開發(fā)區(qū)土地利用評價研究

羅治文

摘 要：文章采用在對研究區(qū)土地利用和產業(yè)投入產出狀況調查基礎上、構建具有層次結構特征的土地集約利用體系并對研究區(qū)土地集約利用程度和土地集約利用潛力測算分析的技術路線和方法。結果表明：研究區(qū)的集約度綜合分值為80.83%，綜合集約度較高；但土地供應率、七地建成率、工業(yè)用地容積率和工業(yè)建筑密度等現(xiàn)狀值與理想值差距大，工業(yè)同定資產投入和工業(yè)產出強度的現(xiàn)狀值與理想值有一定差距，可進一步拓展提升空間。開發(fā)區(qū)土地集約利用的定量化評價研究，對資源優(yōu)化配置，促進開發(fā)區(qū)土地資源集約節(jié)約利用具有重要意義。

關鍵詞：舒城開發(fā)區(qū)；土地集約利用；評價

隨著我國工業(yè)化、城市化進程的不斷推進，加之土地資源的稀缺性和人類心理需求多層次性，導致社會經濟發(fā)展與用地需求之間的矛盾日益激烈。我國土地資源的基本國情是“一多三少”，即總量多，人均耕地少，優(yōu)質耕地少，耕地后備資源少，達不到世界人均水平的，土地供需矛盾十分突出。為保障我國18億畝耕地的“生命線”的安全，必須提倡節(jié)約集約用地，探索符合中國國情的土地利用新道路。開發(fā)區(qū)是一種特殊的經濟區(qū)，不但是現(xiàn)代工業(yè)的集聚中心，也是區(qū)域經濟發(fā)展的中堅力量，其資金集聚度、地均投資強度以及產出強度大大超過一般區(qū)域，是一個地區(qū)產業(yè)升級、區(qū)域整體發(fā)展的助推器和科技創(chuàng)新基地。開發(fā)區(qū)集約利用評價關鍵在于土地的利用效率最佳和土地產出綜合效益最優(yōu)。閆永濤認為，指能在維持和不斷改善土地態(tài)環(huán)境的基礎上，保持并逐步提高土地的利用效益，使土地得到不斷更新和循環(huán)利用。

2014年安徽省合肥市舒城展開省級開發(fā)區(qū)的土地集約利用評價工作，并要求更新省級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價成果，本論文就是在此背景下進行研究探討。

一、研究區(qū)概況及數(shù)據分析方法

根據開發(fā)區(qū)自身特點，舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價的指標體系共設置三個評價層次—目標層、子目標層、指標層，從土地利用狀況、用地效益和管理績效等方面作為主要考核目標來構建舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系。結合遙感影像目視解譯并計算現(xiàn)狀值，采用特爾斐法進行指標權重的確定。指標理想值的確定按照《安徽省國土資源廳關于印發(fā)全省開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標理想值的通知》（皖國土資函[2014]1665號）。在指標標準化過程中，為使數(shù)據間具有可比性，保證各項指標標準化方法的一致性，釆用理想值比例推算法進行指標標準化處理。根據相應計算公式計算各指標集約度分值。

二、研究結果

（一）開發(fā)區(qū)土地資源現(xiàn)狀。由表1可知，舒城經濟開發(fā)區(qū)總面積為653.97公頃，其中已建成城鎮(zhèn)建設用地316.34 公頃，未建成城鎮(zhèn)建設用地333.12 公頃，不可建設土地4.51公頃，占總面積的0.69%。

表1 舒城經濟開發(fā)區(qū)土地利用狀況統(tǒng)計表 單位：公頃、%

類別 編碼 面積

開發(fā)區(qū)土地 Z 653.97

已建成城鎮(zhèn)建設用地 A 316.34

未建成城鎮(zhèn)建設用地 B 333.12

不可建設土地 C 4.51

（二）開發(fā)區(qū)開發(fā)和建設情況。截至2013年末，舒城經濟開發(fā)區(qū)供應國有建設用地433.74 公頃，各類已建成的城鎮(zhèn)建設用地總建筑面積為297.46 公頃，總建筑基底面積為125.45 公頃，工業(yè)建筑物構筑物基底、露天堆場和露天操作場地總面積75.45 公頃。

（三）開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力測算。舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力從分別對舒城經濟開發(fā)區(qū)主區(qū)、發(fā)展方向區(qū)兩個評價范圍從擴展?jié)摿?、結構潛力、強度潛力、管理潛力這四個方面進行了測算：

1.擴展?jié)摿?。?）尚可供應土地面積測算。在開發(fā)區(qū)土地中，統(tǒng)計尚可供應的土地面積QE，單位為公頃。（2）尚可供應工礦倉儲用地面積測算。在尚可供應土地中，按照開發(fā)區(qū)用地規(guī)劃確定的用途，統(tǒng)計可用于工礦倉儲用途的土地面積QE21，單位為hm2。

2.結構潛力。結構潛力根據公式（1）計算：

QSP=QA×（PI-PP） 公式（1）

式中：QSP—舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用結構潛力，單位為hm2；

QA—截至評價時點舒城經濟開發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設用地面積，單位為hm2；

PI—舒城經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地率的理想值；

PP—舒城經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地率的現(xiàn)狀值。

3.強度潛力。強度潛力根據公式（2）計算：

QIP=QA2×（II-IP）/II 公式（2）

式中：QIP—舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用強度潛力，單位為hm2；

QA2—截至評價時點舒城經濟開發(fā)區(qū)已建成工礦倉儲用地面積，單位為hm2；

II—工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑系數(shù)、工業(yè)用地固定資產投入強度、工業(yè)用地地均稅收的理想值；

IP—工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度、工業(yè)用地固定資產投入強度、工業(yè)用地地均稅收的現(xiàn)狀值。

4.管理潛力。管理潛力根據公式（3）計算，單位均為公頃：

QAP=QD22+Qg1 公式（3）

式中：QAP—開發(fā)區(qū)土地集約利用管理潛力，單位為hm2；

QD22—開發(fā)區(qū)有償使用且已到期但未處置土地面積，單位為hm2；

QG1—開發(fā)區(qū)應收回閑置土地面積，單位為hm2。

三、結果分析

（一）開發(fā)區(qū)土地用地效益分析。舒城經濟開發(fā)區(qū)內工礦倉儲用地面積為197.11 公頃，累計固定資產投資額為662320萬元，工業(yè)用地稅收總額為33272萬元，即2013年舒城經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地固定資產投資強度為3360.07萬元/公頃，工業(yè)用地地均稅收為168.80萬元/公頃。與理想值相比較，工業(yè)用地固定資產投資強度已接近理想值，但工業(yè)用地地均稅收值仍有較大的提高空間。

（二）開發(fā)區(qū)土地管理績效分析。舒城經濟開發(fā)區(qū)內已供應國有建設用地面積為433.74 公頃，其中76.22 公頃為劃撥方式，占已供應國有建設用地面積的17.57%，有償使用土地為357.52 公頃，占已供應國有建設用地面積的82.43%。舒城經濟開發(fā)區(qū)內均無已到期的有償使用土地，即依據規(guī)程，舒城經濟開發(fā)區(qū)到期項目處置率為100%。至評價時點開發(fā)區(qū)內均無閑置土地情況發(fā)生。

（三）集約程度評價結果及分析。舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價的集約度綜合分值為80.83，綜合來說舒城經濟開發(fā)區(qū)土地集約利用程度較好。在舒城經濟開發(fā)區(qū)已建成的范圍內，土地利用強度較高、用地結構狀況良好、監(jiān)管績效突出，尤其是舒城經濟開發(fā)區(qū)內管理績效突出，土地利用狀況較高，用地集約。舒城經濟開發(fā)區(qū)主區(qū)與發(fā)展方向區(qū)集約程度評價分析如下：

1.土地利用狀況集約度分值分析。舒城經濟開發(fā)區(qū)土地利用狀況（按主區(qū)權重0.8，發(fā)展方向區(qū)權重0.2計算）集約度分值80.83分，說明開發(fā)區(qū)土地利用狀況集約程度較高。

2.用地效益集約度分值分析。用地效益集約度分值（按主區(qū)權重0.8，發(fā)展方向區(qū)權重0.2計算）達到67.29分。在用地效益目標下的工業(yè)用地固定資產投資強度較高，而產業(yè)用地投入產出效益分值較低，說明開發(fā)區(qū)產業(yè)用地投入產出效益距離理想值還有不小差距，集約度尚有較大提高潛力。

3.管理績效集約度分值分析。在管理績效目標下，各指標分值均達到100分，說明開發(fā)區(qū)土地管理績效顯著。

（四）開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力分析。舒城經濟開發(fā)區(qū)在現(xiàn)有條件下通過提高工業(yè)用地投資強度和地均稅收可以挖掘一定的潛力。但這種潛力屬于理論潛力，直接取決于現(xiàn)階段理想值的大小。在今后的土地利用中，應首先通過提高地均稅收等手段，加大土地投入強度挖潛用地強度潛力，使現(xiàn)狀工業(yè)用地達到節(jié)約集約利用。其次，可通過用地結構調整，以滿足對工礦倉儲用地的需求。在用地強度與用地結構尚有潛力可挖潛之前，盡量避免挖潛其擴展?jié)摿Α?/p>

四、結論與建議

舒城經濟開發(fā)區(qū)在土地利用方面，嚴格按照各類用地控制標準執(zhí)行，管理績效已達到最大。

從前面的土地集約潛力測算分析中，得知舒城經濟開發(fā)區(qū)能夠挖潛的土地主要集中于開發(fā)區(qū)的擴展?jié)摿Σ糠帧ｋS著開發(fā)區(qū)招商引資力度加大，將有更多企業(yè)入駐舒城經濟開發(fā)區(qū)，每年的供地面積也在增加，開發(fā)區(qū)的發(fā)展策略也在進一步凸顯它的效果。

在統(tǒng)計舒城經濟開發(fā)區(qū)集約利用評價過程中發(fā)現(xiàn)，土地開發(fā)率、土地建成率和工業(yè)用地率等指標現(xiàn)狀值與安徽省統(tǒng)一確定的理想值差距較大。在舒城經濟開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃中，大力招商引資，充分利用開發(fā)區(qū)內土地資源，從而提高開發(fā)區(qū)內土地利用程度，完善土地利用結構，最終實現(xiàn)舒城經濟開發(fā)區(qū)集約利用評價過程中各指標的現(xiàn)狀值接近理想值。

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