淺談工程造價全過程控制的重點及對策

摘要：隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，地產(chǎn)開發(fā)的利潤已經(jīng)不可能有以往那么豐厚。大多數(shù)人都處于觀望狀態(tài)下，銷售情況也一度出現(xiàn)低迷。開發(fā)企業(yè)要想在如此艱難的市場環(huán)境中繼續(xù)生存和發(fā)展，就必須從企業(yè)自身的管理、項目品質(zhì)的提高、成本控制的優(yōu)化等方面著手。文章對工程造價全過程控制的重點及對策進行了探討。

關(guān)鍵詞：工程造價；全過程控制；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；企業(yè)管理；項目品質(zhì) 文獻標(biāo)識碼：A

中圖分類號：TU723 文章編號：1009-2374（2015）19-0195-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.19.097

房地產(chǎn)開發(fā)項目的全周期非常長，從前期的項目策劃及定位、規(guī)劃設(shè)計和圖紙設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)和合同簽訂、工程現(xiàn)場的施工、后期的驗收和運營等。每一個階段都有其對應(yīng)的費用組成和成本控制要素。而且各個階段的成本控制都有其內(nèi)在的聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣，相互指引和制約。本文就工程造價在房地產(chǎn)開發(fā)中的全過程中的重點階段控制要點進行剖析。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.1 重施工、輕設(shè)計

很多房地產(chǎn)企業(yè)對施工階段成本控制非常嚴(yán)格，會傾注大量的人力和物力對其進行管控，卻忽視了對成本控制最關(guān)鍵的因素——設(shè)計。建筑施工成本的計算依據(jù)，主要是設(shè)計圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來源于設(shè)計圖紙。設(shè)計方案的優(yōu)劣和質(zhì)量對成本產(chǎn)生具有直接的影響。而很多企業(yè)在拿到土地后為了能快速開工收回成本，而極度壓縮設(shè)計時間，拿到圖紙后匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，導(dǎo)致圖紙中存在大量的問題和缺陷，在施工過程中發(fā)生了太多不可控的因素和費用超支。

1.2 管理制度不完善

很多施工企業(yè)都有自己相應(yīng)的管理制度和流程，但是缺乏全面性和科學(xué)性。而且在具體的項目部中，這些制度很多只是流于形式或者根本沒有傳達到相應(yīng)的管理人員和勞務(wù)隊伍那里，造成制度的流于形式。缺乏制度的管理和約束，在施工過程中經(jīng)常會發(fā)生各種預(yù)算外的費用，造成成本的增加。

1.3 合同中條款不明或缺項

建設(shè)工程項目合同中涉及到的條款非常多，很多部分需要合同雙方進行協(xié)商后確定。特別是對于承包范圍這塊內(nèi)容，經(jīng)常出現(xiàn)不夠明晰或者是缺項的狀況。如土建施工的抹灰工程內(nèi)，只寫了一個含抹灰工程，但是工程實際中，有些位置是不需要抹灰的，這就導(dǎo)致在施工過程中，引起施工單位的誤解，或者是有些該抹的位置沒有抹，引起雙方的爭議。特別是不同工種之間的交接面劃分一定要在合同中給予足夠的明確，否則容易導(dǎo)致后期雙方重合或者都無人施工的現(xiàn)象。

2 前期階段的造價控制要點

2.1 做好市場調(diào)研

在市場調(diào)研的時候，要充分了解項目周邊的價格情況、場地情況、市政建設(shè)情況、客戶分部情況等，為項目的可行性研究和市場定位提供有效依據(jù)。調(diào)研的數(shù)據(jù)精確性和完整性，對目標(biāo)成本的設(shè)立起到關(guān)鍵性的影響作用。

2.2 合理確定投資估算

做好市場調(diào)研后，根據(jù)公司內(nèi)部成本制度、建設(shè)規(guī)模和周邊項目情況來綜合確定投資估算，這對后期的各項費用指標(biāo)確定和圖紙設(shè)計都有較大的影響。

2.3 土地成本控制

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)較大比例的部分。因此在拿土地的時候，一定要與政府進行充分的協(xié)商，盡量將土地成本降到最低。

3 設(shè)計階段的造價控制要點

3.1 選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位

設(shè)計單位的綜合實力反映在設(shè)計人員的素質(zhì)和水平上，優(yōu)秀的設(shè)計單位可以準(zhǔn)確地理解委托方的需求、減少設(shè)計缺陷和漏洞。在后期的施工階段有效減少設(shè)計變更的發(fā)生。

3.2 給設(shè)計單位明確費用目標(biāo)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在給設(shè)計單位出具設(shè)計任務(wù)書的時候，只是提出具體設(shè)計要點和方案要求，沒有明確費用指標(biāo)。以至于設(shè)計單位在設(shè)計的時候，一味追求高標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范固然是滿足了，但是成本費用也比較高。

3.3 利用新型軟件分析

設(shè)計單位各專業(yè)圖紙設(shè)計完成后，可以根據(jù)BIM等計算軟件，分析本方案的各項造價指標(biāo)。如果超出了建設(shè)方的預(yù)算，可以及時進行調(diào)整，防止到工程的實施階段再改方案，造成工期和時間上的浪費。

4 招投標(biāo)階段的造價控制要點

4.1 認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書

標(biāo)書是招標(biāo)范圍和相應(yīng)要求的根本性文件，標(biāo)底是把握費用控制的底線。在制作標(biāo)書的時候，一定要劃分清楚施工范圍并明確具體要求，防止施工重復(fù)或者無人施工的狀況，特別是一些交接的部分到底由誰來施工，一定要明確清楚。

4.2 做好入圍單位的選取

好的施工單位對工程建設(shè)進行起到關(guān)鍵的作用。在招標(biāo)階段，一定要做好入圍單位的選擇。在投標(biāo)之前，要考查單位的綜合實力、企業(yè)資質(zhì)、工程建設(shè)情況、實際工程現(xiàn)場的布置等。滿足基本條件后，再讓其進行投標(biāo)。并非完全按照最低價中標(biāo)原則選擇。

5 合同簽訂階段的造價控制要點

5.1 加強合同內(nèi)容的分析和交底工作

建筑工程合同中的內(nèi)容關(guān)系到工程質(zhì)量、工期、安全文明、價款、索賠、簽證、目標(biāo)等各項要求和具體規(guī)定。根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容，雙方均應(yīng)該分析各自的優(yōu)缺點和風(fēng)險因素，找出合同中的漏洞和不足之處，并及時與工程部門人員進行溝通。讓現(xiàn)場管理人員及時了解各風(fēng)險點和重點控制因素，這樣才能保證雙方利益得到有效的保證。

5.2 加大合同管理力度

合同的談判到簽訂以及后期的跟蹤管理，需要有專業(yè)人員來執(zhí)行。所以要做好合同管理，首要要求具備過硬的技術(shù)素質(zhì)和敬業(yè)的責(zé)任態(tài)度，控制好合同從簽訂到后期管理的每一個過程。特別是對于合同的變更、補充等內(nèi)容，必須要謹(jǐn)慎對待，并及時傳達到工程現(xiàn)場的每一位管理人員，做到信息的及時流暢傳遞，隨時了解合同內(nèi)容的變化。

6 施工階段的造價控制要點

6.1 控制項目變更、簽證

項目變更是施工過程中由于設(shè)計缺陷、客戶需求、現(xiàn)場需要等原因造成需要發(fā)生的圖紙變更，任何一項變更都會涉及造價的變化。因此在施工階段要控制項目變更的發(fā)生，做好變更的審批和審查，盡量少地發(fā)生

變更。

6.2 加強過程檢查

在施工過程中，甲方人員應(yīng)該加強過程檢查，不斷發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題或者設(shè)計缺陷，并及時提出解決方案和措施，減少返工。

6.3 加強監(jiān)理單位利用

建設(shè)方應(yīng)該充分發(fā)揮和利用監(jiān)理單位的力量，加強施工圖紙審查、過程旁站和平行檢查工作，保證施工過程按照設(shè)計圖紙和規(guī)范要求實施。

7 竣工階段的造價控制要點

7.1 竣工圖與施工圖的對比

在工程建設(shè)的過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更，導(dǎo)致工程完工后，很多部位與原設(shè)計圖紙有較大的差別。例如比較常見的機械設(shè)備的變更、工程結(jié)構(gòu)造型的變更、某些部位使用材料的變更、建筑平面布局的變更等。

在竣工決算結(jié)算，業(yè)主應(yīng)細(xì)致地審核竣工圖與施工圖的區(qū)別，特別是對于一些發(fā)生變化的部位是否有相應(yīng)的依據(jù)，同時業(yè)主所發(fā)出的指令單和設(shè)計變更單是否已經(jīng)按照要求完成并在竣工圖中有所體現(xiàn)。只有將發(fā)生變化的工程量準(zhǔn)確地找出來，才能為增加或減少的費用提供根本性的依據(jù)。

7.2 各類簽證的嚴(yán)格把關(guān)

簽證是任何一個工程項目都不可避免的事情。很多是由于設(shè)計圖紙的不完善、合同范圍的不明確、工程現(xiàn)場的窩工返工、各種零星項目的產(chǎn)生等。不論什么原因，發(fā)生的簽證應(yīng)該有相應(yīng)的依據(jù)，如業(yè)主的指令、簽證的原因、現(xiàn)場三方管理人員的實際計量、相關(guān)影像資料等。業(yè)主的造價人員應(yīng)充分審核簽證的相關(guān)資料的真實性和時效性，同時還要結(jié)合實際情況分析，哪些簽證是業(yè)主應(yīng)該支付的，哪些是屬于施工企業(yè)自身原因應(yīng)由其自身承擔(dān)的。并非所有的簽證項目都要完全支付，只要是非業(yè)主原因產(chǎn)生的簽證，可以拒絕支付。

8 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價，涉及到規(guī)劃、設(shè)計、圖紙、工程施工、竣工決算等多個環(huán)節(jié)。每一個費用指標(biāo)的完成都需要嚴(yán)格的管理和細(xì)致的過程控制，企業(yè)應(yīng)該成立專業(yè)的部門并配備相應(yīng)的專業(yè)人員，做好把關(guān)和控制工作，將成本控制的措施落實到每一個具體的工作。

參考文獻

[1]何云勝.工程造價全過程控制的重點及對策管理[J].建筑科學(xué)，2012，（6）.

[2]唐登東.略論項目工程造價全過程控制中的重點和對策[J].城市建設(shè)理論，2013，（9）.

作者簡介：楊亞寧（1976-），女（回族），山東濟寧人，山東魯能亙富開發(fā)有限公司工程師，注冊造價工程師，注冊投資咨詢師，研究方向：工程造價。

（責(zé)任編輯：王 波）