淺析物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)消防安全管理中的規(guī)范化運(yùn)行

張芳 王蓓

[摘 要]本文結(jié)合監(jiān)督工作實(shí)際，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)消防安全管理中的規(guī)范化運(yùn)行提出解決措施。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè)；社區(qū)消防；安全管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.15.014

1 當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防方面存在的問題

1.1 指導(dǎo)和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)依據(jù)，并未明確具體的公安消防機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司的指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)采取什么方式來進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由原來的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關(guān)鍵問題，這個(gè)問題尤其突出。但是，對公安機(jī)關(guān)通過何種途徑、采取什么手段來指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責(zé)任主體意識不強(qiáng)

有的物業(yè)管理公司過分強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進(jìn)場裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時(shí)，出現(xiàn)問題推、拖，產(chǎn)生“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動(dòng)實(shí)施管理、積極解決問題、勇于承擔(dān)責(zé)任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預(yù)警機(jī)制。

1.3 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達(dá)城市水平看齊

一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在資質(zhì)上達(dá)標(biāo)，但在實(shí)際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責(zé)方面也缺乏對員工激勵(lì)和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，其余人員基本上沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險(xiǎn)性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法。

1.4 維護(hù)資金缺乏

實(shí)際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費(fèi)作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、歉收的費(fèi)用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項(xiàng)目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項(xiàng)維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動(dòng)用使用的在現(xiàn)實(shí)中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時(shí)候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會(huì)，以業(yè)主大會(huì)名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責(zé)任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴(yán)重的問題時(shí)，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實(shí)不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實(shí)際工作中還接到過來自物業(yè)公司的舉報(bào)，稱業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實(shí)施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責(zé)任制沒有徹底落實(shí)、社會(huì)化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成，將個(gè)人和企業(yè)全部造成的消防問題都依賴于公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的監(jiān)督來敦促落實(shí)是相當(dāng)困難的。消防機(jī)構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導(dǎo)培訓(xùn)查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬人的轄區(qū)都落在十幾個(gè)人身上，消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點(diǎn)、消防警力的配置等因素使得消防機(jī)構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實(shí)施太多的監(jiān)督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動(dòng)，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費(fèi)用有限

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復(fù)雜程度可想而知。

3 加強(qiáng)物業(yè)消防管理的幾點(diǎn)措施

3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強(qiáng)制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機(jī)構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報(bào)警與處置等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動(dòng)消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機(jī)抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點(diǎn)內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時(shí)對公眾進(jìn)行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費(fèi)用來源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的項(xiàng)目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時(shí)功能恢復(fù)和公共消防安全。

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