從財(cái)務(wù)分析角度看房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)

賈靜析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)一直是熱點(diǎn)行業(yè)，備受社會(huì)各界人士的關(guān)注，一方面是它對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極作用，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)過度膨脹，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)2010-2014年的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析；投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)一直是熱點(diǎn)行業(yè)，備受社會(huì)各界人士的關(guān)注.一方面是它對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極作用，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)過度膨脹，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，泡沫越來越大，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

目前，在我國證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)-萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010-2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析.選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。

2、企業(yè)營運(yùn)能力分析

企業(yè)營運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010-2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010-2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長能力分析

企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃埽靡院饬科髽I(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長率為3641%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長率降低應(yīng)是正?，F(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說明中國的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)過度投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的嚴(yán)重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調(diào)控下，我國一線城市的房地產(chǎn)銷售額大幅萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，并且有價(jià)無市，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始泄氣。但是，據(jù)此判斷市場(chǎng)下滑為時(shí)尚早，市場(chǎng)反饋的信息仍很復(fù)雜。

2、城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

3、國家政策一方面是有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，消化庫存；另外一方面是有利進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)市場(chǎng)需求。目前，已經(jīng)有不少投資者因擔(dān)心房?jī)r(jià)再降而遭受損失，急于以低價(jià)出售房產(chǎn)以盡快回籠資金，因此未來需要警惕虛高市場(chǎng)。但整體看，未來政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現(xiàn)。

4、我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度高，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)多依賴于銀行貸款，自有資金嚴(yán)重不足，同時(shí)，購房者也多依賴房貸，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，而美國當(dāng)年的金融危機(jī)就源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度信貸產(chǎn)生的巨大泡沫。因此，住房金融市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。（作者單位：牡丹江大學(xué)財(cái)會(huì)與金融學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 本文所有數(shù)據(jù)均來自http：//money.finance.sina.com.cn

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[3] 2014年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望分析丁祖昱

[4] 2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析李戰(zhàn)軍