房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的問題與對策

陳德銘

[摘 要]物資采購管理是房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭力最重要的環(huán)節(jié)。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題，探討提升物資采購管理績效的途徑：建立健全規(guī)章制度、全面實(shí)行公開招標(biāo)、借助電商平臺(tái)采購、全程負(fù)責(zé)采購任務(wù)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購；成本管理； 管理績效

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.15.087

房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購涉及供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本中所占比例最大，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中處于非常重要的地位。物資采購管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造成本控制的有效手段，而且直接影響項(xiàng)目工程的建造質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)水平[1]。雖然房地產(chǎn)企業(yè)近年不斷探索物資采購管理的方式方法，但是物資采購管理中仍然存在成本較高、質(zhì)量難控等問題。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理研究十分重要，有助于促進(jìn)規(guī)范管理，有利于形成核心競爭力。

1 房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購包括咨詢服務(wù)采購、工程采購、設(shè)備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強(qiáng)化，材料采購成了物資采購的主體[2]。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的現(xiàn)狀來看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。

1.1 物資采購成本較高

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發(fā)項(xiàng)目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權(quán)分散，采購計(jì)劃不完整，存在采購數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購價(jià)格未達(dá)到最優(yōu)；二是采購人員素質(zhì)不一，對采購計(jì)劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系采購的問題，出現(xiàn)物資庫存積壓，增加了材料管理費(fèi)用；三是采購管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項(xiàng)目開發(fā)的總體成本。

1.2 質(zhì)量控制難度較大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應(yīng)中，有些企業(yè)對供應(yīng)商評估分析不足，導(dǎo)致部分采購物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的驗(yàn)收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價(jià)格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無形中加大了物資采購質(zhì)量控制的難度。

1.3 合作關(guān)系問題較多

房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過程中經(jīng)常消耗較長時(shí)間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計(jì)劃的合作戰(zhàn)略決策所花費(fèi)的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。

1.4 成本管理意識(shí)較少

在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識(shí)，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性[3]。這種粗放的管理機(jī)制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為：注重項(xiàng)目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的效率；注重項(xiàng)目建造成本控制，缺少項(xiàng)目各階段成本的管理；注重項(xiàng)目大額支出監(jiān)督，缺乏項(xiàng)目全面成本管理的意識(shí)。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實(shí)際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質(zhì)量得不到保證。

2 提升房地產(chǎn)物資采購管理績效的途徑

面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明晰部門崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購流程，嚴(yán)控物資采購質(zhì)量，有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。

2.1 建立健全規(guī)章制度

建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會(huì)出現(xiàn)部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補(bǔ)的質(zhì)量問題，大大損耗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購管理績效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識(shí)，必須通過效績評價(jià)體系建設(shè)強(qiáng)化制度實(shí)施的效能。在意識(shí)樹立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財(cái)務(wù)部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價(jià)體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機(jī)制，在全體員工中充分調(diào)動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2.2 全面實(shí)行公開招標(biāo)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，實(shí)施物資采購公開招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購計(jì)劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項(xiàng)目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強(qiáng)化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟(jì)行為，因此通過合同條款和過程約束來加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來[4]，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。

2.3 借助電商平臺(tái)采購

如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行物資采購管理。電商平臺(tái)采購的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率；二是縮短空間距離，省時(shí)省錢，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過電商平臺(tái)可使物資采購達(dá)到陽光透明的采購招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對物資降價(jià)讓利的意愿；二是降低物資采購工作費(fèi)用成本，通過電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴(kuò)選供應(yīng)商，提高物資采購的快速響應(yīng)能力，而且能實(shí)現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購工作費(fèi)用和管理成本；三是降低物資采購總成本，通過電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動(dòng)，以規(guī)模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。

2.4 全程負(fù)責(zé)采購任務(wù)

在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應(yīng)商選擇對于采購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項(xiàng)目部提供技術(shù)文件，由采購部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)難以追查責(zé)任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實(shí)行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動(dòng)開展、供應(yīng)商選擇、釆購合同簽訂、采購活動(dòng)實(shí)施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機(jī)構(gòu)對所有物資采購活動(dòng)進(jìn)行抽查驗(yàn)證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購科學(xué)合理，保障物資采購效益最大化。

3 結(jié) 論

物資采購是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營的效益。在市場競爭激烈的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項(xiàng)，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。

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