房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管理探析

張敏

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該積極加強(qiáng)自身管理，特別是在財(cái)務(wù)管理成本方面，為降低房?jī)r(jià)承擔(dān)企業(yè)該有的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用的重要組成部分，項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況將會(huì)決定整個(gè)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，從而影響公司對(duì)資金的回籠，所以項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的作用是巨大的。目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用在管理和使用上出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，亟待解決問(wèn)題的方法和措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目部；營(yíng)銷費(fèi)用；監(jiān)督；審計(jì)

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，中國(guó)的房?jī)r(jià)也是不斷攀升，現(xiàn)在中國(guó)房市更是我們老百姓熱議的話題。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大，營(yíng)銷戰(zhàn)略的角逐將是企業(yè)前期成本能否收回，后期能否盈利的關(guān)鍵所在，所以對(duì)于絕大多數(shù)的企業(yè)來(lái)講巨額的營(yíng)銷費(fèi)用的投入都是必然的。既然營(yíng)銷費(fèi)用的投入數(shù)額那么巨大，怎么管理、怎么使用、怎么監(jiān)督對(duì)企業(yè)來(lái)講就顯得十分重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用概述

營(yíng)銷費(fèi)用是企業(yè)實(shí)施營(yíng)銷管理與實(shí)踐活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用的名目繁多，包括直接推銷費(fèi)用、促銷費(fèi)用、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、專門設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)工作人員的工資和福利相關(guān)費(fèi)用以及類似工資性質(zhì)的費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的特點(diǎn)和管理現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的特點(diǎn)

首先營(yíng)銷費(fèi)用是按銷售總額和推廣范圍來(lái)確定，所以數(shù)額一般較大；其次是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)用是交由項(xiàng)目營(yíng)銷部使用，按照年初或者月初制定的營(yíng)銷方案由項(xiàng)目經(jīng)理或者項(xiàng)目銷售主管同意提取使用，使用很靈活；再次由于營(yíng)銷費(fèi)用是年初制定的預(yù)算和計(jì)劃，實(shí)際使用時(shí)和年初公司的預(yù)算有較大差異。

2.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的管理現(xiàn)狀——以XX項(xiàng)目營(yíng)銷部為例

XX項(xiàng)目是由一家國(guó)資委管理的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)在成都開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型房產(chǎn)項(xiàng)目，這家國(guó)有企業(yè)建設(shè)集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、電力建設(shè)和零售等民生產(chǎn)業(yè)。企業(yè)XX項(xiàng)目占地面積近300畝，總建筑面積近70萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值達(dá)50億元人民幣。

XX項(xiàng)目營(yíng)銷部負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的房屋和商業(yè)銷售管理工作，項(xiàng)目的銷售從09年開(kāi)始一直到現(xiàn)在。和一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一樣，XX項(xiàng)目營(yíng)銷部的使用資金基本都是來(lái)源于企業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)用，項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的管理大致是這樣進(jìn)行的：上個(gè)年末或者這個(gè)年初總公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告做出一年的宣傳推廣范圍和目標(biāo)銷售總額，在這兩個(gè)的基礎(chǔ)上制定出相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用的提取比例，然后算出營(yíng)銷費(fèi)用額，最后依據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所在的城市和區(qū)位發(fā)放給項(xiàng)目營(yíng)銷部使用。

XX項(xiàng)目營(yíng)銷部每個(gè)月的營(yíng)銷費(fèi)用為固定的30萬(wàn)基本開(kāi)支，同時(shí)銷售一個(gè)億可以用一百萬(wàn)的策劃費(fèi)用。一個(gè)月按現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)講銷售額平均在3000萬(wàn)，那么就是一個(gè)月的營(yíng)銷費(fèi)用接近60萬(wàn)。這60萬(wàn)要做銷售現(xiàn)場(chǎng)的展示牌、價(jià)目表、現(xiàn)場(chǎng)的DIY促銷活動(dòng)、行銷費(fèi)用、項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、活動(dòng)公司的酬勞及項(xiàng)目其他的日常開(kāi)支。

項(xiàng)目營(yíng)銷部這樣的開(kāi)支是很零碎的，當(dāng)然也是比較靈活的，所以基本上對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的處理都由項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目銷售主管或者策劃經(jīng)理來(lái)決定使用，這樣的使用就很有人為因素在里面。項(xiàng)目會(huì)計(jì)人員或者是類似會(huì)計(jì)崗位的人員往往因?yàn)槭琼?xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)報(bào)銷的原因也不怎么監(jiān)督只要見(jiàn)票就給予報(bào)銷入賬，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷費(fèi)用的使用效用大打折扣，傳遞給了總公司錯(cuò)誤的項(xiàng)目信息，特別是關(guān)于營(yíng)銷費(fèi)用的財(cái)務(wù)信息?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，XX項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管理使用存在的問(wèn)題如下：①項(xiàng)目營(yíng)銷部對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的使用比較混亂，缺乏相應(yīng)的規(guī)章程序。②營(yíng)銷費(fèi)用的實(shí)際報(bào)銷額和營(yíng)銷方案的投入制訂計(jì)劃額存在較大的差異。③銷售費(fèi)用的報(bào)銷憑證存在問(wèn)題，甚至有不合法的現(xiàn)象存在。④營(yíng)銷費(fèi)用的使用缺乏監(jiān)督。⑤白條頂庫(kù)的現(xiàn)象較多。⑥項(xiàng)目會(huì)計(jì)崗位的設(shè)置不符合規(guī)定，會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)不夠。

三、營(yíng)銷費(fèi)用管理使用不當(dāng)?shù)脑?/p>

1.客觀原因

（1）銷售市場(chǎng)弱化了會(huì)計(jì)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的處理。中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，房地產(chǎn)企業(yè)為能及時(shí)地對(duì)市場(chǎng)情況作出反應(yīng)，就給予了項(xiàng)目營(yíng)銷部更多的處置權(quán)利以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化來(lái)保證銷量，為全力保證銷售額，這樣就會(huì)在不經(jīng)意間弱化營(yíng)銷費(fèi)用的會(huì)計(jì)程序。

（2）營(yíng)銷部會(huì)計(jì)人員難履行職責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷部主要的職責(zé)和存在的功能是銷售企業(yè)的房產(chǎn)和商業(yè)，因此公司對(duì)項(xiàng)目人員的配置也主要集中在銷售上，對(duì)項(xiàng)目會(huì)計(jì)崗位的設(shè)置更多的是負(fù)責(zé)收銀，而不是真正意義上的履行會(huì)計(jì)職能?，F(xiàn)行的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置弊端也是出現(xiàn)營(yíng)銷費(fèi)用缺乏會(huì)計(jì)處理和監(jiān)督的原因，往往項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的意志起著決定作用。

（3）稅票管理存在缺陷。當(dāng)前我國(guó)對(duì)稅票的管理缺陷很大，我國(guó)的票據(jù)管理問(wèn)題很多，出現(xiàn)了許多專門從事票據(jù)代理的公司，只要給錢就能獲得票據(jù)，而且很多時(shí)候都能夠拿到真實(shí)的票據(jù)。XX項(xiàng)目營(yíng)銷部在月末需要報(bào)賬時(shí)發(fā)現(xiàn)票據(jù)不足或者票據(jù)丟失的情況就會(huì)去這樣的公司購(gòu)買增值稅票據(jù)或者其他相關(guān)的稅票，如果是實(shí)在難以處理的會(huì)計(jì)事項(xiàng)還會(huì)請(qǐng)這樣的會(huì)計(jì)代理公司進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，給他們的酬勞用的是營(yíng)銷費(fèi)用，形成了營(yíng)銷費(fèi)用去買稅票來(lái)報(bào)銷營(yíng)銷費(fèi)用的怪現(xiàn)象。

（4）會(huì)計(jì)人員會(huì)影響營(yíng)銷費(fèi)用的界定。會(huì)計(jì)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的界定需要用的是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷，這是目前會(huì)計(jì)的計(jì)量確認(rèn)方面存在的客觀問(wèn)題，當(dāng)會(huì)計(jì)處理這樣的一個(gè)需要客觀公正的事項(xiàng)有了人為因素的介入時(shí)，存在問(wèn)題也就不可避免了。

2.主觀原因

（1）項(xiàng)目營(yíng)銷部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理不重視。許多項(xiàng)目經(jīng)理都是從銷售或者策劃做起來(lái)的，關(guān)心最多的是項(xiàng)目銷售情況，他們的指導(dǎo)思想是“銷售業(yè)績(jī)才是王道”，對(duì)銷售費(fèi)用的使用和管理不上心，甚至有“只要能把房子賣出去或者銷售業(yè)績(jī)能夠超額完成，怎么用營(yíng)銷費(fèi)用都是可以的”這樣的思想，這就為項(xiàng)目工作人員亂使用營(yíng)銷費(fèi)用打開(kāi)了方便之門。

（2）企業(yè)成本和領(lǐng)導(dǎo)意圖會(huì)影響營(yíng)銷費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)為了節(jié)約成本，不愿意雇傭?qū)I(yè)的會(huì)計(jì)人員，也沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)的會(huì)計(jì)培訓(xùn)，就連上崗前的基本崗前培訓(xùn)也沒(méi)有。同時(shí)很多項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)為了能很好地按照自己的意愿來(lái)執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷方案，也不愿意項(xiàng)目上的會(huì)計(jì)認(rèn)真履行自己的職能。

（3）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員的對(duì)立。有的項(xiàng)目設(shè)置有自己的專職會(huì)計(jì)人員，但是許多財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有將營(yíng)銷費(fèi)用控制好，究其原因是很多時(shí)候項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)和會(huì)計(jì)對(duì)事物的理解產(chǎn)生沖突，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)要銷量就得花錢，而會(huì)計(jì)人員控制著錢，這樣就產(chǎn)生要錢的人和管錢的人的不可調(diào)和的關(guān)系，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷費(fèi)用管控不好的情況發(fā)生。

四、項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管理的完善措施——結(jié)合XX項(xiàng)目營(yíng)銷部的銷售費(fèi)用管理情況為例

1.嚴(yán)格規(guī)范營(yíng)銷費(fèi)用使用程序，建立管控制度

營(yíng)銷費(fèi)用的投入需要制定一個(gè)詳細(xì)有效的營(yíng)銷方案，通過(guò)流程來(lái)核定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上，通過(guò)費(fèi)用投入和市場(chǎng)效果雙向目標(biāo)實(shí)施控制。在這個(gè)過(guò)程中加大會(huì)計(jì)的參與程度，會(huì)計(jì)不再是項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的被接受者，他需要對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的投入從會(huì)計(jì)的角度進(jìn)行審視，使?fàn)I銷方案對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的使用更加合理。此外還要建立和完善營(yíng)銷費(fèi)用控制管理責(zé)任制度，明確營(yíng)銷過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入責(zé)任人和責(zé)任落實(shí)方式，以保證任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入都有人為之負(fù)責(zé)。

2.完善項(xiàng)目營(yíng)銷部的會(huì)計(jì)職能

總公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷部會(huì)計(jì)職能的建設(shè)，公司對(duì)會(huì)計(jì)崗位的設(shè)置要依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，應(yīng)該做到不兼容崗位不相重合，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)人員的招聘和任用都要其具備相關(guān)的資格證書，公司應(yīng)該定期對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)會(huì)計(jì)的要求。

3.建立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，規(guī)范對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和員工的考核制度

規(guī)范項(xiàng)目營(yíng)銷部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的會(huì)計(jì)責(zé)任制，項(xiàng)目經(jīng)理要保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)的真實(shí)性和客觀性，并要對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理負(fù)責(zé)；規(guī)范對(duì)項(xiàng)目的考核，把單純的對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷部的考核以銷售額為主，轉(zhuǎn)變到綜合考評(píng)為主；將項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)和員工對(duì)成本費(fèi)用特別是營(yíng)銷費(fèi)用的使用納入考核制度，使項(xiàng)目員工不再盲目地追求銷售額而不注重銷售費(fèi)用。

4.建立有效的監(jiān)督和審計(jì)制度

會(huì)計(jì)崗位和會(huì)計(jì)人員的配置合理后，項(xiàng)目營(yíng)銷部要建立有效的監(jiān)督和審計(jì)制度。在監(jiān)督方面要強(qiáng)化項(xiàng)目員工的監(jiān)督作用，讓員工參與到營(yíng)銷費(fèi)用的監(jiān)督中來(lái)，同時(shí)公司應(yīng)該建立財(cái)務(wù)舉報(bào)機(jī)制，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員可以對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理或者是項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)；其次項(xiàng)目營(yíng)銷部還要加強(qiáng)審計(jì)工作，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)工作人員前來(lái)報(bào)銷的費(fèi)用，認(rèn)真審閱其報(bào)銷憑證是否符合會(huì)計(jì)憑證要求，認(rèn)真核對(duì)其原始憑證是否真實(shí)有效，如果存在市場(chǎng)情況和實(shí)際情況不一致的情形，有權(quán)要求使用人員和報(bào)銷人員給予解釋，逐步完善總公司相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)程序。

5.制定有效合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

項(xiàng)目營(yíng)銷部每個(gè)月對(duì)為項(xiàng)目作出貢獻(xiàn)的人員會(huì)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，但是主要是以銷售額為參考依據(jù)，這是不合理的。因此我們?cè)谥贫ㄏ鄳?yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制時(shí)，應(yīng)該綜合考慮對(duì)銷售業(yè)績(jī)好的人員給予獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)也要對(duì)成本節(jié)約的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目營(yíng)銷部而言節(jié)約了營(yíng)銷費(fèi)用就是節(jié)約了成本。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目營(yíng)銷部應(yīng)該更加注重營(yíng)銷費(fèi)用的管理，對(duì)照計(jì)劃和預(yù)算制訂營(yíng)銷方案，編制營(yíng)銷費(fèi)用使用方案，嚴(yán)格規(guī)范營(yíng)銷費(fèi)用使用程序，建立和完善管控程序和項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制及有效的監(jiān)督和審計(jì)制度，項(xiàng)目營(yíng)銷部的會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真履行好職能，規(guī)范對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和員工的考核制度，制定有效合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，改善和解決好目前存在的問(wèn)題，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]林升棟，李健儀，姜建華.營(yíng)銷管理會(huì)計(jì)：一個(gè)跨學(xué)科的議題[J].貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2005（03）.

[2]鄧春華.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2001.

[3]加里·柯金斯.作業(yè)成本管理[M].譚 燕譯.沈陽(yáng)：遼寧人民出版社， 2000.

[4]晁鋼令.市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009.

[5]David.Oldroyd.Accounting and Marketing Rationale：The Juxtaposition within Brands[J].International Marketing Review，1994.

[6]肖康元.顧客受益分析——管理會(huì)計(jì)與營(yíng)銷管理的不同視角[J].市場(chǎng)周刊（管理探索），2005（05）.

（作者單位：西華大學(xué)管理學(xué)院）