房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素及發(fā)展策略探析

李婭靜

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，大大推動了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟甚至已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在也顯示出了我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在著一些問題。本文主要在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的涵義及性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從外在因素和內(nèi)在因素兩個層面探討了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，并有針對性地研究了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的未來發(fā)展策略，旨在推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展現(xiàn)狀；影響因素；發(fā)展策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟，就是指圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換、消費等所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機結(jié)合。具體說來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)出以下三個特征：

一是商品性，在當(dāng)前社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)同其他商品一樣，也具有商品經(jīng)濟的屬性；

二是社會性，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟中一個最為基礎(chǔ)性和社會性的產(chǎn)業(yè)部門，我們的日常生活和社會生產(chǎn)都離不開它；

三是公有性，房地產(chǎn)經(jīng)濟的公有性主要是從房屋產(chǎn)權(quán)方面來說的，在我國，土地屬于國家或集體所有，房屋所有權(quán)自然也是以共有為主。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素有很多，下面主要從外在因素和內(nèi)在因素兩方面進行分析：

（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的外在影響因素

1.國家政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是一個龐大的經(jīng)濟群體，國家的房地產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等都會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)然，這也是國家和政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控的有力手段。比如，2015年8月份國土資源部發(fā)布了《關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知》，這一《通知》的發(fā)布，無疑表明了國家整頓房地產(chǎn)市場的決心，如此，一些隱藏的房產(chǎn)信息將被曝光，有利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的公平、有序發(fā)展。

2.城市發(fā)展進程影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。有需求才會有發(fā)展。城市化發(fā)展程度越高，房地產(chǎn)需求就會越高，就越會促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。城市化進程加快，會導(dǎo)致城市人口的增長，居民的居住需求增加，同時商業(yè)建筑的房產(chǎn)需求也會增加，這必然會在一定程度上促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

3.其他經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。其他經(jīng)濟因素，如人們的收入水平、消費水平以及物價、通貨膨脹、金融環(huán)境、經(jīng)濟增長率甚至人們對于房產(chǎn)的思想觀念等都會直接或間接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在影響因素

1.房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。資金是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，缺乏資金，房地產(chǎn)經(jīng)濟就如無源之水、無本之木，是無法長遠發(fā)展的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。一般說來，房地產(chǎn)商主要是通過銀行貸款、社會融資等途徑進行融資，一旦融資渠道不暢通，會連帶房地產(chǎn)經(jīng)濟走下坡路。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)商而言，追求利潤最大化是其根本經(jīng)濟訴求，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟投資回報率較高時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會有較高的積極性和主動性，自覺進入或擴大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，反之則會采取十分謹慎的態(tài)度，甚至直接退出房地產(chǎn)市場而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)。以2015年上半年我國各城市普通住宅投資回報率為例，如下圖：

2015上半年普通住宅投資回報率（部分城市）

可見，普通住宅靜態(tài)租賃回報率在2%-3%左右，城市平均值為2.6%。長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負值。

3.房地產(chǎn)市場中的供需矛盾影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商對房產(chǎn)的供給與人們對于房地產(chǎn)的需求相輔相成，卻又矛盾重重。房地產(chǎn)商總是想方設(shè)法提高房產(chǎn)價格，獲取最大經(jīng)濟利潤，但過高的價格可能又會影響到成本的回收速度，甚至導(dǎo)致房產(chǎn)長時期閑置；而普通房產(chǎn)需求者總是希望房價下降，以最少的資金代價獲得最大的房產(chǎn)需求，而又可能在對比中一次次妥協(xié)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的未來發(fā)展策略探析

要想促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的和諧健康發(fā)展，就要從健全法律體系、加大政府調(diào)控、完善管理制度幾個層面入手：

（一）健全房地產(chǎn)市場法律體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范化

相關(guān)部門要制定房地產(chǎn)專項法律，細化房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費等各個環(huán)節(jié)的法律細則，嚴格按照法律規(guī)范進行，提高房地產(chǎn)各方運作的透明度；

要建立嚴格的法律責(zé)任制，對故意擾亂房地產(chǎn)市場秩序、惡意囤積房源、散布虛假信息的違法行為要嚴懲不貸，凈化房地產(chǎn)市場風(fēng)氣；

要完善相關(guān)稅收法律規(guī)范，通過各種稅收的開征、減免、停征等措施達到對特殊情況下的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的目的，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；

要規(guī)范商品房買賣合同，明確買賣雙方的法律責(zé)任，盡量減少買賣雙方的矛盾。

（二）加大政府宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)供需關(guān)系平衡

政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進入成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展時期，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，應(yīng)重點體現(xiàn)在經(jīng)濟手段和行政手段兩方面：

經(jīng)濟手段，如通過增加增值稅、所得稅、不動產(chǎn)稅等稅種抑制房地產(chǎn)投機行為，完善房地產(chǎn)商的銀行貸款政策等；

行政手段，如建立住房抵押貸款二級市場，實行房產(chǎn)限購政策或征收高額費用等手段加大房地產(chǎn)市場的管理力度，減少炒房現(xiàn)象。

（三）完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度，強化房地產(chǎn)售后維護管理

在實際生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)相對比較混亂，缺乏誠信、不規(guī)范經(jīng)營、缺乏售后維護管理等現(xiàn)象直接阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序發(fā)展。

完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度，就是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為，加強對房地產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的檢查、考核、監(jiān)督、評價、獎懲等，制定嚴格和完善的房地產(chǎn)業(yè)管理制度，逐步淘汰不負責(zé)任的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。房地產(chǎn)不同于其他商品，它的售后維護管理是非常重要的內(nèi)容，因此應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)售后質(zhì)量維護體系，將房產(chǎn)的售后服務(wù)保障問題納入到房地產(chǎn)企業(yè)的信用監(jiān)督體系中。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的重要組成部分，盡管當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著很多問題，但我們相信，只要我們發(fā)揮法律、政府以及房地產(chǎn)企業(yè)的綜合力量，對房地產(chǎn)業(yè)進行科學(xué)規(guī)劃和有效調(diào)控，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟必將向著和諧健康方向發(fā)展。（作者單位：中國人民大學(xué)）

參考文獻：

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