深圳住房?jī)r(jià)格研究：現(xiàn)狀、要因與展望

住房是人類(lèi)社會(huì)的基本需求，作為樓市晴雨表的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。研究動(dòng)態(tài)變化的房?jī)r(jià)影響因素，了解房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)規(guī)律，有助于政府采取合理有效對(duì)策，避免價(jià)格大起大落，也有助于民間利益相關(guān)者各方理智、科學(xué)地決策。

一、基本原理

1.土地的自然屬性

研究城市房產(chǎn)問(wèn)題離不開(kāi)研究城市地產(chǎn)問(wèn)題，研究城市地產(chǎn)問(wèn)題離不開(kāi)研究土地問(wèn)題。坐落于土地之上的住房必然受制于土地自然屬性的要求。一是土地的有限性，指土地是非再生資源，人類(lèi)無(wú)法增加廣義的土地，一國(guó)、一城、一區(qū)的好地不會(huì)取之不盡，用之不竭。二是土地的差異性。城市土地的差異性主要體現(xiàn)在人類(lèi)社會(huì)勞動(dòng)投入水平高低與多寡形成的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良程度方面，城市投資大，交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化程度高可以帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)利益。三是土地位置的固定性，表明人類(lèi)勞動(dòng)一旦與作為真正不動(dòng)產(chǎn)的土地相結(jié)合，若想改變初衷，更改使用功能將造成極大的浪費(fèi)。土地的三大自然屬性在要求節(jié)約用地、因地制宜、合理布局生產(chǎn)力的同時(shí)，更要求較優(yōu)級(jí)土地以較高價(jià)格交易，使其權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。而體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中的建筑成本在一定條件下可以趨同，往往是區(qū)位決定房?jī)r(jià)的巨大差異。

2.市場(chǎng)均衡原理

經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)供需。供求規(guī)律預(yù)示實(shí)際價(jià)格有成為均衡價(jià)格的趨勢(shì)，供需相等時(shí)的價(jià)格即均衡價(jià)格。然而，供求均衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，不均衡是絕對(duì)的。同樣，房地產(chǎn)供求也會(huì)由不均衡向均衡運(yùn)動(dòng)，趨向于均衡或達(dá)到均衡，然后再由均衡向不均衡運(yùn)動(dòng)。當(dāng)市場(chǎng)失衡，價(jià)格機(jī)制可經(jīng)由供需因素變動(dòng)而重新獲得均衡。如貨幣供給和稅收政策變動(dòng)等都會(huì)使供需曲線(xiàn)左右移動(dòng)，從而傳導(dǎo)給價(jià)格作上下運(yùn)行（見(jiàn)圖1）。早期房?jī)r(jià)研究學(xué)者多基于市場(chǎng)均衡理論構(gòu)建市場(chǎng)均衡條件下的住房市場(chǎng)供需模型，認(rèn)為房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期均衡由住房需求和供給因素決定。伴隨實(shí)踐和研究的發(fā)展，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)影響房?jī)r(jià)的重要因素不僅包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、收入等，還包括一些非經(jīng)濟(jì)因素，諸如信號(hào)、信息、政策和心理預(yù)期等。一般而言，土地供不應(yīng)求是經(jīng)常的、普遍的，供過(guò)于求是短暫的、個(gè)別的。因此，地租或地價(jià)的總趨勢(shì)是上升的。我們認(rèn)為，作為國(guó)家機(jī)器的政府，有責(zé)任也應(yīng)該有能力通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)或非經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整住房供需要素，從而防止房?jī)r(jià)大起大落。

3.預(yù)期理論

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，狹義的預(yù)期，指人們對(duì)未來(lái)商品市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的預(yù)測(cè)；廣義的預(yù)期，指包括投資者、消費(fèi)者等經(jīng)濟(jì)行為主體在決策前，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方向或某一經(jīng)濟(jì)變量的預(yù)測(cè)。作為一種心理現(xiàn)象和心理范疇，預(yù)期影響著經(jīng)濟(jì)主體的現(xiàn)實(shí)行為。該理論同樣適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

二、房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

深圳房?jī)r(jià)于2014 年 11 月止跌，同年12月成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-5月深圳房?jī)r(jià)一路上漲，2015年4月，70個(gè)城市中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比增幅最大為1.8% （北京0.8%、上海0.7%、廣州0.4%）；最新的5月份數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比增幅6.6%，遠(yuǎn)超北上廣，仍為增幅之首（上海2.2%、廣州1.4%、北京1.1%），實(shí)現(xiàn)五連冠。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月1日-5月23日，深圳共有46次新盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，竟有14次出現(xiàn)久違的“日光盤(pán)”，占比高達(dá)30%。同時(shí)，深圳的二手房?jī)r(jià)也是“巾幗不讓須眉”。

三、房?jī)r(jià)飆升要因

一般住房?jī)r(jià)格供需因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、住房投資、住房生產(chǎn)部門(mén)的勞動(dòng)生產(chǎn)率、住房?jī)r(jià)格、存量住宅的質(zhì)量和數(shù)量、土地承租者收入、其他生產(chǎn)要素或物品價(jià)格的變動(dòng)、公共基礎(chǔ)設(shè)施水平、政策因素，以及房?jī)r(jià)波動(dòng)預(yù)期等。那么，深圳此輪房?jī)r(jià)飆升要因究竟有哪些呢？我們認(rèn)為主要在于深圳住房供求狀況、政策、流動(dòng)性以及預(yù)期等。

1.住房供求關(guān)系變化是內(nèi)因

深圳房?jī)r(jià)之所以充當(dāng)上漲“領(lǐng)頭羊”，究其內(nèi)在原因主要還是深圳住房供求關(guān)系的悄然變化，而變化的主要方面是住房供給乏力和住房需求擴(kuò)大。首先，全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，深圳住房自有率為26.9% （北京、上海70%左右，廣州89.9%），這就是說(shuō)，深圳有70%以上的人靠租房解決住房問(wèn)題。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)，深圳商品住宅戶(hù)均住房?jī)H為0.4套（全國(guó)戶(hù)均1套）。這部分租房群體幾乎無(wú)人不想擁有自己的住房，他們存在隨時(shí)入市的購(gòu)房可能，構(gòu)成龐大的潛在需求力量；5月28日，政協(xié)委員、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳兩會(huì)上表示，更多創(chuàng)業(yè)者來(lái)到深圳，也將加大剛需比例；伴隨深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)高端、高薪人才被引進(jìn)，這些在深圳本無(wú)住房的群體，能夠承受較高的房貸支出，有著更強(qiáng)的住房購(gòu)買(mǎi)力；據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客重返市場(chǎng)勢(shì)頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達(dá)到28.1%。而在去年市場(chǎng)低迷期，投資客的占比僅為一成；除專(zhuān)業(yè)投資客，中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，深圳此次房?jī)r(jià)熱中，剛需者也表現(xiàn)出了投資客的特性，即普通購(gòu)房者為在不可預(yù)測(cè)的未來(lái)買(mǎi)到真正適合長(zhǎng)期自住的住宅，也以投資心態(tài)和眼光追逐熱點(diǎn)項(xiàng)目、關(guān)注房?jī)r(jià)預(yù)期和升值，盡管這種心態(tài)是消費(fèi)者走向成熟的表現(xiàn)，但其可在短期內(nèi)加劇住宅供需的失衡。而美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，深圳2014年9月的一手住宅庫(kù)存去化周期還高達(dá)17.96個(gè)月，年底即降至12.04個(gè)月，2015年4月這一數(shù)據(jù)僅為7.4個(gè)月， 5月底更達(dá)到7.05個(gè)月的低點(diǎn)。

2. “3·30”新政是直接導(dǎo)火索

政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具直接影響已是不爭(zhēng)的事實(shí)。如1993年國(guó)家施行限制房地產(chǎn)貸款、提高貸款利率等緊縮措施，使樓市降溫；1998年3月，國(guó)家提出將逐步取消福利分房，全面推行住宅商品化，造就了大有可為的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。深圳大學(xué)楊瓊（2013）基于事件研究法和干預(yù)分析模型，分析中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響研究結(jié)果顯示，政策因素影響顯著，金融政策和國(guó)務(wù)院層面的政策調(diào)控效果最為明顯。

“3·30”新政之下，深圳市規(guī)定住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套房首付僅需2成，打破剛需購(gòu)房者的觀望情緒，堅(jiān)定了購(gòu)房決心；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例降到30%。加上房貸優(yōu)惠利率重現(xiàn)，過(guò)去幾年樓市調(diào)控被抑制了的改善性需求旋即爆發(fā)，“3·30”新政迅速激活了樓市神經(jīng)。

3.股市持續(xù)走牛，購(gòu)房者底氣十足

股市可以引導(dǎo)資源配置，并反作用于經(jīng)濟(jì)。中國(guó)近一年的大牛市中，一些獲得巨大回報(bào)的投資者將其在股市賺取的資金投入樓市，或滿(mǎn)足剛需、改善住房，或購(gòu)買(mǎi)投資性頗強(qiáng)的房產(chǎn)以保值增值，這在深圳購(gòu)房隊(duì)伍中不乏其人，他們往往決心大，下手狠。

4.房?jī)r(jià)預(yù)期方向逆轉(zhuǎn)使購(gòu)房者義無(wú)反顧

上述因素共同作用，促使深圳樓市進(jìn)入上升通道，市場(chǎng)普遍共認(rèn)房?jī)r(jià)上漲是大概率事件。而市場(chǎng)邏輯從來(lái)都是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在房?jī)r(jià)下行階段，買(mǎi)方往往駐足觀望，而房?jī)r(jià)一旦上漲，買(mǎi)方入市激情陡增，爭(zhēng)先恐后，特別是某樓盤(pán)銷(xiāo)售熱況帶動(dòng)其他樓盤(pán)，促使整個(gè)市場(chǎng)熱絡(luò)非凡，即出現(xiàn)所謂馬太效應(yīng)。直接反映在統(tǒng)計(jì)資料上就是成交活躍、去庫(kù)存效果顯著、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升等。

四、展望與建議

基于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是庫(kù)存不足，沒(méi)有新地可用，連續(xù)幾年土地供應(yīng)跟不上，舊改周期長(zhǎng)，難度大，同時(shí)中國(guó)社科院發(fā)布的2015年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》顯示，在去年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中，深圳首次超越香港，由去年第二位躍居榜首，香港跌至第二位的事實(shí)，我們認(rèn)為，深圳土地與住房供求關(guān)系緊張會(huì)長(zhǎng)期存在。深圳樓市火爆局面或可延續(xù)，但過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)必然透支未來(lái)的價(jià)格空間，抑制買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)意愿，造成諸多市場(chǎng)問(wèn)題，如近期頻現(xiàn)于深圳房市毀約引發(fā)的各種糾紛，以及售樓現(xiàn)場(chǎng)的棄購(gòu)現(xiàn)象等即可略見(jiàn)一斑。綜合各種情況，我們判斷深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅攀升的可能性較小，但掉頭向下的可能也不大。美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，深圳月度藍(lán)籌住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已有少許放緩。

從長(zhǎng)期看，一定的價(jià)格波動(dòng)是不可避免的，也是有益的，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高于均衡價(jià)格是房地產(chǎn)熱時(shí)供求關(guān)系虛假旺盛的扭曲反映，所表現(xiàn)的供求關(guān)系往往不是有效的，易形成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的泡沫成分。房?jī)r(jià)的短期爆漲不可避免，但作為負(fù)責(zé)任的政府職能部門(mén)必須采取行動(dòng)適時(shí)加以調(diào)控，避免犧牲經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益而換取一時(shí)市場(chǎng)繁榮的惡果發(fā)生。

住宅市場(chǎng)的需求潛力巨大，需求是供給的源動(dòng)力，滿(mǎn)足市民安居樂(lè)業(yè)并具有較高品質(zhì)生活是政府的責(zé)任。住房消費(fèi)又是個(gè)人的消費(fèi)大頭，關(guān)系重大、問(wèn)題復(fù)雜，房?jī)r(jià)不應(yīng)大起大落。穩(wěn)定的價(jià)格體系無(wú)非是價(jià)格管控的產(chǎn)物，政策是調(diào)控市場(chǎng)的主要手段之一，不同的國(guó)家、地區(qū)有不同的住房政策，而住房政策的基本方面主要應(yīng)在于激發(fā)中高收入階層的二次置業(yè)需求；以?xún)?yōu)惠政策，鼓勵(lì)中低收入階層完成首次置業(yè)，把需求潛力激發(fā)為有效需求；通過(guò)配套措施抑制房地產(chǎn)投機(jī)，不允許這部分力量任意泛濫，造成過(guò)度需求，擾亂住房市場(chǎng)的正常秩序。理性的住房消費(fèi)者不應(yīng)盲目跟風(fēng)，而應(yīng)講求現(xiàn)實(shí)，注重購(gòu)買(mǎi)策略，平衡各項(xiàng)消費(fèi)支出，使自己保持穩(wěn)定而有品質(zhì)的生活，以利自身保有長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展條件。

參考文獻(xiàn)：

1.張曉玲 鄭凱婷.新政后深圳樓市全市均價(jià)漲10% 已有收斂跡象. 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道.2015.6.10

2.侯莉穎.深圳住房制度改革理論與實(shí)踐.吉林人民出版社.2011.7

3.楊瓊.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)研究.深圳大學(xué).2013

李求軍/責(zé)任編輯