房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探討

張宇峰

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模也極大的增加，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)迅速發(fā)展的形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)管理工作的重要性越來越凸顯出來。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理作為一種全新的財(cái)務(wù)管理模式，其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中獨(dú)特的監(jiān)控開發(fā)和成本控制作用廣受好評(píng)，筆者將從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的角度出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理進(jìn)行深入的研究和探討。

地產(chǎn)開發(fā)/動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理/研究探討

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要形式，其在開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)管理效率直接影響到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中引進(jìn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式是十分有必要的，因?yàn)閯?dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具備的對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和成本控制的優(yōu)點(diǎn)，正適應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求。本文從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用的必行性和應(yīng)用的具體措施兩個(gè)角度，就動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的應(yīng)用提出了幾點(diǎn)淺見，以期對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用提供支持和借鑒。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性

（一）是房地產(chǎn)企業(yè)提高開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的要求。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，和房地產(chǎn)行業(yè)多年來的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正在變得日益激烈，在這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想站穩(wěn)腳跟、長(zhǎng)久發(fā)展就一定要提高自身房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)管理水平，運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行實(shí)時(shí)、系統(tǒng)的監(jiān)控，能有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中的成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益，只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在開發(fā)項(xiàng)目中獲得最大化的利益，積累更加雄厚的資金實(shí)力和管理實(shí)力，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用也逐漸普及，信息技術(shù)因?yàn)槠鋵?duì)財(cái)務(wù)管理的可靠性和及時(shí)性的促進(jìn)作用，而成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一種主要形式，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化的發(fā)展為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理措施的實(shí)施，提供了必要的技術(shù)基礎(chǔ)。基于現(xiàn)代信息技術(shù)開發(fā)的計(jì)算機(jī)軟件能夠支持動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的有效實(shí)施。

（二）是房地產(chǎn)企業(yè)自我提高與完善的要求。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中企業(yè)需要墊付的資金是極為龐大的，大部分企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)都會(huì)向銀行貸款來維持開發(fā)項(xiàng)目的資金供應(yīng)，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用成本是相對(duì)較高的，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向銀行償付巨額的本息，如果房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)不能科學(xué)有效的進(jìn)行，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益極大降低，甚至無(wú)法償還銀行的貸款，出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。這種現(xiàn)象也是房地產(chǎn)企業(yè)自身要極力避免的，所以相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)行在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也獲得了普遍的認(rèn)可。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策者及時(shí)的了解，項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)中資金的使用情況，通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)和項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算的對(duì)比，還能夠幫助決策者了解財(cái)務(wù)管理中存在的問題，在很大程度上提高了資金的使用安全性和準(zhǔn)確性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的這些優(yōu)勢(shì)，正適應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自我發(fā)展、自我完善的需求。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)和管理經(jīng)營(yíng)不足。在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理經(jīng)營(yíng)模式都是粗放式的，在開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行之前對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期支出沒有正確的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要能夠獲得土地的使用權(quán)，投入資金并按期完工保證施工質(zhì)量就能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式是相對(duì)粗放的。在開發(fā)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的輕視讓開發(fā)資金在運(yùn)行過程中不分輕重緩急，盲目運(yùn)作造成了極大的資金浪費(fèi)，加重了開發(fā)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，無(wú)疑降低了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)管理大部分還停留在會(huì)計(jì)管理的水平，對(duì)開發(fā)成本的管理還停留在簡(jiǎn)單的核算層次，只是運(yùn)用會(huì)計(jì)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)問題的解決，而沒有從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體和全過程出發(fā)，對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目中開發(fā)的全過程進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控。

（三）沒有建立健全財(cái)務(wù)管理制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中，財(cái)務(wù)管理制度的缺失和不健全主要體現(xiàn)在缺乏健全的目標(biāo)成本預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目伊始，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目并沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范的成本預(yù)算，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)主體的財(cái)務(wù)支出沒有明確的計(jì)劃，相應(yīng)的開發(fā)企業(yè)管理者不能準(zhǔn)確的掌握開發(fā)資金的現(xiàn)狀和動(dòng)向，嚴(yán)重的影響了開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的判斷和決策，讓地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變成”摸著石頭過河”式的探索過程，而不是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)過程。

三、實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法措施

（一）以成本控制為中心的管理思想。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，最主要的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理才能從根本上降低項(xiàng)目成本，保證開發(fā)活動(dòng)中財(cái)務(wù)管理的統(tǒng)一、規(guī)范化管理。成本管理改造的核心思想是要將以往”以核算為中心”的成本管理思想轉(zhuǎn)變成為”以控制為中心”的成本管理思想，具體而言就是要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)中，將成本的控制點(diǎn)前移，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)開始之前就進(jìn)行詳盡的開發(fā)成本預(yù)算。在開發(fā)合同沒有簽訂之前，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)清楚地明確了該房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)活動(dòng)中會(huì)產(chǎn)生多少開發(fā)費(fèi)用，會(huì)帶來多大的開發(fā)效益，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間是多少等等，這些也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本參考要素。并以這些參考要素指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)合同的簽訂與變更，這種控制機(jī)制和控制方式的前置，能夠從根本上保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理安全。避免”先簽合同再核算成本”的控制滯后。避免成本管理執(zhí)行中由于成本結(jié)構(gòu)分類缺項(xiàng)、漏項(xiàng)導(dǎo)致的”成本虛低”及囡拆分錯(cuò)誤導(dǎo)致”成本虛高”問題。

（二）通過合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，成本全過程控制。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其”高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而”非合同性成本如”政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為”變更黑洞”、”款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，在成本管理中必須”以合同為中心”。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)伊始，整體對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目控制目標(biāo)成本進(jìn)行分解，將項(xiàng)目成本控制分為多個(gè)細(xì)化的控制模塊。在模塊內(nèi)部進(jìn)行區(qū)別的成本控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)合同都有相應(yīng)的合約規(guī)劃與之相對(duì)應(yīng)，保證在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)部分、各個(gè)時(shí)期都有統(tǒng)一、規(guī)范的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行規(guī)劃。這種規(guī)劃不僅僅體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的明確指標(biāo)要求上，同時(shí)也體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)資金管理上，相應(yīng)的合同規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期成本進(jìn)行了規(guī)劃，也為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)資金管理提供了對(duì)照管理基礎(chǔ)。

（三）動(dòng)態(tài)的現(xiàn)全流分析。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)很大程度上是一種投資行為，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求是比較高的，所以在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中維護(hù)好開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流是是保證房地產(chǎn)開發(fā)安全的重要因素，在傳統(tǒng)的靜態(tài)管理模式下開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一直處于表面數(shù)據(jù)的結(jié)算與控制層次，并沒有真正.碰觸到開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的其實(shí)資金狀況，例如某地產(chǎn)公司在開發(fā)其二期工程時(shí)，報(bào)告期內(nèi)的收入為 3800萬(wàn)元，利潤(rùn)值為2600萬(wàn)元，凈資產(chǎn)平均值為 4800萬(wàn)元，經(jīng)過靜態(tài)分析，該企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)還過得去。但是在深入的分析活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)，年度內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為 -1100萬(wàn)元，其中：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 -880萬(wàn)元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-280萬(wàn)元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 60萬(wàn)元。首先從金額上看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，開發(fā)活動(dòng)的現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)面臨著開發(fā)活動(dòng)難以為繼的窘境。由此可見在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中靜態(tài)的財(cái)務(wù)分析并不能及時(shí)有效的發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，而相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理往往能從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)，更加深入的分析開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平也得到了極大的提升，其中動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理就是一種優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理模式，具體而言房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理就是針對(duì)其實(shí)際工作中的開發(fā)項(xiàng)目和日常管理，來設(shè)定未來企業(yè)財(cái)務(wù)的運(yùn)營(yíng)和目標(biāo)，通過計(jì)算和分析動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，來顯示企業(yè)各項(xiàng)目受不確定因素影響的可能性，對(duì)照動(dòng)態(tài)目標(biāo)和預(yù)定目標(biāo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)糾正財(cái)務(wù)管理工作中的問題。最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理，達(dá)到控制成本、提高企業(yè)效益的目的、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。

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