7月將迎樓市分水嶺

劉光宇

對(duì)于購房者來講，應(yīng)該把握好樓市的變化節(jié)奏，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇的階段入市購房，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，把控好降準(zhǔn)、降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

三十年河?xùn)|，三十年河西，股市與樓市之間猶如一場(chǎng)戲劇，你方唱罷我登場(chǎng)，不斷上演著各種離奇的故事。2014年年底流傳的賣房炒股論尚未在耳邊消散，轉(zhuǎn)眼間已過了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法再現(xiàn)江湖。“炒股不買房，一切都白忙”等順口溜在大眾投資中究竟有多大指導(dǎo)意義，需要認(rèn)真分析。

1 樓市回暖，改變開發(fā)商與購房者預(yù)期

2015年1～5月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售額6670億元，同比增長(zhǎng)24.3%，增幅較4月擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積9612萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，漲幅較4月同比擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。4月全國商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7%，為2014年年初以來首次單月增速正增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%。與4月相比，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少8個(gè)。

以上數(shù)據(jù)表明，中國樓市已進(jìn)入全面回暖階段。實(shí)際上，今天這種結(jié)果并不奇怪?；仡?014年，政府沒有出臺(tái)新規(guī)打壓房?jī)r(jià)和投機(jī)需求，樓市反而進(jìn)入全面調(diào)整期，還一度進(jìn)入蕭條期。時(shí)間進(jìn)入2015年，各種樓市利好政策紛至沓來，被視為“2008年后最大力度、最密集的救市行動(dòng)”。其中，“3·30新政”由于涉及信貸、稅費(fèi)等支持改善型需求的直接利好，更令不少購房人聞風(fēng)而動(dòng)。在連續(xù)的降息、降準(zhǔn)和一連串刺激政策的作用下，國內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌趨穩(wěn)勢(shì)頭，銷量逐月回升。

此外，前期不少過度觀望的剛需購房者選擇在今年這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)入市，不少投資者的心態(tài)也由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧匈I房。

樓市離不開開發(fā)商，也同樣需要購房者，樓市的回暖并非某一方的單方面意愿，只有雙方有效配合才能使樓市真正意義上的回暖，實(shí)現(xiàn)樓市健康發(fā)展。如果雙方不顧一切相互“杠”下去，終會(huì)兩敗俱傷。

在這樣的大環(huán)境誘導(dǎo)下，開發(fā)商揚(yáng)言漲價(jià)，當(dāng)然，這種漲價(jià)與買房者的心態(tài)變化是相互影響的，很難說清誰在前誰在后，所以在多種因素的作用下，樓市預(yù)期從這一刻實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身——回暖。

2 7月將成樓市分水嶺，成交量上漲轉(zhuǎn)化房?jī)r(jià)上漲

相比3、4月的沉悶和5月的含蓄，6月，全國特別是一線城市樓市在持續(xù)乏力之后出現(xiàn)升溫趨勢(shì)。從市場(chǎng)整體開盤情況來看，新房入市的節(jié)奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市是開發(fā)商以價(jià)換量的最后機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好，將會(huì)迎來一個(gè)量?jī)r(jià)齊升階段，這也在一定程度上預(yù)示接下來的7月或?qū)⑦M(jìn)入樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房?jī)r(jià)的分水嶺。

5月，住宅市場(chǎng)熱起來了。深圳新入市的3個(gè)樓盤全部“日光”；廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年新高，這是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超3成。6月，土地市場(chǎng)也熱起來了。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線城市平均樓面價(jià)再創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。

市場(chǎng)活躍起來后，購房者不淡定了，開發(fā)商也坐不住了。伴隨著土地市場(chǎng)的活躍，房?jī)r(jià)也再一次像充血一樣堅(jiān)挺起來。這樣的市場(chǎng)一旦持續(xù)到9月，在業(yè)界預(yù)期的金九銀十（現(xiàn)在最多算是銅九鐵十）形態(tài)下，2015年的市場(chǎng)可能會(huì)在下半年迎來一片大好。

對(duì)于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)的變化節(jié)奏，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，把控好降準(zhǔn)、降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

3 房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束

不可否認(rèn)的是，在接下來的日子里，開發(fā)商會(huì)好過一些。市場(chǎng)的回暖并不能直接引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，但是會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而影響市場(chǎng)成交量并間接影響房?jī)r(jià)。

而土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底反彈，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)回升。不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。2003～2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從3.4億平方米到13億平方米，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)基本面和2009年不一樣，房?jī)r(jià)暴漲的土壤已經(jīng)不存在，即使取消限購，房地產(chǎn)黃金十年的大環(huán)境也已一去不復(fù)返?！度嗣袢?qǐng)?bào)》援引住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn)稱，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)大于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

本屆政府少了些喊口號(hào)式的空洞理論，多了些務(wù)實(shí)的政策傾斜，不談?wù){(diào)控是一種進(jìn)步。短期來看，中央層面不會(huì)放任房地產(chǎn)一調(diào)到底、急速萎縮，同時(shí)，也不會(huì)允許釋放大利好、過度刺激，相對(duì)而言最好的情況是，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)適度刺激，給整體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整以緩沖，因此從這一方面來看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)應(yīng)該會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

樓市“新常態(tài)”的重要特征開始顯現(xiàn)。從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，大家都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)躺著賺錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，但白銀仍是貴金屬，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用短期內(nèi)還不會(huì)改變。目前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能離開房地產(chǎn)，但是過去過度依賴“房地產(chǎn)財(cái)政”的時(shí)代也將煙消云散。

政府的每一次刺激都意味著前一次的刺激效果不明顯，這也從另一個(gè)層面反映出經(jīng)濟(jì)不景氣，需要依靠房地產(chǎn)的刺激。這種刺激就像服用止疼藥，短期內(nèi)或許能夠緩釋疼痛，但終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。所以，政策刺激下房?jī)r(jià)上漲并不是人們想要的，除非是希望撈一筆就跑的投機(jī)客。

4 樓市絕非股市避難所

港媒稱，關(guān)于內(nèi)地股市的討論已經(jīng)不再是有沒有泡沫，而是泡沫何時(shí)會(huì)破滅。據(jù)《南華早報(bào)》網(wǎng)站6月17日?qǐng)?bào)道，（泡沫）從越來越多分析師發(fā)出的警告中可見一斑，而內(nèi)地股市根據(jù)一些指標(biāo)衡量的估值水平更是已經(jīng)超過了2007年的狂熱。甚至有人指出，成交量大增及股價(jià)暴漲顯示A股見頂在即，投資者也在繼續(xù)等待“更大的傻瓜”進(jìn)場(chǎng)充當(dāng)“接盤俠”。

在此之前，股市在投資者中的議論熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市。隨著一線城市地王頻現(xiàn)，上海、北京、廣州房?jī)r(jià)漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江也驚現(xiàn)復(fù)蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房，“炒股不買房，一切都白忙”這些順口溜再現(xiàn)江湖。

如果股市不安全，那么樓市就一定安全嗎？答案是否定的。股市有風(fēng)險(xiǎn)，樓市同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。

股市資金注入樓市，拉高房?jī)r(jià)其實(shí)只是某些專家一廂情愿的期待。雖說房地產(chǎn)具有保值性，但是目前樓市早就過了躺著都能賺錢的時(shí)代?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，2014年是一個(gè)分水嶺，市場(chǎng)從供不應(yīng)求到供大于求。這個(gè)變化之快是大家沒有任何思想準(zhǔn)備的。2013年房地產(chǎn)還在創(chuàng)新高，2014年突然急轉(zhuǎn)直下，出現(xiàn)下滑，2015年這個(gè)形勢(shì)還在持續(xù)?！标柟?00董事長(zhǎng)易小迪說，很多人以為這是短暫的波動(dòng)，但經(jīng)過一年多的觀察，發(fā)現(xiàn)這不是波動(dòng)，而是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他認(rèn)為，市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間存在，房地產(chǎn)短缺時(shí)代已經(jīng)徹底過去。

奉勸投資者，房子固然比股票更實(shí)在，即使市場(chǎng)價(jià)下跌，房子還在，但是樓市最佳黃金投資期過去了，即便股市見頂，殺入樓市也不一定能穩(wěn)賺不賠。

收稿日期：2015-06-18