住房反向抵押貸款與以房養(yǎng)老信托比較研究

張宇　胡丹

作者簡(jiǎn)介：張宇（1986-），女，北京市朝陽(yáng)區(qū)人，中南大學(xué)法學(xué)院2012級(jí)研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法；

胡丹（1990-），女，湖南長(zhǎng)沙人，中南大學(xué)法學(xué)院2012級(jí)研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。

摘要：作為以房養(yǎng)老的兩大形式，將抵押貸款業(yè)務(wù)與養(yǎng)老目的相結(jié)合住房反向抵押貸款模式與將信托制度運(yùn)用于養(yǎng)老事業(yè)以房養(yǎng)老信托模式，均旨在通過(guò)金融服務(wù)的方式挖掘老年人擁有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋價(jià)值以保障其老年生活。但兩者基于不同的運(yùn)作原理，在房屋的保值增值、老年人權(quán)益保障、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制能力等方面存在較大的差異，且都存在著不可規(guī)避、不可化解的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押；以房養(yǎng)老信托

養(yǎng)老既是人類(lèi)社會(huì)出現(xiàn)以來(lái)就一直為人們關(guān)注的事宜，同時(shí)又是現(xiàn)實(shí)社會(huì)存在的一個(gè)重大問(wèn)題。隨著我國(guó)人口老齡化日益加重，為了滿(mǎn)足老年人持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》及《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確指出將“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，使以房養(yǎng)老一度成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。以房養(yǎng)老是將房屋所有權(quán)人的房屋變?yōu)榱鲃?dòng)資金以保障其老年生活的眾多方式的總括。其實(shí)質(zhì)上是人們?cè)诜煽蚣芟?，?duì)其享有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋的各項(xiàng)權(quán)能進(jìn)行多種方式的利用，以獲取相應(yīng)的養(yǎng)老資金，屬于自我養(yǎng)老的一種形式。以房養(yǎng)老的具體模式不僅包括老年人住房反向抵押貸款，還包括出租、出售、置換等多種方式。本文擬根據(jù)以房養(yǎng)老的兩大模式——住房方向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式的中國(guó)實(shí)踐，探究?jī)煞N模式的運(yùn)作特點(diǎn)及其差異。

一、住房反向抵押貸款模式

住房反向抵押貸款是指達(dá)到一定年齡的人們將其擁有所有權(quán)或處分權(quán)的房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)后，繼續(xù)居住該房屋并有權(quán)根據(jù)雙方約定從該機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)則在出現(xiàn)老年人去世或其他償貸情形時(shí)獲得對(duì)房屋的處分權(quán)的養(yǎng)老模式。該模式實(shí)際上是借款合同與抵押合同的結(jié)合體，是由房屋所有人以自有房屋為抵押借款，貸款人依據(jù)對(duì)預(yù)期壽命、住房?jī)r(jià)值、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素的判斷確定整體貸款水平發(fā)放貸款，待條件成就時(shí)一次性清償或貸款人有權(quán)獲得房屋所有權(quán)的一種擔(dān)保方式[1]。但與傳統(tǒng)抵押貸款相反，一般房屋抵押貸款中現(xiàn)金流的流向是借款人從貸款人取得現(xiàn)金，故其又稱(chēng)為住房反向抵押貸款。

截止到目前，我國(guó)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)所提出的住房反向抵押貸款具體方式主要有三種：一是以銀行為主辦機(jī)構(gòu)的住房反向抵押貸款，如中信銀行所開(kāi)展的住房養(yǎng)老按揭[2]，即老年人或其贍養(yǎng)人向銀行申請(qǐng)養(yǎng)老貸款并以其房屋為抵押擔(dān)保，銀行按月向其發(fā)放一定額度的養(yǎng)老金，但累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押房屋評(píng)估價(jià)值及貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。銀行可在借款人到期未能還款付息時(shí)處分抵押人的房屋；二是中國(guó)保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)的以保險(xiǎn)公司為主辦機(jī)構(gòu)的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即“達(dá)到一定年齡且擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；保險(xiǎn)公司在老年人身故后獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用”[3]；三是以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主辦機(jī)構(gòu)的住房抵押養(yǎng)老，如2005年南京湯山溫泉留園老年公寓推出的“以房換養(yǎng)”[4]，即由老年人將房屋抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后免費(fèi)入住，該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在老年人故去后取得房屋所有權(quán)。四是以政府機(jī)構(gòu)為主辦方的住房抵押養(yǎng)老，如上海市住房公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”，[5]即老年人將其房屋抵押給政府機(jī)構(gòu)，但仍可在原房屋中居住至身故，且老年人可自行支配售房所得價(jià)款扣除房屋租金等費(fèi)用后的余額。但上述模式因住房反向抵押貸款主辦方資金缺乏、老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及財(cái)富傳遞理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家政策支持、傳統(tǒng)觀念等方面的限制未能得到大面積推行。

總的來(lái)說(shuō)，住房反向抵押貸款模式具有如下特征：（1）借款人應(yīng)達(dá)到一定的年齡且其所擁有的房屋應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，且不存在抵押或其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。有學(xué)者主張住房反向抵押貸款模式中的房屋所有者無(wú)須局限在具備養(yǎng)老需求的老年人自身，可以囊括老年人的子女或第三人。但在該種情形下，老年人在住房反向抵押合同中僅是受益第三人，可能會(huì)引發(fā)老年人在合同當(dāng)事人侵害其合同利益時(shí)無(wú)法得到有效救濟(jì)的難題；（2）抵押期間的長(zhǎng)短取決于借款人的壽命長(zhǎng)短，且抵押期間內(nèi)借款人并不喪失房屋所有權(quán)；（3）貸款總體金額不僅僅取決于房產(chǎn)價(jià)值，還涉及到借款人的年齡、健康狀況及利率波動(dòng)情況等因素；（4）貸款發(fā)放方式多種多樣，或是一次性領(lǐng)取，或是按月領(lǐng)取，或是按特定的信用限額領(lǐng)?。唇杩钊擞袡?quán)決定貸款領(lǐng)取的時(shí)間和金額，且只需對(duì)已領(lǐng)取的部分支付利息）；（5）貸款的償還方式具有特殊性，即在借款人去世時(shí)或出現(xiàn)其他應(yīng)償還貸款的情形時(shí)，貸款人主要以對(duì)抵押房屋進(jìn)行處分的方式清償其債權(quán)。若貸款人處分房屋所獲得的價(jià)款低于其債權(quán)時(shí)，貸款人不得向借款人的繼承人追償。若高于其債權(quán)時(shí)，余額部分依雙方約定進(jìn)行分配。

二、以房養(yǎng)老信托模式

信托是指擁有貨幣或財(cái)產(chǎn)的人按照一定的目的將自己的資產(chǎn)委托他人代為管理和處分的行為。信托制度極具靈活性，為人們利用和管理財(cái)產(chǎn)提供了便利，拓展了人們?cè)谪?cái)產(chǎn)利用方式上的想象力，而以房養(yǎng)老信托模式則是將信托制度與養(yǎng)老相結(jié)合的財(cái)產(chǎn)管理方式之一。是指“老年人基于對(duì)受托人的信任將其擁有所有權(quán)的房屋轉(zhuǎn)移給受托人并指定自己為受益人，由受托人按照養(yǎng)老保障的目的管理和處分信托的房屋并以該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人提供養(yǎng)老保障服務(wù)”[6]。但該概念僅囊括了老年人兼具信托委托人和受益人兩個(gè)角色時(shí)的情形。以房養(yǎng)老信托還可由老年人的贍養(yǎng)人或者第三人為老年人設(shè)立，即老年人的贍養(yǎng)人或第三人為信托委托人，老年人為受益人。其典型模式是中信信托推出的“房屋信托租賃業(yè)務(wù)”[7]，其實(shí)質(zhì)上是房屋所有人對(duì)房屋租賃權(quán)的獨(dú)特運(yùn)用，即房屋所有人就其房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)設(shè)立信托，由信托機(jī)構(gòu)委托專(zhuān)業(yè)租賃公司經(jīng)營(yíng)管理。該模式可保障房屋所有人出租人的出租收益，同時(shí)降低了因租賃所產(chǎn)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，如房屋毀損、空置和租金拖欠等風(fēng)險(xiǎn)。但房屋信托租賃業(yè)務(wù)范圍主要集中在北京 CBD 和泛 CBD 區(qū)域，還沒(méi)有大面積推廣。[8]

另外，正如上述指出的銀行所開(kāi)展的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)出于防止不良貸款的發(fā)生，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要，往往會(huì)設(shè)置較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，如要求借款人按期償還貸款利息并限定借款期限。針對(duì)上述問(wèn)題，有學(xué)者將信托制度與住房反向抵押貸款制度相結(jié)合，提出了住房反向抵押貸款“連環(huán)信托”模式，即“首環(huán)信托”是作為委托人兼受益人的老年人將其房屋轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，并入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。信托機(jī)構(gòu)根據(jù)雙方約定的“以房養(yǎng)老”信托合同進(jìn)行管理，向受益人發(fā)行受益權(quán)證書(shū)，并以信托財(cái)產(chǎn)為抵押向銀行獲取貸款，然后將該款項(xiàng)以信托財(cái)產(chǎn)的形式向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托融資。受托人以此種信托受益，向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)支付老年人的養(yǎng)老費(fèi)用。與“首環(huán)信托”相配套的“二壞信托”是由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者將土地使用權(quán)或建筑物使用權(quán)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)設(shè)立信托，由信托機(jī)構(gòu)向其發(fā)放受益權(quán)證書(shū)。信托機(jī)構(gòu)通過(guò)將其名下的“首環(huán)信托”資金對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托融資，組成強(qiáng)大的資產(chǎn)池，實(shí)施資產(chǎn)支持證券化的運(yùn)作，即信托機(jī)構(gòu)發(fā)布信托理財(cái)計(jì)劃，吸引投資者購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品。信托機(jī)構(gòu)再利用籌集來(lái)的資金建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。信托機(jī)構(gòu)根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)作收益，優(yōu)先償還信托融資本息后以劣后受償?shù)男问将@取剩余部分的利益。[9]該模式一方面降低銀行因住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)間跨度大而產(chǎn)生的借款人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房屋價(jià)值波動(dòng)、利率波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，又保障老年人享受在物質(zhì)、精神等方面較為敦實(shí)的老年生活，同時(shí)又可為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展開(kāi)拓新的融資渠道。

三、住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式比較

無(wú)論是何種以房養(yǎng)老形式，其關(guān)鍵在于將房屋這一固定資產(chǎn)變成穩(wěn)定的、可持續(xù)的現(xiàn)金流以滿(mǎn)足老年人的長(zhǎng)期性養(yǎng)老需求。以房養(yǎng)老信托模式與住房反向抵押貸款模式雖都旨在通過(guò)金融服務(wù)的方式滿(mǎn)足老年人的養(yǎng)老需求，但兩者卻具有迥異的制度特性。

（一）運(yùn)作基礎(chǔ)——房屋的保值增值

住房反向抵押貸款模式中抵押人在借款期間雖仍未喪失房屋所有權(quán)，但需承擔(dān)房屋日常維護(hù)義務(wù)以保障抵押物的完整性。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第一百九十一條之規(guī)定，抵押人不得隨意處分已抵押的房屋，這將在很大程度上遏制了對(duì)房屋通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作使其保值、增值的可能性。而以房養(yǎng)老信托模式得以開(kāi)展的前提是老年人或其贍養(yǎng)人將其房屋轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)設(shè)立信托，但該房屋在形式上雖歸委托人所有，但在實(shí)質(zhì)上則歸屬于受益人，且信托機(jī)構(gòu)在管理信托財(cái)產(chǎn)時(shí)必須為受益人的利益，受信托目的的拘束。正如上文所提及的中信信托推出的“房屋信托租賃業(yè)務(wù)”，信托機(jī)構(gòu)可以充分發(fā)揮其“代人理財(cái)”的功能，利用其專(zhuān)業(yè)的理財(cái)能力，通過(guò)各種形式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保值增值。

（二）服務(wù)對(duì)象——老年人權(quán)益保障

老年人的養(yǎng)老需求具有多樣性，既有物質(zhì)層面的，又有精神層面的；既有生理性的，又有社會(huì)性的，如健康需求、工作需求、依存需求、支配需求等。住房反向抵押貸款模式中的金融機(jī)構(gòu)往往僅提供用于日常生活費(fèi)用支出、醫(yī)療、其他改善性生活支出的資金，僅滿(mǎn)足了老年人的物質(zhì)需求。以房養(yǎng)老信托模式則可針對(duì)老年人自身情況，充分利用了信托制度的靈活多邊的特性，根據(jù)信托合同開(kāi)展老年人關(guān)愛(ài)、醫(yī)療護(hù)理保健、娛樂(lè)休閑等綜合性服務(wù)，不僅解決供養(yǎng)、醫(yī)療等問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)保障，更提供了大量的日常生活照料和幫助。

（三）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制能力

對(duì)老年人或其贍養(yǎng)人而言，住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式都是對(duì)其房屋的市場(chǎng)化運(yùn)作，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：第一、在住房反向抵押貸款模式中，抵押人可能會(huì)面臨因無(wú)法償還到期貸款而被金融機(jī)構(gòu)處置其房屋的風(fēng)險(xiǎn)，若雙方之間未約定“無(wú)追索權(quán)”條款，抵押人或老年人還存在被追討貸款本金總額超出房屋價(jià)值的差額部分的風(fēng)險(xiǎn)[10]。而在以房信托模式中若信托機(jī)構(gòu)運(yùn)作失敗，老年人的受益權(quán)亦無(wú)法保障；第二、根據(jù)我國(guó)信托法第五十二條之規(guī)定，除法律明確規(guī)定或信托文件約定，信托不因受托人死亡、被宣告破產(chǎn)或解散及受托人辭任等事由而終止。這一特性使以房養(yǎng)老信托模式可以較為有效地保障老年人享受較為穩(wěn)定的養(yǎng)老服務(wù)。而近年來(lái)我國(guó)擬出臺(tái)存款保險(xiǎn)制度及銀行破產(chǎn)制度，中國(guó)商業(yè)銀行永不破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)或?qū)l(fā)生改變[11]。老年人與金融機(jī)構(gòu)的住房反向抵押貸款合同可能會(huì)因金融機(jī)構(gòu)宣告破產(chǎn)、解散等情形而提前終止。第三、住房反向抵押貸款模式中抵押人在借款期間仍享有失房屋所有權(quán)，但若第三人為了實(shí)現(xiàn)其對(duì)抵押人所享有的債權(quán)請(qǐng)求處置抵押房屋，貸款合同亦會(huì)面臨終止的風(fēng)險(xiǎn)。但在以房養(yǎng)老信托模式卻不存在該問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)信托法第十五條、第十六條、第十七條、第二十九條之規(guī)定，信托與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)、屬于委托人所有的財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，且信托財(cái)產(chǎn)除遇法定情形不得被強(qiáng)制執(zhí)行。這使得老年人或其贍養(yǎng)人的房屋轉(zhuǎn)化為信托財(cái)產(chǎn)后具備了破產(chǎn)隔離功能，即信托之外的任何第三人都不得以對(duì)委托人、受益人或受托人享有債權(quán)或其他權(quán)利而對(duì)信托財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施[12]。

四、結(jié)論

以房養(yǎng)老是由當(dāng)事人自主選擇對(duì)于房屋價(jià)值的市場(chǎng)化操作。在政府、社會(huì)和個(gè)人合理分擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任成為世界性發(fā)展潮流的當(dāng)下社會(huì)，唯有在政府主導(dǎo)的基本養(yǎng)老金、基本醫(yī)療、最低生活保障等堅(jiān)實(shí)的社會(huì)保障支撐下，以房養(yǎng)老的活力才能發(fā)揮作用，才能進(jìn)一步提高養(yǎng)老保障水平[13]。而住房反向抵押貸款模式與以房養(yǎng)老信托模式在房屋的保值增值、老年人的權(quán)益保障、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制能力等方面存在不同的制度特性，同樣存在著不可規(guī)避、不可化解的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。這就要求政府還應(yīng)對(duì)其所可能產(chǎn)生的變故預(yù)留一定的保障措施。（作者單位：中南大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 魯曉明.解構(gòu)住房反向抵押——一種新型抵押模式的解讀與建構(gòu)[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào).2006（8）.

[2] 中信銀行試水倒按揭以房養(yǎng)老：申請(qǐng)者要有多套住房[OL].[2015-2-1].http：//money.163.com/11/1019/09/7GNHHQAA00253B0H.html，最后訪問(wèn)時(shí)間：2015年2月25日.

[3] 《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號(hào)）

[4] 鄧大洪.以房養(yǎng)老能否繞過(guò)“南京模式”之殤[N].中國(guó)商報(bào)2013-9-24（7）.

[5] 養(yǎng)老按揭”阻礙多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9].http：//www.takefoto.cn/viewnews-12161.html.

[6] 蘇麗蓉.試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較.時(shí)代金融.2014（7）.

[7] 曉晨.中信信托推出房屋信托租賃業(yè)務(wù)[N].金融時(shí)報(bào)2006-3-9（6）.

[8] 安勝.房屋信托租賃南風(fēng)北漸，仿REITs試水北京市場(chǎng)[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)2005-12-12（15）.

[9] 胡思靜.房屋產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款信托法律制度研究[D].中南大學(xué)碩士畢業(yè)論文.2011

[10] 韓進(jìn)成.以房養(yǎng)老反向抵押貸款合同的主體及權(quán)利義務(wù)探究[D].天津商業(yè)大學(xué)碩士畢業(yè)論文.2011

[11] 中國(guó)的銀行會(huì)破產(chǎn)嗎[OL].[2015-2-10].http：//finance.eastmoney.com/news/1586，20140312367735329.

[12] 張軍建.信托法基礎(chǔ)理論研究[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2009.

[13] 楊建順.政府責(zé)任不因“以房養(yǎng)老”而免除[N].檢察日?qǐng)?bào)2013-9-25（7）.