應(yīng)完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管

李娜

一、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要意義

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的主要途徑，也是房地產(chǎn)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。建設(shè)部1994年頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》等現(xiàn)行法規(guī)，雖然對(duì)商品房預(yù)售資金有所規(guī)范，但過(guò)于原則，適應(yīng)性不強(qiáng)，缺乏操作性。加強(qiáng)完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保商品房預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，是新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性工作，對(duì)保護(hù)購(gòu)房人的合理利益、確保商品房預(yù)售項(xiàng)目如期交付、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的制度建設(shè)

2010年9月16日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)人民銀行杭州中心支行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72號(hào)），規(guī)定該辦法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局聯(lián)合人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則〉的通知》（杭房局〔2010〕262號(hào)，下文簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》），進(jìn)一步貫徹落實(shí)浙建房〔2010〕72號(hào)文件精神，對(duì)杭州商品房項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管。

1.關(guān)于監(jiān)管協(xié)議的備案

《實(shí)施細(xì)則》明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售證時(shí)，應(yīng)提交商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)、預(yù)發(fā)放的資金賬戶(hù)賬號(hào)、工程形象進(jìn)度表、各階段資金使用計(jì)劃。規(guī)定監(jiān)管銀行及資金賬戶(hù)將通過(guò)透明售房網(wǎng)對(duì)外公布，并在合同簽訂前通過(guò)備案系統(tǒng)自動(dòng)予以提示。同時(shí)，還對(duì)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶(hù)的條件和程序作了規(guī)定，有利于更好保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

2.關(guān)于預(yù)售資金的收存

按商品房預(yù)售的付款方式分，主要可分為一次性付款、按揭付款、分期付款。對(duì)此，《實(shí)施細(xì)則》對(duì)預(yù)售資金的收存按不同付款方式作了更加細(xì)化的規(guī)定，確保商品房預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管銀行資金賬戶(hù)。

3.關(guān)于預(yù)售資金的使用

預(yù)售資金的使用是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重點(diǎn)，也是預(yù)售資金監(jiān)管的難點(diǎn)。為加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金使用的監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，《實(shí)施細(xì)則》對(duì)預(yù)售資金的支出項(xiàng)目、申請(qǐng)程序、申請(qǐng)要件、不予辦理的情形作出了詳細(xì)規(guī)定，有利于銀行機(jī)構(gòu)更好地對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。

4.關(guān)于監(jiān)管賬戶(hù)的管理

《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在每月15日前，將建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對(duì)賬單，報(bào)送監(jiān)管項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。同時(shí)，《實(shí)施細(xì)則》還對(duì)資金賬戶(hù)的撤銷(xiāo)程序進(jìn)行了規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，持建筑工程竣工驗(yàn)收備案表向監(jiān)管銀行申請(qǐng)辦理撤銷(xiāo)資金賬戶(hù)，監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦妥相關(guān)手續(xù)后，撤銷(xiāo)資金賬戶(hù)。

三、目前杭州市預(yù)售資金監(jiān)管存在問(wèn)題

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年杭州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2301.1億元，同比增長(zhǎng)24.2%，市區(qū)商品住房成交76673套，成交面積847.9萬(wàn)平方米。2014年1月-12月，杭州五城區(qū)共對(duì)160個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，合計(jì)納入預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管資金約300億元。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管情況的分析，目前商品房預(yù)售資金監(jiān)管主要存在以下問(wèn)題：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管材料報(bào)送不及時(shí)，企業(yè)在每月15日前未及時(shí)上報(bào)建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對(duì)賬單；二是監(jiān)管銀行出具的對(duì)賬單格式不統(tǒng)一，對(duì)后續(xù)預(yù)售資金收支情況分析造成一定困難；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定及時(shí)進(jìn)賬，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將預(yù)售資金及時(shí)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金賬戶(hù)達(dá)到130%預(yù)算清冊(cè)總額后即停止預(yù)售資金的進(jìn)賬；四是按揭銀行轉(zhuǎn)賬不及時(shí)，按照規(guī)定按揭銀行應(yīng)在按揭款審批后第一時(shí)間將預(yù)售資金轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)際部分銀行為了存款額度或銀行利潤(rùn)考慮遲遲不愿將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管銀行；五是預(yù)售資金監(jiān)管的尺度，按照浙建房〔2010〕72號(hào)、杭房局〔2010〕262號(hào)規(guī)定，工程預(yù)算清冊(cè)總額的130%部分應(yīng)按商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行監(jiān)管，130%以外部分則需用于相關(guān)工程建設(shè)，實(shí)際不同銀行的監(jiān)管尺度松緊不一。

四、完善杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管

針對(duì)上述商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可借鑒北京、上海、深圳、南京、天津、鄭州、合肥等城市在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，完善監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額核定，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)每月上報(bào)材料管理，特別是實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售合同備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

1.進(jìn)一步完善工程預(yù)算清冊(cè)總額的核定

對(duì)住宅項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供經(jīng)物價(jià)部門(mén)備案的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格組成表，作為核定工程預(yù)算清冊(cè)總額的依據(jù)；對(duì)非住宅項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供經(jīng)監(jiān)理單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)蓋章的工程預(yù)算清冊(cè)，作為核定工程預(yù)算清冊(cè)總額的依據(jù)。統(tǒng)一核定標(biāo)準(zhǔn)可有效解決在預(yù)售資金監(jiān)管中出現(xiàn)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一、自由裁量權(quán)過(guò)大等問(wèn)題，推進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管在陽(yáng)光下運(yùn)行，從制度上預(yù)防腐敗行為的發(fā)生。

2.加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)按月上報(bào)材料的管理

利用信息技術(shù)，開(kāi)發(fā)預(yù)售資金材料網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)，要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)在每月提交預(yù)售資金監(jiān)管材料前先進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)。對(duì)每月不按時(shí)上報(bào)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，系統(tǒng)將給予提示并自動(dòng)暫停該企業(yè)商品房網(wǎng)簽合同功能，這樣不僅有利于提高工作效率和工作準(zhǔn)確率，有效減少行政監(jiān)管的成本，還將預(yù)售資金監(jiān)管工作由“被動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃?dòng)”。

3.實(shí)現(xiàn)預(yù)售合同備案系統(tǒng)與預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

實(shí)行杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，凡申請(qǐng)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，應(yīng)先完成杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀聯(lián)、通聯(lián)專(zhuān)用POS機(jī)安裝，再申請(qǐng)商品房預(yù)售許可。監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金通過(guò)銀聯(lián)、通聯(lián)專(zhuān)用POS機(jī)，直接匯入監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)售合同備案系統(tǒng)與預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，監(jiān)管部門(mén)可以實(shí)時(shí)掌握監(jiān)管項(xiàng)目的合同成交情況及預(yù)售資金進(jìn)出情況，實(shí)現(xiàn)每套房屋合同成交與資金進(jìn)出的一一對(duì)應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，有利于保證商品房預(yù)售資金的安全，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)，從制度上杜絕開(kāi)發(fā)項(xiàng)目爛尾現(xiàn)象的發(fā)生。

李求軍/責(zé)任編輯