借股權(quán)PE做個(gè)安穩(wěn)的“房東”如何？

房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴利時(shí)代已成共識(shí)，這是否意味著作為社會(huì)財(cái)富和家庭財(cái)富重要組成部分的房地產(chǎn)投資已經(jīng)失去投資價(jià)值？ 2015年8月，嘉實(shí)和上海城市地產(chǎn)攜手推出公募行業(yè)首款商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE，令許多投資者從股市的震蕩中漸漸隱退，將目光重新盯上了樓市。

這只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE以?xún)?yōu)惠價(jià)格獲取已建成并投入使用的成熟商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)物業(yè)改造提升價(jià)值，最后借助嘉實(shí)的公募基金優(yōu)勢(shì)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行REITs或者零散出售等多元化退出途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值。作為一款股權(quán)投資產(chǎn)品，其收益來(lái)源于租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值，“固定+浮動(dòng)”的收益設(shè)計(jì)使其兼具固定收益產(chǎn)品與權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品的投資特性，進(jìn)可攻，退可守。投資者通過(guò)參與資產(chǎn)管理計(jì)劃持有股權(quán)，計(jì)劃第1期的認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為100萬(wàn)，在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)一空。

8月，深圳城市嘉實(shí)投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“城市嘉實(shí)”）宣布成功收購(gòu)位于上海外灘金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)——世界貿(mào)易大廈。此次收購(gòu)采用承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，從交易對(duì)手摩根士丹利和上海國(guó)盛集團(tuán)手中合計(jì)取得上海盛慧投資管理公司的100%股權(quán) 。

投資標(biāo)的上海世界貿(mào)易大廈為上海外灘的標(biāo)志性建筑，離黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)地鐵三線(xiàn)交匯站大約10-15分鐘步行距離，所在區(qū)域匯集眾多辦公樓項(xiàng)目，為上海傳統(tǒng)商業(yè)中心。世貿(mào)大廈總建筑面積68182平方米，為總高38層的甲級(jí)寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600平方米。

跨界合作打造商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE品牌

嘉實(shí)在公募基金行業(yè)以多元化和創(chuàng)新著稱(chēng)，較早布局房地產(chǎn)PE。 2014年嘉實(shí)與上海城市地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，成立了房地產(chǎn)私募基金管理公司——深圳城市嘉實(shí)投資管理有限公司，并已獲得中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的私募投資基金管理人牌照。這只基金正是雙方合作的首單項(xiàng)目。

城市嘉實(shí)借助股東方嘉實(shí)在金融領(lǐng)域的良好口碑與客戶(hù)資源，以及上海城市地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資并購(gòu)與改造運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)，致力于成為以黑石、凱雷為標(biāo)桿的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)私募基金管理公司，實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”整合創(chuàng)新與跨越式發(fā)展。

上海城市地產(chǎn)并非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的投資、并購(gòu)和運(yùn)營(yíng)，具備15年的投資管理經(jīng)驗(yàn)，以投資一二線(xiàn)城市核心地段的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店為主，在北京、上海、重慶、鄭州等一二線(xiàn)城市中心已擁有近百萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)，資產(chǎn)市值達(dá)百億元。

上海城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)王張興指出：“上海城市地產(chǎn)多年來(lái)的運(yùn)作模式實(shí)質(zhì)上是以自有資金為主的股權(quán)投資，此次與嘉實(shí)攜手，將借助嘉實(shí)在金融投資與管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，將上海城市地產(chǎn)過(guò)往的投資模式納入到私募基金投資管理中，擴(kuò)大投資規(guī)模，為投資找到更好的退出渠道?！?/p>

作為REITs業(yè)務(wù)的試點(diǎn)單位，嘉實(shí)在該領(lǐng)域有著多年的研究與準(zhǔn)備，該基金在未來(lái)有可能通過(guò)“PE+REITs”（即私募股權(quán)投資+房地產(chǎn)信托投資基金）的接力棒方式，實(shí)現(xiàn)退出，從而打通一二級(jí)市場(chǎng)的間隔，為投資者帶來(lái)豐厚多元的回報(bào)。

弱市淘金，借道房地產(chǎn)PE圓商業(yè)地產(chǎn)“房東”夢(mèng)

經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)和股票、債券等投資方式一樣，成為整個(gè)社會(huì)財(cái)富和家庭財(cái)富的重要組成部分。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴利時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代已成為市場(chǎng)共識(shí)，增長(zhǎng)方式也從追求增量轉(zhuǎn)變?yōu)槿绾翁嵘媪康膬r(jià)值。嘉實(shí)總裁趙學(xué)軍認(rèn)為，“‘盤(pán)活存量將是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要增長(zhǎng)點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源。”

而在房地產(chǎn)涵蓋的各類(lèi)資產(chǎn)、物業(yè)中，核心城市特別是北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定資金回報(bào)及可期待的物業(yè)升值空間，是非常好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以上海為例，從靜態(tài)的地產(chǎn)市場(chǎng)看，上海寫(xiě)字樓的價(jià)格仍處洼地，未來(lái)的價(jià)格和租金均有趕超香港的趨勢(shì)， 現(xiàn)階段，陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓租金不到香港1/3甚至1/4，并且不少5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格只有浦東住宅價(jià)格的1/2。

以往的房地產(chǎn)投資大多是債權(quán)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款融資信托，但這種基于新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售回款的信托的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在這種情況下，對(duì)于投資人而言，一個(gè)能夠通過(guò)股權(quán)享受物業(yè)租金和增值的房地產(chǎn)PE無(wú)疑是一個(gè)更佳選擇。