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    房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅

    2015-05-30 08:23:27曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2015年9期
    關鍵詞:張宏偉稅法樓市

    曾慧娟

    房地產(chǎn)稅法終于有了動靜,8月,十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布,房地產(chǎn)稅法正式列入其中。專家預計,房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過,但不會立即實施。結合房產(chǎn)稅試點和有關房地產(chǎn)稅的前期相關制度安排,房地產(chǎn)稅將是一個綜合性稅種,其和房產(chǎn)稅不同,對老百姓關注的房價將產(chǎn)生間接影響。

    最快要兩三年征收

    早在2011年,上海和重慶就率先啟動了房產(chǎn)稅試點,前者征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房;后者則是個人擁有的獨棟商品住宅,個人新購的高檔住房,以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。

    不過兩地試點對樓市的調(diào)控作用一直存有爭議,后續(xù)擴大試點一直也沒有展開。

    而在2013年11月的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產(chǎn)稅,并要求“加快立法并適時推進改革”,這也是中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題。

    此后十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃于2013年10月公布,包括68項立法任務。此次調(diào)整后,在稅法方面,房地產(chǎn)稅法、環(huán)境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等七大稅法被列入。

    此次包括房地產(chǎn)稅法再次被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃,意味著本屆全國人大在任期結束前,這些稅法將被當作立法重點來對待。

    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,此次房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃,說明房地產(chǎn)稅立法工作正按計劃穩(wěn)步推進,有了重大進展。列入立法規(guī)劃,就意味著征收房地產(chǎn)稅已是“板上釘釘”的事。

    顧云昌表示,“人大會成立起草小組開始起草,中間還要經(jīng)過多輪意見征詢,草案通過后還要征求公眾意見。立法過程非常嚴謹,最快也要兩三年。有專家說2017年出臺,這是個比較樂觀的估計,也許會更久。并且,立法后也不意味著會馬上開征”。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,未來用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢所趨。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進的基礎條件,上述兩項工作大約會在2018-2020年完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒,上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后。

    房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅有區(qū)別

    直到現(xiàn)在仍有一些業(yè)內(nèi)人士還無法嚴格區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅,甚至經(jīng)?;煜齼蓚€概念。事實上,房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩個不同的概念。

    那么,房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅有什么區(qū)別?未來房產(chǎn)稅是否擴圍?是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅?

    張宏偉表示,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從2011年上海、重慶正式試點出臺的意義來看,房產(chǎn)稅被視為樓市調(diào)控手段從行政轉向稅費的主要標志,也預示著未來樓市長效調(diào)控機制可能就此基礎上不斷完善建立。

    但是,房產(chǎn)稅的擴圍進行并非一帆風順。據(jù)了解,房產(chǎn)稅擴圍工作的準備早已開始,2013年目標擴圍城市對于房產(chǎn)稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。然而,至今為止尚未有明確的擴圍動作,其背后的原因較為復雜。

    從房產(chǎn)稅推出的背景來看,盡管2011年上海、重慶正式試點前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊,但對房產(chǎn)稅對樓市調(diào)控的作用仍有爭議。

    張宏偉認為,一是因為房產(chǎn)稅當時是被動出臺,在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下,旨在通過房產(chǎn)稅的出臺遏制房價過快上漲,房產(chǎn)稅試點偏向短期功利,房產(chǎn)稅試點期間效果不明顯,最終導致樓市長效調(diào)控機制的建立步履維艱;二是業(yè)內(nèi)一部分聲音認為房產(chǎn)稅的出臺并無明確的法理依據(jù),從這個角度來說,房產(chǎn)稅試點也很難有繼續(xù)擴圍的依據(jù)。

    此外,上海和重慶試點的房產(chǎn)稅只是針對房屋而進行的財政稅,由于試點期間在增加地方稅收方面的作用不大,地方政府對于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動力也不,從每年上海、重慶調(diào)整房產(chǎn)稅稅率標準的結果來看,其征稅效果也是微不足道;同時,由于技術難度、既得利益團體阻力等原因,作為征收房產(chǎn)稅技術基礎的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進較為緩慢,還沒有形成較為成熟的技術體系,因此,從當前來看,房產(chǎn)稅無法在全國擴圍推廣。

    針對上述房產(chǎn)稅遇到的各種問題,其實,本屆政府已經(jīng)在進行各方面的調(diào)整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

    那么,什么是房地產(chǎn)稅?從概念上來看,房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此,當前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時,從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。

    建議人均60平米內(nèi)免稅

    房地產(chǎn)稅如何設計,征收范圍和稅率如何確定,要不要設“免征額”,是民眾最關心的話題。

    對于房地產(chǎn)稅的設計思路,顧云昌認為,現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)的稅主要在交易環(huán)節(jié),對抑制投機、穩(wěn)定房價發(fā)揮作用并不明顯,未來房地產(chǎn)稅將會增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負,并以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎。

    對于免征額和稅率,目前官方并未釋放任何信息。但是,顧云昌建議,對于免征面積,中央可以設定一個最低的標準,在此標準之上,各地免征面積可以自行決定是否上浮。

    而對于稅率,他建議可以設定一個稅率區(qū)間,不要太高,各個地方在這個區(qū)間范圍內(nèi)自主確定具體稅率?!澳壳皣H上普遍稅率標準是1%,中國可以低一點?!?/p>

    據(jù)了解,此前,上海在房產(chǎn)稅試點中稅率暫定為0.6%。征收對象為增量房。對于征收范圍,目前很多專家認為應該設立一定的免稅面積,很多人認為免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對于三口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用交稅。

    房價漲跌看供需

    此前房產(chǎn)稅試點時的經(jīng)驗是,盡管試點范圍和試點效果都有限,但一談到房產(chǎn)稅,樓市相關方在心理層面就會出現(xiàn)較大的反應———房地產(chǎn)稅來了,房價是不是要漲?。?/p>

    事實上,上海、重慶征收房產(chǎn)稅來,房價仍在繼續(xù)上漲。

    顧云昌認為,產(chǎn)品價格漲跌取決于市場的需求,征稅對買方和賣方都會造成傷害。對供給方征稅,會導致其成本上漲,獲益減少,部分供給退出市場,潛在供給者也會畏而卻步。供給減少,價格就會上漲,消費者就要承受損失。對需求方征稅,使其不敢多買,短期之內(nèi)確實能抑制需求,讓活躍的市場氣氛降溫。長期看也間接打擊供給,使市場萎縮,使購買變得更加困難。

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