房地產(chǎn)股板指數(shù)變動影響因素的實證分析

陸文娟

摘 要：房價一直是老百姓生活中關(guān)注與討論的熱門，房價的高低不僅關(guān)乎著人民的安居，還是國家持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的指標(biāo)。自2008年金融危機(jī)戳破房價的泡沫引發(fā)巨大災(zāi)難以來，房價僅在2009年有所收斂，之后持續(xù)升高。房地產(chǎn)股板指數(shù)是人們衡量房價的一個指標(biāo)，那么，是哪些因素引起房地產(chǎn)股板指數(shù)的變動？影響機(jī)制是什么？這些問題將是本文討論的重點。

本文運用定性與定量相結(jié)合的辦法。首先，采用多元線性回歸方法，以房地產(chǎn)股板指數(shù)為因變量，分析2008-2014年期間引起價格變動的宏觀因素；其次對顯著性影響因素進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析與方差分解；最后就如何穩(wěn)定房地產(chǎn)股板指數(shù)提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)股板指數(shù)；影響因素；脈沖響應(yīng)函數(shù)；方差分解

1.緒論

1.1研究背景及目的

1.1.1研究背景

馬年剛過，杭州樓市部分樓盤的競相降價引起了全國關(guān)注，“銀行房地產(chǎn)信貸收緊”“地產(chǎn)股價跌?！钡葌髀劤涑庵W(wǎng)絡(luò)。有不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)即將崩潰了，也有不少意見認(rèn)為這是一次“詐降”，目的是放大樓市危險信號，以求得高層救助，或者是地方為了減輕調(diào)控壓力所釋放煙霧彈。從中國房地產(chǎn)市場演進(jìn)的經(jīng)驗來看，“崩潰論”不絕于耳很多年，而放大危險信號以期望得到高層救助的情形也并不止一次。

2014年中國的樓市注定撲朔迷離。從杭州某銀行暫停房地產(chǎn)貸款的消息看，該消息有被市場放大的嫌疑。興業(yè)銀行澄清了“全面停止房地產(chǎn)貸款”的傳聞，指僅針對地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資，其余各家銀行也分別作了澄清。

滬深兩市股指及創(chuàng)業(yè)板指數(shù)均低開低走，銀行、房地產(chǎn)等權(quán)重板塊砸盤，兩市股指均出現(xiàn)了嚴(yán)重破位，滬指再度逼近2000點整數(shù)關(guān)口，深成指亦跌破5日線和10日線的重要支撐。在一連串負(fù)面消息的裹挾中，國內(nèi)樓市走到令人迷茫的十字路口。3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，在過去一年狂飆突進(jìn)的房價或已是“強弩之末”，全國70個大中城市房價同環(huán)比漲幅自2011年2月以來首次出現(xiàn)“雙收窄”。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告稱，這意味著房價下行通道已經(jīng)打開。

房價到底會不會降，降多少，這些都不為人知，但有一點是確定的，就是不能盲目樂觀，認(rèn)為房價一定會大幅度下降。理性分析房地產(chǎn)市場的趨勢才是當(dāng)前正確看待房價的態(tài)度。

1.1.2研究目的

2月24日，受多家銀行停止房地產(chǎn)貸款的傳聞影響，地產(chǎn)股開盤后出現(xiàn)大幅下跌，由于房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面眾多，銀行、水泥、電器、基建等板塊也出現(xiàn)了跟風(fēng)砸盤，滬深兩市一度大幅殺跌。影響房地產(chǎn)股板指數(shù)的因素有很多，除了炒房等投機(jī)因素在，房價還是在一定程度上深受客觀因素的影響。本文主要分析是哪些因素影響了房地產(chǎn)股指，并就此給出相關(guān)建議。

1.2文獻(xiàn)綜述

王友明[1]從房地產(chǎn)需求影響因素出發(fā)，以人均可支配收入、城市化水平的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)的投機(jī)需求為著陸點，探討其對房地產(chǎn)的價格的影響，得出：人均可支配收入的增長、城市化水平的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)投機(jī)的強烈需求都對房價產(chǎn)生重大影響。

余俊瀚[2]在對有效市場理論和中國證券市場有效性的研究進(jìn)行文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，通過對我國滬綜指和深成指進(jìn)行單位根檢驗，發(fā)現(xiàn)兩指數(shù)都滿足一階單位根的平穩(wěn)序列，股指服從隨機(jī)游走，從而得出目前我國證券市場已經(jīng)初步達(dá)到弱有效態(tài)勢的結(jié)論。

蔣海曦、嚴(yán)可[3]選取2000-2010年相關(guān)數(shù)據(jù)，通過對房價影響進(jìn)行實證分析，發(fā)現(xiàn)綜合心理預(yù)期的確是影響房地產(chǎn)價格的重要敏感因素，其影響效率在后金融危機(jī)時代表現(xiàn)更為強烈。

劉愛芳、任曉宇[4]通過對影響房價變動因素的理論研究，并通過運用統(tǒng)計數(shù)據(jù)建立計量回歸模型進(jìn)行實證分析，據(jù)此得出了影響因素對房價影響的程度。實證結(jié)果表示居民收入差距拉大、人民幣升值將明顯促進(jìn)房價的上漲。

李艷[5]選擇房地產(chǎn)上市公司股票價格指數(shù)為因變量，選擇上證綜指、發(fā)電量增長率、CPI、人民幣貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)五個因素指標(biāo)為自變量進(jìn)行多元回歸統(tǒng)計建模，模型檢驗結(jié)果表明，房地產(chǎn)上市公司股價波動除具有一般金融資產(chǎn)價格波動的系統(tǒng)性、集聚性等特點外，還具有與人民幣貸款利率和房屋銷售價格指數(shù)負(fù)相關(guān)的特點。

李良新[6]對證券指數(shù)及公司的周末和季節(jié)效應(yīng)進(jìn)行研究，結(jié)果顯示：我國證券市場是正處在一個從有效性弱向有效性強，逐步向發(fā)達(dá)國家證券市場演化、進(jìn)步的過程中。

張宇[7]以宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來分析房地產(chǎn)價格的變動趨勢，包括：城鎮(zhèn)居民收支、物價指數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值等，得出房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在密切的聯(lián)系，要及時調(diào)整相關(guān)政策，以價值為根本，以市場為導(dǎo)向；合理地對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制。

羅鵬飛[8]運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的動態(tài)分析方法就宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行實證研究。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格預(yù)期因素、貨幣供應(yīng)量M2、居民消費價格指數(shù)、居民收入以及土地交易價格是影響我國房地產(chǎn)價格的主導(dǎo)因素。

顧六寶、陳博飛[9]通過建立VAR模型，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)并進(jìn)行方差分解探究貨幣供應(yīng)量變化與利率變化對房地產(chǎn)價格變化的動態(tài)影響。結(jié)果顯示：從長期來看，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，貸款利率的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。

謝曉聞、方意、梁璐璐[10]首次采用非線性Granger因果檢驗方法研究了我國外匯市場和股票市場間的非線性關(guān)系問題，發(fā)現(xiàn)股市周期和股市規(guī)模在匯率與我國股價變動的非線性關(guān)系中起著非常重要的作用，兩者之間的非線性關(guān)系因股市周期和股市規(guī)模不同而表現(xiàn)各異。

姜松、王釗[11]基于中國省際面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建動態(tài)面板模型，并運用兩步系統(tǒng)GMM方法對模型進(jìn)行估計，以此分析“泛地產(chǎn)化”對中國房地產(chǎn)價格變動的影響。研究發(fā)現(xiàn)，得出“泛地產(chǎn)化”與中國地區(qū)房地產(chǎn)價格變動間存在顯著的正向效應(yīng)。同時，土地供應(yīng)、貨幣政策、城市化與“泛地產(chǎn)化”的交互項對房地產(chǎn)價格變動的影響顯著為正，基礎(chǔ)設(shè)施與“泛地產(chǎn)化”的交互項對房地產(chǎn)價格變動的影響顯著為負(fù)。

劉峻[12]選取了具有代表性的貨幣供應(yīng)量和利率水平來進(jìn)行分析探索他們對房地產(chǎn)價格變動的影響。通過一定的實證分析認(rèn)為潰幣政策中潰幣供應(yīng)量的變動在影響房地產(chǎn)價格變化方面起著重要的作用，而短期利率水平在這方面影響較小。

郁春琴[13]在所有的微觀因素中認(rèn)為，上市公司是決定自身股價的主要因素，而對于大部分投資者來說，最直接及頻繁使用的就是上市公司對外公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，因此研究并分析財務(wù)指標(biāo)與股價變動的相關(guān)性對大眾投資者來說是十分必要的。

周玉琴[14]從傳統(tǒng)的檢驗方法和現(xiàn)代檢驗方法兩個層次論述如何使用適合的分析方法分析證券市場的有效性。

綜上所述，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)價格的研究已經(jīng)相當(dāng)完善，本文主要參考了他們選取的影響因素與相關(guān)結(jié)論，并加以補充與完善。

1.3研究思路與內(nèi)容

1.3.1研究思路

本文首先講述影響房地產(chǎn)股板指數(shù)的宏觀因素并進(jìn)行定性分析，其次實證分析這些因素的影響程度，最后提出相關(guān)的建議。

1.3.2研究內(nèi)容

遵循前文的研究思路，本論文分為四個部分，具體為：

第一部分緒論。首先說明研究房地產(chǎn)股板指數(shù)變動影響因素的背景及目的，接著論述了相關(guān)問題的研究現(xiàn)狀，最后概述了本文的研究思路以及研究內(nèi)容。

第二部分房地產(chǎn)股板指數(shù)影響因素分析。首先對房地產(chǎn)股板指數(shù)的影響因素進(jìn)行定性分析；其次運用具體數(shù)據(jù)對這些影響因素進(jìn)行實證分析，其中包括回歸分析、脈沖響應(yīng)分析與方差分解。

第三部分結(jié)論與建議。總結(jié)房地產(chǎn)股板指數(shù)變動的影響因素，并對房地產(chǎn)股票市場存在的問題提出相應(yīng)的建議。

2.房地產(chǎn)股板指數(shù)影響因素分析

2.1宏觀因素定性分析

（1）變量選取

參照前文文獻(xiàn)綜述中對房地產(chǎn)價格影響因素的選取，本文以房地產(chǎn)上市公司股板指數(shù)為因變量；以物價指數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額、商品住宅銷售額、上證綜合指數(shù)、中央銀行貸款基準(zhǔn)利率、貨幣發(fā)行量M2、人民幣與美元匯率、房地產(chǎn)上市公司股板指數(shù)滯后一期、房地產(chǎn)土地成交價款、建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價格指數(shù)為自變量。

A.股板指數(shù)：由于房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模與影響力較大，幾乎涵蓋了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場份額及收益的絕大多數(shù)，因而選擇股板指數(shù)最能代表中國房地產(chǎn)股票的資產(chǎn)價格。用FDC表示。

B.物價指數(shù)：高物價是目前市場的常態(tài)，是通貨膨脹的體現(xiàn)，通貨膨脹不僅體現(xiàn)在日常生活消費品中，同樣也體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的消費上，房價也不例外。用CPI表示。

C.國內(nèi)生產(chǎn)總值：隨著人們收入的提高，國家經(jīng)濟(jì)的增長，房價的提高也似乎變得毋庸置疑，房地產(chǎn)公司從此獲利后繼續(xù)推動GDP的上升。用GDP表示。

D.房地產(chǎn)投資額：有投入才有產(chǎn)出，房地產(chǎn)投資額是衡量房產(chǎn)公司規(guī)模的一個指標(biāo)。通常來說，公司會有規(guī)模效益，因而有必要對投資額進(jìn)行分析。用TZ表示。

E.商品住宅銷售額：商品住宅銷售額是體現(xiàn)房產(chǎn)公司在投入資金之后想要得到的產(chǎn)出，本文用銷售價格來衡量房地產(chǎn)價格指數(shù)。用SPZZ表示。

F.上證綜合指數(shù)：由于房地產(chǎn)上市公司的股板指數(shù)會受大盤指數(shù)的影響，這是系統(tǒng)性的因素，而在上海證券交易所上市的企業(yè)都是國家大型企業(yè)，其市值非常巨大，用上證綜合指數(shù)來代表大盤是合適的。用SZ表示。

G.中央銀行貸款基準(zhǔn)利率：房地產(chǎn)資金的來源目前大多數(shù)還是通過向銀行借款得來的，那么銀行的貸款利率會影響房產(chǎn)公司的貸款數(shù)額，進(jìn)而影響它的經(jīng)營規(guī)模，最終會對房價產(chǎn)生影響。用I表示。

H.貨幣發(fā)行量M2：國家一般通過貨幣政策工具來調(diào)控房地產(chǎn)市場，一種是貸款利率，還有一種就是貨幣發(fā)行量。通過減少貨幣發(fā)行量，提高貸款利率來控制房地產(chǎn)的發(fā)展。用M2表示。

I.人民幣與美元匯率：這里采用一美元折合人民幣（平均數(shù)），隨著人民幣的升值，大量的外幣涌入流入中國市場，尤其是房地產(chǎn)市場，造成國內(nèi)房產(chǎn)市場的過度繁榮，最終抬高房價。人民幣的匯率同樣可以看成是人們對未來人民幣走向的預(yù)期，預(yù)期越高，房價越高。用E表示。

J.股板指數(shù)滯后一期：房價的上升不是孤立存在的，它與以往的價格密切相關(guān)。人們往往通過以往房價來對未來房價進(jìn)行預(yù)期，預(yù)期越高，就會造成他在現(xiàn)階段進(jìn)行買房儲備或者投機(jī)，這種舉動又會造成下一階段的房價上漲。這一指標(biāo)可以看成是人們買房的預(yù)期指標(biāo)。用FDCZH表示。

K.房地產(chǎn)土地成交價款：土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地價格與土地面積是房地產(chǎn)價格的制約因素，因此在此考慮房地產(chǎn)土地成交價是至關(guān)重要的。用TD表示。

L.建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價格指數(shù)：建筑材料是房地產(chǎn)的必要成本，原材料價格的上漲必然會推動房價的上漲，因而可能會影響房地產(chǎn)股板指數(shù)的變動。用CL表示。

（2）數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

本文的時間序列分析區(qū)間是2008.2—2014.2，所有宏觀因素數(shù)據(jù)均是月度數(shù)據(jù)，其中GDP的原始數(shù)據(jù)是季度數(shù)據(jù)，通過eviews軟件將其轉(zhuǎn)化成月度數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)化方法是：二次函數(shù)與平均值相匹配。以上所有數(shù)據(jù)與資料來源于國家統(tǒng)計局、中國人民銀行網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)、東方財富網(wǎng)與大智慧數(shù)據(jù)庫。

2.2宏觀因素實證分析

2.2.1多元線性回歸分析

本文采用多元線性回歸模型進(jìn)行分析，以房地產(chǎn)股板指數(shù)為被解釋變量，其他宏觀因素為解釋變量，模型如下：

FDC=C+1*CPI+2*GDP+3*I+4*M2+5*SPF+6*SZ+7*TZ+8*FDCZH+9*E+10*TD+11*CL（1）

（1）多重共線性檢驗

在此使用自變量之間的相關(guān)系數(shù)來測量多重共線性問題，在eviews軟件分析中，發(fā)現(xiàn)GDP與M2，E，TZ相關(guān)系數(shù)很高，達(dá)到0.9左右；TZ與M2，E相關(guān)系數(shù)也很高，同樣也達(dá)到0.9以上。因此，為了模型的顯著性，剔除M2與TZ這兩個變量，考慮房地產(chǎn)股板指數(shù)與其他宏觀因素之間的關(guān)系。在剔除上述兩個變量之后，其余變量

之間的相關(guān)系數(shù)如下表1，發(fā)現(xiàn)他們之間的相關(guān)系數(shù)比較小，不存在多重共線性問題。 （2）異方差檢驗

本文采用懷特（White）檢驗法，根據(jù)Eviews軟件輸出結(jié)果中Obs*R-squared所對應(yīng)的P值與顯著性水平α進(jìn)行比較，當(dāng)P值>α?xí)r，則表示接受原假設(shè)，即回歸模型（1）不存在異方差，從圖1中的P=0.3522>0.05可以知道：上述模型不存在異方差。

（3）平穩(wěn)性檢驗

由于上述模型不存在異方差，因而此時可以用ADF檢驗方法對所選取的數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析。發(fā)現(xiàn)由于有些變量原始數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，因此對它們進(jìn)行了相關(guān)處理，如：對CL進(jìn)行一階差分、對GDP取對數(shù)之后再進(jìn)行一階差分、對SPZZ取對數(shù)。經(jīng)過處理以后的數(shù)據(jù)再進(jìn)行ADF檢驗，如表2所示，在置信水平為0.1的條件下，它們都通過了平穩(wěn)性檢驗。

（注：檢驗類型（C，P，T，D），其中，C代表常數(shù)項，P代表滯后階數(shù)，T代表趨勢，D代差分階數(shù)）

（4）回歸方程及解釋

以房地產(chǎn)股板指數(shù)為因變量，其余影響因素為自變量，進(jìn)行多元回歸分析，刪除不顯著的影響因素，最終得出如下圖2的結(jié)果：

回歸方程如下：FDC=12366.4-55.31*CPI-991.53*E+0.28*FDCZH-141.69*I+1.22*SZ（2）

由方程（2）可以看出：

①CPI對房價的影響為負(fù)的效應(yīng)，說明通貨膨脹越高，人們反而會降低現(xiàn)在對房屋的購買，因為人們預(yù)期將來的房價正走向貶值，更愿意在將來買。這里的CPI產(chǎn)生的效應(yīng)是指滯后三階的CPI才對房價產(chǎn)生影響，也就是說現(xiàn)在的通貨膨脹會影響未來3個月以后的房價。這種數(shù)據(jù)結(jié)果好像與現(xiàn)實中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不符：物價高，房價也沒降下來。這是因為現(xiàn)實中存在大量投機(jī)，房產(chǎn)價格中存在泡沫過多，致使結(jié)果暫時違背我們的實踐經(jīng)驗，但從2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也可看出，這種結(jié)果是對的，2008年巨大的通貨膨脹，最終導(dǎo)致房價崩潰。

②人民幣與美元的匯率對房價產(chǎn)生負(fù)的影響，隨著匯率下降、人民幣的升值以及升值所帶來的購買力的上升，人們會增加當(dāng)前對房屋的購買以及投資。

③房地產(chǎn)滯后價格對當(dāng)前價格產(chǎn)生正的作用，這是毋庸置疑的，房產(chǎn)價格不是短時期內(nèi)突然升高的，而是在以往價格的基礎(chǔ)上持續(xù)走高，它依賴于歷史數(shù)據(jù)，這與人們的預(yù)期與投機(jī)思想密切相關(guān)。當(dāng)人們根據(jù)歷史數(shù)據(jù)判斷房價走高時，會加大目前對房地產(chǎn)的投資，造成房價上漲，周而復(fù)始，接下來時間段里同樣是這種思想，依據(jù)以前的房價再進(jìn)行新一輪投資，最終房價是居高不下的。

④貸款利率的提高會導(dǎo)致房價的下跌，這是國家貨幣政策最直接的工具。國家通過提高貸款利率來控制房地產(chǎn)商的投資，最終控制房價。

⑤上證綜合指數(shù)即大盤指數(shù)與房地產(chǎn)股指具有正相關(guān)性，房地產(chǎn)上市公司股價波動在很大程度上跟隨大盤走勢，這是股價的系統(tǒng)性風(fēng)險因素，無法消除。

2.2.2脈沖響應(yīng)函數(shù)

脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來描述一個內(nèi)生變量對由誤差項所帶來的沖擊反應(yīng)，即在隨機(jī)誤差項上施加一個標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊后，對內(nèi)生變量的當(dāng)期值和未來值所產(chǎn)生的影響程度。通過上面回歸因素的分析發(fā)現(xiàn)物價指數(shù)CPI、匯率E、貸款利率I、上證綜合指數(shù)SZ對房地產(chǎn)股指影響因素較大，所以對這四個變量進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。結(jié)果如圖3

圖3

①如圖3，如果當(dāng)期給物價指數(shù)一個單位的正沖擊后，房地產(chǎn)股板指數(shù)會同向變動，并逐漸增大，在第四期達(dá)到最高點，其后逐步回落并一直下降。當(dāng)物價剛剛有所上升時，會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可如果物價持續(xù)上升，則會對房價市場造成沖擊，這與上面的解釋相同。CPI對房價的影響因素不是特別的明顯，這從上圖只影響4期可以看出。

②如果當(dāng)期給匯率一個單位正的沖擊后，房地產(chǎn)股指會有一個較陡的正向變動，在第二期之后回落，直到第12期以后才有所回升。匯率在短期內(nèi)上升會引起資金內(nèi)流，房價上漲，但之后會伴隨著人民幣升值所帶來的實際購買力下降而致使人們預(yù)期未來房價貶值，最終減少當(dāng)前的投資或購買。

③當(dāng)期給上證指數(shù)一個單位正的沖擊后，房地產(chǎn)股板指數(shù)有一個短暫而迅速的正向變動，之后緩慢回落，說明系統(tǒng)性因素只是影響房價波動但不是重要的因素，從而可見房價的波動大都數(shù)都受非系統(tǒng)因素影響。

④從利率對房價的影響時間可以看出，利率是最顯著的，從當(dāng)期給利率一個正的單位沖擊后，F(xiàn)DC會在7期內(nèi)產(chǎn)生正向變動，之后回落?？梢娎适钦{(diào)控房價的最主要因素。

2.2.3方差分解

方差分解通過分析每一個結(jié)構(gòu)沖擊對內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評價不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。本文用此模型來分析CPI、E、SE、I對FDC的貢獻(xiàn)率。

從圖4可以看出，在本文所考慮的所有宏觀因素中，房地產(chǎn)自身的價格預(yù)期對房價的貢獻(xiàn)最大，并且在短期是影響房價的主要因素；從發(fā)展趨勢來看，CPI、E、SZ有逐步增加的態(tài)勢，CPI的貢獻(xiàn)率從當(dāng)期的0.77%增長到4.78%，可見其影響力之大。

3.結(jié)論與建議

3.1結(jié)論

通過上述的多元回歸、脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解的分析之后發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)股板指數(shù)變動的因素主要有5種：物價指數(shù)CPI、貸款利率I、匯率E、上證指數(shù)SZ和房產(chǎn)股板指數(shù)滯后一期FDCZH。

（1）這5個因素中，貸款利率I的影響時間最長，最有效，這也是為什么國家調(diào)控房地產(chǎn)主要靠利率這一杠桿的原因。

（2）房產(chǎn)股板指數(shù)滯后一期FDCZH對當(dāng)期房地產(chǎn)股板指數(shù)的變動貢獻(xiàn)率最大，這是因為股票價格不是一天形成的，尤其是房地產(chǎn)，它的價格建立在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上。歷史數(shù)據(jù)是人們進(jìn)行買賣股票的依據(jù)，人們根據(jù)股票以往的價格對現(xiàn)在的產(chǎn)品進(jìn)行投資或投機(jī)。

（3）當(dāng)然影響房地產(chǎn)股板指數(shù)的變動因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，由于股票市場的特殊性與信息的不對稱性，它受國家政策、媒體的渲染、突發(fā)事件等因素的影響。比如2月24日，受多家銀行停止房地產(chǎn)貸款的傳聞影響，地產(chǎn)股開盤后出現(xiàn)大幅下跌，由于房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面眾多，銀行、水泥、電器、基建等板塊也出現(xiàn)了跟風(fēng)砸盤，滬深兩市一度大幅殺跌。這就是傳聞的影響。因而對于股板指數(shù)的變動，這些因素不容小覷，有的時候會成為首要因素，如投機(jī)者的肆掠攪動。

3.2建議

（1）控制物價，不能讓通貨膨脹繼續(xù)蠶食房價，雖然長期高通脹能使房價降低，但這會最造成終社會的動蕩，得不償失，因而要合理保證物價水平，控制房價的持續(xù)走高；國家繼續(xù)利用好利率這一主要調(diào)控杠桿，對于利率自由化要有所控制，不能讓影子銀行繼續(xù)吞噬資產(chǎn)以大幅度服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)；保證人民幣幣值穩(wěn)定，不能持續(xù)升值，國家要擴(kuò)大進(jìn)口，減少外匯儲備，減少人民幣升值的壓力；系統(tǒng)風(fēng)險雖然不可避免，但卻可以減少，國家應(yīng)加大力度完善我國的證券市場，完善相關(guān)法律制度，提升市場運行效率，讓證券市場高效的運行。

（2）繼續(xù)推行土地證制度改革，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場。允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市。增加土地供給，增加住房的供給，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀態(tài)，降低房地產(chǎn)市場過熱的氛圍，使房地產(chǎn)股票正確反映房地產(chǎn)實際價格。

（3）采用加大供應(yīng)與控制投資需求雙管齊下，改變以往單方向控制需求或者是減少供應(yīng)的方法，以房價的基本穩(wěn)定為調(diào)控目標(biāo)，并非將目標(biāo)設(shè)定為下跌或者上漲，在各個層次城市中調(diào)控的力度要有所差異，主要加大在大城市調(diào)控的力度。

（4）中國房價如此之高還有一個原因，那就是百姓投資渠道少，大都是儲存銀行或投資買房，因而要擴(kuò)大百姓的投資渠道，創(chuàng)新如“支付寶”這樣的便利惠民投資模式，轉(zhuǎn)移在房地產(chǎn)上的過度投資。（作者單位：蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院）

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