“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究

楊雨晨

摘要：我們通常把營業(yè)所得稅改征為增值稅的政策稱為“營改增”。通俗的講，營改增實際上指的是把以往政府征收的營業(yè)所得稅改為增值稅來征收，避免了重復征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。就房地產(chǎn)業(yè)而言，營改增有利于完善稅收鏈條，規(guī)范經(jīng)濟市場行為，提高各行業(yè)競爭能力，促進房價回歸合理平穩(wěn)，減輕社會稅收負擔，消除重復征稅，促進了地方政府進行房地產(chǎn)政策的改革。本文探討了營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響，將國內(nèi)、外房地產(chǎn)稅收對比研究，最后提出房地產(chǎn)業(yè)應對營改增的相應措施。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；完善稅制

前言

在財政部出臺的最新政策中，提出2015年要對房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)改征增值稅。此政策提出后，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此政策的實施，將打破現(xiàn)有的房產(chǎn)業(yè)的利潤格局。中央財經(jīng)大學蔡昌主任認為，“營改增”實施之前，房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔較高，但是，“營改增”實施之后，實際稅負的增減狀況還不確定。在他看來，存量資本以及土地成本的進項稅是否被列入稅款抵扣將對稅負變化起決定性作用。全國政協(xié)委員傅軍提出，經(jīng)過準確的測算后得出結(jié)論，如果房地產(chǎn)銷售稅率按11%來征收、土地交易稅率抵扣也為11%，“此政策的實施不會加重企業(yè)的賦稅，基本上與以往5%的營業(yè)稅率保持一致。專家們還指出，如果把房地產(chǎn)銷項稅率設定為17%，此政策的實施，將會導致房地產(chǎn)業(yè)稅負增高，一般會提高4%-6%，甚至會高達9%-11%。

一、 房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的社會環(huán)境

（一） “營改增”的概述

營業(yè)稅指的是，凡在我國國土上因從事營業(yè)業(yè)務政府所征收的稅金，這些業(yè)務包括：勞動力輸出、房地產(chǎn)銷售、以及個人營業(yè)行為等。所謂增值稅指的是在我國國土范圍內(nèi)，因從事產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營或個體經(jīng)營所得到的增值額，應向國家繳納稅款，它是一種流轉(zhuǎn)稅。把營業(yè)所得稅改征為增值稅的政策稱為“營改增”。

營業(yè)稅改征增值稅是現(xiàn)今時代發(fā)展的產(chǎn)物，是我國經(jīng)濟發(fā)展不可避免所經(jīng)歷的一次轉(zhuǎn)折，這種舉措會成為我國稅務體制改革的重大突破。

（二）對房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”的必要性

1.便于建立完備的稅收鏈條，增大增值稅的比例

我國采用“營改增”的策略是出于多方面考慮的，其一是為了讓營業(yè)所得稅的抵扣鏈條更加完美的銜接，從而使增值稅的稅款抵扣制度更加合理更加完備。其二，把原來的營業(yè)稅改為增值稅來征收，增大了增值稅在國家稅收中所占的比例。其三，在終端消費者之前，稅收層層遞進進行，基本不會出現(xiàn)雙重征稅，使社會分工更加合理，有利于社會經(jīng)濟效率的提高，也使增值稅收入增加。

2.有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的實施能夠?qū)Ψ績r起到調(diào)節(jié)作用，使其定價更加合理，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著極大的促進作用?！盃I改增”實施后房地產(chǎn)業(yè)繳稅減少了一部分，消費者稅收負擔就少了一部分，有利于促進房價回歸合理平穩(wěn)，從而使房地產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范化，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。另外，房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”能夠提高房地產(chǎn)交易的活躍度，促使房地產(chǎn)行業(yè)走出當下的低谷。

3.有利于減輕社會稅負

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實行以來，有些企業(yè)已經(jīng)嘗到了甜頭，他們的稅收成本得以降低，房價得以下跌，因此減輕了銷售壓力，降低了房屋的空置率。從宏觀上來看，“營改增”實施會使房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的分工更加明確，從而促進國家整體經(jīng)濟的增長，使物價水平更加合理，減輕人民賦稅。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)稅收的對比研究

（一） 國外房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)增值稅的免稅法

在歐洲國家大部分不動產(chǎn)交易行為是不用交稅的，但對于新建筑物以及房屋的改建、維修則必須繳納增值稅，在進行二手房交易和不動產(chǎn)的出租時就不用繳納增值稅。在此基礎(chǔ)上，為了防止因增值稅鏈條斷裂導致二次征稅，成員國在規(guī)定的權(quán)里范圍內(nèi)實施一些稅收政策是不違規(guī)的。例如：成員國可以制定適合自身的稅收政策，要求增值稅納稅人在進行免稅土地及房產(chǎn)銷售時繳納稅款，在租賃免稅的房產(chǎn)時也要納稅。歐盟國家對房產(chǎn)交易免稅，主要是為了減少增值稅納稅人的數(shù)量，從而降低稅務征收難度。

2.房地產(chǎn)業(yè)增值稅的納稅法

在世界上其他國家的增值稅中，以加拿大、新西蘭和澳大利亞為為例，他們?yōu)榱吮苊庖蛎舛惙ㄒ鸬亩握鞫惉F(xiàn)象，使增值稅起到更大的作用，對房產(chǎn)的免稅范圍有著嚴格的把關(guān)。僅僅在進行二手房屋交易時才免稅，對于相關(guān)的建造勞務，建材交易及房產(chǎn)交易都要繳納增值稅。在進行房屋出租時，可以不用繳納增值稅，商業(yè)用房則必須繳納增值稅。在此稅收政策下不會對非住宅房屋二次征稅，同時造成對住宅類房屋的稅收漏洞。

（二） 我國目前房產(chǎn)行業(yè)稅收情況

1.房產(chǎn)稅收在中國稅收中占比很大

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的稅收形式有很多，可以歸結(jié)為以下三種：房屋交易稅和土地增值稅以及房產(chǎn)稅。建筑業(yè)以及進行房產(chǎn)交易時都要繳納營業(yè)稅；進行房產(chǎn)交易時不僅要繳納營業(yè)稅還要繳納土地增值稅；自用非住宅類房屋及租賃的房屋都要繳納房產(chǎn)稅。

最近幾年，伴隨國內(nèi)房產(chǎn)投資市場日趨火爆，房屋的建面積及銷售面積也不斷擴大，房產(chǎn)稅收在國家財政收入中所占的比重也不斷增大。在當前的情況下，政府通過稅收宏觀調(diào)控來協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

2.房產(chǎn)稅收是地方稅收的重要部分

以往房地產(chǎn)稅收都歸地方政府所有，因此地方政府對其依賴性很強。其一，這種政策極大的調(diào)動了地方進行稅務管理的積極性；其二，房地產(chǎn)稅給地方政府提供了充足的流動資金，從而使其在進行基礎(chǔ)設施建設及公用事業(yè)建設時，不會出現(xiàn)資金困難；其三，擴大了地方政府制定稅收政策的自主權(quán)，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著極大的促進作用。

（三）中外房產(chǎn)稅的不同

和房地產(chǎn)稅收政策比較完善的一些國家相比，中國的房地產(chǎn)稅收政策還有待進一步加強。問題主要集中在以下兩方面：

1、法律法規(guī)不健全，稅務制度不合理。

2、稅負分布不合理，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。

三、 房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的預測分析

（一）對企業(yè)建造成本的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑業(yè)屬于其中較為重要的上游行業(yè)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》（財稅[2011]110號）規(guī)定，建筑業(yè)適用的增值稅稅率是11%，建筑業(yè)可適用于增值稅的一般計稅方法。建筑業(yè)實行“營改增”會直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列資金方面的困難，特別是建造成本會大幅增加。

（二）“營改增”造成房地產(chǎn)公司納稅額變化

房地產(chǎn)為地方政府提供了大量收入。深入分析房地產(chǎn)企業(yè)稅款增加的緣由后不難發(fā)現(xiàn)，一方面，企業(yè)的營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅會隨著企業(yè)的營業(yè)收入、凈利潤的增加而增長；另一方面，土地出讓金收入增加幅度有所下降，但是地方政府嚴重依賴于土地財政有關(guān)政策，這就致使地方政府不得不加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管力度，在中國房產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅包括營業(yè)稅及土地增值稅兩部份。從價稅關(guān)系角度觀察，營業(yè)稅與土地增值稅都屬于價內(nèi)稅，價內(nèi)稅的實行會加重房地產(chǎn)行業(yè)應繳納的稅款。這是因為價內(nèi)稅形式比較隱蔽，不容易被人所察覺，給人的稅收負擔感較輕，而價稅一體化致使商品的價格受到稅收的影響，稅收也會影響到生產(chǎn)及消費，使其產(chǎn)生連鎖反應，甚至可能會影響到稅基的增長穩(wěn)定性。增值稅是屬于價外稅的，增值稅是借助層層抵扣這種辦法進行征收的，從而保證了國家稅收的正常進行。價外稅的計稅方式不會對增值稅與商品價值之間的聯(lián)系起到影響作用，全面實施“營改增”后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)幫助打通了增值稅的抵扣鏈條，這就會同時致使上游行業(yè)帶來的增值稅可以扣除。

（三）對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響

“營改增”政策是中國稅收革新中的一大步，此政策的實施是中國經(jīng)濟建設過程中不可或缺的一部分，同時也為建筑業(yè)的快速發(fā)展開創(chuàng)了新局面。一方面，“營改增”的實施合并了重復納稅環(huán)節(jié)，打通了第二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，促進了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種分工，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效率。另一方面，“營改增”的實施使得市場經(jīng)濟秩序更加規(guī)范化，抑制了一些違法行為（例如：虛開發(fā)票），在一定的程度上降低了企業(yè)涉稅風險，從而形成有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場更快更強地發(fā)展的良性循環(huán)。

四、 面對“營改增”房產(chǎn)行業(yè)應采取的措施

（一）前期準備工作

1.加強采購發(fā)票的管理

提高企業(yè)內(nèi)部員工的納稅意識，杜絕員工在原材料采購和接受勞務環(huán)節(jié)中不要發(fā)票的現(xiàn)象；

加大工程決算的管理強度， 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)積極、及時地與施工企業(yè)進行工程決算；

加大會計核算工作力度，提高會計核算的質(zhì)量，加快會計核算的及時性。

2. 設置專門的稅務崗位

由于增值稅的相關(guān)納稅法律以及暫行條例較為復雜，納稅管理的難度較大，為了降低“營改增”實施后企業(yè)單位的管理難度，房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)需要通過新設相關(guān)崗位，同時增設相關(guān)稅務專員來方便統(tǒng)一管理稅務工作。

3.做好宣傳培訓

由于“營改增”稅制改革涉及到房地產(chǎn)企業(yè)方方面面的工作，故房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導和相關(guān)人員有必要進行充分的準備，企業(yè)要自上而下、自內(nèi)到外地加以重視，加強相關(guān)的培訓的工作。企業(yè)內(nèi)部員工，特別是財務人員必須熟悉、了解“營改增”的有關(guān)政策，并相應調(diào)整會計核算方法，提高會計核算水平。

（二）加強財務管理，改變經(jīng)營模式

把好公司的財務和會計關(guān)。首先，凡是能夠滿足抵扣條件的發(fā)票都要獲得。以大型企業(yè)為例，這些企業(yè)在購進原材料時應統(tǒng)一購買，從而降低單價降低成本。其次，把好會計核算關(guān)，縮短進項稅的認證和抵扣時間。再次，及時校對各項收支，保證工程完工與會計核對同步進行。

改變經(jīng)營模式。為了解決因“營改增”政策的實施造成的企業(yè)財務周轉(zhuǎn)困難，公司必須要結(jié)合實際情況改變經(jīng)營理念，一般可以從以下兩個方向入手：加快工程進度，從而加快資金回籠速度；發(fā)展高檔房屋建設，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展人民的日益富足，高端大氣裝飾華麗的高檔住房已成為人們購房時的首選。企業(yè)只有不斷的提高房屋的品量，才能在激烈殘酷的市場經(jīng)濟競爭中立于不敗之地。

（三） 提高納稅意識

提高納稅意識，杜絕在材料采購過程中貪圖價格上的一些優(yōu)惠放棄開具發(fā)票的行為，使企業(yè)進項稅額無法抵扣，從而多繳稅款。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，企業(yè)財務部門要把好關(guān)，任何一筆交易都要有合法合規(guī)的有效發(fā)票，防止以收款收據(jù)等其他白條充當發(fā)票行為，提高會計核算的質(zhì)量，在依法納稅的同時也合理節(jié)稅。

（四）及時總結(jié)“營改增”對本行業(yè)的影響，權(quán)衡利弊

實行“營改增”政策很好的避免了二次納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，使建筑業(yè)與服務業(yè)之間形成了很好的稅務抵扣系統(tǒng)，使房地產(chǎn)行業(yè)分工更加明確，提高了社會資源利用率，使市場經(jīng)濟秩序更加規(guī)范化，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的部分風險。雖然“營改增”給房地產(chǎn)業(yè)市場帶來了一系列積極影響，與此同時它也有可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來成本增加、稅收負擔上漲及企業(yè)資金短缺等挑戰(zhàn)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)要積極面對“營改增”，提前做好稅務籌劃工作，制訂符合企業(yè)自身情況的過渡政策，采用適應時代發(fā)展的經(jīng)營方法，從而避免企業(yè)財務周轉(zhuǎn)困難這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。

五、總結(jié)

總而言之，對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”是我國為了完善稅制，消除重復征稅環(huán)節(jié)，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而實施的重要稅制改革。對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”可以加強房地產(chǎn)行業(yè)的高效調(diào)控，此政策的實施在調(diào)節(jié)現(xiàn)有虛高房價上將發(fā)揮重大作用，同時對促進房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展具有十分重大的意義。（作者單位：桂林理工大學南寧分校）

參考文獻：

[1]周璟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何搞好稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2014（05）

[2]潘文軒.“營改增”試點中部分企業(yè)稅務“不減反增”現(xiàn)象分析[J].財貿(mào)研究.2013（01）

[3]趙迎春，田志偉，王鐘興.增值稅“擴圍”的宏觀效應分析[J].稅務研究.2013（01）

[4]張勇.對營業(yè)稅改增值稅試點的分析與思考[J].中國外資.2012（18）

[5]劉昌榮.“營改增”行業(yè)掃描[J].上海國資.2011（12）