房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的稅負(fù)變化預(yù)測(cè)與評(píng)估

孫宇

[摘要]伴隨著我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目已經(jīng)不斷的增加。房地產(chǎn)作為我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)重要的組成部分，對(duì)于“營(yíng)改增”稅負(fù)率的改變也應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。那么營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否有利是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。營(yíng)業(yè)稅改增值稅其目的在于實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的減稅，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整，以更加有利的形式去支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。本文將對(duì)預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的稅負(fù)變化進(jìn)行一定的分析，以了解“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)變化：營(yíng)改增

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.126

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的行業(yè)。伴隨人們生活質(zhì)量的不斷提升，人們已經(jīng)越來(lái)越重視物質(zhì)生活與精神生活的享受，為此，住房也成為了當(dāng)今社會(huì)一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題，隨著人們住房觀念的增強(qiáng)，也將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推向了一個(gè)高潮。為了調(diào)整我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改增值稅工作正在有序地進(jìn)行，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也即將面對(duì)營(yíng)改增的工作，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)率將如何的變化也就成為社會(huì)公眾關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)性的問(wèn)題。

1 將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為17%時(shí)

本文研究中將應(yīng)稅收入設(shè)為S，將可抵扣的成本所占應(yīng)稅收入的比例設(shè)為N，那么在營(yíng)改增前所要納的營(yíng)業(yè)稅為5%S，前提是不考慮城建稅與附加稅。那么在房地產(chǎn)營(yíng)改增以后，其中的銷(xiāo)項(xiàng)稅額為：[S/（1+17%）]×17%；而進(jìn)項(xiàng)稅額則為：[S/（1+17%）]×N×17%；應(yīng)納增值稅為A= [S/ （1+17%）] x17% - [S/ （1+17%）]xN x17%=0.145S×（1-N）.

我們令：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)納增值稅，然后求得當(dāng)稅負(fù)相同的時(shí)候的臨界點(diǎn)，也即是：5%S=0.145S×（1-N）。最后得出N的最終值為0.655。那么從中我們可以推斷出，如果在可抵扣的成本所占應(yīng)稅收入的比例為65.5%的時(shí)候，那么增值稅的稅負(fù)率為5%，就會(huì)與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率是一致的。

2 將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為11%時(shí)是說(shuō)在增值稅稅率為ll%，可抵扣的成本占應(yīng)稅收入的比例為49.5%時(shí)，增值稅稅負(fù)率與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率相同。

根據(jù)應(yīng)納稅A=0.099S×（1-N）整理后得出A/S（稅負(fù)率）=0.099×（1-N）。

那么也可以根據(jù)該計(jì)算的式子同理計(jì)算出不同可抵扣的成本所占的應(yīng)稅收入比例對(duì)應(yīng)的增值稅稅負(fù)率。

我們從房地產(chǎn)增值稅的稅率為17%的時(shí)候與稅率為11%的時(shí)候可以分析出，當(dāng)增值稅的稅率為17%時(shí)，所占物料成本的收入點(diǎn)為65.5%，增值稅的稅負(fù)率為5%，它與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)值是相同的。但是需要了解的是，一旦物料成本收入所占收入的比例小于65.5%的時(shí)候，那么增值稅的稅負(fù)率就會(huì)高出營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率，有的時(shí)候甚至達(dá)到營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率數(shù)倍。只有當(dāng)物料成本占收入比例達(dá)到70%或者是80%的時(shí)候，增值稅的稅負(fù)才會(huì)有大幅下降。

如果房地產(chǎn)增值稅稅率適用范圍在ll%的時(shí)候，可抵扣的成本占收入49.5%的臨界點(diǎn)，那么房地產(chǎn)的增值稅與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率值都為5%。如果物料成本所占的收入比例小于49.5%，那么增值稅的稅負(fù)率就會(huì)高出營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率；當(dāng)物料成本占總收入成本比例大于49.5%的時(shí)候，那么增值稅的稅負(fù)率就會(huì)有所下降。

為此，在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，需要注意的是，要對(duì)增值稅的稅率的設(shè)計(jì)與制定進(jìn)行一定的優(yōu)化。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，要注意營(yíng)改增的實(shí)施可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅負(fù)的增加，從而給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大的負(fù)擔(dān)。

3 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

現(xiàn)在我們將房地產(chǎn)增值稅的稅率設(shè)為ll%，保證其他的條件不變，應(yīng)用同樣的道理，可以推理出應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅與應(yīng)納增值稅相等的時(shí)候的臨界點(diǎn)。也就是5%S=0.099S×（1-N）。最后求出N的最終值為0.495，也就

當(dāng)前，在《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》中，規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)要按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的稅率進(jìn)行征稅，其稅目以5%的稅率乘以應(yīng)稅銷(xiāo)售額去繳納全額的營(yíng)業(yè)稅。為此，從目前我國(guó)所執(zhí)行的政策上看，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售的過(guò)程中，重復(fù)征稅依然是一個(gè)比較突出、嚴(yán)重的問(wèn)題，該問(wèn)題在房屋轉(zhuǎn)讓次數(shù)不斷增多的情況下表現(xiàn)得越為明顯，房屋銷(xiāo)售重復(fù)納稅問(wèn)題表現(xiàn)就會(huì)越為突出。在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》中，改變了自改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)所一直堅(jiān)持的在營(yíng)業(yè)稅納稅方面的所堅(jiān)持執(zhí)行的方式，在很多的應(yīng)稅項(xiàng)目中都實(shí)行了合理的差額征稅的做法，這使得營(yíng)業(yè)稅披上了增值稅的外衣，更具增值稅的色彩。在有關(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)定中表示：一是單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。二是單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

這種稅率制度在當(dāng)時(shí)被視為是一種進(jìn)步，它不僅能夠有效的解決在營(yíng)業(yè)稅征稅過(guò)程中出現(xiàn)重復(fù)征稅的問(wèn)題，同時(shí)，該稅率制度也能夠符合稅制改革的總體需求。從對(duì)增值稅與營(yíng)業(yè)稅分析上，增值稅與營(yíng)業(yè)稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，但是它們彼此之間在稅制的設(shè)置與財(cái)務(wù)核算方面又有著很大的區(qū)別。增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅。

3.1 增值稅——價(jià)外稅

增值稅又為價(jià)外稅，其計(jì)稅的依據(jù)為：在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中納稅人所產(chǎn)生的增值額，在實(shí)際操作的過(guò)程中，利用購(gòu)進(jìn)扣稅的方法進(jìn)行抵扣，即在納稅人去購(gòu)買(mǎi)增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)，要繳納的增值稅可以在銷(xiāo)售應(yīng)稅項(xiàng)目中進(jìn)行相應(yīng)的抵扣，在這一過(guò)程中，需要對(duì)增加值繳納相應(yīng)的增值稅。

3.2 營(yíng)業(yè)稅——價(jià)內(nèi)稅

營(yíng)業(yè)稅又為價(jià)內(nèi)稅，在這之中的納稅人會(huì)按照勞務(wù)所得營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額與銷(xiāo)售額等，嚴(yán)格地按照所提供的應(yīng)稅勞務(wù)的稅率，計(jì)算出應(yīng)繳費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅。

從價(jià)外稅與價(jià)內(nèi)稅比較中可以看出，增值稅的稅制在避免重復(fù)征稅方面其作用更加的突出。我們通過(guò)對(duì)營(yíng)業(yè)稅與增值稅的分析可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)施營(yíng)改增的稅制政策，影響其實(shí)施的關(guān)鍵因素為增值稅的稅率設(shè)計(jì)是否合理。所以，要實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增預(yù)期經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性減稅的功能，合理的設(shè)計(jì)增值稅稅率是一項(xiàng)十分重要的工作。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響還需要從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)去看。我們都知道，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)是緊密相連的，兩者之間無(wú)法分割。我們可以利用稅負(fù)嫁接的原理進(jìn)行分析，得出房屋建造的稅負(fù)會(huì)直接的影響賣(mài)房的稅負(fù)的結(jié)論。在增值稅與營(yíng)業(yè)稅法律法規(guī)當(dāng)中，對(duì)混合銷(xiāo)售行為都擁有一定的規(guī)定，如果按照目前所實(shí)施的稅法去分析，那么，雖然建筑業(yè)在銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的過(guò)程中征收一定的增值稅，而且，在提供建筑業(yè)勞務(wù)的過(guò)程中征收一定的營(yíng)業(yè)稅，但在此過(guò)程中，如果建筑物已經(jīng)建造成功，并且已經(jīng)進(jìn)入了銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售貨物的增值稅等是不能夠在此環(huán)節(jié)中進(jìn)行抵扣的，這就使得在征稅的過(guò)程中，依舊存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這不僅增加了房屋建造的投資成本，而且也一定程度限制了企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)方面的需求，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。那么從中我們可以看出，如果營(yíng)業(yè)稅與增值稅一起執(zhí)行，就會(huì)給增值稅的抵扣鏈條帶來(lái)一定的破壞，給增值稅作用的有效發(fā)揮帶來(lái)一定的消極的影響。

在營(yíng)改增以后，混合的銷(xiāo)售行為將不會(huì)再出現(xiàn)，不管在銷(xiāo)售自產(chǎn)的貨物中還是提供一定的建筑業(yè)勞務(wù)等，都會(huì)統(tǒng)一的去繳納增值稅，然后在銷(xiāo)售房產(chǎn)繳納增值稅的中將其進(jìn)行合理的抵扣。

4 總結(jié)

如今，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景之下，我國(guó)各大企業(yè)也隨之不斷的興起，并且，人們?cè)谧》糠矫娴乃枷胗^念也有了很大的改變，這就使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常迅速。為了使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加的協(xié)調(diào)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施了“營(yíng)改增”的工作，將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的稅收政策的實(shí)施，給很多企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的思考。有財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果表示，如果在發(fā)展中，流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)下降，那么企業(yè)在發(fā)展中的所得稅率值就會(huì)一定程度的上升。為此，企業(yè)在發(fā)展中如何去保證企業(yè)的總的稅負(fù)值，在經(jīng)歷了營(yíng)改增之后不再繼續(xù)增加，而設(shè)定增值稅的稅率成為了一個(gè)重要性的因素。為此，營(yíng)改增后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有待調(diào)整。