房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及完善對策探討

薛華偉

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)之間的競爭非常激烈，財務(wù)成本管理水平的提高是企業(yè)提高自身核心競爭力的重要手段。本文主要介紹了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要性和當前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題，并提出了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題的完善對策，促使我國房地產(chǎn)企業(yè)進一步提高其財務(wù)成本管理水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)財務(wù)成本管理；物質(zhì)成本；非物質(zhì)成本；人力資源成本；服務(wù)成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.46.168

1 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理及其重要性

財務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的各個階段中起著非常重要的作用，影響著企業(yè)的經(jīng)營決策與快速發(fā)展，受到了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重視。房地產(chǎn)財務(wù)成本管理主要包括前期房地產(chǎn)企業(yè)在立項和規(guī)劃時的財務(wù)成本管理、中期房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時的財務(wù)成本管理和后期房屋銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)成本控制。其中，最為重要的是前期的財務(wù)成本管理與中期的財務(wù)成本管理。

前期的財務(wù)成本管理主要包括對房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況和發(fā)展前景進行深入研究之后所做出的銷售預(yù)測、在項目開發(fā)成本費用與房屋銷售預(yù)測基礎(chǔ)上形成的盈利預(yù)測、在房屋銷售預(yù)測與房屋盈利預(yù)測基礎(chǔ)上進行的稅收籌劃以及企業(yè)資金預(yù)測。其中，在進行銷售預(yù)測時，相關(guān)工作人員應(yīng)當注意綜合考慮房屋的價格、房屋的近期銷售情況、房屋的區(qū)域分布情況以及其他發(fā)展商的情況；盈利預(yù)測是決定項目開發(fā)可行性最重要的因素，影響著整個項目的成敗，應(yīng)盡可能地保證其精確性；稅收籌劃的合理與否關(guān)系著企業(yè)資金鏈的良好運轉(zhuǎn)，在制定稅收籌劃方案時應(yīng)當綜合考慮各個方面的因素；資金預(yù)測是房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，關(guān)系著項目的順利進行和企業(yè)的正常運行，精確合理的資金預(yù)算能夠有效提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

中期的財務(wù)成本管理主要包括對土地成本、建安成本、政府規(guī)劃費用以及配套設(shè)施成本等財務(wù)支出的管理。其中，土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提與根本。近年來，土地成本呈逐步升高的趨勢；建安成本所需費用較多，是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的組成部分之一；政府規(guī)劃費用指進行項目規(guī)劃、項目施工等過程中向政府所繳納的費用，可有效運用政府的優(yōu)惠政策來降低這一費用；配套設(shè)施成本是指項目開發(fā)后期運用于道路、供電、綠化、通信等施工建設(shè)所需的費用。

2 當前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題

第一，在當前的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在著財務(wù)成本管理制度不健全與財務(wù)成本管理體系不完善的問題。制度是效率的前提與保證，但是，在當前的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著財務(wù)成本管理制度不健全、財務(wù)成本管理體系不完善的問題，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：資金較為分散；缺乏有效的監(jiān)督制度與科學(xué)合理的獎懲制度；沒有明確的分工，員工的工作積極性不高；財務(wù)成本管理制度流于形式，未能在實際操作中發(fā)揮效用；資金的運營管理盲目，缺乏一定的依據(jù)；未能制定科學(xué)的成本計劃等。第二，在當前的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在著財務(wù)管理人員成本管理意識薄弱的問題。據(jù)調(diào)查了解，當前許多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與財務(wù)管理人員未能充分認識到財務(wù)成本管理的重要性，對企業(yè)的財務(wù)管理不夠重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期，過分注重產(chǎn)品的設(shè)計而忽視了銷售預(yù)測、成本預(yù)測以及稅收籌劃等前期的財務(wù)管理工作，部分企業(yè)的財務(wù)成本管理人員年齡較大，成本管理意識低下，缺乏財務(wù)成本管理理論知識，所制定的成本決策以及成本計劃具有很大的隨意性，導(dǎo)致財務(wù)成本管理的盲目性。第三，在當前的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在著財務(wù)成本管理方法不科學(xué)的問題。隨著信息技術(shù)的研究與不斷發(fā)展，信息技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)成為提高企業(yè)管理能力的重要因素，只有現(xiàn)代化的財務(wù)成本管理手段才能確保財務(wù)信息的真實性、準確性、全面性與及時性。但是，當前許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用落后陳舊的財務(wù)成本管理方法進行財務(wù)成本管理，未能將現(xiàn)代化的管理手段與方法引入財務(wù)成本管理中，導(dǎo)致財務(wù)核算的滯后，造成人力、物力、財力等工程成本的增加，難以滿足當前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的需要。第四，在當前的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間不協(xié)調(diào)配合的問題。企業(yè)內(nèi)部各部門之間并不是完全獨立而存在的，只有各部門相互配合，才能促進企業(yè)的順利發(fā)展。房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的順利進行離不開工程部等其他部門的相互配合，但財務(wù)部門與工程部門之間難以相互協(xié)調(diào)，導(dǎo)致出現(xiàn)拖延現(xiàn)象。

3 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題的完善對策

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當注意建立健全財務(wù)成本管理制度，完善財務(wù)成本管理體系。首先，企業(yè)應(yīng)當注意依據(jù)自身的特點與發(fā)展中存在的問題制定科學(xué)完善的財務(wù)成本管理制度，所制定條款應(yīng)盡可能地做到具體，對各部門職責進行明確規(guī)定，促進各部門之間的協(xié)調(diào)。其次，財務(wù)部門應(yīng)當做好其本職工作，為企業(yè)提供精確的財務(wù)預(yù)算信息，定期對企業(yè)資金的流向進行總結(jié)等，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的順利運行。最后，企業(yè)應(yīng)當制定合理的獎懲制度與有效的監(jiān)督制度，有效提高員工對財務(wù)成本管理工作的積極性，以促進財務(wù)成本管理工作的順利實施，有效降低成本。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當注意從思想上提高相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者與財務(wù)成本管理人員的財務(wù)成本管理意識，將財務(wù)成本管理工作看作企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及其相關(guān)管理人員充分認識到財務(wù)成本管理工作對提高企業(yè)核心競爭力與推進企業(yè)快速發(fā)展中的重要作用，從而促使其轉(zhuǎn)變觀念。此外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當注意綜合考慮物質(zhì)成本、非物質(zhì)成本、人力資源成本、服務(wù)成本以及環(huán)境資源成本等各種因素，樹立全面科學(xué)的財務(wù)成本管理目標，有效促進房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的有效提高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當注意不斷創(chuàng)新財務(wù)成本管理的方法，改變過去陳舊落后的管理方法，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及其自身的特點制定一套合理有效的管理方法，引進其他企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，學(xué)習(xí)其他企業(yè)的先進管理方法，促進自身財務(wù)成本管理水平的提高，促進企業(yè)財務(wù)成本管理的精細化，有效避免人工審核資金所存在的漏洞，最大限度地降低企業(yè)的成本費用，滿足當代社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。第四，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間應(yīng)當相互協(xié)調(diào)，相互配合，只有這樣，才能有效解決房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中因拖延現(xiàn)象而導(dǎo)致的效率低下的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面較廣，資金的流動量較大，與工程部門等其他部門之間緊密關(guān)聯(lián)，因此，企業(yè)應(yīng)當注意通過定期開展跨部門會議、加強各部門負責人之間的溝通以及開展全員溝通等方式使各部門的人員都能夠認識到財務(wù)管理工作的重要性，彼此相互協(xié)調(diào)，相互配合。

4 結(jié) 論

在當前的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中還存在著財務(wù)成本管理制度不健全，財務(wù)成本管理體系不完善、缺乏財務(wù)成本管理意識，財務(wù)成本管理方法不科學(xué)以及各部門之間不協(xié)調(diào)，未能制定科學(xué)具體的財務(wù)成本管理方案等問題，因此，相關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)管理人員應(yīng)當注意建立健全項目成本管理制度，完善項目成本管理體系、提高財務(wù)成本管理意識、創(chuàng)新財務(wù)成本管理方法、促進各部門之間的協(xié)調(diào)與配合，制定科學(xué)具體的財務(wù)成本管理方案。

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