬平方米，成交可建筑面積約391萬平方米；2014年廈門土地供給量約124萬平方米，成交量約105萬平方米，成交可建筑面積約222萬平方米。從2014年的土地出讓情況分析，商住用地相對(duì)熱門，刷新了多個(gè)地王紀(jì)錄，溢價(jià)率高，但商業(yè)、辦公地塊普遍遇冷，2014年共供應(yīng)12幅商業(yè)、辦公用地，其中8幅以底價(jià)成交，4幅流拍，與商住地塊形成鮮明對(duì)比。

2. 房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，商品住宅成交均價(jià)已趕超廣州

2014年廈門市商品房成交均價(jià)達(dá)16827元/平方米，比2010年的成交均價(jià)10198元/平方米上漲了65%，其中商品住宅全年成交均價(jià)達(dá)18454元/平方米，較2010年成交均價(jià)10901元/平方米大幅上揚(yáng)69.28%，而廣州2014年商品住宅成交均價(jià)僅為15075元/平方米，廈門商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超廣州。

3. 各物業(yè)供銷比“兩重天”

2014年廈門市商品房供應(yīng)595萬平方米，成交489萬平方米。其中住宅供應(yīng)355萬平方米，成交320萬平方米；車庫供應(yīng)131萬平方米，成交106萬平方米；商業(yè)供應(yīng)33萬平方米，成交16萬平方米；寫字樓供應(yīng)93萬平方米，成交53萬平方米。其中住宅供銷比為1.08，而商業(yè)供銷比達(dá)到了2.06、辦公供銷比達(dá)到了1.75，商業(yè)、辦公銷售面臨著較多的壓力。

（二）自貿(mào)區(qū)設(shè)立給廈門房地產(chǎn)帶來的影響預(yù)測(cè)

1. 增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，提升土地價(jià)值

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，將以國(guó)際貿(mào)易、物流作為先行發(fā)展產(chǎn)業(yè)，影響并帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，從而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)繁榮，表現(xiàn)為投資增多，城市凝聚力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人口聚集，全面增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，從而從本質(zhì)上提升城市土地價(jià)值，提高土地成交價(jià)格。

2. 緩解廈門“宅”貴“商”賤的現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)均衡發(fā)展

自貿(mào)區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)建設(shè)，將會(huì)促進(jìn)國(guó)際貿(mào)易、航運(yùn)、倉儲(chǔ)物流、融資租賃、醫(yī)療服務(wù)、跨境電子商務(wù)、金融、公共服務(wù)、文化創(chuàng)意與傳媒等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又將增加對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)及辦公地產(chǎn)的需求，商業(yè)、辦公的成交量將會(huì)快速提升，供銷比快速下降，在城市整體競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)、土地價(jià)值提升的背景下，商業(yè)、辦公的土地成交價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步提升，有效緩解“宅”貴“商”賤的現(xiàn)象。

由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、發(fā)展到成熟需要一個(gè)過程，住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于商業(yè)、辦公地產(chǎn)有一定的滯后性，但自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對(duì)住宅的影響是長(zhǎng)久、持續(xù)的。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)對(duì)人才有較大的需求，而大量人才的引進(jìn)又將增加對(duì)住宅的需求，且廈門本身商品住宅市場(chǎng)供給偏緊，價(jià)格較高，因此，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其島內(nèi)市場(chǎng)將會(huì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，商業(yè)、辦公及住宅地產(chǎn)互相促進(jìn)，均衡發(fā)展。

3. 影響深遠(yuǎn)，促進(jìn)各區(qū)域板塊發(fā)展

廈門自貿(mào)區(qū)包含兩岸貿(mào)易中心核心區(qū)及東南國(guó)際航運(yùn)中心海滄港區(qū)，其中兩岸貿(mào)易中心核心區(qū)含象嶼保稅區(qū)、象嶼保稅物流園區(qū)，北側(cè)、西側(cè)、東側(cè)緊鄰大海，南側(cè)以疏港路、成功大道、枋鐘路為界。廈門海滄保稅港區(qū)東至廈門西海域，南側(cè)緊鄰大海，西至廈漳跨海大橋，北側(cè)以角嵩路、南海路、南海三路和興港路為界。自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，首先將會(huì)帶動(dòng)自貿(mào)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海滄保稅港區(qū)板塊、象嶼保稅區(qū)板塊及高崎機(jī)場(chǎng)板塊的辦公、商業(yè)、住宅地產(chǎn)將會(huì)率先受益，再由自貿(mào)區(qū)內(nèi)向外輻射，逐漸影響廈門思明區(qū)、湖里區(qū)及海滄區(qū)整個(gè)區(qū)域，最終帶動(dòng)廈門全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至影響到漳州臺(tái)商投資區(qū)、漳州港。

四、其它影響廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息

除了自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好消息，政策、人口、配套利好消息不斷，將共同促進(jìn)廈門房地產(chǎn)的發(fā)展。政策方面，2014年廈門樓市政策同全國(guó)大部分城市一致，逐步走向?qū)捤?。包含公積金貸款推出“公轉(zhuǎn)商”、限購松綁、公積金政策調(diào)整；人口增長(zhǎng)方面，2014年廈門常住人口約425萬人，常住人口與戶籍人口之比大于2，已進(jìn)入完全移民城市，另根據(jù)《廈門市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》草案顯示，到2020年，廈門市常住人口規(guī)模將達(dá)到500萬人，人口的增加將帶來住房的需求；交通配套方面，廈門計(jì)劃將在2014-2016年形成市域半小時(shí)交通圈、廈漳泉一小時(shí)交通圈。相關(guān)利好將會(huì)與自貿(mào)區(qū)的設(shè)立共同推進(jìn)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

五、結(jié)論

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)受益匪淺，如上文所述，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立首先受益的是國(guó)際貿(mào)易及物流，這就促進(jìn)了對(duì)商業(yè)及物流地產(chǎn)的需求，同時(shí)開放的環(huán)境及政策將會(huì)吸引大量企業(yè)入駐，必然會(huì)增加對(duì)辦公地產(chǎn)的需求。相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大量企業(yè)的入駐又將吸引大批人才流入，進(jìn)而推動(dòng)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。因此，受益于自貿(mào)區(qū)的設(shè)立及近期利好消息，廈門商業(yè)、辦公地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來機(jī)會(huì)，住宅市場(chǎng)將會(huì)健康發(fā)展。

（作者單位：廈門國(guó)貿(mào)控股建設(shè)開發(fā)有限公司）